房地产项目营销计划思路

通过近期对营销工作的梳理，形成以下待完善的营销计划思路，感受及待完善的地方如下：

1：对项目周边区域（地理、周边配套项目等）仅停留在浅显认知，后续需实地摸排了解。

2：对周边房产项目沟通互动不够，对市场、价格的变化不能及时掌控，后续要建立周边销售圈子，顺畅沟通。

3：“激励政策”或提成方案原则上青岛差不多，有的折扣让利等权限政策个别在公司层面，下一步了解区域内项目“游戏规则”

4：与该区域二手房公司如21世纪、科威的业内人士尚未建立顺畅联系，需尽快互动以拓宽思路。

5：整体区域内人脉圈的建立与互动亟需加强与巩固。

营销计划思路（待完善）

大篇幅的宏观市场分析、客户群分析不在此体现，以下旨在对项目概况及推广渠道具体的信息描述。

1：区域城市规划

项目所在地是青岛蓝色硅谷中心区。此区是青岛市委、市政府着眼未来发展，突出发挥青岛在山东半岛蓝色经济区战略核心作用而设立的新区，对于推动山东半岛蓝色经济区建设意义重大。核心区位于崂山北麓，黄海之滨，鳌山湾畔，自然环境较好。蓝色硅谷核心区交通便利，靠近青岛流亭国际机场，邻近青威高速和青龙高速。硅谷区将要打造十余个海洋科研中心，在R1轻轨摩天三五站将建造摩天三五MALL，吃喝玩乐购一体并有酒店、写字楼等设施，并有配套的大学、中学及幼儿园等。此外，区内将建青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地、国家海洋设备质量监督检验中心、国家海洋局第一海洋研究所蓝色硅谷研究院、国土资源部青岛海洋地质研究所、中船重工七二五所青岛海洋装备研究院等，其中“蛟龙号”潜水器停靠在深海基地。蓝色硅谷区建成后将是周围的新兴经济中心。

2：地理位置：项目紧靠鹤山东路、滨海大道及规划路。项目西侧的轻轨R1线（即地铁11号线）将于2017年建成通车（项目紧邻规划中的大任河站及摩天三五站），全程仅需40分钟。临近青龙高速和青威高速，距离流亭国际机场15公里左右，距离青岛港40公里左右。形成了较为便利的交通网络。

3：周边市政配套设施调查

A：教育配套—一体化优质教育

幼儿园：山大附属幼儿园

小学：山大附属小学、青岛嘉峪关小学分校（将落户温泉镇）

中学：山大附属中学、青岛十九中

大学：山东大学青岛校区、哈工大、四川大学、天津大学

山东大学附属小学及幼儿园项目项目选址东至莱青东路，西至莱青路，北至山大北路，计划总投资1.55亿元，总用地面积约50026平方米，总建筑面积约4.18万平方米。附属小学办学规模为36班，附属幼儿园办学规模为15班，项目计划于2016年9月竣工验收。山东大学附属小学及幼儿园由青岛蓝色硅谷核心区投资建设、山东大学运行管理。

山东大学附属中学项目，计划总投资约5亿元，总用地面积约为100000平方米（约160亩），总建筑面积约7.7万平方米，办学规模为初中部36班，高中部48班，项目计划2017年8月竣工验收。

其中，山东大学青岛校区及青岛十九中都于今年9月正式招生办学。青岛十九中首次对即墨应届毕业生进行招生活动。------

山东大学青岛校区规划用地3000亩，一期工程今年启用之后，可满足10000名学生和2000名教职工学习、生活和教学科研的需求，除了6个学院从济南整体搬迁至青岛外，青岛校区还将新建海洋学院、财富管理学院和德国学院三个学

院。另外还会有包括国家糖工程技术研究中心、环境研究院、蓝色经济区发展研究院等8个科研机构，整建制迁到青岛。

还将建设中央美术学院青岛大学生艺术创业园，创业园定位为中央美院大学生创业基地、中央美院山东考点、中央美院艺术创作基地、中央美院艺术交流中心、国际版画研究中心五大功能。

哈工大青岛科技园主要建设国家重点实验室、国家工程技术研究中心、哈工大青岛科技园国际展示中心（中俄工科大学联盟ASRTU）、国际会议中心、中俄（青岛）科技产业园、哈工大工业技术研究院、阿斯图联合研究生院、国际化国家大学科技园、高校联盟科技区、产业孵化基地、科技创新平台。

四川大学在蓝谷建养老院项目，将在四川大学青岛研究院设立四川大学国家技术转移中心，以养老院为主，海洋制药、海工装备为辅，从长远发展来看，未来四川大学还将设立功臣硕士班、研究生院等。

华中师范大学将再次建设华中师范大学青岛附属学校，旨在打造高质量、高水平教育学校。

还将与吉林大学共建海洋学院、同济大学青岛研究院、天津大学青岛海洋工程研究院等。

B、商业配套—坐拥高尚生活基地

毗邻摩天三五MALL，摩天三五MALL拟招商内容包括百货、超市、专业店、品牌店、健身中心、餐饮、电影院线、电玩、KTV、经济型商务酒店等同时青岛丽达购物中心也将落户于此，紧邻山大，主要领域以商业零售、物流配送、餐饮、娱乐等。

紧靠港中旅（青岛）海泉湾度假区，内有国内唯一海洋溴盐温泉，天创大剧院以及国内首家度假区奥特莱斯购物街。

C、医疗配套—拥抱舒适怡然的健康人生

在蓝谷区域将周边建设山东省立医院青岛分院，作为青岛北部首家三级甲等医院，将于2017年正式投入使用。建成后，将成为满足周边地区居民的基本医疗服务和高端医疗服务需求。

蓝色硅谷签约项目中，还将建造美中有爱（青岛）癌症治疗中心，为核心区人才提供癌症检测服务的同时辐射服务于北方地区

4：产品定位：

A、本项目优势

B、区域发展前景诱人

C、核心地段价值凸显

5：定价原则（参考）

项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。

所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略

这种低开高走的方式好处在于：

1、使已购买客户信心保障；

2、对观望的客户有一定的促进作用；

3、很好地引入投资者；

4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。