某房地产项目营销思路汇报

10上半年 10下半年 11年3月 11年4月
香河县在08、09年间，由 于政府主导，大量推出土地， 市场一片繁荣景象，出现量 价齐升局面
10年初，新政出台，打压 力度较大，限购限贷直接 击碎了香河房地产市场经 济泡沫，价格直接降至08 年下半年的水平
新政后，市场短暂回暖，但 近期圈地门事件曝光，直接 影响了当地交易量，价格也 随之下降，部分开发商已经 停工、停售接受检查
城市大跃进专题研究
清水河
大量土地闲置，人口增长速度达不到土地扩张的速度
清水河县谋划造新城时的年财政收入仅3000万元。政府为何要在如此薄弱的财力下，支撑一个无法 负担的造城梦? 10年前，当地政府规划在距离老城26公里的山坡上，投资60亿元兴建新区，迁移县城。就在新城兴 建6年、投资1亿多元后，遇到国家宏观调控，集体烂尾开始。各种成型或半成型的建筑，随即被废弃在 荒芜的山坡上，变成名副其实的鸟巢---鸟粪满地，人迹罕至。
新政出台
新政出台
新政前：成交价格走势平稳并在08年 有小幅 攀升 新政后：价格逐渐呈下降趋势
新政前：成交套数走势平稳并在08年 有小幅 攀升 新政后：成交套数逐渐呈下降趋势
新政后威海房地产市场价格及成交量均有不同程度的下降，成交速度迅速放缓
乳山市房地产发展现 状
供应量 – 当前乳山市房地产供应41321套房源，供应量较大 产品特征 - 多为多层、小高层，项目整体品质一般 价格水平 - 3500-4500元/平米 客户群体 – 当地地缘客户
2011.2.3
中行首套房贷利 率调至8.5折
2011.2.24
上调存款准备金 率0.5%
2010.12.25
上调存贷款基准 利率0.25%
2011.1.14
上调存款准备金 率0.5%
2011.1.27
上海重庆房地产 税试点办法出台
2010.2.9
上调存贷款基准 利率0.25%
2011.3.25上调存 款准备金率0.5%
经济规模较小 起步较晚 目前政府极力整合优势资源，全面开展产业招商，但乳山市整体产业结构目
前仍然处在初级阶段，没有形成集群效应，仅依靠拆迁带动城市发展，但拆迁大 多拥有定向安置房或回迁房，对Hale Waihona Puke Baidu地产发展刺激较小。
城市旧村大面积改造，地方产业尚未形成规模，城市内需匮乏，暂无大量刚性需求 城市迅速扩张，正式进入“城市大跃进”的模式
2010年11月
2010年12月
2011年1-3月
大型银行存款准备金率达20%形成历史高点，
为控通胀 、对冲 流动性 ， 增加了房地产企业及购房客户的银行 信贷难 度；
房产税试点与新国八条的推出， 确定全年调控力度与政府强势态度中 短期不 会改变 ； 拐点论之说。 更有2011年三季度房地产
调控中的房地产市场
面积很大，开而不发
在城市化快速推进中，大量耕地、特别是优质耕地被圈定为建设用地后， 却陷入闲置状态。土地城镇化的速度远远高于人口城市化的速度。城市 土地的扩张速度比城市人口扩张的速度快一倍左右。
城市大跃进专题研究
香河
虚假繁荣，承受不住任何房地产政策的打压
08上半年 08下半年
09上半年 09下半年
城市大跃进专题研究
不良影响
2001年开始，全国范围内不同类型的城市都做起了“大规划”，在2003年 至2004年，“大规划”达到一个高潮。据不完全统计，那时有48个城市提出要 建“国际大都市”。
在城市大跃进的背景下，仅以城村改造作为城市发展的源头，而无法通过 产业发展聚集人群，无异于吹起一个巨大的经济泡沫。
乳山市区距区域发展轴线中心还有一段 距离，自身经济发展尚处于初级阶段
山区经济区 乳山市区 沿海经济区
乳山城市发展现状
大量城市旧村改造 市委、市政府对农村住房建设与危房改造工作高度重视， 2010年全年，新
开工建设农房5560户，完成计划的146.6%；已竣工4230户、完成计划的 115.5%。已改造农村危旧房1120户、完成计划的104.2%。累计完成投资92203 万元，占计划投资的122.6%。各项指标都超额完成任务，由此可见，乳山市旧村 改造是市政府重中之重的重点工程项目。
本项目信息梳理
本案体量较大，但品相较为薄弱 无大盘气质
园林景观规划较为中庸
本项目信息梳理
户型配比
户型面积普遍较小 无法满足当地客户购房自住升级需求
1居 43 ㎡
2居 94 ㎡
3居 100 ㎡
2居 82 ㎡
本项目信息梳理 竞品价格对比
在城市人口仅20余万的地区，购房人群均为本地居民及农民， 人均年收入不足8000元，价格却达到了4000元/平米， 房地产泡沫已经浮起，危机四伏……
本项目信息梳理
本案位置较为偏僻 距离市中心较远 生活相对不便
本案基本信息
位置：位于乳山市新城区，市中心南侧，东临世 纪大道，新客运站附近 建筑面积：60余万平米 容积率：1.5 总户数：3000户 交房日期：2012年12月30日 户型：40㎡一居、60-90㎡两居、100㎡三居 当前均价：5500元/平米
人口增长速度不能支撑城市迅速扩张，泡沫经济存在巨大危机隐患
调控中的房地产市场
限购、限贷、首付上调利率上调—— 趋势从 紧
2010.11.9
上调存款准备金 率0.5%
2010.11.19
上调存款准备金 率0.5%
2010.12.10 中央经济工作会
议
2010.12.10 上调存款准备金
率0.5%
2011.1.26 新国八条
思路检索
城市背景研究 房地产市场现状 本项目信息梳理
整体营销思路
产品建议 营销包装建议
乳山城市概况
乳山市位于山东半岛东南端，地处威海、青岛、烟台三市的中 间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海， 与韩国、日本隔海相望。 全市总面积1668平方公里，总人口约59万人，其中市区人口约 20余万人，至2020年，预计城市人口为40万人，用地46平方公里， 城市化水平达70%。
乳山城市发展规划
乳山成为威海城市规划中，四个副中 心的一 员：文 登、荣 成、乳 山和石 岛 区域空间结构以309国道、207省道 作为市 域2条城 镇发展 轴，乳 山位于 轴线南 部，以 自身市 区为中 心，发 展南部 沿海经 济区以 及北部 山区经 济区， 但目前 尚处于 初级阶 段。
两条城镇发展轴线