房地产知识讲座

第一讲房地产和房地产市场

一、房地产和房地产开发的基本概念

1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地及其上下的一定空间。

2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。

特殊性有：

A、空间的固定性

B、生产和使用的长期性

C、高额度的投资性

D、保值与增值的稳定性

E、社会生活的影响性

F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性

二、房地产业的基本概念

它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。

房产业的经营活动：生产、流通、消费

1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋）

2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营

3、消费对产品进行社会化管理和服务

三、房地产业的地位和作用

第二讲我国房地产业发展的状况

一、成就

1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；

2、土地出让成片开发步伐加快；

3、住宅成为消费的热点；

4、房地产市场价格迅速上扬。

二、展望

1、经营的利润减少；

2、房地产大量空置；

3、耕地的保护制约；

4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）

第三讲房地产市场的体系

一、土地投资市场：

土地所有权——土地所有者

土地租用——第一承租人

房产开发市场：

房产开发管理——开发商

建楼——建筑商

二、房地产市场的构成

买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构

属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。一级市场：国有土地使用权的出让

二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租

三级市场：各使用者之间的交易

四、标的物分类

1、地产市场

2、房屋商品

3、资金

4、劳务

5、技术信息

五、房地产市场的特殊性

1、产品的位置固定

2、价格的特殊性

3、供求的反经济循环性

4、市场价格的层次性

5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼）

6、不充分的市场

五、房地产供求市场的特点

1、供应

（1）供给市场缺乏弹性

（2）供给的异质性

（3）供给的地区性

（4）调节的不完全性

2、需求特点

（1）需求的多样性

（2）需求的广泛性

（3）需求的融资性

（4）需求的长期性

3、供求动机的分析

供应：经营、投机、资产流动、迁移

需求：消费需求（生产性消费、生活性消费）

经营需求、保值

第四讲深圳市的房地产管理体制

一、深圳市房地产（国土）属三级管理——市局、分局、国土所

市局：宏观的产权

管理所：市政的监督、收取土地使用费，以地为主，房随地走，房地合一；

二、土地使用权的出让条例

地价款包括：

1、土地使用权出让金

2、土地开发金

3、市政配套设施金

出让金：指国家收取的租用金。

毛地：未经开发的地，如未填海的地

市政配套设施金：三通一平所需费用

三、土地使用权出让合同

1、建筑容积率：规定的地块上，全部建筑总面积与土地面积之比（含附属建筑物面积在内，但注明不计算的附属建筑物面积除外）《建筑用地规划许可证》。

2、楼面地价概念指可销售面积。

3、总建筑面积的概念是各层建筑面积的总和。

4、退红线的要求，主要针对道路、建筑层数也要受限制（日照问题的解决），地下室不计在容积率之中。

四、微利商品房和福利商品房

微利房：土地开发费和市政配套设施费

福利房：只收土地开发费]

五、以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下例条件。

1、取得房地产证

2、完成开发投资总额的25%

六、深圳市土地使用权制度的演变

1、1987年深圳市第一块地拍卖，全国最早，1982年宪法规定土地是国有的，全民的。

2、土地的使用权共五种

（1）历史用地：1980年6月以前取得的土地使用权。

（2）行政划拔：1980年6月至1988年1月2日土地还不是商品。

（3）协议地：1988年1月3日后（减免地价、市场地价——土地已成商品）（4）招标地：要求所有经融性的地都可采取招标、拍卖的方式。

七、地价：

1、用地的分类

（1）各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其它商业型用地。

（2）除别墅以外各类居住用地。

（3）各类工业、仓储、交通、运输、港口、电讯、供水、供电等用地。

（4）各类露天场地，建筑安装的生产场地。

（5）种植、养殖、蓄牧以及旅游用地。

2、土地等级的划分范围

3、深圳协议用地地价标准

一类可有20%左右浮动，二类可有10%左右浮动。

其中用地地价可调整与容积率有关。

第五讲房地产转让条例

一、转让条件

1、土地费交完25%

2、土地使用权

转让：土地使用权人签转让合同收取转让费，给其它人、企业。

出让：政府通过出让合同，对方出一个地价款。

划拔：政府无偿地给有关组织（国家机关、军事、港口等）

这三种区别在于：有偿、无偿、用途、主体做什么。

二、房地产证的种类

1、《土地所有权证》《集体所有权证》《土地使用权证》《房屋所有权证》——深圳《它项权利证》如：《抵押权证》；