中国工业地产发展综述及趋势分析预测

2006年中国工业地产发展综述及趋势预测2006年中国工业地产发展现状一、本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度增长幅度首次超过1.其他类型用地；0.97%元／平方M，增长率2006年第三季度工业地价水平为492个百0.672006年第三季度工业地价增幅提高与2005年同期相比， 0.30%）。

2005分点（年第三季度工业地价增长率水平为元／平1686M2526元／平方、同期商业、居住地价水平分别为 0.57个百分点。

、方M，同比增长0.38 ）年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%2006资料来源：国土资源部地价动态监测系统工业用地市场价格的市场体系由于政策对工业用地出让的规范，逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。

%）2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增2006首先政策调控使工业用增长幅度首次超过其他类型的用地显示，长，其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提地走向了市场化；升。

而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海，为14.5%来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨4.78至，同期，厂房平均租金报价环比上升4.97%。

美元105.2/平方M 月。

平方M//美元 2. 产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方清理整顿开发国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，面，区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅公顷，8067家。

去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为27．其中绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工业土地面积只有2481公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面临“无地可用”的窘境。

上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。

上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。

根据重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩，截至2006年5月底，工业用地供应指标已基本用完。

而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。

部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的工程入驻，现有土地存量已不能满足新上工程对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。

另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。

只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。

3. 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。

虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。

．北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。

而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。

人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。

把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。

总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。

4. 工业地产开发模式不断创新纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。

(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。

是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产工程所具备的独特优．势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展工程。

(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

这是一种相对独立的工业园区。

在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、工程租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级工程以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级工程的物业经管和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业经管，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

年中国工业地产政策回顾2006二、．1. 与工业地产相关政策回顾时间政策与工业地产相关内容外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的《关于规范房地7月1150％；投资总额在300万美元以下(含产市场外资准入其注册资本应不低于投万美元)的，300 日和经管的意见》外商投资房地产企业的70资总额的％；股份和工程转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严按照有关法律法规和政策规定进行批六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让有土地范围：供应商业、旅游、娱乐国土资源部《招商品住宅等各类经营性用地以及有竞拍卖挂牌出让要求的工业用地；其他土地供地计划有土地使用权范》和《协议出布后同一宗地有两个或者两个以上意国有土地使用用地者的；划拨土地使用权改变用途《国有土地划拨决定书或法律规范》正式施法规行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

五大措施：一是提高征地成本。

二是规范土地出让收支经管。

三是提高新增建国土资源部推出8月6设用地土地有偿使用费缴纳规范。

四土地使用五大统一制订并公布各地工业用地出让最格与税收措价规范。

五是加大建设用地取得和保环节的税收调节力建立工业用地出让最低价规范统一公制国家根据土地等级、区域土地利《国务院关于3政策等，统一制订并公布各地工业用强土地调控有出让最低价规范。

工业用地出让最低问题的通知规范不得低于土地取得成本、土地前开发成本和按规定收取的相关费用之和。

工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价规范。

初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。

至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一《土地出让金收10月并，“国有土地收益基金”建立定比例，草(支经管办法》规定地方政府不得作为当期收入安排使 18日案)基本修订完成用。

在这个过程中，土地出让金将全“收支两条线实纳入地方财政预算并接受地方人大的监督。

并且，土地必须用于农地复垦和让金总额15地整理开发。

此前的做法，是要求土15作此用途出让金增值部分新批准新增建财政部、国土资200日起用地的土地有偿使用费征收规范在原部、中国人民银1倍。

通知强调，新增建日前联合发出《基础上提2用地土地有偿使用费仍实行中央与地于调整新增建分成体制。

同时，为加强对土73用地土地有偿使2.政策点评2006年是政策密集的一年，从政策内容看可归纳总结几点：（1）为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和工程转让等程序要经过严格的审批。

规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地价，防止投资过热。

（2）工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。

“协议出让”的方式出让土地使用权成了政府滋生腐败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。

而招拍挂的意义在于：首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。

其次，工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个崭新的平台。

再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用探索土地节约集约利用和新的对提高工业用地使用效率，权的周期，出让模式具有重大意义。

第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。

（3）强化土地出让金收支经管，约束地方政府卖地的冲动。

国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的 60%以上。

这种极不合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。

通过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制。

三、2006年中国工业地产大事记1. 中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地产顾问有限公司和新地产策划机构联合举办的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议中心召开。

来自北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、台湾、新加坡等地的政府官员、学者、产业投资机构、产业园区代表、入住产业园区企业代表和专业策划机构等，着重讨论了：“在新政策环境下，产业园区及工业用地的投资价值？如何判断国内产业园区未来的发展趋势？如何在现有产业园区的开发模式上进行创新？在新政策环境下，产业园区如何定位、开发及运营？国内产业园区如何与国外资本对接？”等问题。