亲和源养老社区项目运营研究
养老机构运营典型案例五篇
养老机构运营典型案例五篇第一篇：养老机构运营典型案例《养老机构管理》之养老机构典型案例中国养老典型案例之上海亲和源亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务。
亲和源位于上海浦东新区康桥东路1号，东去12公里为浦东国际机场，西去25公里为虹桥机场，南去45公里为洋山深水港。
借道杨浦、南浦、卢浦、徐浦大桥，便捷连接徐家汇、五角场、新天地等各主要商务圈，距中心城区仅15分钟车程。
亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
基本情况开园时间：2008年。
亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。
项目类型:普通住宅,小高层,多层占地面积: 83300平方米建筑面积: 100000平方米其中：公寓72355平方米健康会所 8000平方米颐养院9736平方米，老年商业街1450平方米，配餐中心2574平方米，绿化率: 51% 容积率: 1.2 土地年限: 50 年入住时间: 2010年4月价格说明: 亲和源为老年公寓，可租可售，一是购买产权，产权50年，均价 20000 元/平米，总价116万/套起(入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费)。
另一种为会员制，分A、B两种。
产品特色：1、户型共同点是将客厅与餐厅合二为一，有大面积南向阳台设计，比较适合老年人晒晒太阳，厨房都是L行设计，操作起来比较方便，卫生间也采取了很人性化的设计，干湿分离，方便老人。
2、建筑均为南北朝向，单廊设计，南侧大面积开窗，同时增置遮阳百叶。
上海亲和源项目介绍
上海亲和源项目介绍一、关于总平：二、亲和源介绍：1、亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地公顷，总建筑面积100000㎡，公共配套服务场地面积30，000 ㎡。
共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
2、养老公寓：建筑面积平米，由12栋电梯公寓组成，834套公寓住宅。
其中8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计，能容纳1500位老人入住。
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性，3、护理院（医院和颐养院）：护理院现总建筑面积6200平方米，并规划建设30000平方米的医疗护理大楼，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房。
护理院集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构。
内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等，已开通医保并拥有三甲医院的绿色通道，由医护人员24小时提供医疗服务。
满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。
同时，位于护理院内的失智颐养中心也即将开业。
4、健康会所：建筑面积8000平米，目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所。
聘请国际着名上海美格菲康健管理公司进行管理。
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
会所接待亲和源内老人，也对外开放；一楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；二楼为行政办公室、儿童及娱乐室；三楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；四楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；五楼为多功能会议厅5、亲和学院：引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
养老社区项目规划设计
分散集中式居住组团，容积率 在0.26-0.34之间，建筑面积一 般为6万平米，约150户
两个层级的大型水面： 社区中心 组团中心
大型生态绿地
成功案例——北京
北京太阳城 42公顷
座落于昌平小汤山温泉疗养区，立汤公路东侧，温榆河南岸。总建筑面积30万平方米。 特点： 1、抓住“银色产业”的历史契机 2、配套先行，以配套设施带动社区发展 3、开创以“为天下人尽孝心”的新理念
14为特别养护老人之家，15为联廊。伊豆高原设施完成之后，在日本引起巨大反响。它高度契合了65-75岁年龄段的健康知识分子阶层的 需求。
日本养老设施主要分类
养老产品发展齐全
居住建筑（具体见右图） 服务设施
日托设施 短期入住设施 小规模多机能服务据点 老人福祉中心 地城包括支援中心 在宅介护支援中心 老人访问看护站 帮助站（访问介护） ……
•共老少户可设置在住宅楼栋的边角单元，其形式一般为： •同一户型中设置的老人居室 •同一楼层中相邻或相近的两套住宅 •同一单元内上下层相邻的两套住宅
•老人专用户型设置在住宅楼栋首层，便于进行无障碍设计，可提 供底层花园
•老人日托中心可为社区内的老人提供日间照护等服务
•老人公寓可租借也可出售：老年公寓底层为综合服务设施，包括 医疗、娱乐、康复等项目，方便老人就近医疗，可以为几个社区 共用一个。
成功案例——美国
15
美国拉萨尔村
共同使用拉萨尔大学的设施 年龄至少65岁，具备参加拉萨 尔村教育项目的身体和智力条 件以及相应的经济能力。
•资源共享最大化 •提出入住门槛
成功案例——美国
日本横滨太阳城公寓 7.6万平方米
成功案例——日本
由国际顶级建筑师事务所和 观光企画设计社建造的横滨太阳 城是一个新型的“连续护理型退 休社区”CCRC。
亲和源养老服务模式介绍
社区合作与资源整合
社区资源整合
整合社区内的各种资源， 如医疗机构、学校、志 愿者等，为老年人提供 更全面的服务支持。
跨行业合作
与其他相关行业进行合 作，如旅游业、文化产 业等，共同开发适合老 年人的产品和服务。
社会参与
鼓励社会各界参与养老 服务，提高养老服务的 公益性和社会影响力， 推动养老服务的可持续 发展。
案。
定制化娱乐活动
02
根据老年人的兴趣爱好和需求，为其安排丰富多彩的娱乐活动，
如音乐、书画、健身等。
定制化护理服务
03
根据老年人的身体状况和护理需求，为其提供个性化的护理服
务，如日常照护、康复训练等。
社区化服务环境
社区资源共享
亲和源养老社区具备丰富的社区资源，如超市、银行、医疗机构 等，方便老年人生活。
饮食起居
提供营养均衡、适合老年人消化 系统的饮食，协助完成日常起居， 如洗漱、穿衣、如厕等。
卫生清洁
定期为老年人提供卫生清洁服务， 包括房间清洁、个人卫生等，保 持居住环境整洁。
日常活动安排
根据老年人的兴趣爱好和身体状 况，安排适宜的活动，如散步、 健身、阅读等。
医疗护理服务
定期健康检查
定期为老年人进行身体检 查，监测健康状况，及时 发现并处理健康问题。
技术应用探索
智能化服务
利用现代技术，如物联网、大数据、人工智能等，提高养老服务的智能化水平，为老年人 提供更便捷、高效的服务。
在线医疗
探索在线医疗技术在养老服务中的应用，为老年人提供远程医疗咨询、健康监测等服务。
虚拟现实与增强现实
利用虚拟现实和增强现实技术，为老年人提供沉浸式的娱乐和学习体验，丰富他们的精神 生活。
上海亲和源养老模式
上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。
该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。
社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。
老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。
居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。
公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。
在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。
具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。
除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。
在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。
目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。
但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。
建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。
积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。
目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
亲和源养老院收费标准
亲和源养老院收费标准亲和源养老院是一家专业的养老机构，致力于为老年人提供优质的养老服务。
在亲和源养老院，我们制定了一套合理的收费标准，以确保老人们能够得到充分的照顾和关爱，同时也能够满足他们的经济需求。
以下是亲和源养老院的收费标准：1. 住宿费用。
亲和源养老院提供单人间和双人间两种住宿选择。
单人间的住宿费用为每月5000元，双人间的住宿费用为每月4000元。
住宿费用包括房间租金、水电费以及日常清洁费用。
2. 餐饮费用。
亲和源养老院的餐饮费用为每月2500元，包括早、中、晚三餐以及两次点心。
我们的饮食营养师会根据老人的身体状况和口味制定合理的膳食方案，确保老人们的饮食健康和多样化。
3. 护理费用。
亲和源养老院提供24小时的护理服务，护理费用为每月3000元。
护理费用包括定期体检、药物管理、日常护理、生活照料等服务，以确保老人们的身体健康和生活质量。
4. 娱乐活动费用。
亲和源养老院每周都会组织各种娱乐活动，如音乐欣赏、手工制作、文艺表演等，以丰富老人们的业余生活。
娱乐活动费用为每月800元，包括活动场地租金、物资费用以及活动组织费用。
5. 医疗保健费用。
亲和源养老院与当地医院签订了合作协议，老人们可以享受到优质的医疗服务。
医疗保健费用为每月2000元，包括医疗保险费用、医疗器械费用以及健康咨询费用。
总体来说，亲和源养老院的收费标准是合理的，我们致力于为老人们提供舒适、安全、温馨的居住环境，以及全方位的养老服务。
我们也十分重视老人们的经济状况，会根据老人的实际需求和经济能力，提供个性化的服务方案。
希望亲和源养老院的收费标准能够满足老人们的需求，为他们的晚年生活增添一份温暖和安心。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
个性化适老化改造托起老人幸福生活——杭州市亲和源老年公寓改造项目
个性化适老化改造托起老人幸福生活——杭州市亲和源老年
公寓改造项目
佚名
【期刊名称】《城乡建设》
【年(卷),期】2024()1
【摘要】基本情况杭州市亲和源老年公寓改造项目将闲置办公建筑改造为老年公寓,响应了国家、浙江省及杭州市政府关于“鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造,使之用于养老服务”的政策要求。
【总页数】2页(P42-43)
【正文语种】中文
【中图分类】TU2
【相关文献】
1.基于使用后评价的既有社区适老化改造研究——基于使用后评价的既有社区适老化改造研究
2.杭州市民政局杭州市财政局关于印发《杭州市困难老年人家庭适老化改造项目试点实施方案》的通知
3.虚拟现实适老化改造平台：一站式、个性化体验改造
4.推进适老化改造项目提升困难老人幸福感
5.杭州适老化改造打造老人晚年幸福生活
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上海亲和源老年社区 详细图纸
李锋亮中元国际（上海）工程设计研究院有限公司副院长、总建筑师，国家一级注册建筑师，主要设计作品：宝山体育中心及图书馆改造、武汉市社会福利综合大楼等。
肖敏图1 亲和源老年公寓整体鸟瞰图图2 亲和源老年公寓整体规划总图置小推拉窗（宽880mm、高1 000mm），并内设纱窗。
这样既能照顾到老人夜间通风换气的需求，又能避免夜间风对着老人直吹而引起各种病痛（图6）。
共场所。
所有电梯均为独家定制的景观医疗专用电梯，北面采用玻璃面引入室外景观。
轿厢尺寸为1500mm宽、2 500mm长，既能保证轮椅及担架的进入，也避免了3 中小房型设计要点设计中充分考虑老年人的生理、心理特点，鼓励老人积极参与户外运动及公共活动，提出以下三点房型设计理念：1）重居图3 亲和源老年公寓功能分区图图4 阳台及栏杆设计图5 立面及细节设计图6 门窗的设置图7 老年公寓标准层平面图8 老年公寓一层平面暇读书，也可以改造成储物间。
（2）B户型：一室两厅一卫（50m2）B户型适合夫妇两人居住，通过可动式隔离墙来自由分割房间。
用三个推拉门与客厅隔开，可以做成开放式，与客厅成为一体化来使用。
卧室是双人间，可以使用活动隔墙来分成单人间。
卫生人提供选择的可能。
寝室可根据情况调节，虽然是双人间，但卧室可通过加帘布等软性分隔方式分隔成单人间。
3.2 居室室内设计要点居室室内设计充分考虑了老人的身体及生活行为习惯，各房型设计均考虑了通道无障碍、救护无障碍、设施无障（3）阳台的设计：阳台净深度均大于1.5m，与室内的过渡处不设高差，方便老人出入（图12）。
（4）紧急呼叫系统：在客厅、卧室床头、卫生间内均设有紧急呼叫系统，一般设置在老人随手就能够到的地方。
老人在突然倒下或状况恶化的情况下，图9 各户型平面图图10 居室室内设计要点分析图11 卫生间设计4.2 闭路电视监控系统在主要出入口与通道、室外广场景观区域、公寓主要出入口、楼道、公建的出入口、大厅、对外通道门、周界及 5 颐养院设计10#楼颐养院（护理院）建筑面积为9 736.1m 2，共设300余张床位，与上海市三级甲等医院对接。
上海亲和源养老地产项目案例分析
项目评价
商业模式设计
亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。
法律风险
亲和源为了降低拿地成本，与政府合作， 所拿地块为不可分割销售的地块，这样 就决定了亲和源无法出售产权，因此亲 和源采用了变通的手法，出售使用权的 方式。实际上，这就相当于长租50年。 但是实际上，从法律来看，超过20年的 租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒 闭，房屋使用权如何保证？
2014年8月
谢谢
1项目概况
2项目功能分区
3 项目评价
成功的运营及服务
亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。Fra bibliotek完善的配套
硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大学、 图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、 门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软 件方面，则有专业对口、训练有素的管 家“代子女尽孝”
4 对亲和源商业模式的疑问
➢许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源 的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 ➢直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房 价从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从 09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以 体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 ➢从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环 销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实 际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市 整体房价升值的背景下带动的。 ➢一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、
养老建筑典型案例：象山亲和源_图文
浙江宁波象山亲和源老年社区建筑方案设计建设单位:宁波象山亲和源置业有限公司设计单位:清华大学建筑学院·周燕珉居住建筑设计研究工作室本项目位于宁波市东部的象山县。
象山三面环海,多岛屿,海资源丰富,渔业发达;随着杭州湾跨海大桥、甬台温铁路和象山港大桥大相继建成,象山将进入快速的城市发展阶段。
依托良好的整体宏观背景,同时利用其自身的港口优势和漫长的海岸线,象山将建设成为现代化的特色滨海城市。
浙江省宁波市象山县大目湾新城的东南部不老文化区内湾区,南面为庆海路,西面为来薰路,北面为沿湾路;其中来薰路为城市主干道。
周边有中铁、世贸、铁工(邦泰落户规划用地总计2000亩。
项目定位:综合型高端养老社区。
充分挖掘“养老”的主题概念,赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。
提倡先进性与人文性。
先进性体现在具有高品质、专业化、智能化、现代化、多功能的理想颐养社区。
人文性指的是利用项目的独特概念,不仅仅创造一个居住环境,更创造、引导一种全新的养老生活方式。
客户定位:有一定经济实力的离退休健康、自助、介助、介护老人。
建筑类型:小高层、高层等。
主题定位:倡导全新“养老”生活理念,全方位诠释快乐、时尚、幸福的老年生活方式。
物业类型:老年住宅、老年公寓、老年度假公寓、医院和老年护理院、疗养公寓、商业及配套。
目标市场:宁波市人口结构:60岁以上100万,占13.26%其中65岁以上65万人均GDP:9091美元大型养老机构基本条件满足!(12%,5千15% 28%312%475%60-65岁65岁以上0-14岁15-59岁项目建设用地面积66666.66㎡(约100亩,其中53333.33㎡(约80亩为住宅用地,用于建设老年住宅及老年公寓;13333.33㎡(约20亩为医疗卫生用地,用于建设以医院和老年护理院、疗养公寓、商业及配套。
项目地上总建筑面积约83500平方米,由地上9层的老年住宅、老年公寓、疗养公寓,13层的老年度假公寓、医院及老年护理院,以及北侧沿街的2-3层公共及商业设施组成。
解析国外养老院案例分析
美国太阳城：名称缘起：：a.西方不称老年人为夕阳，而是太阳B.意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》组成部分：在美国以太阳城命名的占地面积在20平方公里以上的城市型老年社区有：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州。
目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱的老年生活开发历史：1959年Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
Del Webb 要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展关键。
建筑类型：在太阳城中有许多种住宅类型包括:独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料太社区、复合公寓住宅等。
经济指标a.27584260520829b. 1.44 1.62人, 4.12 5.26个c.678美元/d.92300美元/户。
1、佛罗里达州a.区位：社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。
b.规模：占地面积32.37平方公里，接近于微型城市，社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万人。
c.户型构成：大多数为独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。
d.六大居住社区：A.太阳城中心：独立家庭别墅B.国王之殿：连体别墅C.湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构D .庭院E.阿斯顿花园：出租的独立居住公寓F.自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放，每人每年享用综合会所的费用为140美元，享受的康乐设施包括室内外游泳池，网络和推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个10000平方英尺的剧场。
大型老年社区设计特点——以上海亲和源会员制老年社区为例
。
厨房
、
呼 叫设 备
、
扶手
，
随着 人
、
口
老龄化程度 的提 高
日渐增 多。
高 龄 老 年群 体
在 老年人 的 日常生 活 照料
，
对 于 社 区 的依 赖
亲近 和 需 要 会
一
根据 老年 人 的特
，
中
，
改善居 住环 境
，
消除意外事故 隐 患
表 1
是
。
对 大型 老年社 区 的设 计特点 进
对 现 代化 的大型 老年社 区
服务
，
、
住宅
，
、
环 境 的设 计和 管理
、
、
需 要 从 老年人 的特殊需求
。
生理 心 理 的变化
养老模
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式 的 变化等 方面 展 开
为 老 年 人 提 供 良好 的 室 内 外 环 境 设
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l名家论 坛
系统
。
对 老年人 来说
，
社 区 是他们 晚年 生 活最 主 要 的也 是 最
。
居 室 及 走 廊 中无 扶 手 或 在浴 缸 内溺 死 等
。
特别是 那 些 高龄体
，
理 想 的活 动场 所和 交往空 间 之乐
、
中国 的 老 年人 大 多看 重 天 伦
，
弱 或 因 患 病 而 心 身机 能减 退
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
老年公寓项目案例分析
亲和源老年度假 共74套客房，公寓式配臵，酒店式管理 酒店 内部设施结构与老年公寓一样，供老年人试住
【上海亲和源：产品细节】适老化设计，关爱老人生活的点滴细微
老年公寓特点
公寓每户都正南朝东15°， 为上海最佳朝向 洗浴间、厨房都是感应 灯式，跨进房间，灯即亮 洗手间不设置门锁，安 全、便利 为高级知识分子准备的 书房 每栋公寓楼第一层为活 动室，活动主题各不相同
淋浴扶手/低矮厨柜/马桶扶手/通风橱窗
【上海亲和源：配套设施】引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格 菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、 医疗服务，形成一流的服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼 二楼 三楼 接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、 更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 儿童及休闲室、行政办公室 水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械区 更衣室 康复咨询/理疗 多功能会议厅
【杭州金色年华：功能布局】整个社区按照功能和前后期的发 展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居住 物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓
居家服务区： 以居家养老实行为主，采用 集合式单元布局，各单元体 间通过增加的功能体进行连 接，如(活动室、棋牌室、阅 览室、医务保健2户，两部病床梯; 中心功能区：配套功能中心 集中设臵，辐射社区各物业 类型； 特色养老区：以公寓形式为 主，设有酒店式公寓、护理 式养老公寓，短期居住形式 为主； 山体公园区：已经建成，休 闲景观和种植区
事务中心： 销售大厅 亲和源行政管理人员
亲和源老年度假酒店： 客户人群：试住老人、 短期度假、探亲子女
大门： 木质结构 水池围合而成 精致、现代感强烈
美格菲健康会所： 专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复区
亲和源“养老连锁”的挑战
奚志勇本以为 ，用 ２ 个亿的现金撬动
６ 亿 的项 目问 题不 大 ，但 事 实 证 明他 太 个
乐观了，鉴于其 “ 民办 非企业 ”的性质，
土地 无法抵 押 ，银 行不 能提 供贷款 。 虽 然 顶着 “ 董事 长 ” 的头衔 ，奚 志 勇 却 自视 为亲 和源 的 “ 业经理 人”他表 示 ， 职 ， 自己在 亲和源 的股 份 比例 “ 很小 ” 。 加 入 亲 和 源 之 前 ，奚 志 勇 在 上 海 市
勇的 朋 友 ，甚 至还 有 不 少 人想 拉他 下 海 ，
源努力的方向。但这个过程，奚志勇及其
团队过得 并不轻 松 。
年过 半百 的奚志 勇 ，是地 道的上海 人 ，
招 商官 员下海
加 盟他 们 的企 业 。
拿地 变 得 困难 ，更何 况 是 公 益用 地 。几 经
卡 有效 期 与 房屋 土地 的使 用 年限 相 同 ，且 不记 名 ，可 继承 ，可 转让 ；Ｂ卡是 记名 卡 ，
构 的老板 。
１９ 年 ，在 被提 拔 为副 镇长 之前 ，他 ９８
已经在财政局 以副科长的身份从事招商引 资，正是 由于业绩 出色 ，才在 ３ Ｏ多岁完
成 “ 两级 跳ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ” 。
这一天 ，从事养老服务投资与运营的
专业 公 司亲和 源正 式对 外宣 布 ，获 得挚 信
对 于这个 职位，你可 能会觉 得 “ 别
温商建桥集 团董事长周星增就是其中
一
周折后。新建桥集 团最终将康桥镇集体资
位 ，其创办的民办高校上海建桥学院也 产 管 理 有 限公 司 引入 亲 和 源 ，解 决 了土 地
问题 。
有效期至老人生命终结 ，但有一个 ｌ 年 ５ 的界 限，如果 只住 了 ５ ，剩余 ｌ 年 的 年 Ｏ
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社区居家养老服务 市场 老龄教育市场 老龄旅游市场
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中国养老产业概述
中国养老产业总体状况
老 年 地 产
老 年 服 务
老 年 护 理
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老 年 用 品
亲和源 CHERISH-YEARN
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Байду номын сангаас
亲和源运营
亲和源
经营理念
养老改变生活（之三）：实现人生梦想 ——快乐可以叠加，快乐可以传递，快乐可以蔓延！ —— 一切皆有可能，梦想才刚刚开始！ 18个会员自发的兴趣小组 加入俱乐部的“快乐”组织，实现短游/远足/琴/棋/书/画/ 音乐/舞蹈/手工/制作/烹饪/美食/球技切磋/养生/修心…… 养老改变生活（之四）：创造和谐社会 ——重塑伦理，促进社会和谐！ ——加入机构养老，释放儿女、释放社会，解放生产力！ ——释放老伴儿，更是释放自己的心灵！
将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。
恒大、京基、路劲、华润、远洋、中信、合景泰富、金地等品牌地产公司先后专门成立养老产业研究团队， 纷纷启动养老产业项目。 CHERISH-YEARN
养老社区的概念及开发运营模式
国内外养老社区市场研究
其他投资者
中国红十字基金会
养老社区商业模式
产品模式
老年住宅=老年住宅+老年公寓+医疗设施+生活配套
商业地产=老年公寓+医疗设施+生活配套 大物业 专门的管理团队
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养老社区的概念及开发运营模式
养老社区商业模式 国内外养老社区市场研究
项目选址
市中心
城郊结合部 远郊、游度假区 项目规模 公寓 社区 养生度假小镇
目
亲和源的四个观点 中国养老产业概述
录
养老社区的概念和开发运营模式 亲和源的运营
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养老社区的概念及开发运营模式
养老社区的概念界定
内容 选址 人群 产品 传统养老机构 养老社区 一般分布于成熟社区；属地化分布，服务于当 自然环境好、交通便利的近郊 地或周边居住老人 困难老人为主（以不能自理和半自理居多） 以固定面积的标准间为主 中高端养老人群（全老龄段） 养老设施完备 房型多 可供老人体验 的老年养老专 样，可 居住、子女探 门社区 选择性 望居住 较多
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养老社区的概念及开发运营模式
国内外养老社区市场研究
中国养老社区的发展现状 中国有“未富先老”的基本国情 中国老年社区市场供给不足 京沪等地老年社区市场需求加大 中国老年社区政策支持力度不大
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亲和源的四个观点
观点3：老年 ≠ 福利 ≠ 非盈利
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亲和源的四个观点
观点4：养老事业：善业+福业
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亲和源 CHERISH-YEARN
目
亲和源的四个观点 中国养老产业概述
录
养老社区的概念和开发运营模式 亲和源的运营
老年住宅
商业地产
资产转让
资产持有
收益一次实现
稳定租金收入 资产升值
商业模式的不同决定了项目运营管理的不同
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养老社区的概念及开发运营模式
国内外养老社区市场研究 养老社区商业模式 养老社区商业模式
养老社区土地获取方式
出让
住宅用地/公共设施用地、慈善用地 划拨 地价问题 目前在中国没有关于养老社区的专门用地类型 机会还是挑战
产品类型
收费 入住方式 配套 服务
单一的宿舍式公寓
收费统一标准，档次没有区分 租住 解决吃、穿、医等基本生理需 求 自用
居家式公寓
安养式 公寓
度假公寓
可根据自己的经济条件、健康状况选择住 房类型、等级和服务档次 多种形式（包括出售产权、产权酒店式、 会员制、租住式等）
满足老人医疗、教育、餐 自用+商业化运 饮、休闲娱乐活动等多方 营 面需求 常规服务（安全检察、换洗、清扫房间、介助、 常规服务+教育文化、休闲娱乐等其他增值 介护或专护服务） 服务
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养老社区的概念及开发运营模式
养老社区的概念界定 养老社区的概念界定
市场类别 出售产权形式
运营模式 按揭或付清房款 产权酒店 会员制 保证金制 租金制
代表项目 北京太阳城、上海绿地21城—孝 贤坊 北京太阳城 上海亲和源 杭州金色年华 上海亲和源和杭州金色年华的安 养式公寓
国内外养老社区市场研究
地产公司 万科所有的城市公司都将在2011年度至2012年度开展养老社区的开发建设工作； 保利 组成养老地产的研究团队，在2008年涉足养老地产研究，完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产 养老设计标准》。成立保利地产和基金，提出“善居养老”理念，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在 社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。“目前正在试点建设养老社区，其中一个位 于长沙新火车站旁边，另外一个位于上海：“保利·西塘安平老年健康生活社区”，总投资达4亿元，占地150亩 ，建筑面积10万平方米，2010年11月开工，计划于2011年年底完工。 首创置业 联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米。 珠江地产 与从化市政府签约，将在从化打造“珠江生命健康城及科技CBD”项目，这就是俗称的从化珠江城。这一项目
养老社区的概念及开发运营模式
国内外养老社区市场研究
■保险公司和房地产公司看好养老社区项目 保险行业
泰康人寿： 以22亿元注册资金，成立泰康之家投资有限公司；泰康人寿投资10多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建 设总占地253亩的后援中心；包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套 项目和与养老事业相关的机构等。预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区；（曾计划斥资40亿元购置东 方太阳城的现有房地产项目建造泰康养老社区，该计划现已“流产”。 中国人寿： 在河北廊坊广阳区万庄筹建养老社区，项目总投资为1000亿元，首期投资约100亿元，环渤海京津冀区域新型养 老养生基地的标杆。中冶寰泰生态城投资有限公司由中冶集团、泰威集团、横店集团等知名企业共同投资成立 的地产开发公司，企业凭着雄厚的开发实力，与中国人寿联手致力打造中国养老产业。中冶寰泰与中国人寿签 署了《国寿养老投资战略暨廊坊万庄生态城项目合作协议》，是中国人寿养老养生产业的战略合作方和中国人 寿养老养生项目的约定开发企业。`
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中国养老产业概述
中国社会老龄化的最新状况
老年人口规模巨大 人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高 老龄化阶段推进速度不平衡 是人口老龄化在空间分布上不平衡 城乡倒置显著 老龄化超前于现代化
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亲和源的运营
亲和源
经营理念
代天下儿女尽孝 替世间父母分忧
-------超越传统伦理的服务理念-------
--------亲情的职业化、社会化--------
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亲和源的运营
亲和源
合众人寿： 在武汉市蔡甸区计划投资100亿元，总建筑面积160万平方米左右，建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学 术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。（该项目于2010年签约，但至今没有实质性进展。） 平安、太平洋、幸福人寿、新华人寿等保险公司都对养老项目表现出极大的兴趣。
养老社区的概念及开发运营模式
（2010~2011年） 引领“快乐”老年：养老改变生活
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亲和源的运营
亲和源
经营理念
养老改变生活（之一）：改变养老观念 ——前半生为儿女活、为社会活，后半生要为自己活！ ——我的养老，我做主！ ——分享辉煌，与影响时代的精英一起分享晚年！
养老改变生活（之二）：改变生活方式 ——“小家”安在“大家”里！ ——我有秘书，我有三个秘书，我什么都不怕！ ——不忘老朋友，结交很多新朋友！
扬州耀阳老年公寓 、北京耀阳老年公寓 、浙江富春江耀阳老年公寓 中华慈善总会 规划建设鄂尔多斯华夏·九九城 美国的对冲基金与收购集团城堡投资、日本的ZECS集团希望投资中国养老 产业
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养老社区的概念及开发运营模式
养老社区商业模式
从商业模式角度养老社区项目是什么？
录
养老社区的概念和开发运营模式 亲和源的运营
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亲和源的四个观点
观点1：床 ≠ 家
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亲和源的四个观点
观点2：老年 ≠ 弱势 ≠ 被照料
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亲和源 CHERISH-YEARN
目
亲和源的四个观点 中国养老产业概述
录
养老社区的概念和开发运营模式 亲和源的运营
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亲和源的运营
亲和源
经营理念
代天下儿女尽孝 替世间父母分忧
-------超越传统伦理的服务理念-------
【关键词】：俱乐部 会员 居住权 候鸟生活
商业模式
可持续发展
土地获取模式：出让 房屋销售模式：居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化，自由选择居 住地、房间大小、半护理公寓、护理院……
资产模式：新型持有居住地产 服务模式：24小时秘书 + 智能化设备 + ERP管理软件 + 整合服务商 会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力…… 资源最大化：为全国布局、东南亚布局提供可持续发展的商业模式，实现候鸟养老生活，创造会员卡的增 值，达到多赢的格局……