第六节固定资产及投资性房地产
《初级会计实务》知识点第一章固定资产及投资性房地产
《初级会计实务》知识点第一章固定资产及投资性房地产第六节固定资产及投资性房地产一、固定资产（一）固定资产的特征和分类1.固定资产的特征固定资产是同时具有以下特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，（2）使用寿命超过一个会计年度。
2.固定资产的分类（1）按经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。
（2）综合分类，即按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把企业的固定资产划分为七大类。
为了核算固定资产，企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目，核算固定资产取得、计提折旧、处置等情况。
企业固定资产、在建工程、工程物资发生减值的，还应当设置“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准备”等科目进行核算。
（二）固定资产的取得1.外购固定资产企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
2.建造固定资产（六）固定资产清查企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。
在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。
清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。
（七）固定资产减值固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计人当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
二、投资性房地产（一）投资性房地产内容投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
固定资产和投资房地产
年折旧率
=
12
（二）工作量法
单位工作 固定资产原值—预计净残值
量折旧额 =
预计的工作量总数
月折旧额
= 月工作量
×
单位工作 量折旧额
年折旧额
= 年工作量
×
单位工作 量折旧额
（三）年数总和法
年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和 尚可使用年数
年折旧率 = 预计使用年限×（预计使用年限＋1）÷2
某年折旧额=（固定资产原值－预计净残值）×该年折旧率
状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人 员服务费作为入账价值。
以一笔款项购入没有单独标价的多项固定资产？
实质上具有融资性质的延期支付？
（一）不需要安装固定资产 购入的不需要安装的固定资产，直接计入“固定资产”账户
购入时
借：固定资产（价、税、费等） 贷：银行存款等
（二）需要安装固定资产
2.作为存货的房地产
房地产开发企业开发产品，达到预定可销售状态时， 从“开发成本”科目转为“开发产品”科目，待销售后， 从“开发产品”转为“主营业务成本”科目。
二、投资性房地产的确认和计量
（一）投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列两个条件的才能予以确认：
1.与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企 业；
五、融资租赁取得的固定资产
融资租赁的定义
在实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
将租赁期开始日租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值中 较低者作为租入固定资产的入账价值。
第三节 固定资产折旧
一、折旧的涵义 折旧是指在固定资产在寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统 分摊，其是收入与费用配比原则、权责发生制原则的体现。
2018《初级会计实务》知识点：固定资产和投资性房地产
2018《初级会计实务》知识点：固定资产和投资性房地产导语：初级会计职称即助理会计师。
担任助理会计师的基本条件是：掌握一般的财务会计基础理论和专业知识；熟悉并能正确执行有关的财经方针、政策和财务会计法规、制度。
下面和小编来看看2018《初级会计实务》知识点：固定资产和投资性房地产。
希望对大家有所帮助。
【知识点】：固定资产和投资性房地产一、固定资产(一)固定资产概述1. 固定资产的概念和特征固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有(2)使用寿命超过一个会计年度作为企业的固定资产应具备以下两个特征：第一，企业持有固定资产的目的，是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理的需要，而不像存货为了对外出售。
第二，企业使用固定的期限较长，使用寿命一般超过一个会计年度。
2. 固定资产的分类(1)按经济用途进行分类按固定资产的经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。
【提示】按固定资产的经济用途进行分类，可以归类反映和监督企业生产经营用固定资产和非生产经营固定资产之间，以及生产经营用各类固定资产之间的组成和变化情况，借以考核和分析固定资产的利用情况。
(2)综合分类按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把固定资产划分为七大类：①生产经营用固定资产②非生产经营用固定资产③租出固定资产(指经营租赁租出)④不需用固定资产⑤未使用固定资产⑥土地⑦融资租入固定资产【提示1】“土地”：指过去已经估价单独入账的土地。
【提示2】因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。
企业取得土地使用权，应作为无形资产管理，不作为固定资产管理。
【提示3】“融资租入固定资产”：指企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内，应视同自有固定资产进行管理。
第六节固定资产及投资性房地产
第六节固定资产及投资性房地产一：取得固定资产的核算（一）外购固定资产企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
【思考问题】专业人员服务费和员工培训费计入固定资产的成本吗？专业人员服务费计入；员工培训费不计入。
注意问题：一是,按照修订后的增值税暂行条例，企业2009年1月1日以后购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税收法规规定情况下，也应从销项税额中扣除（即进项税额可以抵扣），不再计入固定资产成本。
购进固定资产支付的运输费，按照运输费结算单据上注明的运输费费用金额和7%的扣除率计算进项税额。
借：工程物资\在建工程\固定资产应交税费――应交增值税（进项税额）贷：银行存款二是,生产经营用固定资产涉及的在建工程，领用生产用原材料的进项税额也不用转出了。
三是,如果将2009年1日1日以后购入的生产设备对外销售，销售时应考虑销项税额的计算。
1.企业购入不需要安装的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费以及使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费和专业人员服务费等，作为固定资产成本，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例题】甲公司为一般纳税企业，适用的增值税率为17%，2010年甲公司购入一台不需要安转即可投入使用的设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为300万元，增值税额为51万元，另支付保险费3万元，包装费4万元。
款项以银行存款支付。
固定资产的入账价值为（）万元。
A.307B.300C.358D.304『正确答案』A『答案解析』固定资产的入账价值＝300＋3＋4＝307（万元）借：固定资产307应交税费——应交增值税（进项税额） 51贷：银行存款3582.购入需要安装的固定资产，应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
固定资产清查与投资性房地产
改扩建后在建工程账户的金额 =650+300+58.5+80+61.5=1150（万元）。 借：固定资产 1150 贷：在建工程 1150 （2） 2010年和2011年每年计提折旧=（1150-50） ÷10=110（万元）。 （3） 2011年12月31日固定资产的账面价值=1150110×2=930（万元），可收回金额为690万元，应计提 减值准备240（930-690）万元。 借：资产减值损失 240 贷：固定资产减值准备 240 （4）2012年和2013年每年计提折旧=（690-50） ÷8=80（万元）。
【教材例1-99 】甲企业的一栋办公楼出租给乙 企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模 式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为 1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为 20年，预计净残值为零，按照经营租赁合同，乙 企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这 栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回 金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000 万元，以前未计提减值准备。
2.采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投 资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负 债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账 面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产 取得的租金收入，确认为其他业务收入。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其 账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价 值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科 目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会 计分录。
1.采用成本模式进行后续计量的投资 性房地产
（1）计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （2）取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 （3）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 减值准备一经计提，在持有期间不得转回。
固定资产和投资性房地产
编者语：历年初级会计职称考试中，初级会计实务教材章节中，资产是六个会计要素中最重要的一个会计要素。
近来这章内容在考试中所占的分值较高，我们考生朋友在复习中，要熟练掌握该章的知识点。
下边我们就固定资产和投资性房地产（成本模式）相关会计计量进行详细讲解。
固定资产和投资性房地产会计核算上既有联系又有区别。
注：以下只涉及投资性房地产成本模式的核算。
固定资产与投资性房地产的联系：首先，会计确认条件基本相同。
根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，自用房地产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
而按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，投资性房地产也必须同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。
其次，会计初始计量范围类似。
企业自用房地产的初始计量具体规定如下：外购固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。
建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
作为固定资产的成本。
某些特殊行业的特定固定资产，还应考虑预计弃置费用因素。
企业取得的投资性房地产。
应按照取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
购置自用房地产与投资性房地产的初始计量按照发生的实际相关成本计价入账，而自建的初始计量成本包括达到预定可使用状态前的一切合理、必要的支出。
一、固定资产的初始计量：（一）外购固定资产1.购入不需要安装的固定资产【例题1】甲公司为一般纳税人，2009年5月12日购入不需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备价款为60万元，增值税为10.2万元。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
《初级会计实务》讲义-固定资产和投资性房地产6教学提纲
固定资产和投资性房地产6二、投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。
1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权【提示】已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权【提示】持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
即闲置土地不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物【提示1】已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
【提示2】已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
【提示3】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
这里的空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产【提示】自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（2）作为存货的房地产【提示】作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：①能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;②不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。
2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。
A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。
A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。
固定资产、投资性房地产、无形资产
固定资产、投资性房地产、无形资产第五章固定资产、投资性房地产、无形资产第一节固定资产固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。
（注意，没有出售目的）（2）使用寿命超过一个会计年度。
其中“出租”是指以经营租赁方式出租的机器设备等。
以经营租赁方式出租的建筑物属于企业的投资性房地产，不属于固定资产。
考点一：固定资产的初始计量固定资产应按照成本初始计量。
（一）外购固定资产企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
固定资产有关增值税的问题：①企业购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税收法规规定情况下，应从销项税额中扣除（即进项税额可以抵扣），不再计入固定资产成本。
借：工程物资、在建工程、固定资产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款②购建生产经营用固定资产，领用原材料的进项税额不需要转出计入固定资产的成本。
③上述生产设备对外销售时应考虑销项税额的计算。
④债务重组、非货币性资产交换等业务中，涉及固定资产的，都需要根据此规定做会计处理。
1.购入不需要安装的固定资产2.购入需要安装的固定资产企业购入固定资产时实际支付的买价、运输费、装卸费、专业人员服务费和其他相关税费等均先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目（具体核算方法见后面）。
【例题·计算题】（1）甲公司为一般纳税人企业，适用的增值税率为17%，2013年甲公司购入设备安装某生产线。
该设备购买价格为1 000万元，增值税额为170万元，支付保险费50万元，支付运杂费10万元。
借：在建工程（1 000＋50＋10）1 060应交税费——应交增值税（进项税额） 170贷：银行存款 1 230（2）该生产线安装期间，领用生产用原材料的实际成本为100万元，发生安装工人薪酬10万元。
第五章-固定资产及投资性房地产(中财)ppt课件
（1）年折旧率 2
年折旧率 =
× 100%
预计使用年限
37
第三节 固定资产折旧
（2）折旧额
年折旧额 = 年初账面净值 × 年折旧率
逐年递减
逐年递减
月折旧额 =
年折旧额 ÷ 12
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第三节 固定资产折旧
注意：采用双倍余额递 减法在预计使用年限到 期前的两年内，应将固 定资产账面净值扣除预 计净残值后的余额平均 摊销（即最后两年改用 直线法）。
35
第三节 固定资产折旧
（三）加速折旧法（递减折旧法） 特点： 各期折旧额呈递减趋势 理论依据： 随资产的效能逐渐降低 带来的经济利益逐渐减少
36
第三节 固定资产折旧
1.双倍余额递减法
根据每年年初固定资产账面净值（已经提过折旧 以后的固定资产账面价值）和双倍的、不考虑净 残值的直线法折旧率计算折旧额
经营性租入的不纳入本企业固定资产的核算范围
7
第一节 固定资产概述
四、固定资产的账簿体系
固定资产卡片
固定资产 登记簿
卡片：按固定资产项 目设置。会计部门和 使用或保管部门登记 并保管。 登记簿：按固定资产 类别登记
固定资产总账
8
第二节 固定资产的初始计量
一、外购固定资产
（一）现购：以现有货币资金购买或短期信用购买 固定资产。
贷：银行存款 3000 营业外收入 90000（78470+14530-3000）
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第二节固定资产的初始计量
企业还可以其他方式取得固定资产 如：融资租入的固定资产 非货币性资产交换取得的固定资产 债务重组取得的固定资产
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第三节 固定资产折旧
一、固定资产折旧的概念
初级会计实务固定资产及投资性房地产
第六节固定资产及投资性房地产固定资产部分一、企业2007年发生如下固定资产购建活动：（1）5月3日以银行存款支付购入A、B、C三项未单独标价的生产经营用动产，支付价款3 000 000，增值税进项税额510 000元（进项税额可以抵扣），运杂费90 000元，其中C固定资产需要安装，A、B、C三项固定资产的公允价分别为2 500 000元，1 500 000和1 000 00元。
6月15日以银行存款支付C 固定资产安装费40 000元，应付安装人员工资60 000元，6月30日C固定资产安装完毕达到预定可使用状态。
（2）6月5日从乙单位购入不需要安装的汽车一辆（非生产经营用），价款50 000元，支付增值税8 500元（假设进项税额不得抵扣），另支付运费500元，车辆购置税2 000元，开出一张商业承兑汇票。
（3）7月8日从丙单位购入需要安装的电讯设备一台生产经营用动产，价款100 000元，增值税17 000元（进项税额可以抵扣），支付运费3 000元，安装费10 000元，款项已用银行存款支付，已投入使用。
（4）9月1日，自建生产车间一栋，从银行借入2年期借款300 000元，年利率6%，一次还本付息，9月2日购入建筑用材料300 000元，支付增值税51 000元（假设进项税额不得抵扣），支付运费9 000元；9月10日该工程将上述材料全部领用；9月20日领用本企业生产的产品一批，实际成本80 000元，计税价格100 000元；9月30日，领用本企业用于生产的原材料一批价款200 000元，增值税率17%；11月30日分配工程人员的工资50 000元；12月31日预计该工程借款利息6 000元（符合资本化条件）；12月31日工程完工并达到预定可使用状态。
要求：编制上述业务的会计分录。
（企业为非增值税转型企业）二、企业有设备一台，原值200 000元，预计使用5年，预计报废时可以收回的残余价值20 000元，预计清理费用12 000元。
注会《会计》知识点：固定资产和投资性房地产的区别
注会《会计》知识点：固定资产和投资性房地产的区别
成本模式下的投资性房地产是要计提折旧的，但是公允价值模式下的投资性房地产是不计提折旧的。
投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
固定资产：是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据这两个定义，我们不难发现它们的区别之处，主要有：
1、持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。
2、包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物；固定资产包括的范围非常广泛，比如机器设备、一般的厂房等。
固定资产和投资性房地产
固定资产和投资性房地产固定资产和投资性房地产在现代社会中扮演着重要的角色。
随着经济的发展和城市化进程的加快，固定资产和投资性房地产成为了各个国家和地区经济增长的核心动力和重要支撑。
本文将从不同的角度探讨固定资产和投资性房地产对经济的影响。
首先，固定资产对经济的发展起到了不可或缺的作用。
固定资产是指生产经营者为长期使用而购买的设备、厂房、土地等，它们是生产力的基础。
固定资产的投资不仅可以增加产能，提高生产效率，还可以促进技术进步和创新。
例如，一家企业购买了新的生产设备，可以提高生产效率，降低生产成本；一座城市修建了现代化的交通设施，可以改善交通状况，促进区域经济发展。
固定资产投资的扩大也意味着对相关产业的需求增加，可以带动更多的就业机会和经济增长。
其次，投资性房地产对经济的拉动作用也不可忽视。
投资性房地产是指投资者为了获得租金收入或资本增值而购买的房地产。
它不仅可以提供居住和商业空间，还可以促进其他行业的发展。
首先，投资性房地产的建设和交易活动可以带动建筑业、房地产开发商等相关行业的发展，带动地方经济的增长。
其次，投资性房地产的投资和房产税的征收可以带来一定的税收收入，为政府提供了财政支持。
此外，投资性房地产的租金收入也可以提供额外的财富来源。
投资性房地产对于经济发展的影响不仅仅是短期的，长期来看，房地产市场的稳定和繁荣也可以促进社会的稳定和繁荣。
然而，固定资产和投资性房地产也存在一些问题和挑战。
首先，固定资产投资存在着投资规模的过大或过小的问题。
投资规模过大的情况下，可能会导致资源浪费和不良资产的产生；投资规模过小则可能会影响经济增长和竞争力的提升。
其次，投资性房地产市场往往存在着泡沫化的风险。
房地产市场的过热和价格的过高可能会导致房地产市场的崩盘，不仅对投资者造成损失，还会对整个经济体系产生严重的冲击。
此外，房地产市场的发展也可能导致产业结构单一化和城市化进程过快。
因此，政府和相关部门在固定资产和投资性房地产的管理和监管方面起着重要的作用。
固定资产及投资性房地产
（3）借：在建工程
608
应交税费—应交增值税（进项税额）102
•时间范围
企业应按月计提固定资产折旧. 当月增加的固定资产,当月不提,下月提取 当月减少的固定资产,当月照提折旧 提前报废的固定资产,不再补提折旧
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3
固定资产折旧
已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固 定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提 折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原 来的暂估价，但不需调整原已计提的折旧额。
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16
固定资产折旧账务处理
制造费用
累计折旧
管理费用
销售费用
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17
课堂练习
甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2009年 发生固定资产业务如下：
（1）1月20日，企业购入一台不需安装的管理用A设 备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为460万元， 增值税为78.2万元，另发生运输费8万元，款项均以银行存 款支付。
该车汽车的月折旧额计算如下： 单位里程折旧额
＝600 000×（1－5%）／500 000＝1.14（元/公里） 本月折旧额＝4 000×1.14＝4 560（元）
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7
固定资产折旧方法
•双倍余额递减法
指在不考虑固定资产净残值的情况下，根据 每期期初固定资产账面净值（固定资产账面 余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计 算固定资产折旧的一种方法
14
固定资产折旧方法
2009年6月5日购入设备一台,原值10万元预计净残值为 0.1万,预计使用年限为5年,计算:2010年应计提折旧额.
购入
第一年折旧额
第二年折旧额
09.6 09.7
第六节固定资产及投资性房地产
第六节固定资产及投资性房地产一、固定资产(一）固定资产概述1。
固定资产的概念和特征固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：第一，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;第二,使用年限超过一个会计年度。
2.固定资产的确认（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业（2）该固定资产的成本能够可靠计量【注意】第一,固定资产各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
第二，与固定资产有关的后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本；不满足固定资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
3.固定资产的分类4.固定资产核算设置的科目企业通过“固定资产”、“累计折旧”、“工程物资”、“在建工程"、“固定资产清理"等科目核算固定资产的取得、计提折旧、处置等情况。
（二）取得固定资产固定资产应当按照取得时的成本进行初始计量。
1.外购固定资产外购固定资产，其成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员的服务费等。
（1）购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按照实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、专业人员的服务费等，作为固定资产的成本，计入“固定资产”科目的借方。
一般纳税人,企业购入固定资产(生产经营用动产）支付的增值税，可以作为进项税额抵扣。
（2）购入需要安装的固定资产.应在购入不需要安装的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目归集其成本，待达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产.按各固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本.【例题】企业以100万元购入A、B、C三项没有单独标价的固定资产.这三项资产的公允价值分别为30万元、40万元和50万元。
固定资产资料和投资性房地产
审计人员外勤工作指南固定资产和投资性房地产目录页次一、概述1、为何要审计固定资产? 12、固定资产审计时可能遇到的审计风险 2二、定义1、固定资产 22、投资性房地产 43、固定资产及投资性房地产 4三、一般审计程序1、测试增加及减少 5•示例1 –固定资产增加分析9 •示例2 –处置设备112、验证资产产权/所有权123、实地盘查固定资产124、测试折旧计提的合理性12•示例3 –合理性测试–折旧计提(1) 15 •示例4 –合理性测试–折旧计提(2) 165、为发现不恰当地计入费用的项目而进行的测试17四、是否存在固定资产减值?17五、核查固定资产是否用于贷款抵押18六、审阅重大的未来固定资产增加计划/承诺18七、中国大陆土地使用权证及房产证1. 土地使用权证202. 商住项目的建设用地243. 土地使用权的后续转让254. 房产证255. 附注276. 审计位于中国大陆的土地及房产27八、案例分析案例分析29 案例分析–答案29一、概述本指南所涉及的审计事项及程序对于固定资产和投资性房地产都是类似的。
因此，本指南采用“固定资产”的表述。
本指南中的“固定资产”概念应理解为包括“固定资产”与“投资性房地产”两个报表项目。
固定资产与投资性房地产通常在资产总额中占很大部分，但是其可能并不一定是审计项目的重大科目。
判断固定资产是否具有重大性以及就固定资产实施审计程序的范围由审计项目组根据综合风险评估确定。
作为助理人员，你很可能会参与审计固定资产。
本外勤工作指南着重于当确定固定资产为重大科目或高风险领域时对固定资产实施的一般程序。
1、为什么要审计固定资产?按企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定编制财务报表是公司管理层的责任。
作为独立审计师，我们需要就公司财务报表是否符合企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定，在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量而发表意见。
在某些情况下，固定资产对资产负债表而言是重大的。
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产线
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第六节固定资产及投资性房地产
（3）折旧的计算方法 A、平均年限法（直线法）
——P54 B、工作量法
——P54 C、双倍余额递减法 ①折旧率=2/预计的折旧年限 ②预先不考虑残值 ③年折旧额=固定资产的账面净值×年折旧率 ④最后两年，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余
n (2009)下列关于固定资产计提折旧的表述，正确 的有( )。 A.提前报废的固定资产不再补提折旧 B.固定资产折旧方法一经确定不得改变 C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提 折旧 D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始 计提折旧
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第六节固定资产及投资性房地产
n （11）6
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第六节固定资产及投资性房地产
n 甲公司是增值税一般纳税人，20×7年2月1日购入需要安装的设
备一台，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为100万元，
增值税为17万元。购买过程中，以银行存款支付运杂费等费用13
万元。安装时，领用材料6万元，该材料负担的增值税为1.02万元；
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第六节固定资产及投资性房地产
1、外购 A、不需要安装
不动产： 借：固定资产 （买价+税费）
贷：银行存款 动产：
借：固定资产 （买价+税费） 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
B、需要安装 ——借：在建工程 （买价+税费+安装费等） 贷：银行存款等 ——借：固定资产 贷：在建工程 （在建工程的总和）
n 借：在建工程
n 贷：原材料
n B、用于不动产在建工程：
n 借：在建工程
n 贷：原材料
n
应交税费—应交增值税（进项税额转
出）
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第六节固定资产及投资性房地产
n （3）领用自产产品
n A、用于机器设备安装工程：
n 借：在建工程
n 贷：库存商品
n B、用于不动产在建工程：
n 借：在建工程
额平均摊销。
P55
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第六节固定资产及投资性房地产
D、年数总和法
年折旧率=尚可使用年限÷预计使用寿命的年数之和 年折旧额=（原值 – 预计净残值）× 年折旧率
例见P55
（4）折旧的核算——“累计折旧” 借：制造费用 （车间） 管理费用 （行政） 销售费用 （销售机构） 在建工程 （工程用） 贷：累计折旧
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第六节固定资产及投资性房地产
C、一笔购入多项未单独标价的固定资产 ——按公允价值之比进行分配。P50例
(09)企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固 定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例 对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的 成本。( )
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第六节固定资产及投资性房地产
A.875 B.962.5 C.1087.5 D.1587.5
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第六节固定资产及投资性房地产
③发生其他费用 借：在建工程 贷：银行存款 应付职工薪酬等 （费用额）
④工程完工时 借：固定资产 贷：在建工程 （在建工程的总和）
例P52
注：出包——“在建工程” →“固定资产”
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第六节固定资产及投资性房地产
n （11）某增值税一般纳税企业自建一幢， 购入工程物资200万元，增值税税额为34 万元，已全部用于建造仓库；耗用库存 材料50万元，应负担的增值税税额为8.5 万元；支付建筑工人工资36万元。该仓 库建造完成并达到预定可使用状态，其 入账价值为（ ）万元。
A.250B.292.5C.286D.328.5
第六节固定资产及投资 性房地产
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2020/11/28
第六节固定资产及投资性房地产
二、固定资产取得的核算 取得的成本构成。 注意：生产设备（动产）的增值税可以抵扣，
不计入成本） n [例]甲公司为增值税一般纳税人，于2009
年2月3日购进一台不需要安装的生产设备， 收到的增值税专用发票上注明的设备价款 为3000万元，增值税额为510万元，款项 已支付；另支付保险费15万元，装卸费5 万元。当日，该设备投入使用。假定不考 虑其他因素，甲公司该设备的初始入帐价 值为（ ）万元。 A、3000 B、3020 C、3510 D、3530
n 贷：库存商品
n
应交税费—应交增值税（销项税
额）
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第六节固定资产及投资性房地产
n 某企业将自产的一批应税消费品（非金 银首饰）用于在建工程。该批消费品成 本为750万元，计税价格为1 250万元，适 用的增值税税率为17%，消费税税率为 10%。计入在建工程成本的金额为（ ） 万元。
2、自建 自营——“在建工程” →“固定资产” （1）购买工程物资：
A、用于机器设备安装工程： 借：工程物资
应交税费—应交增值税（进项税） 贷：银行存款 等 B、用于不动产的建造： 借：工程物资 贷：银行存款 等
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第六节固定资产及投资性房地产
n （2）领用原材料
n A、用于机器设备安装工程：
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第六节固定资产及投资性房地产
三、折旧 （1）影响折旧的因素——P53 （2）折旧的计提范围 A、空间范围——不提折旧的：土地、已提
足折旧的 B、时间范围——当月增加的，当月不提；
当月减少的，当月照提。 注意：P54。
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第六节固定资产及投资性房地产
n （2007年考题）下列各项固定资产，应当计提折 旧的有（ ）。 A.闲置的固定资产 B.单独计价入账的土地 C.经营租出的固定资产 D.已提足折旧仍继续使用的固定资产
支付安装工人工13万元。该设备20×7年3月30日达到预定可使用
状态。甲公司对该设备采用年限平均法计提折旧，预计使用年限
为10年，净残值为零。假定不考虑其他因素，20×7年该设备应
计提的折旧额为（ ）。
A.9万元 B.9.9万元 C.11万元
D.13.2万元
n 某企业购进设备一台，该设备的入账价值为100万元，预计净残 值为5.6万元，预计可使用年限为5年。在采用双倍余额递减法计 提折旧的情况下，该设备第三年应提折旧额为（ ）万元。