资产管理公司在收购不良资产包前开展尽职调查工作过程中几个重点问题的分析

资产管理公司在收购不良资产包前开展尽职调查工作过程中几个重点问题的分析

近年来，不良贷款余额日益增长。银监会资料显示，截止至今年第一季度，商业银行不良贷款余额连续十四个季度上升，不良贷款率为1.39%。为了控制资产管理公司收购不良资产成本、防范不良资产中的法律风险并且在与其他资产管理公司竞价中获胜，尽职调查成为转让不良资产包过程中必不可少的工作，如何做好尽职调查工作成为至关重要的一个问题。因此，尽职调查工作在全面审查资料的基础上，重点关注银行提供的资料是否齐全、银行放款时间是否在最高额抵押期间内、核实抵押物的实际情况。

不良资产的尽职调查需出具法律尽职调查报告和定价报告。法律尽职调查报告主要通过银行提供和网上查询的资料，审慎调查债务人、担保人及其债权的合法性；定价报告是在法律尽职调查报告的基础上，结合项目经理现场走访抵押物的实际情况，对抵押物进行定价，预估不良资产债权的静态回收价值。在完成法律尽职调查报告和定价报告，应当注意以下几个重点问题。

一银行提供的资料是否齐全

在完成法律尽职调查报告时，必须首先检查银行提供的资料是否齐全，包括基础资料和诉讼资料。基础资料包括借款合同、借款借据、最高额抵押合同、最高额保证合同、抵押物他项权证、抵押物查册等。诉讼资料包括立案通知书、诉讼费缴纳通知书、查封/扣押/冻结清单、起诉状、裁定书、判决书、执行申请书等材料。

笔者认为，若债权没有起诉，基础资料就显得特别重要，因为定价报告对抵

押物进行定价，必须同时具备借款合同、借款借据、最高额抵押合同、抵押物他项权证、抵押物查册资料。同时具备以上材料是为了证明债权人与借款人已经签订借款合同，债权人实际向借款人发放贷款，抵押人与债权人签订最高额抵押合同，抵押权已经在房屋管理局登记，抵押权已经设立。若不存在实际借款合同关系和没有为该借款设立抵押权，债权人就无法通过司法程序，对最高额抵押合同中的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，在定价报告中无法对抵押物进行定价，该债权的静态回收价值为零。所以，关注资料是否齐全是做好尽职调查工作的前提。

二放款时间是否在最高额抵押期间之内

对借款借据和最高额抵押合同审查时，着重对比借款借据上的放款时间是否在最高额抵押期间之内。资产管理公司一般对放款时间不在最高额抵押担保期间的抵押物，不予以定价。

故，谨慎审查借据放款时间是否在最高额抵押期间之内，是做好尽职调查工作的关键。

在此，笔者有不同的意见。根据《物权法》第二百零三条第二款规定，最高额抵押权设立前已经存在债权的，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。银行一般在《最高额抵押合同》中规定，主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或银行的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，仍然属于本最高额抵押的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。因此可以理解，银行在合同中有此约定，并且经抵押人在合同上的签字盖章确认，即可视为抵押人同意将最高额抵押权设立前的债权转入最高额抵押担保的债权范围。

但是，银行对此合同约定存在两个重要的法律风险，第一是抵押人以格式条款抗辩该条款无效，第二是银行对抵押人同意在最高额抵押权设立前的债权不明确。因此，笔者建议，银行在与抵押人签订最高额抵押合同时，把该条款在合同中加粗和加下划线并向抵押人解释说明，履行对抵押人的提示说明义务，同时在合同中列明抵押人同意在最高额抵押权设立前的具体债权的编号、时间和金额。那么，即使放款时间不在最高额抵押期间之内，最高额抵押权设立前的债权可以转入最高额抵押担保的债权范围，使裸债权变为有抵押物的债权，定价报告可对该合同中的抵押物予以定价，增加该债权的静态回收价值。

三核实抵押物的实际情况

在完成法律尽职调查报告和定价报告前，律所、资产管理公司最好派人全程与银行的项目经理到现场走访抵押物的实际情况，披露抵押物的现状、占有及租赁等情况。抵押物为土地使用权，需查清是否已缴纳土地出让金及税收，土地是否闲置，是否存在在建工程，占有情况，抵押物为房产，此房产是否已出租，租赁期限等，抵押物的实际情况影响不良资产回收的成本和影响回收该不良债权的难度。

在过去的尽职调查过程中，碰到这样的情况。一家工厂以其厂房和土地使用权作抵押，正好该地段已被当地政府纳入“三旧改造”的范围，可以预计，该抵押物的后续价值巨大，可作为回收该不良资产的额外收益。如果没有到现场走访抵押物的现场情况，就无法知道该抵押物存在的潜在价值。所以，核实抵押物的实际情况，可能有意想不到的收获。

综上所述，不良资产包的尽职调查，应当重点关注银行提供的资料是否齐全、银行放款时间是否在最高额抵押期间之内、核实抵押物的实际情况。注意以上问

题可以降低处置不良资产包的法律风险，控制资产管理公司收购该资产包的成本，对资产管理公司收购该资产包后回收价值的预期，提高日后清收的收益。