酒店项目投资分析报告可行性报告

酒店项目投资分析报告

可行性报告

Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

关于投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目

的可行性分析报告及前期策划报告

目录

前言

一、项目概况

1、环境概述

2、项目概述

二、项目SWOT分析、市场调查与分析

1、项目SWOT分析

2、市场调查与分析

3、目标客户群的确定

三、项目定位

1、主题定位

2、功能定位

3、形象定位

四、规划和装修设计策略

1、平面布局、功能布局策略

2、内部布局、立面设计策略

3、环境景观设计策略

4、商业资源整合

五、经济分析

1、项目投入分析

2、项目回收分析

六、项目宣传营销及参考资料

一项目概况

（一）环境概述

本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城区37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷。

（二）项目概述

本项目定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店。项目主体建筑共4层，1—2层为餐饮大厅、雅间及会议中心；3—4层为满足不同档次住宿需求的套房、单间、豪华标间及普通标间。项目主体两侧各修建2层附属功能楼，主体顶层修建1层附属功能楼。东侧附属功能楼1楼为火锅城及大厅、厨房；2楼为娱乐KTV包房。西侧1楼为购物中心及办公室；2楼为康乐中心。主体顶层为员工宿舍。

项目周边重要公共设施、企事业单位、居民点有：

1、移民迁建安置房

2、屏山县政府、法院、检查院、公安局、信用社等单位所在的行政办公区及文化活动区

3、客运中心、商业中心、惠康纸业、茶叶厂、岷江专用汽车公司及石盘工业园区、丁发工业园区内的其他企业

从以上分析可以看出，项目周边绝大部分公共设施，市政配套完善并具有相当规模，项目周边公里内聚集人口不低于3万人。

全县总人口约30万人，据最新数据显示，屏山全县地方生产总值已实现15亿元，财政6000余万元。

二项目SWOT分析和市场分析

（一）项目SWOT分析

1、优势（STRENGTHS）

⑴区位优势：本项目所在区域为屏山新县城最重要的门户区，为规划的石盘工业园区内，周边行政办公区、文化活动区、体育活动区、教育区、医疗卫生区，上台地居住区等在未来的建设及县级中心功能的完善将会使该区域的区位优势更加凸显出来；

⑵政策优势：本项目属屏山县招商引资项目，享受政府包括减免税收、行政性收费等在内的一系列优惠政策；

⑶定位优势：本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店，中高档次，并得到屏山县政府的大力支持，无竞争对手；

⑷交通优势：本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷；

⑸人口聚集优势：县城建成后周边公里内聚集人口3万余人；搬迁建设前期以施工单位及政府部门为主，后期以企事业单位及居民消费为主；

⑹公共设施配套优势基本完善；

⑺人文景观、自然景观优势：水库建成后形成向家坝旅游观光、会展优势，现阶段老君山等自然风光旅游优势；

⑻理念优势：本项目将用开放的思路、创新的理念、科学的态度和务实的精神去促使本项目更加合理、有效（融入老屏山文化、环境等元素）；

⑼沁禾品牌优势：本项目是在“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”、“沁禾超市”、“锁旺物业”的基础上做产业延伸，而本身“沁禾大厦”和“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”“沁禾超市”、“锁旺物业”就非常具有知名度；

⑽资源优势：本项目用房为政府移民过渡安置房，我沁禾公司拥有其15年使用权，主体建筑面积近5000平方米，附属功能楼达2860平方米，且这部分附属功能楼一旦修建装饰好，带来的升值空间也相当大，并可终身使用。

⑾人力资源优势：沁禾公司本身以餐饮娱乐、超市购物、物业管理等服务业为主，80%的员工都具备餐饮、酒店等服务业的专业知识，这样就可以充分利用人力资源、减少成本；公司管理、行政、财务、采购等部门可以配合使用；

⑿物资成本控制优势：公司旗下的超市可供应本项目购物中心等，肉联厂的货物等可以供应餐饮部，物资当日可配送；

⒀带动优势：若本项目取得成功，将带动新屏山县经济发展，让房产增值，让相关配套产业增效。对商圈的打造、形象、档次都将上一个新台阶。

2、劣势（WEAKNESSES）

⑴产品生命周期的劣势：本项目定位中高端人群、投资金额大（约1650万元）、资金回收较慢，产品和市场还有一定的磨合期，市场接纳程度还依赖于消费者群体的认同度和宣传、营销，有一定风险；

⑵县城迁建期人口少的劣势：目前该区域虽无大型餐饮住宿酒店，但县城在新建初期人口密度有限，随县城建设完工将逐渐好转。

3、机遇（OPPORTUNITIES）

⑴今年宜宾餐饮发展迅猛、态势良好、稳步上升，随着城市化的进程加快及人们外出就餐的习惯加剧，项目成功度极高；

⑵产品生命周期的机遇：目前沁禾缘大酒楼市场认同度很高，再加上把川菜特色加强并引进粤菜系含宵夜和西餐菜系，下午茶，茶房，火锅，KTV，足浴，按摩，住宿等搞出特色、创新菜肴，加强管理，并借助于成功的宣传、营销，其市场空间大，引导市场消费的能力较强，市场利润较高；

⑶巨大的消费群体和潜力：本项目位于工业园区内，靠近政府等行政事业单位，客运中小，可充分利用和发挥区域、时间优势，抢占先机，把握企业后勤社会化、交通客流服务带来的商机，同时也可以为政府、企业、施工单位以及观光游客等提供灵活的就餐、住宿、办公地点。

4、威胁（THREATS）