基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案

1
Σ Σ n
n
Σaij
项目的成败，进行多轮重复的方案竞标、 法得出权值 Wi，Wi＝ j = 1
，即将
1
评审、专家咨询论证等，目的就是找出一
Σ Σ n
n
n
Σ Σaij
个合理规划设计方案，而一个合理的开发
i=1 j=1
项目，必然遵循市场规则，追求价值最大 矩阵 A 元素按行求积的一向量，将所得
化，价值最大化的核心是资源均衡，价值 分向量开 n 次方根的新向量，再将此向量
要的难题，而层次分析法是一个主客观相 和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部 的评价，帮助我们做出正确的方案选择。
融合，比较真实、合理选择规划设计方案 评审、专家咨询论证等，希望能找出一个
层次分析法（简称 AHP 法）是美国运
的一种方法。
满足市场需求且高效益合理的规范设计 筹学家 T.L.Satty 教授于上世纪七十年代
图 ２ ＡＨＰ 法确定权重的流程图
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《合作经济与科技》 2014 年 6 月号下（总第 491 期）
C级
管理 / 制度
则，对各层的因素进行对比分析，引入 1～
根据所建立的规划设计方案决策指
实际操作过程中，对于一个具体的房
9 比率标度方法构造出判断矩阵，用求解 标层次结构模型，相对于上一层次某个元 地产开发项目，按照专家咨询论证评判，
各项产业发展，促进了各类产业地产的开 法去进行评判，更多
B1 价值构成层面 B2 开发构成层面 营销构成层面
发；再者，城市化改善了城市基础设施和 的关注客户的需求。
周边小环境，提升了房地产开发品质。总 层 次 分 析 法 是 一 种
C10 C9 C8 C7
C6 C5
C4 C3 C2 C1
之，城市化的快速发展，极大地推动了我 主 客 观 较 好 融 合 在 价 均 合 价
销层面注重形象展示、分期销售的合理
上述用层次分析法确定权重的流程
性、竞争的差异化、客户的体验感受等方 图过程如图 2 所示。（图 ２）
面。按照上面的分析，得出基本指标包含
基于 AHP 法计算出规划设计方案的
的二级指标，如图 1 所示。（图 １）
指标权重值的格式如表 1 所示。（表 １）
表 １ 房地产项目规划设计方案指标层次单、总排序计算结果及一次性检验
（一）房地产发展现状。城市化推动了 分析多种设计方案的选择过程，得出一个 结构模型；2、根据系统的特点和基本原
房地产项目开发与发展。首先，城市化产 好 的 设 计 方 案 选 出 生的增量人口，所形成的住房刚性需求是 必 要 经 过 客 观 和 主
A 最佳方案
住宅开发的首要保障；其次，城市化推动 观 因 素 相 结 合 的 方
判断矩阵最大特征值及其特征向量的方 素，根据实际工程的具体情况，经向专家 参考行业标准，得出最后的评判分值，然
法得到各因素的相对权重；3、通过计算方 咨询论证作出同层次各因素的相对重要 后按照一个具体区域的一些资源分布情
案层相对于总目标层的相对重要性次序 性判断，引入合适的标度用具体数值表示 况，进行规划设计方案的综合评审。
否
CR<0.1
时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳 靠的结果，或者就是
动力。因此，在相当长的时期内，房地产业 受专家知识水平、领
仍将成为撬动经济社会增长的力量。
域经验等影响具有
所计算的最大特征值对应的特征向量则为所求 的相对于上一评价因素的重要性权值
（二）房地产项目规划设计的重要性。 很大的局限性，不利
管理 / 制度
B级 A级
基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案
□文 ／ 孙必春
（重庆豪泰建筑工程有限公司 重庆）
［提要］ 中国改革开放三十年来，社 方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定 于进行方案的决策。层次分析法是一种定
会经济进入快速发展的阶段，极大地带动 招标设计任务书、规划设计方案招标、方 性与定量相结合的、系统的、层次化的分
国房地产业的发展。
一起的方法。因此，
值 最
好 性
理 性
值 标
目前，我国房地产业规模庞大，产业 本 文 选 择 层 次 分 析 大
杆
化 地位突出，已成为国民经济的支柱产业。 法 进 行 分 析 方 案 的
经分 济期 性开
发
形 象 展 示
启 动 与 分 期
竞 争 差 异 化
客 户 体 验
2011 年房地产投资规模已达到 6.17 万 选择。
总之，价值实现需要其设计的均好， 层次该元素本身的权重加权综合，即可计
合理，创造价值标杆。通过比较分析，成功 算得到处于评价指标体系最底层，即指标
的设计方案得出成功的设计开发方案，其 层中的各指标因素相对于最高层的相对
开发层面通常考虑其经济合理性已经开 权重，这一过程是从最高层次到最低层次
发周期的长短，分期开发节点的设计；营 逐层进行的，称为层次总排序。
的组合权值，以此作为评价和选择方案的 出来构成判断矩阵 A=（ai）j n×m。
层次分析法需要的是灵活运用，比如
依据。
然后，计算判断矩阵的最大特征值和 在营销构成层面，形象展示与客户体验方
三、层次分析法评价选择房地产项目 特征向量，并进行一致性检验，常用方根 面在对具体项目的时候，其相对重要性程
规划设计方案 规划设计方案关乎一个房地产开发
《合作经济与科技》 2014 年 6 月号下（总第 491 期）
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四、结论 我国房地产业短期内还是一个快速 发展的行业，由于其发展的客观规律，开 发项目规划设计在其开发阶段起着举足 轻重的作用。本文应用层次分析法进行方 案的优化选择分析，层次分析法逻辑性 强，思路清晰，计算结果真实可靠，贴近现 实，有一定的实用性，是进行规划设计方 案选择的一种良好可靠方法。
主要参考文献： ［１］曾邦华．房企拿地热情高涨［Ｊ］．资源 导刊，２０１２．１１． ［２］梁云芳，宫健，张同斌．２０１１～２０１２ 年 我国房地产市场的运行态势与政策分析 ［Ｊ］．科技促进发展，２０１２．９． ［３］王连芬，许树柏．层次分析法引论［Ｍ］． 北京：中国人民大学出版社，１９９０． ［４］王明明．运筹与决策基础［Ｍ］．北京：中 国林业出版社，２００１． ［５］郭方胜．层次分析法在深基坑支护系 统方案优选中的应用［Ｊ］．岩土工程技术， １９９１．１． ［６］陈桢瑜．浅谈城市新区大型居住区规 划设计—— —以“新密东城半岛”居住区规 划为例［Ｊ］．福建建材，２０１２．１１． ［７］林涧．重庆公租房社区外部空间系统 的宜居建构［Ｊ］．城乡建设，２０１２．４． ［８］赵蔚．城乡规划管理与政策［Ｊ］．城市 规划学刊，２０１２．１．
计算判断矩阵的最大特征值与特征向量
度市场化导致房地产业过快过热发展，推 动资源过分向房地产业集中，影响了部门 经济平衡发展。
加权平均法等很多 种，都有一定的实用 性，但是这些方法往
进行一致性检验：计算最大特征值、一致性指标 CI、一致性比例数 CR
此外，房地产业具有超强的产业关联 往 不 是 因 为 主 观 因 度，能有效带动 50 多个相关产业发展，同 素 太 多 而 得 出 不 可
图 １ 方案决策指标层
亿，占 GDP 的 13.1%，占固定资产投资的
二、层次分析法
19.8% ， 对 GDP 增 长 贡 献 率 为 19.2% 。 原理
利用 Satty 九级标度法，对评价因素进行两两比 较，建立并调整得到判断矩阵 A
2012 年房地产投资规模已达到 7.18 万
评价选择方法
亿，增长率为 16.2%。不过，另一方面，过 有专家论证打分法、
n
Σ Σ 最大特征值
λmax=
1 n
n i=1
aijwj
j=1
wj
，一
致性指标 CI= λmax-n ，一致性比例 CR= n-1
CI/CR。若 CR<0.1，则表明通过一致性检
调资源、创造资源；3、建立竞争优势，栋 验，否则重新构造判断矩阵。
均、户均资源占有最优化。
而后基于层次单排序的结果，将上一
CI=ΣWBK·CIK RI=ΣWBK·RIK CR＝CI/RI＜0.1（是） （否）
度往往是不一样的，需要根据一个地区人 们的文化水平、生活习性和审美角度等适 当调整。另外，一个方案选择完毕之后，还 要反过来回答几个问题，比如：地块资源 是否充分利用；是否有难以销售的产品； 较大的户型是否占有较好的资源；是否有 可以卖高 20%以上的产品标杆；是否有好 的展示内容和条件；是否有较为合理的成 本等相关问题，进行反向验证。
均衡需要从其开发和营销构成层面来实 归一化即得权重向量。通过计算一致性比
现，因此，按照层次分析法的基本原则，本 例指标进行判断矩阵一致性检验。
文选择价值构成层面、开发构成层面、营 销构成层面为评价房地产项目规划设计 方案的三个基本指标。
价值最大化一般体现在以下几个方 面：1、充分利用资源，规避劣势；2、规划协
关键词：房地产；规划设计；层次分析 法；方案选择
中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 收录日期：２０１４ 年 ３ 月 １１ 日 DOI:10.13665/j.cnki.hzjjykj.2014.12.039 一、前言
方案。但结果要么设计成果偏离了目标， 初期提出的一种简便、灵活而又实用的多 要么设计进度一拖再拖，极大延误了建设 准则决策方法。其基本原理是：1、复杂的 工期。而规划设计的失误对后续的施工， 问题分层化，根据方案的目标和问题的性 营销策划，销售执行等产生巨大不可逆转 质，将问题分解为不同的组成因素，按照 的影响。因此，如何去进行选择规范设计 因素间的相互影响和隶属关系将其分层 方案是一个很重要的开发环节。本文参考 聚类组合，形成一个递阶的、有序的层次
了城镇化的进程，带动了房地产业的不Biblioteka Baidu 案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设 析方法，是一种比较客观准确的选择方
繁荣。规划设计阶段是一个地产开发项目 计细部沟通，最后，出方案报建文本进行 法。因此本文主要采取的是层次分析法对
的关键，如何管理规划设计已经是一个重 报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源 决策系统的一些重要指标做出科学、客观
指标层 /
B1 价值构成
B2 开发构成
B3 营销构成
指标综合权重 Wi
（i=1，…，7）
百分比 （ ）% （ ）% （ ）%
C1
（）
/
C2
（）
/
/
（）
/
（）
C3
（）
/
/
（）
C4
（）
/
/
（）
C5
/
（）
/
（）
C6
/
（）
/
（）
C7
/
/
（） （）
C8
/
/
（） （）
C9
/
/
（） （）
C10
/
/
（） （）
层次总排序 一致性检验