基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案
基于层次分析法的房地产项目风险评价
基于层次分析法的房地产项目风险评价陈亚军【期刊名称】《河北企业》【年(卷),期】2015(000)012【总页数】2页(P17-18)【作者】陈亚军【作者单位】陕西能源职业技术学院【正文语种】中文近年来，房地产业高速发展并逐步成为社会经济发展的支撑产业，在我国经济中具有举足轻重的地位。
房地产投资成为社会闲散资本注入新标向，但由于房地产投资的客观性风险及其对房地产项目的影响力，房地产受到各种来自内外因的作用，面临很多的不确定因素。
在对影响房地产投资决策因素进行分析的基础上，建立关于影响房地产投资决策因素的层次结构模型，并运用层次分析法对影响房地产投资决策因素进行分析，对房地产投资决策方案给出建议。
一、引言20世纪90年代起，伴随经济不断发展，人民对基础住房需求不断增加，房地产业逐步成为我国经济发展的支撑产业，同时也成为社会上有广泛影响力的行业。
房地产项目投资是将资本投入到项目的初步设计到市场化过程中获取最大利益，在其投资过程中具有多层次、多方面的风险性。
风险的发生将会产生严重的后果，甚至导致企业破产。
因此，在项目投资前，一定要科学、合理地评价房地产开发过程中存在的各种风险，从而为房地产投资者有效规避风险提供理论依据，并进一步促进房地产行业的稳定健康发展。
本文运用层次分析法对影响房地产投资的多个风险因素进行分析，从而为房地产开发投资行业提供一种较为科学的决策方法。
二、层次分析法的原理层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是美国匹兹堡大学T.L.Saaty教授于20世纪70年代中期提出的一种定性与定量相结合的系统分析方法，在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。
运用AHP方法的步骤:（1）建立系统的递阶层次结构；（2）构造两两比较判断矩阵（正互反矩阵）；（3）针对某一个标准，计算各备选元素的权重；（4）计算当前一层元素关于总目标的排序权重；（5）进行一致性检验。
基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案
基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案作者：孙必春来源：《合作经济与科技》2014年第12期[提要] 中国改革开放三十年来，社会经济进入快速发展的阶段，极大地带动了城镇化的进程，带动了房地产业的不断繁荣。
规划设计阶段是一个地产开发项目的关键，如何管理规划设计已经是一个重要的难题，而层次分析法是一个主客观相融合，比较真实、合理选择规划设计方案的一种方法。
关键词：房地产；规划设计；层次分析法；方案选择中图分类号：F293.3 文献标识码：A收录日期：2014年3月11日一、前言（一）房地产发展现状。
城市化推动了房地产项目开发与发展。
首先，城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障；其次，城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发；再者，城市化改善了城市基础设施和周边小环境，提升了房地产开发品质。
总之，城市化的快速发展，极大地推动了我国房地产业的发展。
目前，我国房地产业规模庞大，产业地位突出，已成为国民经济的支柱产业。
2011年房地产投资规模已达到6.17万亿，占GDP的13.1%，占固定资产投资的19.8%，对GDP增长贡献率为19.2%。
2012年房地产投资规模已达到7.18万亿，增长率为16.2%。
不过，另一方面，过度市场化导致房地产业过快过热发展，推动资源过分向房地产业集中，影响了部门经济平衡发展。
此外，房地产业具有超强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。
因此，在相当长的时期内，房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。
（二）房地产项目规划设计的重要性。
方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通，最后，出方案报建文本进行报建。
这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。
层次分析法在住房消费中的分析及应用
层次分析法在住房消费中的分析及应用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是一种系统分析方法，广泛应用于决策问题的分析与评价中。
在住房消费中，层次分析法可以用于分析和评价不同因素的重要性，帮助人们做出合理的住房消费决策。
在住房消费中，人们通常会考虑多个因素，如价格、地理位置、面积、环境、交通等等。
这些因素在决策时往往并不是平等重要的，层次分析法可以帮助人们确定各个因素的权重，从而更好地进行住房选择。
在运用层次分析法进行住房消费分析时，可以按照以下步骤进行：1.确定目标：确定住房消费的目标，例如选择一套适宜的住房。
2.构建层次结构：将住房选择问题划分为不同的因素层次，如地理位置、价格、面积等。
3.两两比较：对于每一层次内的因素，进行两两比较，判断它们之间的重要性。
比较时可以采用9分法，也就是将一方因素与另一方因素进行比较，评定其重要性的程度。
4.建立判断矩阵：通过两两比较的结果，建立判断矩阵。
矩阵的每个元素表示一个因素相对于另一个因素的重要性。
5.计算权重：通过计算判断矩阵的特征向量，可以得出各个因素的权重，确定各个因素在住房选择中的相对重要性。
6.一致性检验：进行一致性检验，判断计算结果的可靠性。
如果一致性比率超过一定阈值，则需要重新进行两两比较。
7.得出结论：根据各个因素的权重，将其应用于具体的住房选择问题中，从而得到最终的结论。
层次分析法的应用可以使人们更加客观、科学地进行住房消费决策。
通过对各个因素的权重进行评估，可以避免主观意见主导决策过程，从而选择到更符合个人需求和预算的住房。
需要注意的是，层次分析法在应用过程中也存在一些限制和挑战。
评估各个因素之间的重要性是一个主观的过程，不同人的判断可能存在差异。
判断矩阵的计算需要大量的数据和信息，如果数据不准确或缺乏，可能影响最终结果的可靠性。
层次分析法在住房消费中的分析和应用是一种有效的决策分析工具，可以帮助人们做出合理的住房选择。
浅谈住宅建筑设计方案评价的层次分析法
浅谈住宅建筑设计方案评价的层次分析法发表时间：2020-05-29T08:53:39.413Z 来源：《建筑学研究前沿》2020年4期作者：李剑锋[导读] 随着我国居民的增多，群众对房屋的需求越来越大，对住宅建筑的要求也越来越高。
为了使民众住上更加优质、舒适，充满设计感和创意的住宅，住宅设计方案的评价工作就越来越重要。
中煤天津设计工程有限责任公司天津市 300000摘要：随着我国居民的增多，群众对房屋的需求越来越大，对住宅建筑的要求也越来越高。
为了使民众住上更加优质、舒适，充满设计感和创意的住宅，住宅设计方案的评价工作就越来越重要。
本文通过对影响住宅评价的因素进行分析，进一步探究住宅设计方案经济与技术指标体系的分析，对层次分析法的应用进行了探讨，提出了具有实践意义的使用方法。
关键词：住宅设计；评价体系；影响因素；层次分析法引言一般来说，建筑的设计方案不仅能够体现建筑的具体功能，还能体现建筑的投资价值，而住宅设计的方案同样也是如此。
因此，住宅设计的方案是人们选购住宅的重要理论依据，也是建设单位节省成本、获取利润的重要影响因素，这对房产公司等卖方机构是极为重要的。
但就目前而言，我们国家大多数建筑企业采用的评价系统和方法都比较传统，对住宅设计方案的评价不够精准、全面，因此为了促进住宅评价方案的完善和评价系统的完善，就必须要对住宅设计方案评价中的层次分析法，进行进一步的探究，以促进住宅评价方案的精准化。
一、住宅设计方案评价影响因素研究在住宅设计的过程中，有不少因素对其有着重要的影响。
而在住宅设计方案评价的过程中，也有着许多重要的因素影响着住宅的整体评价结果。
因此在住宅设计的过程中，评估人员要充分考虑影响住宅设计的整体因素和其他因素，提高设计方案的质量，选择最优的设计方案，进一步促进住宅设计的发展，提升住宅的实用性和经济性，促进该行业的快速发展。
（一）住宅设计评价方案的整体影响因素随着城市化进程的加快，我们国家人口的激增，对住宅的大量需求促使着建筑行业的快速发展，同时大多数居民的生活品质在不断提高，对住宅的要求也不同于以往遮风挡雨的基本需求，对住宅的审美和舒适度也有着一定的要求。
基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案
、
前 言
（ 一） 房地产发展现状 。 城市化推动 了 分 析 多种 设 计 方 案 的选 择 过 程 ， 得 出一 个 结 构 模 型 ； ２ 、 根 据 系 统 的特 点 和 基 本 原
房 地 产 项 目开 发 与发 展 。 首先 ， 城 市化 产 好 的 设 计 方 案 选 出
生 的增 量 人 口 ， 所 形 成 的 住 房 刚 性 需 求 是 必 要 经 过 客 观 和 主
繁荣。 规 划设 计 阶 段 是 一 个 地 产 开发 项 目 计细 部沟通 ， 最后 ， 出 方 案 报 建 文 本 进 行 法 。 因此 本 文 主 要 采 取 的 是 层 次 分 析 法 对
的 关键 ， 如何 管理规 划设计 已经是 一个重 报 建 。 这 一 阶 段 经 常 投 入 巨大 的 内部 资 源 决 策 系 统 的一 些 重 要 指 标 做 出科 学 、 客 观
工 期 。而 规 划 设 计 的失 误 对 后 续 的施 工 ， 问题 分 层 化 ， 根据 方 案 的 目标 和 问题 的性
关键词 ： 房地产 ； 规划设计 ； 层 次 分 析
法； 方 案 选 择 中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献 标 识 码 ： Ａ 收 录 日期 ： ２ ０ １ ４年 ３月 １ １日
评 价 选 择 方 法
研， 过 有 专 家 论 证 打 分 法 、
利用 Ｓ ａ ｔ ｔ ｙ 九 级标度 法 ，对 评价 因素 进行 两 两 比 较， 建立并调整得到判断矩阵 ｒ Ｔ 《 ， Ｔ ∞ ●Ｔ Ａ Ｊ ， 上
计算 判断矩 阵的最 大特征值 与特 征向量 进行 一 致性 榆验：计算最 大特征值 、 一 致性指标 ｃ Ｉ 、 致 性比例 数 Ｃ Ｒ
基于层次分析法的房地产投资风险评估
２ 运用层 次分析法进行权重计算
Ａ
Ｂ ８ ：
Ｂ 、
１ １ ２
Ｂ ：
２ １
Ｂ ！
５ ２
良
３ １ ２
Ｂ ．
１／ ２ １ ４
评分值
０２ ７ ６７ Ｏ ０５ １ ２
１ １ ，５ １ ’ ，２
Ｘ２ ３
Ｘ； ３
２
评 分值
０ ８６ ５ １ Ｏ ０ １ ９４ ０ ０ ３ ９０
（） ３ 综合 ．计算各层各个因素的组合权重 ．得到相 对于
二 、运用层次分析法进行房地产投 资风 险评估举例 １房地产投资风险划分
层 次 分 析法 （ ｎ ｌ ｉ Ｈｅａ ｈ ｒｃｓ ．Ａ Ｐ 是 一种 定 性 和 Ａ ａｙ ｃ ｉ ｒ ｙＰｏ ｅｓ Ｈ ） ｔ ｒｃ
定量相结合、系统化 层 次化 的方法 ，广泛应用于复杂决策 问题 的处理 ． 其主要步骤是 ： １分解 ． （） 将一个复杂的系统分解为一个 阶梯层次的结构模型 （ ） ２ 判断 对同一层次的因素进行两两比较
投 姿 分 祈
基于层次分祈法的房地产投姿冈险评估
一庞 家 权 江苏 省丹 阳市 建设工 程招 投标 管理办 公室
・ 王治均
江苏 科技大 学 土木工 程 与建 筑学 院
［ 摘 要］ 房 地 产投 资是 一 项 高投 入 、 高 回报 的 事 业 ， 同时 也是 一 项 高 风 险 的事 业 。 本 文将 层 次 分析 法 运 用 于房 地产 投
评分值
０ ９８ ３ ０ ０． ９ ８ ３０
Ｏ ０ １ ９ ５ ０ ６５ ０ ７
Ｂ
Ｘ ×：
基于层次分析法的房地产投资评估
基于层次分析法的房地产投资评估作者：于淼李雨潇张昆明来源：《科技创新导报》2011年第22期摘要:房地产由于存在风险,给开发带来很大的不确定性。
所以房地产投资评估建模具有明显的现实意义。
本文基于层次分析法进行定性与定量相结合的分析,建立了考虑多种因素的房地产投资评估建模。
另外,本文以青岛市的一个房地产项目为例详细展示了了层次分析法AHP 在评估房地产投资,并从宏观上分析了结果的合理性和可靠性。
关键词:房地产层次分析法投资评估中图分类号:F224 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)08(a)-0225-011房地产投资模型建立(1)数据归一化与标准化。
为了综合考虑房地产的各个因素,建立综合的评估模型。
首先要对数据进行归一化和标准化。
为了消除量纲影响和变量自身变异大小和数值大小的影响,在这里我们采用离差标准化:(2)层次分析法的原理。
根据人的思维规律,将问题房地产投资评估分解成各个组成因素,再将这些因素按支配关系分组形成树状的递阶层次结构,通过两两比较的方式确定层次中诸多因素的相对重要性,然后综合决策者的判断,确定决策方案相对重要性的总的排序,从而做出选择和判断。
这一思维过程的关键是层次的划分、权重的确定和排序的并合规则。
(3)模型的建立。
1)层次结构:考虑房地产评估的实际情况,建立如下的三级树状结构。
以房地产项目为目标层,选取准则层,每层下面又有一系列具体的影响因素。
（如图1)2)计算各个子因素的权重的计算以及矩阵的一致性检验:设为判断矩阵,其计算步骤如下:①将矩阵A的每个列向量归一化得到,,i,j=1,2,...,n②,i=1,2,...,n③④计算一致性指标CI和选定平均随机一致性指标RI,其中;RI见表1。
⑤计算一致性指标比率:,当CR2 算例分析青岛市积极实施各项宏观调控政策,推动经济发展方式转变和经济结构调整。
全市经济回升向好势头得到进一步加强。
为此,我们用上面的模型目来评估房地产投资一个待建项。
层次分析法在房地产估价中的应用
层次分析法在房地产估价中的应用摘要：通过层次分析法，可以有效地识别房地产开发中的风险特征，并将其分解为多个因素，从而构建出一个完整的风险模型。
这种方法不仅可以帮助我们更好地评估项目的风险，还可以为决策者提供有效的参考依据。
关键词：层次分析法；房地产；估价；应用引言托马斯·塞蒂在20世纪七十年代提出了层次分析法，它将定量分析与定性分析完美地融合，使得它具备了层次化、系统性的特点，可以应用于许多复杂的决策问题。
尽管这种方式无法完全准确地揭示事物的本质，但它比其它方式更加客观可靠。
随着技术的进步，层次分析法已被广泛应用于许多不同的领域，尤其是对于房地产开发项目，它能够有效地识别并评估出不同的宏观因素及内部管理因素所带来的风险。
本文以房地产估价理论和实践为研究对象,通过大量阅读文献资料,结合自身实际工作经验,详细阐述了层次分析法的基本原理及其具体实施过程,重点介绍了如何运用该方法来进行房地产价格估算。
一、房地产开发项目风险的特征及因素分析（一）房地产开发项目的风险特征经过分析，房地产开发项目的风险表现出以下几种特征：(1)客观性。
这种风险不可避免，无法由个人的主观判断来决定，因此，我们必须仔细辨别它的特点，并采取适当的应对措施。
(2)多样性。
由于其周期漫长、投入巨大，房地产开发项目的风险表现出多样性，涵盖的领域极其广泛，种类繁多。
(3)其风险表现出明显的阶段性变化，即在不同的时期，其风险程度也会存在显著的变化。
(4)风险的发展趋势是不断变化的，一些风险会逐渐减少，但另一些则会不断增加，从而使得整个系统处于一种动态的状态。
(5)具备可辨认的特征，即不论风险的类型、严重程度如何，理论上都能够被准确地预测和控制。
(6)具备可操作的特点，不论风险的严重程度如何，只要采取适当的控制理论和措施，就能够实现有效的防范、控制和减少风险的目的。
具有一定的客观必然性。
尽管人们对于各种风险的认识还不够深入，但这并不妨碍我们运用科学方法来研究它们。
基于层次分析法的购房决策分析
基于层次分析法的购房决策分析摘要：对于国人来说，住房肯定是人生最重要的事之一，那么购房当仁不让的成为了许多家庭深思熟虑的问题。
就现在的购房市场而言，可以将购买人群分为两类：工薪家庭和高薪家庭。
无论是哪一类家庭，他们在购房过程中都基本会考虑到房价、距市区的距离、周边环境、教育配套以及生活配套这五大因素。
本文在对层次分析法的发展现况以及该理论存在的问题综述的基础上,简述了AHP解决问题的基本步骤,并从数学原理角度对AHP中的重要概念——判断矩阵一致性做了较为简单的介绍；其次，利用层次分析法的理论对同一类住房进行排序,择优选出较理想的住房，旨在使得购买更加合理,获得较大价值的目的。
关键词：家庭购房；层次分析法；量化；决策Based on the analytic hierarchy process (AHP) a homebuyers decisionAbstract：For the people, house is certainly one of the most important things in life, then buyers an insight into the many families considered problem. The purchase of the crowd can be a buyers market, divided into two categories: the purchase of high-paying families, working families buyers. No matter what type of family, they are basically in the purchase process will be considered to the price, Away from the urban, the surrounding environment, education, as well as supporting the life supporting these five factors. On the basis of the current state of development of the analytic hierarchy process as well as the theoretical existence of review briefly the basic steps of AHP to solve the problem from the point of view of mathematical principles consistency of judgment matrix do important concept of AHP ——relatively simple introduction; Secondly, the use of the theory of the Analytic Hierarchy Process sort of the same type of housing, merit elect better housing, designed to make the purchase more reasonable for a larger value.Key words：home buyers; analytic hierarchy process; quantified; decision目录第一章引言 (1)1.1研究背景 (1)1.2层次分析法 (1)第二章应用层次分析法进行购房决策 (2)2.1工薪家庭购房分析 (3)2.1.1层次结构图 (3)2.1.2构建标度及两两比较矩阵 (4)2.1.3求各因素的权重 (4)2.1.4两两比较矩阵的一致性检验 (7)2.1.5选择最优方案 (8)2.2高薪家庭购房分析 (9)2.2.1层次结构图 (9)2.2.2构建标度及两两比较矩阵 (10)2.2.3求各因素的权重 (11)2.2.4两两比较矩阵的一致性检验 (12)2.2.5选择最优方案 (12)第三章综合评价及购房建议 (13)结束语 (13)致谢 (14)参考文献 (14)附录 (15)基于层次分析法的购房决策分析第一章引言1.1研究背景对于国人来说，住房肯定是人生最重要的事之一，那么购房当仁不让的成为了许多家庭深思熟虑的问题。
层次分析法在建筑设计方案中评审中的应用(原创)
ji
第 i 个因素比第 j个因素的影响明强
j 第 i 个因素比第 个因素的影响绝对地强
根据 a ij
a ii、 1
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如经过与家评估人员的评价比较，通过对7个经济指标的两两判断，得出如下判断矩阵的赋值： Aij C1 C2 C3 C4 C5 C1 1 1/6 1/4 1/5 1/2 C2 6 1 2 1 5 C3 4 1/2 1 2 4 C4 5 1 1/2 1 5 C5 2 1/5 1/4 1/5 1
C1造价构成比 P1 P2 P3
P1 1 1/2 1/5
P2 2 1 1/2
P3 5 2 1
C2户型
P1 P2 P3
P1
1 3 8
P2
1/3 1 3
P3
1/8 1/3 1
C3层高 P1 P2 P3
P1 1 1 1/3
P2 1 1 1/3
P3 3 3 1
C4层数 P1 P2 P3
P1 1 1/3 1/4
2 、构造成对比较矩阵
比较尺度：（1~9尺度的含义）
尺度 １ ３ ５ ７ ９ 含义 第 i 个因素不第 j个因素的影响相同 第 i 个因素比第 个因素的影响稍强 j 第 i 个因素比第 j个因素的影响强
2,4,6,8表示第 i 个因素相对
于第
j
个因素的影响介于上述
两个相邻等级之间。丌难定义 以上各尺度倒数的含义，
P2 3 1 1
P3 4 1 1
C5平面形状 P1 P2 P3
P1 1 1 4
P2 1 1 4
P3 1/4 1/4 1
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3、层次单排序及一致性检验
层次单排序：确定下层各因素对上层某因素影响程度的过程。 若成对比较矩阵是一致阵，则我们自然会取对应于最大特征根 n的归一化特征向量
基于层次可拓模型的住宅设计方案评价
住宅建筑 设备设施 设计 方案 （ Ｂ ２ ）
Ａ
厨 卫 设 备 配 置 Ｃ２ １ 绐排水与燃气系统 Ｃ ２ ２ 采暖、 通风与空调系统 Ｃ ２ ３
摘要： 通过 归纳总结住 宅建筑方案设计阶段的影响 因素 ， 建立 了商品住 宅建筑设 计方案综合评 估指标体 系， 并用层次分析法确 定各指 标的相对权重 ， 对 商品住宅建筑设计 方案可拓 综合评价模 型的建立 步骤进行 了详细阐述， 最后运 用该模型对 实例进行 了分析 ，
具有 一定的实用性。
Ｖａ ｌ ｕｅ Ｅｎｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｒ ｉ ｎｇ
・１ ４ ７・
基 于层次可拓模 型的住 宅设计方案评价
Ｅｖ ａ ｌ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ Ｒｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ Ｄｅ ｓ ｉ ｇ ｎ Ｓ ｃ ｈ ｅ ｍｅ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ Ｂａ ｓ ｉ ｓ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ Ｈｉ ｅ ｒ ａ ｒ ｃ ｈ ｙ Ｅｘ ｔ ｅ ｎ ｓ ｉ ｏ ｎ Ｍｏ ｄ ｅ ｌ
ｒｅ ａ ｇ ｉ ｖ ｅ ｎ．
关键词 ： 设 计方案 ； 指标体 系； 层 次分析 ； 可拓 综合评价
Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ：ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｓ ｃ ｈ ｅ ｍｅ ； ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ； ＡＨＰ ： Ｅ ｘ ｔ ｅ ｎ ｓ ｉ ｖ ｅ ｃ ｏ ｍｐ ｒ ｅ ｈ ｅ ｎ ｓ ｉ ｏ ｎ ｅ ｖ ｌｕ ａ ａ ｃ ｔ ：Ｔ ｈ ｉ ｓ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｓ ｕ ｍｍａ ｉ ｒ ｚ ｅ ｓ ｔ ｈ ｅ ｉ ｎ ｆ ｌ ｕ ｅ ｎ ｃ ｉ ｎ ｇ ｅ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ｓ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ｓ ｃ ｈ ｅ ｍａ ｔ ｉ ｃ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｐ ｈ ａ ｓ ｅ ｏ ｆ ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ｌ ａ ｂ ｕ ｉ ｌ ｄ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ ｂ ｕ ｉ ｌ ｄ ｓ ａ ｃ ｏ ｍｐ ｒ ｅ ｈ ｅ ｎ ｓ ｉ ｖ ｅ ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ ｃ ｏ ｍｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ ａ ｒ ｃ ｈ ｉ ｔ ｅ ｃ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｓ ｃ ｈ ｅ ｍｅ ． Ｔ ｈ ｅ ｒ ｅ ｌ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ ｗ ｅ ｉ ｇ ｈ ｔ ｓ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ａ ｒ ｅ ｇ ｉ ｖ ｅ ｎ
层次分析法在住宅设计方案优化选择中的应用
（ ａ ．
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ＪＷ …
（ ６）
（ ７）
层 次分析 法 （ ａｙｉ Ｈｉｒ ｃ ｙＰｏ ｅｓ，简 称ＡＨ 法 ）是美 国 Ａｎｌｔ ｅａ ｈ ｒｃｓ ｃ ｒ Ｐ 运筹学家ＴＬＳ ｔ 等人在二 ｈ 七 年代创立的一种定性 分析和 定 ．． ｔ ａｇ 纪
Ｒ … ＝（ Ｉ 彤 ． 彤 …Ｒ ． ）Ｈ ” ｒ’
技 术 创 新
由肛ｌ 煞 年第 期… 料 ｏ ４
层 次 分 析 法 在 住 宅 设 计 方 案 优 化 选 择 中 的 应 用
彭 德 红
（ 江工业火学建筑 工程学院 浙 义乌 工 商 学 院 建筑 与 艺 术 分 院 ） 摘 要 层 次分析 法是 一种定性分析和定量分析有机结合 的系统 分析和决策的新方法 结合 工程 实例 ，通 过对影响工程造价的各
方案的建筑安装工程成本约为７ ０ ｍ ５ 元， 。 方案２ｆ ， ）：１ 层框架结构小高层住宅 ，一梯２ ，采用面 积为 Ｐ ２ 户 ８ — ４ 的二室一 厅和三窒二 厅户型 ，其中厨房 、卫生间 、阳台面 ０ １０ｍ 积均较 大 ，客厅带有火面积落地观景采光窗 ，内外檐装饰均采用 高档 材 料 ，采暖选择较为先进的地板 。初步概算 ．该方案的建筑安装工程 成本约 为１０ 元／ 。 ７０ ｍ！ 方 案３ｆ Ｐ ）：２ 层框 剪结 构高层住宅 ，一梯４ ， 部电梯 。采 ５ 户 ２
足 Ｃ ＣＩ Ｉ０１ Ｒ＝ ／ ＜ ．０ Ｒ
（ ２）层次总排序及组合一致性检验 。所 层次总排序 ，是指利
用层 次单排序的 计算结 果综合得 出更上一层次的优劣顺序 。＇ 第Ｐ 歧 层 的组合一致性指标为 ： ， 一 ｒ ” ’ 为第 ＂ １ 的因素数 目） （ 一层 ， ｊ 随机一次性指标为 ， 。 ｌ ！ Ｒ … 令：
住宅建筑设计方案评价的层次分析法
住宅建筑设计方案评价的层次分析法摘要：在我国社会经济快速发展的背景下，人们对住宅建筑的需求量逐渐增大，使得住宅建筑设计方案变得越来越重要。
住宅建设设计方案直接关系到住宅建筑的美观性、适用性，面对此种情况，相关人员就需要提高住宅建筑设计方案评价工作，本文就对住宅建筑设计方案评价的层次分析法进行探究，以期为住宅建筑评方案评价工作提供参考依据。
关键词：住宅建筑；设计方案；评价；层次分析法住宅建筑的使用功能、投资价值等方面内容都是通过住宅建筑设计方案所体现，是人们购买住宅建筑的依据，对住宅建筑卖方起到至关重要的作用[1]。
但是现阶段，我国住宅建筑单位在对设计方案评价过程中还采用传统的方案，导致设计方案评价结果缺乏准确性，无法全面展现出住宅建筑实际情况。
基于此，本文就对住宅建筑设计方案评价的层次分析法进行探究。
一、影响住宅建筑设计方案评价工作的因素分析（一）影响住宅建筑设计方案的系统因素分析在城市建设过程中，住宅建筑占据着主要地位，和人们生活有着紧密的联系，在我国社会经济快速发展的背景下，人们生活质量不断提高，对住宅建筑的要求不再是以往的“住”，更加追求住宅建筑的美观性、舒适性等要求，在此种情况下，使得住宅建筑设计方案评价工作变得越来越重要[2]。
但是现阶段，住宅建筑设计方案在评价过程中还受到系统因素影响（如，社会性、经济性、建设技术性等等），具体主要体现在以下几个方面：第一，社会生产水平是我国住宅建筑发展的主要推动力，所以社会生产力、社会制度等方面内容与住宅建筑建设规模、数量等内容有着直接的联系，在此种情况下，相关人员在住宅设计方案评价过程中需要增加社会性的考虑，进而保证设计方案评价结果的合理性。
第二，随着我国社会经济的快速发展，科学技术不断进步，各种新型施工技术、施工材料都相继被研发出来，使得住宅房屋在设计过程中经常会增加对施工材料、施工技巧、施工设备等方面内容的考虑，并对住宅建筑的通透性、采光性进行预测，进而保证住宅建筑设计方案的合理性，满足人们生活的需求。
基于层次分析法的房地产估价理论与方法
摘要本文首先介绍了房地产、房地产业、房地产市场和房地产估价的概况，然后在深入仔细地研究了现有各种估价理论和方法的基础上提出了新的估价方法一一基于层次分析法的估价分析法。
该法把土地和房产分开，单独估价，然后汇总，便得到待估房地产的价格。
在具体估价过程中，本文从探讨地价的内涵和本质入手，把层次分析法应用于土地分等定级中，严格按照市场经济中的基本规律来评估地价，并把层次分析法用于房屋成新度的确定中，使整个估价过程更为科学，估价结果准确合理。
关键词:土地估价，房产估价，房地产估价，层次分析法AbstraCtThishtesis，fi傲irtllodueestheecrimustaneeoferalestate，erales公妓ePorefssion，erales枉妓e market，阴drealestate即Parisal，hten，Putsofwrardanewmethodoferales公妓ePaParisal一seParating mhetodonhtebaseofhtoruohgylnadattenivielysutdyingofreveyrhetoriesnadmhetodsthathvae beenexistingatPerseni.ThisnewmehtodseParateshousingorfmInades枉ne，veal切ateseveyrvaiue dePendenily，htendrawshteerales七妓evalueorfmdadinghethousingvalueothetlnades七ne value.InheteousreofPaPralsal声切吐访9rfomIntensinonadessenceoflnad.value，ht15htesisPaPlies naalytiehierarchymethodotlnadelassificationnadgraduation.UnderimPesronaiiytacft，hethtesis evaluateslnad一valueofllowinghetbasieurleofmkareteeonomiesrigidly，nadPaPliesnaalytie hieracrhymhetodtoeonfimrationofhousenewde笋e，mkaeswholevaluationPoreessmoer seieniifie，vaiuationersultmoerPereise.Keywords:lnadestate即praisal:housingPapraisal:eralestate即Praisal;AH.P中国农业大学工程硕士论文目录目录第一章绪论.，”“”“.””“..”“.””“.“””.“””...””””.”””.“”.”.“.“”.““..””””.”””.“”..1 1.1选题的目的和意义............，......................，.. (1)1.2文献综述·····················，······，··，···················，·········································……1.3研究内容 (4)1.4技术路线·····························································································……第二章房地产估价 (5)2.1房地产价格 (5)2.2房地产估价 (5).23房地产估价方法.............................................................................. . (7)第三章各种估价方法的比较研究和各种新思路的提出 (12)3.1各种估价方法理论依据的差异 (12)3.2各种估价方法的实用性和限制性 (13)3.3各种估价方法的应用比较 (15)3.4新思路的提出.............，.. (17)第四章层次分析···················································...................……194.1层次分析法及其原理 (19).42层次分析法主要步骤·……，’’································································……194.3层次分析法在房地产评估中的应用 (24)第五章土地价格及分等定级··················································……255.1地产和不动产...........................................................，. (25)5.2地价内涵 (25)5.3地价的影响因素...........................................................................，.. (27)5.4土地定级的程序 (25)中国农业大学工程硕士论文目录5.5土地定级方法 (29)第六章土地估价 (39)6.1土地估价理论..，，..，...，.. (39).62土地估价方法 (41)第七章房产估价 (46)7.1房产和房价 (46)7.2房屋重置价格 (47).73房产成新度的确定 (48)第八章结论与讨论···················································..·............……568.1主要结论 (56)8.2讨论 (56)参考文献..........................................................................，. (57)致谢 (59)作者简历 (60)中国农业大学工程硕士论文第一章绪论第一章绪论1.1选题的目的和意义1.1.1选题目的随着房地产市场的发展，房地产估价的范围越来越广泛，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、课税、保险、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记账，还是企业的合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等都需要房地产估价。
基于层次分析法的房地产可持续发展能力评价模型
（ ） 标 归 一 化 ； ２ 构 造 比较 判 断 矩 阵 ； ３ 计 算 各 指 １指 （） （）
（） 可 持 续 发 展 评 价 模 型 ， 观 地 评 价 房 地 产 行 业 的 可 持 续 发 标 权 重 ；４ 进行 一 致 性 检 验 。 客
展 能力 。
３ １ 底 层 指 标 值 的 归 一 化 ．
不 同 ， 个 指 标 对 房 地 产 行 业 可 持 续 发 展 能 力 影 响 的 雨 要 每
３ 模 型 计 算
基 于层 次 分 析 法 的 评 价 模 型 计 算 方 法 大 体 分 为 四 个 基
本步骤 ：
程 度 也 不 同 ， 能 简 单 地 将 各 个 指 标 相 加 来 说 明 房 地 产 行 不 业 可 持 续 发 展 的 情 况 。 因 此 ， 们 必 须 要 建 立 房 地 产 行 业 我
将 一 些 定 量 定 性 混 杂 的 问 题 合 为 一个 统 一 整 体 进 行 综 合 分
房 地 产 行 业 可 持 续 发 展 是 指 房 地 产 业 的 开 发 活 动 与 其 析 。层 次 分 析 法 在 应 用 过 程 中 首 先 通 过 分 析 复 杂 问 题 所 包 含 因 素 的 相 互 关 系 将 待 解 决 的 问 题 分 解 为 不 同层 次 的 要 素
业 的 发 展 与 国 民 经 济 发 展 相适 应 。 影 响 房 地 产 行 业 可 持 续 发 展 的 因 素 很 多 ， 据 这 些 影 根
重 值 ， 进 行 一 致 性 检 验 。在 一 致 性 检 验 通 过 后 ， 计 算 判 并 再
断 矩 阵 的 特 征 值 和 对 应 的 正 交 特 征 向 量 ． 出 每 一 层 次 各 得
层次分析法在住房消费中的分析及应用
层次分析法在住房消费中的分析及应用引言层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称AHP）是由美国哥伦比亚大学教授托马斯·萨西（Thomas L. Saaty）于20世纪70年代提出的一种综合判断方法。
该方法通过将问题分解为层次结构，对不同层次的因素进行比较和权重确定，从而得出最终的决策结果。
在住房消费领域，AHP方法被广泛应用于评估购房决策、房屋投资、住房设计等方面。
本文将对AHP在住房消费中的分析及应用进行深入探讨。
一、AHP在住房选择中的应用1.1 确定决策目标在进行住房选择时，个人通常会考虑到多个方面的因素，例如房屋价格、地理位置、交通便利性、装修风格、居住环境等。
这些因素之间存在较强的互相关联性，而AHP方法能够有效地对这些复杂的因素进行分析和权衡。
需要确定决策目标，即选择一套满足自身需求的住房。
1.2 建立层次结构接下来，可以将决策目标细分为各个层次的因素，形成一个层次结构。
可以将房屋价格、地理位置、交通便利性、装修风格、居住环境等因素划分为不同的层次，这样便形成了一个层次分析的结构。
还需要确定每个因素的相对重要性。
1.3 两两比较确定权重通过AHP方法，可以对各个因素进行两两比较，确定它们之间的重要性程度。
对于房屋价格和地理位置这两个因素，就可以通过专家判断或者问卷调查的方式，确定它们之间的重要性比较。
通过一系列比较矩阵的构建，可以得出每个因素的相对权重。
1.4 综合决策结果最终，可以根据各个因素的权重，综合出最终的决策结果。
对于不同的房屋选择方案，可以根据AHP方法得出每个方案的综合得分，从而选择最符合个人需求的住房。
2.1 评估投资回报率在进行房屋投资时，投资者通常需要考虑到房屋的购买价格、预期收益、装修成本、房屋增值潜力等多个因素。
通过AHP方法，可以对这些因素进行综合评估，确定投资回报率最高的房屋选择方案。
2.2 考虑风险因素除了投资回报率外，AHP方法还可以帮助投资者考虑到各种风险因素，如市场风险、政策风险、房屋维护成本等。
基于层次分析法的商业房地产项目投资风险评估
商 业房 地 产 项 目投 资 的 政 治风 险 主 要 由于 各种 政 治 因素 如 战
险 的大 小也 与一 国政 府 的政策 的稳 定 性有 关。 政治 因素 的 变化往 往
争 、国际形 势 变幻 而 导致 项 目资产 的收 益 受到 损害 的风 险 。政治 风 饮 、娱 乐 、健身 服务 、休 闲等 经营 用途 的房地 产形 式 。
是 难 以预料 的 ，其造 成 的风 险也是 难于 避 免 的。 由于商 业房 地产 与
国家经济 形 式紧 密相关 ，在 很大程 度 上受 到政府 政 策的控 制 。 （ 法律 风险 ２）
商业房 地产 项 目的 法律 风险 是指 东道 国 的法律 变动 或 不健 全给 售经 营持 续 的时 间也 很长 ，各 种社 会经 济环 境条 件发 生 变化 都会对 项 目带来 的风 险。 我 国当前 的商 业房 地产 处在 飞速 发展 的 阶段 ，随 收益 产 生极 大的 影响 ；第 三 ，商 业房地 产 的发展 与 整个城 市 经济 发 着商业 竞争 的 不断 加剧 ，商 业房地 产 中 的法律 也会 逐步 改 进。 法律 展趋 势 密切相 关 ，商 业房地 产 的投 资和 消 费 ，依 托 于城市 经济 发展
项 目的 完工 风险 是指 项 目无 法完 工 、延期 完工 或完 工后 无法 达
因此 ，企 业在 商业 房地 产 项 目投 资 的过 程 中如何 进行 有效 的评 到预 期 运行 标准 的风 险 。商 业房 地产 项 目融资 是 以项 目为导 向 ，在 估风 险就 显得 尤 为重 要 ，本 文提 出 了一种 利用 Ｅ Ｃ Ｌ 具来评 估投 项 目建设 阶 段 ，存在 各种 不确 定 性 因素 ，如果项 目不 能 按预 定计 划 Ｘ ＥＴ
基于层次分析法的房地产估价理论与方法共3篇
基于层次分析法的房地产估价理论与方法共3篇基于层次分析法的房地产估价理论与方法1基于层次分析法的房地产估价理论与方法在市场经济中，房地产估价是一项必不可少的工作。
对于房地产估价，人们往往首先想到的是市场法或成本法。
然而，这些方法无法考虑到各种因素的相互作用，常常导致估价结果存在偏差。
为了解决这个问题，层次分析法（AHP）被引入到房地产估价中。
AHP是由美国数学家Thomas Saaty于20世纪70年代开发的一种综合评价方法，其主要是通过分层、判断和权重的方法，去体现各个因素的重要性，从而得出综合的结果。
在房地产估价中，AHP被运用到了估价因素的选择和权重的确定上，尤其是对于估价因素的权重，AHP显得更加重要。
通常情况下，房地产估价的估值因素包含了房屋的面积、楼层数、年代、地段、交通等等。
那么在进行房地产估价时，如何确定这些因素的重要程度呢？这就需要用到AHP了。
具体步骤如下：第一步是确定估价因素及其层级结构。
我们将估价因素分成几个大类，例如房屋本身、地段等等，然后在每个大类下面分配子类，例如房屋本身可以分配二手房和新房等等。
第二步是建立判断矩阵。
我们需要比较各个因素之间的重要程度，然后将这些比较结果放进一个矩阵中，这个矩阵被称为判断矩阵。
对于这个矩阵，我们需要对其进行变换，使其成为一个具有一致性的矩阵。
在AHP中，存在一个一致性指标RI，RI值越小，矩阵的一致性就越高。
第三步是计算权重。
通过计算矩阵中每一列的平均数，我们可以得到每个估价因素的权重。
这些权重是一个比例值，它们代表了各个因素在整个估价过程中的重要程度。
根据这些权重，我们可以得到一个准确可靠的结果。
AHP的优点在于，它可以将各个因素之间的权重和不确定因素加以考虑，从而得到准确的估价结果。
此外，它还可以应用于各种类型的房地产估价，包括住宅、商业、土地等等。
总之，层次分析法提供了一种有效的房地产估价理论和方法，它可以帮助我们更加准确地评估房地产的价值。
基于层次分析法(AHP)的房地产投资项目风险分析与评价
基于层 次 分析 法（ ＨＰ 的房地 产投 资 Ａ ） 项 目风险 分析 与评价
陈 桦
（ 江西Ｊ ．大学经济管理 学院， 西 赣 州 ３ １０ ） Ｅ． ｚ － ． 江 ４ ０ ０ 【 摘 要】 文针对房地产项 目风险评价 问题进行研究。运 用 Ａ 本 ＨＰ层次分析法并结合房地产开发项 目实例 ， 究评价 了房地 研
一
表 １ 分级 比率标度 ａ ｉ ｉ 含义
两 因素同样 ” 重要 性
房地产投资风险类型 由于房地产投资项 目周期长 、 入资金大 、 投 影响 因素 多、 与 １
、
其他产业关联性高等特 点。使得房 地产 开放项 目开发中具有不 ３ 确定性和 风险性。一旦风险发生， 造成的损失是 巨大的， 造成不 ５ 必要 的资源浪费 ， 对国 民经济和社会发展都是很不利的。因此 ７ 投资方必须对房地产投 资项 目风 险进行分析与研究 ， 加强风险 管理来保 障投 资的收益 。房地产投 资项 目风 险可分 为环 境、 政 ９ 风 险和人文社会环 境风 险。政策 风险包括 城市规划 、税 收、 金
虽然构造的判 断矩 阵虽然减 少了其 它因素的干扰 ， 比较客
融、 土地、 产业 。技 术风险包括设计、 设备 、 施工方法 、 技术人 员 观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果 ， 素质、 市场风险包括市场 结构 、 市场需求、 市场供给、 市场 价格 。 难免包含一定程度的不一致。如果 比较结果是前后一致的 ， 则 管理风 险包括管理者能力、 管理者素质、 管理制度等方面风 险。 二、Ｈ Ａ Ｐ法理论及运算步骤 析和研究 。Ａ Ｐ由美 国运筹学家匹茨堡大学教授托 马斯 ・ Ｈ 塞蒂 矩阵 Ａ的元素还要满足： ｊ ａ ｉ ｊｋ １２ …，） ａｊ ｋ （， ，－ ， ， ｎ 。只有满 木ａ ＝ 足上式 的正互反矩 阵才是一致矩 阵。一致矩 阵应具有如下 性 （） １Ａ是正互反矩阵 ， 且其转 置矩 阵 Ａ 也是一致矩 阵；２ Ａ ｔ （） ｎ ｎ是矩阵 Ａ的阶） （ ，
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度往往是不一样的，需要根据一个地区人 们的文化水平、生活习性和审美角度等适 当调整。另外，一个方案选择完毕之后，还 要反过来回答几个问题，比如：地块资源 是否充分利用；是否有难以销售的产品； 较大的户型是否占有较好的资源；是否有 可以卖高 20%以上的产品标杆；是否有好 的展示内容和条件；是否有较为合理的成 本等相关问题，进行反向验证。
关键词：房地产；规划设计；层次分析 法；方案选择
中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 收录日期：２０１４ 年 ３ 月 １１ 日 DOI:10.13665/ki.hzjjykj.2014.12.039 一、前言
方案。但结果要么设计成果偏离了目标， 初期提出的一种简便、灵活而又实用的多 要么设计进度一拖再拖，极大延误了建设 准则决策方法。其基本原理是：1、复杂的 工期。而规划设计的失误对后续的施工， 问题分层化，根据方案的目标和问题的性 营销策划，销售执行等产生巨大不可逆转 质，将问题分解为不同的组成因素，按照 的影响。因此，如何去进行选择规范设计 因素间的相互影响和隶属关系将其分层 方案是一个很重要的开发环节。本文参考 聚类组合，形成一个递阶的、有序的层次
计算判断矩阵的最大特征值与特征向量
度市场化导致房地产业过快过热发展，推 动资源过分向房地产业集中，影响了部门 经济平衡发展。
加权平均法等很多 种，都有一定的实用 性，但是这些方法往
进行一致性检验：计算最大特征值、一致性指标 CI、一致性比例数 CR
此外，房地产业具有超强的产业关联 往 不 是 因 为 主 观 因 度，能有效带动 50 多个相关产业发展，同 素 太 多 而 得 出 不 可
图 ２ ＡＨＰ 法确定权重的流程图
74
《合作经济与科技》 2014 年 6 月号下（总第 491 期）
C级
管理 / 制度
则，对各层的因素进行对比分析，引入 1～
根据所建立的规划设计方案决策指
实际操作过程中，对于一个具体的房
9 比率标度方法构造出判断矩阵，用求解 标层次结构模型，相对于上一层次某个元 地产开发项目，按照专家咨询论证评判，
了城镇化的进程，带动了房地产业的不断 案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设 析方法，是一种比较客观准确的选择方
繁荣。规划设计阶段是一个地产开发项目 计细部沟通，最后，出方案报建文本进行 法。因此本文主要采取的是层次分析法对
的关键，如何管理规划设计已经是一个重 报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源 决策系统的一些重要指标做出科学、客观
n
Σ Σ 最大特征值
λmax=
1 n
n i=1
aijwj
j=1
wj
，一
致性指标 CI= λmax-n ，一致性比例 CR= n-1
CI/CR。若 CR<0.1，则表明通过一致性检
调资源、创造资源；3、建立竞争优势，栋 验，否则重新构造判断矩阵。
均、户均资源占有最优化。
而后基于层次单排序的结果，将上一
的组合权值，以此作为评价和选择方案的 出来构成判断矩阵 A=（ai）j n×m。
层次分析法需要的是灵活运用，比如
依据。
然后，计算判断矩阵的最大特征值和 在营销构成层面，形象展示与客户体验方
三、层次分析法评价选择房地产项目 特征向量，并进行一致性检验，常用方根 面在对具体项目的时候，其相对重要性程
规划设计方案 规划设计方案关乎一个房地产开发
四、结论 我国房地产业短期内还是一个快速 发展的行业，由于其发展的客观规律，开 发项目规划设计在其开发阶段起着举足 轻重的作用。本文应用层次分析法进行方 案的优化选择分析，层次分析法逻辑性 强，思路清晰，计算结果真实可靠，贴近现 实，有一定的实用性，是进行规划设计方 案选择的一种良好可靠方法。
主要参考文献： ［１］曾邦华．房企拿地热情高涨［Ｊ］．资源 导刊，２０１２．１１． ［２］梁云芳，宫健，张同斌．２０１１～２０１２ 年 我国房地产市场的运行态势与政策分析 ［Ｊ］．科技促进发展，２０１２．９． ［３］王连芬，许树柏．层次分析法引论［Ｍ］． 北京：中国人民大学出版社，１９９０． ［４］王明明．运筹与决策基础［Ｍ］．北京：中 国林业出版社，２００１． ［５］郭方胜．层次分析法在深基坑支护系 统方案优选中的应用［Ｊ］．岩土工程技术， １９９１．１． ［６］陈桢瑜．浅谈城市新区大型居住区规 划设计—— —以“新密东城半岛”居住区规 划为例［Ｊ］．福建建材，２０１２．１１． ［７］林涧．重庆公租房社区外部空间系统 的宜居建构［Ｊ］．城乡建设，２０１２．４． ［８］赵蔚．城乡规划管理与政策［Ｊ］．城市 规划学刊，２０１２．１．
各项产业发展，促进了各类产业地产的开 法去进行评判，更多
B1 价值构成层面 B2 开发构成层面 营销构成层面
发；再者，城市化改善了城市基础设施和 的关注客户的需求。
周边小环境，提升了房地产开发品质。总 层 次 分 析 法 是 一 种
C10 C9 C8 C7
C6 C5
C4 C3 C2 C1
之，城市化的快速发展，极大地推动了我 主 客 观 较 好 融 合 在 价 均 合 价
要的难题，而层次分析法是一个主客观相 和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部 的评价，帮助我们做出正确的方案选择。
融合，比较真实、合理选择规划设计方案 评审、专家咨询论证等，希望能找出一个
层次分析法（简称 AHP 法）是美国运
的一种方法。
满足市场需求且高效益合理的规范设计 筹学家 T.L.Satty 教授于上世纪七十年代
指标层 /
B1 价值构成
B2 开发构成
B3 营销构成
指标综合权重 Wi
（i=1，…，7）
百分比 （ ）% （ ）% （ ）%
C1
（）
/
C2
（）
/
/
（）
/
（）
C3
（）
/
/
（）C4Βιβλιοθήκη （）//（）
C5
/
（）
/
（）
C6
/
（）
/
（）
C7
/
/
（） （）
C8
/
/
（） （）
C9
/
/
（） （）
C10
/
/
（） （）
层次总排序 一致性检验
1
Σ Σ n
n
Σaij
项目的成败，进行多轮重复的方案竞标、 法得出权值 Wi，Wi＝ j = 1
，即将
1
评审、专家咨询论证等，目的就是找出一
Σ Σ n
n
n
Σ Σaij
个合理规划设计方案，而一个合理的开发
i=1 j=1
项目，必然遵循市场规则，追求价值最大 矩阵 A 元素按行求积的一向量，将所得
化，价值最大化的核心是资源均衡，价值 分向量开 n 次方根的新向量，再将此向量
图 １ 方案决策指标层
亿，占 GDP 的 13.1%，占固定资产投资的
二、层次分析法
19.8% ， 对 GDP 增 长 贡 献 率 为 19.2% 。 原理
利用 Satty 九级标度法，对评价因素进行两两比 较，建立并调整得到判断矩阵 A
2012 年房地产投资规模已达到 7.18 万
评价选择方法
亿，增长率为 16.2%。不过，另一方面，过 有专家论证打分法、
总之，价值实现需要其设计的均好， 层次该元素本身的权重加权综合，即可计
合理，创造价值标杆。通过比较分析，成功 算得到处于评价指标体系最底层，即指标
的设计方案得出成功的设计开发方案，其 层中的各指标因素相对于最高层的相对
开发层面通常考虑其经济合理性已经开 权重，这一过程是从最高层次到最低层次
发周期的长短，分期开发节点的设计；营 逐层进行的，称为层次总排序。
（一）房地产发展现状。城市化推动了 分析多种设计方案的选择过程，得出一个 结构模型；2、根据系统的特点和基本原
房地产项目开发与发展。首先，城市化产 好 的 设 计 方 案 选 出 生的增量人口，所形成的住房刚性需求是 必 要 经 过 客 观 和 主
A 最佳方案
住宅开发的首要保障；其次，城市化推动 观 因 素 相 结 合 的 方
判断矩阵最大特征值及其特征向量的方 素，根据实际工程的具体情况，经向专家 参考行业标准，得出最后的评判分值，然
法得到各因素的相对权重；3、通过计算方 咨询论证作出同层次各因素的相对重要 后按照一个具体区域的一些资源分布情
案层相对于总目标层的相对重要性次序 性判断，引入合适的标度用具体数值表示 况，进行规划设计方案的综合评审。
销层面注重形象展示、分期销售的合理
上述用层次分析法确定权重的流程
性、竞争的差异化、客户的体验感受等方 图过程如图 2 所示。（图 ２）
面。按照上面的分析，得出基本指标包含
基于 AHP 法计算出规划设计方案的
的二级指标，如图 1 所示。（图 １）
指标权重值的格式如表 1 所示。（表 １）
表 １ 房地产项目规划设计方案指标层次单、总排序计算结果及一次性检验
国房地产业的发展。
一起的方法。因此，
值 最
好 性
理 性
值 标
目前，我国房地产业规模庞大，产业 本 文 选 择 层 次 分 析 大
杆
化 地位突出，已成为国民经济的支柱产业。 法 进 行 分 析 方 案 的
经分 济期 性开
发
形 象 展 示
启 动 与 分 期
竞 争 差 异 化
客 户 体 验
2011 年房地产投资规模已达到 6.17 万 选择。
《合作经济与科技》 2014 年 6 月号下（总第 491 期）
75
否
CR<0.1
时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳 靠的结果，或者就是