商业地产长沙建发合丰两安地块项目建筑设计策划方案
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产品：定位快销+50%装配率— — 户型方正，种类精简
追求溢价：高层产品竞比周边同类产品（舒适度 OR 赠送率 OR 低总价） 洋房产品兼顾品质与舒适度
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
2【 规划设计 】
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划逻辑推导
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
状况 待建 待建 已建 待建
已建道路 待建道路 主要人流方向
周边环境条件
已建楼盘日照客体范围线 已建楼盘日照主体范围线
住宅用地价值等级：
>
>
日照对基地影响分析
项目用地东侧为高层住宅，需考虑日照影响，测算结果对 本项目北侧地块较大影响。黄色区域内不宜建高层。
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
合丰路
环境对土地价值影响分析
45.1% 24.8%
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
周边资源
项目地块位于长沙市雨花区，基地被一条南北向规划路分成两块用地，北地块南侧为规划道路。场地 东部为阳光城尚东湾，南部为合丰安置小区和新华都万家城，西邻京港澳高速，北靠浏阳河。
浏阳河
1 3
2
1
小橡树幼儿园
2
3
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划条件
总用地面积： 107353.61㎡
南地块 建设用地面积： 71025.01㎡
北地块 建设用地面积： 36328.60㎡
用地性质 居住用地
用地面积(㎡） 107353.6
计容面积(㎡） 268384
容积率
2.5
建筑密度（%） 24
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
目录 壹 • 规划篇 贰 • 产品篇 叁 • 示范区
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
• 规划篇 【 】 1 规划策略分析 2【 规划设计 】
【 】 1 规划策略分析
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划策略分析
营销定位：刚需及首改中端社区
快销/货值最大化
保证高去化率 突出核心亮点 寻求价值增长点
赋予各地块最大溢价，实现整个地块最高溢价
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
追求洋房最大化
规划策略落地
规划：分析现状条件，尝试所有可能的强排；寻求货值最大化的最优解； 追求溢价：寻求洋房最大化；采取单地块高低配方式组合
112.0
160
68.0
102
340.0
120
608.0
124
204.0
142
472.0
145
-
390
1.0
1300
容积率 分项户数
452.0
1,624.0 2,076.0
100
1400
2500
1.0
合丰两安地块项目指标
2.50
洋房占比
户数比
建筑面积
分项面积
面积比
15.0%
10,540.00
16.5%
高层南侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
高层北侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
洋房南侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
洋房北侧透视图
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
思路解释
北地块全布洋房 追求品质
思路解释
减少高层占地 尽量多布置洋房，提高货值
思路一
北地块全高层 南地块高层+洋房
N
高层
高层
洋房
北地块日照不过
规划用地面积 业态 类型
洋房
住宅
高层
合计
商业 商业
物业
配套
社区用房 消控室
合计
幼儿园 幼儿园
总计
107353.61
面积段
户数
155
68.0
140
204.0
125
绿地率（%）
40
建筑限高（m
100
规划配套要求： 1、幼儿园（2500㎡） 2、会所/售楼处 （1600 ㎡地上+1000㎡地下） 3、商业（2000㎡） 4、物业管理用房：总建筑面积5‰ 5、社区用房：800㎡（不计容） 生态建设要求： 1、本项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预制装配率原则上不低于50%
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
所有可能性展示
北地块全高层+南地块高层洋房 北地块全高层+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块高层洋房 …
货值计算基数设定
高层
1 w/㎡
洋房（10%赠送） 1.45w/㎡
洋房（15%赠送） 1.55w/㎡
洋房（20%赠送） 1.65w/㎡
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
19.5M 8M
15M
8M
15M
生态建设要求：
8M
15M 8M
8M
15M
15M
15M
8M
8M
8M1、15本M 项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预合 制丰装配路率原则上不低于50%
路名 合庆路 规划路一 合阳路 合兴路
红线宽度 24m 24m 20m 24m
商业
2.5 w/㎡
从规划角度出发
2.5容积率 三大方向覆盖所有组合可能性
思路一
北地块全高层
南地块高层+洋房
思路二
北地块全洋房
南地块高层+洋房
思路三
北地块高层+洋房
南地块高层+洋房
NHale Waihona Puke Baidu
高层 洋房
高层
N
高层
洋房
洋房
N
高层
高层 洋房
洋房
思路解释
洋房集中布置 高层洋房尽量分开
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
项目周边没有景观支撑，北侧虽有浏阳河，但是被北侧小区 遮挡 ，几乎不可见，景观价值低。
项目西侧为京港澳高速，噪声较大，对项目存在一定影响。 宜将小区最小户型布置在沿高速一侧。
规划条件总结
现状总结：
1.用地西侧临近京珠高速，会受到噪音的影响； 2.用地周边配套、交通尚不完善； 3.用地东侧高层小区对本案有日照影响； 4.用地周边有利资源少，土地价值由西向东递减；
对规划条件的运用： 1.南面地块沿西侧布置低配产品（高层105㎡）；地块东侧辟为洋房区（土地价值最好）； 2.北地块高层沿北面布置，南面为洋房区（东侧高层小区的日照影响）
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
追求洋房最大化
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建
发
合
丰
两 安 地 块
【 中 国
·
二 零 一 八
项 目 建 筑
长 沙 】
年 四
方
月 三
案
十 日
设
计
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
鸟瞰图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
鸟瞰图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
沿街透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
沿街透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
追求溢价：高层产品竞比周边同类产品（舒适度 OR 赠送率 OR 低总价） 洋房产品兼顾品质与舒适度
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
2【 规划设计 】
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划逻辑推导
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
状况 待建 待建 已建 待建
已建道路 待建道路 主要人流方向
周边环境条件
已建楼盘日照客体范围线 已建楼盘日照主体范围线
住宅用地价值等级：
>
>
日照对基地影响分析
项目用地东侧为高层住宅，需考虑日照影响，测算结果对 本项目北侧地块较大影响。黄色区域内不宜建高层。
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
合丰路
环境对土地价值影响分析
45.1% 24.8%
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
周边资源
项目地块位于长沙市雨花区，基地被一条南北向规划路分成两块用地，北地块南侧为规划道路。场地 东部为阳光城尚东湾，南部为合丰安置小区和新华都万家城，西邻京港澳高速，北靠浏阳河。
浏阳河
1 3
2
1
小橡树幼儿园
2
3
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划条件
总用地面积： 107353.61㎡
南地块 建设用地面积： 71025.01㎡
北地块 建设用地面积： 36328.60㎡
用地性质 居住用地
用地面积(㎡） 107353.6
计容面积(㎡） 268384
容积率
2.5
建筑密度（%） 24
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
目录 壹 • 规划篇 贰 • 产品篇 叁 • 示范区
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
• 规划篇 【 】 1 规划策略分析 2【 规划设计 】
【 】 1 规划策略分析
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
规划策略分析
营销定位：刚需及首改中端社区
快销/货值最大化
保证高去化率 突出核心亮点 寻求价值增长点
赋予各地块最大溢价，实现整个地块最高溢价
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
追求洋房最大化
规划策略落地
规划：分析现状条件，尝试所有可能的强排；寻求货值最大化的最优解； 追求溢价：寻求洋房最大化；采取单地块高低配方式组合
112.0
160
68.0
102
340.0
120
608.0
124
204.0
142
472.0
145
-
390
1.0
1300
容积率 分项户数
452.0
1,624.0 2,076.0
100
1400
2500
1.0
合丰两安地块项目指标
2.50
洋房占比
户数比
建筑面积
分项面积
面积比
15.0%
10,540.00
16.5%
高层南侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
高层北侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
洋房南侧透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
洋房北侧透视图
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
展示区方案一透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
思路解释
北地块全布洋房 追求品质
思路解释
减少高层占地 尽量多布置洋房，提高货值
思路一
北地块全高层 南地块高层+洋房
N
高层
高层
洋房
北地块日照不过
规划用地面积 业态 类型
洋房
住宅
高层
合计
商业 商业
物业
配套
社区用房 消控室
合计
幼儿园 幼儿园
总计
107353.61
面积段
户数
155
68.0
140
204.0
125
绿地率（%）
40
建筑限高（m
100
规划配套要求： 1、幼儿园（2500㎡） 2、会所/售楼处 （1600 ㎡地上+1000㎡地下） 3、商业（2000㎡） 4、物业管理用房：总建筑面积5‰ 5、社区用房：800㎡（不计容） 生态建设要求： 1、本项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预制装配率原则上不低于50%
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
所有可能性展示
北地块全高层+南地块高层洋房 北地块全高层+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块高层洋房 …
货值计算基数设定
高层
1 w/㎡
洋房（10%赠送） 1.45w/㎡
洋房（15%赠送） 1.55w/㎡
洋房（20%赠送） 1.65w/㎡
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
19.5M 8M
15M
8M
15M
生态建设要求：
8M
15M 8M
8M
15M
15M
15M
8M
8M
8M1、15本M 项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预合 制丰装配路率原则上不低于50%
路名 合庆路 规划路一 合阳路 合兴路
红线宽度 24m 24m 20m 24m
商业
2.5 w/㎡
从规划角度出发
2.5容积率 三大方向覆盖所有组合可能性
思路一
北地块全高层
南地块高层+洋房
思路二
北地块全洋房
南地块高层+洋房
思路三
北地块高层+洋房
南地块高层+洋房
NHale Waihona Puke Baidu
高层 洋房
高层
N
高层
洋房
洋房
N
高层
高层 洋房
洋房
思路解释
洋房集中布置 高层洋房尽量分开
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
项目周边没有景观支撑，北侧虽有浏阳河，但是被北侧小区 遮挡 ，几乎不可见，景观价值低。
项目西侧为京港澳高速，噪声较大，对项目存在一定影响。 宜将小区最小户型布置在沿高速一侧。
规划条件总结
现状总结：
1.用地西侧临近京珠高速，会受到噪音的影响； 2.用地周边配套、交通尚不完善； 3.用地东侧高层小区对本案有日照影响； 4.用地周边有利资源少，土地价值由西向东递减；
对规划条件的运用： 1.南面地块沿西侧布置低配产品（高层105㎡）；地块东侧辟为洋房区（土地价值最好）； 2.北地块高层沿北面布置，南面为洋房区（东侧高层小区的日照影响）
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
追求洋房最大化
STEP 1
基地分析
STEP 2
强排分析
STEP 3
规划重组
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
建
发
合
丰
两 安 地 块
【 中 国
·
二 零 一 八
项 目 建 筑
长 沙 】
年 四
方
月 三
案
十 日
设
计
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
鸟瞰图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
鸟瞰图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
沿街透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案
沿街透视图
建发 合丰两安地块项目 建筑方案