租赁住房世博一项目方案文本

塘桥路
街道 商业类型
业态
主要品牌
主要品牌 （㎡）
租金
浦明路 浦东南路
世博大道
胶南路 本案 浦三路
宝燕壹号海鲜餐厅、
浦浦东明南路路集中+沿街品艺牌术餐中饮心用、、教健育身机、构
必胜客、中欧国际 早教中心、兴橙汇 艺术馆、云天地
多种面积 段
1999健身中心
受位置，商铺
肯德基、麦当劳、 浦三路 集中+沿街品牌餐教饮育、机时构尚零售、罗便森利便店利、店哥、弟全、家未
➢浦东新区供应量大幅减少，价格上 升，面积段以50-60㎡为主
➢以老公房为主，次新房多为合租， 少量酒店式公寓
➢品质良莠不齐，高品质选择较少
➢非核心商务区接受大量办公外溢， 办公人口快速成长，租赁需求增
加 ➢当前租赁存量多，但未来板块租
赁存量增量有限
目前吸附大陆家嘴价格外溢需求，租金水平低
未来作为区域标杆 可重新定义板块租赁价值
基地西侧
1.1 地块条件及价值分析
基地北面为南浦大桥，东临浦东南路为不利景观因素，西侧与南侧为多层住宅小区，环境嘈杂。基地西侧500米为黄浦江，视 野开阔，景观资源良好，基地内部景观资源的营造是地块的主要导向。
南浦大桥站
塘桥站
项目基地
城市主干道 城市次干道 地铁线路 地铁站 规划地铁站 规划公交首末站 公交车站
1.3 规划设计指标
事项 持有年限要求 租赁住宅套数
公建配套特殊要求
车位配比要求 限高 容积率 绿地率
日照要求 人防特殊要求 装配式比例要求 精装修比例要求
具体限制说明 租赁住房（70年）
不小于540套
是否有突破/变化 否 否
可设置不高于计容面积
10%(4380.5㎡）的服务配套设
施，包括文化活动室、共享创
2.2 客户需求分析
［长租客户现状结构］
现状客户受供应影响，以中介、职场源自文库人为主未来目标吸引泛陆家嘴、南外滩的中高端外溢商务客群
现状
现状：
由于租赁市场供应结构影响， 目前客户以二手中介、职场新人白领等以为主。
未来
未来：
吸引周边商务区中高端客户，主要为陆家嘴板块的外溢客群， 包括少量世博板块客户。
2.2 客户需求分析
［典型长租客户描述］
对科技智能有一定要求，希望有成熟的社区服务和配套，需要一定功能的公共空间
1
租房动机
距离公司近 周边有配套 居住空间较干净舒适 社区服务完善
2
基本需求
要有车位 健身房 有丰富的社交空间和发展平台
3
提升需求
社区有氛围 有共享交流空间
王先生 房租6000元/月
年龄：28岁 行业：金融服务公司 月收入：15000元 租金占总收入比重：40% 在沪工作时间：5年
地段 社交 社区整体形象
租金 5 4 3 2 1 0
公共交通 周边配套 装修
安全性
空间舒适度
社区服务
- “房间里冰箱、洗衣机希望质量好一点的
- “健身房还蛮不错的，我下班回来经常会去，如果能提供私教服 务就更赞了。”
租赁住房世博一项目
方案评审会汇报报告
PART1
土地分析及规划设计指标
1. 地块条件及价值分析 2. 规划条件 3. 规划设计指标
1.1 地块条件及价值分析
基地北侧紧内环高架，距离临沂新村地铁站约1km，西侧为浦东世博大道，北侧隔高架与南浦广场公园相望，距离陆 家嘴金融圈约4.5km
基地西侧
项目基地
老公房 次新房 酒店/服务式公寓
房源数量 1400套
不足200套 不足100套
占比 占比80%
代表项目
以临沂新村为代表 客户群体偏中低端 来源多为陆家嘴白 领客户
占比13%
以澳丽花园为代表 以中端客户群体为主 来源为企业中层整租 或多人合租
占比7%
以伦帝诺酒店为代表 主要为中高端客户 来源为少量涉外客户
3.3-3.4
服务式公寓
3000-4000
3.5-5.3
户型
52㎡1室1厅 71㎡2室1厅
98㎡2室1厅 151㎡3室2厅
20-30㎡平层 20-40㎡复式
存量 （套） 1400
200
100
2.1 区域市场分析
［商业租赁现状］
高能级商业分别位于浦三路、浦东南路，以集中的银亿诚品中心、云天地1999休闲广场及沿街商业为主：中端商业位 于塘桥路，以集中地塘桥商城及沿街商业为主。
1.1 地块条件及价值分析
基地北面为80M绿化带，北侧有南浦广场公园、上海东江体育俱乐部，并且靠近黄浦江，具有较好的景观资源。
上海东江体育俱乐部
项目基地
南浦广场公园
1.2 规划条件
性质：租赁住宅 出让年限：70年 用地面积：17522.2㎡ 建筑面积：计容面积 43805.5 平方米。可设置 不高于计容面积10%(4380.5㎡的服务配套设施， 包括文化活动室、共享创业点、生活服务点、 社区食堂、养育托管点、运动场等。该部分建 筑面积量不作为地块计容面积。 容积率：2.5 建筑高度：60米 绿地率：35% 住宅套数：不少于540套
房龄 1995年及之前
2000年及之后 2010年之后
2.1 区域市场分析
［租赁产品形态］
产品供应结构层次不齐，高品质供应量稀少；现有酒店式公寓单价租 金超过4.5元，但产品品质和服务较弱
产品类型 月租金（元/月/间） 单位租金（元/㎡/天）
老公房
4200、5500
2.6-2.7
次新房
9900、15000
面积，建筑年
多种面积 段
限等因素影响， 差别较大
来教育
塘桥路
集中+沿街低端餐饮、市影城、超
千里香馄饨店、东 港乐大食堂、翰金 影城、卜蜂莲花
多种面积 段
2.1 区域市场分析
［项目定位］
板块形象
➢现阶段陆家嘴外溢区 ➢未来世博片区生活配套区
项目条件
市场供应
未来预判
➢规划条件良好 ➢公共交通成熟
➢居住氛围佳 ➢周边配套完备
建筑单体预制率不低于40%或
否
单体装配率不低于60%
租赁住房100%精装修
否
PART2
产品定位
1. 区位市场分析 2. 客户需求分析 3. 项目定位
2.1 区域市场分析
［租赁供应结构］-住宅
板块成熟度高，租赁产品以早年动迁安置的老公房为主；次新商品房以中大户型为主，形式多为合租；板块内有少量酒店 式公寓，整体租赁市场较为初级
业点、生活服务点、社区食堂、
否
养育托管点、运动场等。该部
分建筑面积量不作为地块计容
面积。
机动停车位/平均每套≥0.5
否
不大于60M
否
容积率2.5，计容面积 43805.5m²
否
绿地率为35%，绿化面积不小 于6133m²,集中绿地率10%
否
冬至日连续满窗日照不小于1h
否
建筑面积10%
否
装配式建筑面积的比例为100%，