浙江省台州市椒江区房地产开发项目投资可行性分析报告
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浙江省台州市椒江区房地产开发项目 投资可行性分析报告
201 年 月
1
椒江房地产市场解析
2 项目地块一
项目概况及地块分析 项目经济指数分析
3 项目地块二
项目概况及地块分析 项目经济指数分析
4
拿地建议
1
椒江房地产市场解析
椒江房地产市场解析
区域楼市处于暂时人为的 “求大于供”阶段
纵观近期椒江房地产市场，在售项目有2010年4月底开盘的玉兰广场，由于其产品面向高 端消费人群的特征，加上二期二批次延期开盘，一期现约有20套在售房源。7月开盘的金鼎苑 一期、白云山一号一期，开盘当日已经内定一空；另外，据悉金鼎苑二期房源已预订完，白 云山一号二期预订了近六成。 由于延期开盘及部分项目建设进度缓慢，使得上市房源少之又少，加上本月开盘楼盘的 开发商延续着内定完，再公开开盘的销售模式，导致椒江楼市出现了短暂的“求大于供”现
84.3%
9428.9
3928.7
18318 54911 15812 120320
67593.42 120804 67991.6 204544
-105.5% 43.2% --
-8522.9 11826.5 --
-3874 2750.3 --
80072
14ຫໍສະໝຸດ Baidu922
返还商业 18785㎡及 27091万元
万鼎置 业
康盛投 资 椒江建 设房产 天天置 业 东泰集 团 弘奇伟 业 新宏业 方远建 设
29908
71779.2
15297.942 返还21895㎡ 及1800万 22777 13060 返还68634㎡ 及60.16万元
28200 返还建筑38600 ㎡及1800万 46800 18700 返还商业18785 ㎡及55400万
象。 未来一年内椒江市场将迎来供应高峰期
根据我司掌握的数据来看：白云山一号二期、新明半岛二期、玉兰广场二期二批次、同 人阳光二期、景元南苑等项目都将赶在下半年集中上市；颐景名苑、银河名苑、棕榈阳光、 万华城、东方翡翠城、绿城学院路地块、浙信后许村地块、新宏业机东路地块等项目已动工 或处于规划中，预计未来一年内，椒江房地产市场将迎来一个放量高峰期。
土地受让单 位 椒江建设 天天置业 东泰集团 新宏业 方远建设 东泰集团 新世纪控股 金迅达集团 开元房产 开元房产 华都房产 方远建设 浙信房地 黄氏房产 名豪房产 方远建设 绿城房产 东泰集团 五联房产 方远建设 国强房产 名豪房产
土地面 积㎡ 29908 18318 54911 120320 80072 89280 4541 74390 154255 159799 54995 15906 144175 54339 34647 1587 107184 14649 29627 96745 17106 10192
椒江房地产市场解析
未来两年内椒江房地产市场价格预计小幅下调，整体价格基本持稳
新政威力已逐渐穿透主要重点城市，并向二、三线城市扩散，椒江房地产市场在这种 大背景下，目前已受到一定程度的影响，投资、投机需求在很大程度上受到抑制，刚性需 求在价格走低的预期下消费意愿淡薄，观望者增多。 在供应量加大，去化得不到有效改善，资金链持续紧张的情况下，部分资金实力薄弱 的开发商可能会率先挑起价格战，进而迫使其它开发商跟风，椒江房地产市场价格可能由 此迎来下行通道。 但介于台州作为中等城市，城市化进程还有很大一段路程，在现有的城市里，外来人 口、年轻人加入到城市化建设，不断为需求注入新的活力；根据土地拍卖以及台州各城区 的规划，椒江将成为房地产开发的重点区域，特别是开发区各组团的不断扩展，将使得椒 江的城市架构不断完善，竞争力也将进一步提升。
台土告字 [2010]015号
台土告字 [2010]011号 台土告字 [2010]008号 台土告字 [2010]008号 台土告字 [2010]007号 台土告字 [2010]006号 台土告字 [2010]005号 台土告字 [2010]003号
金清商业街与 工业路转角
新桥镇机新路 红绿灯东北角 白云山西路南 侧，学院路西 侧 东商务区E、F 地块 学院路东侧， 体育场路北侧 路桥大道与泰 隆街西南角 高闸浦南侧， 机东路两侧 椒江区永宁、 栅桥村
返还商业建筑 面积18785㎡及 55400万
--
--
--
自4月房产新政以来，台州市区已挂牌住宅类用地只有路桥的四个地块，三个较小的地块 以较大的涨幅成交，螺洋街道地块流拍。 今年椒江新政前成交土地的楼面单价最高接近4000元/㎡。
2009年以来椒江住宅用地成交情况
成交时间 10年3月 10年3月 10年3月 10年2月 10年2月 10年1月 10年1月 09年12月 09年12月 09年12月 09年12月 09年12月 09年11月 09年10月 09年10月 09年10月 09年9月 09年9月 09年10月 09年8月 09年7月 09年7月 地块位置
综合以上所述：我司认为椒江楼市降价幅度预期较小，未来两年内将维持在较为稳定
的价格区间内。
2010年台州市区住宅用地成交情况
地块编号 台土告字 [2010]017号 台土告字 [2010]016号 地块位置 螺洋街道上保 村 路南街道杨家 湾小区 土地受 让单位 流拍 凯通房 地产 土地面 积（㎡ 104074 11307 4404 2272 规划建筑面 积面积（㎡ 187333 25440 5000 4998.4 起拍（挂） 价（万元 54250 2050 630 540 实际成交价 （万元 -5100 1010 1740 成交价格 涨幅 -148.8% 60.3% 222.2% 土地单价 （元/㎡ -4510.5 2293.4 7658.5 楼面单 价（元 /㎡ -2004.7 2020 3481.1
白云山西路南学院路西 东商务区E、F地块 学院路东体育场路北 高闸浦南机东路两侧 台州大道西白云山路南 中心大道西开发大道北 原海门啤酒瓶厂 洪家原星星3号地块 洪家原星星4号地块 洪家原星星5、6、7号 原台州工业学校地块 机场路东纬一路北 椒江后许村 洪家街道南中心大道东 下陈街道下洋邱村 岩屿路东侧原福利院 学院路东东海大道南 市府大道南机东路东 市府大道北机东路东 白云山西路南侧 椒江工人路南侧 广场南路东东海大道北
201 年 月
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椒江房地产市场解析
2 项目地块一
项目概况及地块分析 项目经济指数分析
3 项目地块二
项目概况及地块分析 项目经济指数分析
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拿地建议
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椒江房地产市场解析
椒江房地产市场解析
区域楼市处于暂时人为的 “求大于供”阶段
纵观近期椒江房地产市场，在售项目有2010年4月底开盘的玉兰广场，由于其产品面向高 端消费人群的特征，加上二期二批次延期开盘，一期现约有20套在售房源。7月开盘的金鼎苑 一期、白云山一号一期，开盘当日已经内定一空；另外，据悉金鼎苑二期房源已预订完，白 云山一号二期预订了近六成。 由于延期开盘及部分项目建设进度缓慢，使得上市房源少之又少，加上本月开盘楼盘的 开发商延续着内定完，再公开开盘的销售模式，导致椒江楼市出现了短暂的“求大于供”现
84.3%
9428.9
3928.7
18318 54911 15812 120320
67593.42 120804 67991.6 204544
-105.5% 43.2% --
-8522.9 11826.5 --
-3874 2750.3 --
80072
14ຫໍສະໝຸດ Baidu922
返还商业 18785㎡及 27091万元
万鼎置 业
康盛投 资 椒江建 设房产 天天置 业 东泰集 团 弘奇伟 业 新宏业 方远建 设
29908
71779.2
15297.942 返还21895㎡ 及1800万 22777 13060 返还68634㎡ 及60.16万元
28200 返还建筑38600 ㎡及1800万 46800 18700 返还商业18785 ㎡及55400万
象。 未来一年内椒江市场将迎来供应高峰期
根据我司掌握的数据来看：白云山一号二期、新明半岛二期、玉兰广场二期二批次、同 人阳光二期、景元南苑等项目都将赶在下半年集中上市；颐景名苑、银河名苑、棕榈阳光、 万华城、东方翡翠城、绿城学院路地块、浙信后许村地块、新宏业机东路地块等项目已动工 或处于规划中，预计未来一年内，椒江房地产市场将迎来一个放量高峰期。
土地受让单 位 椒江建设 天天置业 东泰集团 新宏业 方远建设 东泰集团 新世纪控股 金迅达集团 开元房产 开元房产 华都房产 方远建设 浙信房地 黄氏房产 名豪房产 方远建设 绿城房产 东泰集团 五联房产 方远建设 国强房产 名豪房产
土地面 积㎡ 29908 18318 54911 120320 80072 89280 4541 74390 154255 159799 54995 15906 144175 54339 34647 1587 107184 14649 29627 96745 17106 10192
椒江房地产市场解析
未来两年内椒江房地产市场价格预计小幅下调，整体价格基本持稳
新政威力已逐渐穿透主要重点城市，并向二、三线城市扩散，椒江房地产市场在这种 大背景下，目前已受到一定程度的影响，投资、投机需求在很大程度上受到抑制，刚性需 求在价格走低的预期下消费意愿淡薄，观望者增多。 在供应量加大，去化得不到有效改善，资金链持续紧张的情况下，部分资金实力薄弱 的开发商可能会率先挑起价格战，进而迫使其它开发商跟风，椒江房地产市场价格可能由 此迎来下行通道。 但介于台州作为中等城市，城市化进程还有很大一段路程，在现有的城市里，外来人 口、年轻人加入到城市化建设，不断为需求注入新的活力；根据土地拍卖以及台州各城区 的规划，椒江将成为房地产开发的重点区域，特别是开发区各组团的不断扩展，将使得椒 江的城市架构不断完善，竞争力也将进一步提升。
台土告字 [2010]015号
台土告字 [2010]011号 台土告字 [2010]008号 台土告字 [2010]008号 台土告字 [2010]007号 台土告字 [2010]006号 台土告字 [2010]005号 台土告字 [2010]003号
金清商业街与 工业路转角
新桥镇机新路 红绿灯东北角 白云山西路南 侧，学院路西 侧 东商务区E、F 地块 学院路东侧， 体育场路北侧 路桥大道与泰 隆街西南角 高闸浦南侧， 机东路两侧 椒江区永宁、 栅桥村
返还商业建筑 面积18785㎡及 55400万
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自4月房产新政以来，台州市区已挂牌住宅类用地只有路桥的四个地块，三个较小的地块 以较大的涨幅成交，螺洋街道地块流拍。 今年椒江新政前成交土地的楼面单价最高接近4000元/㎡。
2009年以来椒江住宅用地成交情况
成交时间 10年3月 10年3月 10年3月 10年2月 10年2月 10年1月 10年1月 09年12月 09年12月 09年12月 09年12月 09年12月 09年11月 09年10月 09年10月 09年10月 09年9月 09年9月 09年10月 09年8月 09年7月 09年7月 地块位置
综合以上所述：我司认为椒江楼市降价幅度预期较小，未来两年内将维持在较为稳定
的价格区间内。
2010年台州市区住宅用地成交情况
地块编号 台土告字 [2010]017号 台土告字 [2010]016号 地块位置 螺洋街道上保 村 路南街道杨家 湾小区 土地受 让单位 流拍 凯通房 地产 土地面 积（㎡ 104074 11307 4404 2272 规划建筑面 积面积（㎡ 187333 25440 5000 4998.4 起拍（挂） 价（万元 54250 2050 630 540 实际成交价 （万元 -5100 1010 1740 成交价格 涨幅 -148.8% 60.3% 222.2% 土地单价 （元/㎡ -4510.5 2293.4 7658.5 楼面单 价（元 /㎡ -2004.7 2020 3481.1
白云山西路南学院路西 东商务区E、F地块 学院路东体育场路北 高闸浦南机东路两侧 台州大道西白云山路南 中心大道西开发大道北 原海门啤酒瓶厂 洪家原星星3号地块 洪家原星星4号地块 洪家原星星5、6、7号 原台州工业学校地块 机场路东纬一路北 椒江后许村 洪家街道南中心大道东 下陈街道下洋邱村 岩屿路东侧原福利院 学院路东东海大道南 市府大道南机东路东 市府大道北机东路东 白云山西路南侧 椒江工人路南侧 广场南路东东海大道北