写字楼运营架构

成,商业运營部人員必須具有上述知識オ能全面整合及順利完
成,因本公司從未有商业項目技術人員存在,所给與本部門支持
及意見只侷限於住宅工作经驗意見,單是工程類的工作已於工
程部選形選配的時間已被拖久了,於制作宣傳招商工作,客户需
要全面了解項目所有配置同時オ能完成洽談的完整的租賃條
件,敬希领導及人事部领導在给我部門增聘人員中考慮有商业
亮化工程评审及跟进 已有三家公司参
工作
与
6月上旬 7月
(李树楷跟进)
配合总工办跟进
评审中
智能化工程设计及跟 现开始与中国电 6月份
7月
进工作(李树楷跟进) 信进行设计工作
配合总工办跟进
设计工作进行中
东方之梦D区招商工 作
(李树楷及张荺跟进)
ห้องสมุดไป่ตู้
已经展开为D区初步接触超市意向，收集资料向公司汇报。须密切和工程二 部沟通所有工程进度。
3500(含裞)
备注 总公司人事部派注 总公司资产部派注 总公司财务部派注 总公司财务部派注 总控物业组,安管组, 工程组
前台及处理客户服务 注 注
定岗及车场 需懂所有纟统操作及紧急维 修
小计 合计
工程维护技 18
12
工
20
12
58
1800(含裞) 空调,电,水,消防,土,木技工
28100(含裞) 92000(含裞)
（单位：元）
部门
职位
人 年度总个份工 资/月
行政人事 人事助理 1
12
部
物资部文员 1
12
小计
2
财务部
会计
1
12
出纳
1
12
小计
2
物业设施
经理
1
12
管理部
管业经理 1
12
管业组
管业助理 2
12
客户服务专 2
12
员
清洁队 5
12
绿化队 2
12
小计
12
安管组 安管经理 1
12
安管人员 21
12
小计
22
工程组 系统工程师 1
12
工程经理 1
12
月薪
2500(含裞) 1500(含裞) 4000(含裞) 2500(含裞) 2000(含裞) 4500(含裞) 6500(含裞)
4000(含裞) 2500(含裞) 1500(含裞)
900(含裞) 900(含裞) 18300(含裞) 3500(含裞) 1600(含裞) 37100(含裞) 3000(含裞)
员,招商顾问2人及物资部人员） 2009年9月 (其它技工全备, 其它保安人员)
D. 物业设施管理部 （自行招聘的架构，共约6名员工） 1. 物业设施管理经理 1名 (日) 职能 : 总监察及处理整个项目管业,安保及工程部日常运
作. 上报领导及总公司整体运作,财务控制. (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
2010年5月
6月份
6月份正 式推行
6月份 7月份正
式推行
初稿已出，在修改中， 需结合公共装修修改
已完成
租赁方式方案 (李树楷,林祟凯跟进)
已完成
5月份 6月份正 于5月中已开第一次会议收集有关部
式推行
门意见，正在修改待上级核实
租赁合约（写字楼） (李树楷跟进)
初稿已完成
5月份 6月份
巳于5月初交给法律部, 待出详细意见及修改工作
保养工作 (空调,电,水,机电,渠务及土木工程)
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事 部)
4. 部)
清洁队及绿化队 约7名(或可外判) (日) 职能 : 整幢物业公共部份园林及清洁,洗手间之保洁工作
可外判(要求及职责于正式招聘时再详述给人事
总员工数目上限:80员工
物业部员工薪金参考(初案)
注：如于日常清洁和绿化均为外包服务，不单独设置清洁管理部和绿化监管部， 只在物业助理作为专职监管员。
未对补偿金进行预算（客服部编制不包含会议接待、VIP客户接待） 工程部的弱电部分工作（含对客的有偿、无偿服务）由服务部责任
1.4 考勤
除按总公司人事部基本管制及各职岗责任书中内容考勤下,本部门 独立有以下建议:
6月份正
式推行
方案制作中
广西国际金融中心推广方案初稿于5月份完成，计划6月份内完成所有媒
体分报建议、招商印刷品的设计及制作。全面完成下半年国金推广方案
如民歌湖启用、国金亮灯仪式等各项活动等计划给上级批核。
国际金融中心VI设计 工作
(李树楷,林祟凯,张荺 跟进)
租赁收入测算 (李树楷及张荺跟进)
初稿已出 （现修改）
包括见客 所有行政人员星期一至五及招商部人员必须穿着
整齐行政套装.颜色统一, 特别定做含广西国际金融中心Logo(男)领带及围
巾(女) 2. 管理层 : 除日常运作外,各部门因应项目突发事件会议,必
须出席应对处理安排工作. 每半年内部考核一次,
策划部 : 除日常运作外,因应项目有活动于节假日或晚上举行,
全面展开招商工作(李树楷,张荺,黄兰少跟进) 跟进国金所有工程最后阶段(李树楷跟进)
成立交场前物管工程人员进场工作及最后测试所有设备(李树楷跟进) 亮化工程跟进工作, 跟进智能化工程, 跟进内装工程工作
因上述工作汲及所有工程,財務,法律及大量商业运營文書工
作,須搜集本地政策大量數據及專业人員及各部門配合オ能完
1. 上班时间 : 星期一至五 早上 09：00 – 12：00 下午 14：00 – 17：30 星期六 早上 09：00 – 12：00 星期六下午,星期日及法定公众假期必须有一名招
商人员当值(年假除外) (此运作适用于招商人员全到岗下开始,直至出租
率超过50%) 所有员工日常如须外勤,必须于出勤纪绿表登记,
招商部 : 物管部 :
策划部必须出席处理安排及完成上级指派的工作,假期 于其它日期补放. 每半年内部考核一次 除日常运作外,因应项目有活动于节假日或晚上举行必 须出席,新客户要求看楼,旧客户发生突发事件,必须第 一时间处理或通报上级处理安排及完成上级指派的工 作,假期于其它日期补放.
每季内部考核任务达成率一次 须待物业管顾问公司到位(于7月)再列出有关物管部考 勤内容
(李树楷,张荺跟进)
进行中
6月份 6月份
进行中
已掌握有关方向及部门，于6月份招商工作人员到位立刻展开。(李树楷,张荺,黄兰少跟进)
亮化工程跟进工作, 跟进智能化工程, 跟进内装工程工作。(李树楷跟进)
8月份工作
租赁合约议定初稿（展览会议室使用） (李树楷跟进)
租赁合约议定工作（广告位置使用）(李树楷,张荺跟进) 国际大厦运营内部文件及租赁附属文件议定工作(李树楷跟进) 基本文档及表格已经拟定，待完善(李树楷,张荺,黄兰少跟进)
内装工程跟进工作 (李树楷跟进)
配合工程部跟进
6月份
和设计单位做最后修改及出
附楼推行方案 (林祟凯完成)
制作中
方案制作中
国金推广方案 (李树楷跟进)
初稿已出 （现修改）
6月份
6月下旬
和广告公司做最后修后提交领导批 核,
推广方案（广告公 司）
(李树楷,林祟凯,张荺 跟进)
2010年4月 （现修改）
5月份
部)
4. 客户服务部专员(前台)2名 女性为佳(日)
职能 : 大堂接待外来客户资询(大堂询问处) (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
部) E. 安管部 （自行招聘的架构，共约22名员工）
1. 安管经理 1名 职能 : 监察及处理大厦日常保安工作，保安人员工作分
配及负责培圳 (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
項目技術的經驗而選擇人材恊助整幢項目運作.
2.商业运营部人员配备结构（完备期）
商业运营部 会计部 策划部 总公司 法律顾问 行政部 租赁部
物业设施管理部
管业部
日常及紧急维修工程 改善还原工程 设施管理及保养工程 租赁顾问 市场部 物资部 人事部 公共关系部 行政事务部
媒体 准客户
工程部 安保管理 停车场管理 保安队 中央系统管理 清洁队 缘化队
租赁合约（商铺） (李树楷跟进)
初稿已完成
5月份 6月份
媒体分报运用、招商印刷品的设计及制作定案,给领导批核全面进行制作 (李树楷,林祟凯,张荺跟进)
7月份工作
广告位（结合内装及 亮化工程） (李树楷跟进)
2010年6月
7月份
8月份正 因须要结合内装及亮化工程暂未能全
式推行
面完成方案
日常跟进国金客户，回访,搜集客源及全面制作推广工作及准备正式招商.
部) 2. 安管人员 约21名 (日16夜5人) 职能 : 整幢物业及附楼保安巡察工作,站岗及停车场收费
岗 (以3班值班计算,详细待物管顾问正式介入再交给
人事部) (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
部)
F. 工程部 （自行招聘的架构，共约25名员工）
1. 工程经理1名(日) 职能 :监察整幢项目所有工程及维修保养工程,处理大厦工程及维
部) 2. 管业经理1名 (日) 职能 :恊助监察及处理整幢物业及附楼日常运作，调配更
期， 及下列员工之纪律及培圳策划 (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
部)
4. 管业助理2名 (日) 职能 : 恊助物业管理经理监察及处理大厦日常运作， 工程及维收人员工作分配及负责培圳 (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
上) 6. 安保员1名
直接上司：经理及副经理
岗位职责描述： 整幢物业及附楼保安巡察工作 曾在开发商商业项目工作者优先考虑。 (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
配置人员主要分三期 2009年6月 （经理1人，副经理1人,策划部1人，招商顾问2，文员1人,
物业管理经理及工程副经理1人） 2009年8月 （电梯及空调技工, 部份控制室监察人员，部份保安人
(李树楷,张荺,黄兰少跟进)
接洽广告代理公司，做好所有广告位置出承包或出租方案给上级领导批核，包括收费及出租方式。 (李树楷跟进)
跟进国金智能化工程 (李树楷跟进)
跟进国金内装工作 (李树楷跟进)
东方之梦物管策划及 其它区最后定位工作 (李树楷,林祟凯,张荺
跟进)
制作中
7月份 8月份
制作中
领导须改变东方之梦部分功能，现讨论介入日期及最后定位工作。
全面配组合人事部招 聘行政及物管人员工
作， 安排成立物管团队工 作(李树楷,林祟凯跟
进)
国金物管顾问方 案甘董已批巳交 合同部处理
6月份
7月份
进行中
领导已决定顾问的选择，现处于洽淡合作项目及最佳切入日期，与人事部了解现市场招聘有关人员 的情况工作。(李树楷跟进)
结合区外客户及政府 招商部寻找客户工作
修保养日常运作，工作分配及负责培圳 (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人
事部)
2. 系统工程师1名 (日) 职能 : 监察整幢物业及附楼总纟统工程 (空调、电力、 电梯、消防、排水供水系纟统,停车场及公共场 地 所有闭路电视及仪器维修及补养) (任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事
部)
3. 工程维护技工 约18名 (日15人,夜3人) 职能 : 整幢物业及附楼所有工程及日常维收,紧急维收及
接合对外宣传
客户服务中心 前台
5. 物业管理及工程主副经理1名 (此岗位于物管部全成立后列入物管 部员工)
暂时直接上司：经理及副经理
岗位职责描述： 配合工程部监察及处理商业整幢物业中后期所有工程包括电, 水,渠务及土木工程,智能化纟统,空调纟统,消防及电梯纟统及 恊助组建物业管理团队. 曾在开发商商业项目工作者优先考 虑。 (此人员必须对商业大厦项目上述有关工作及运作经验3年以
目前部门工作内容
6,7,8月份工作 1. 日常跟进国金客户来电，回访,搜集客源及分析工作. 2. 招商部人员初步到位,可于日内展开主动寻找客户工作及 1. 于5月已开始全面测算和评估广西国际金融中心所有收入及支出，收
入可于５月底完成，但支出因涉及多部门如总工办，工程部对项目 最后配置定案参数限制，搜集需时，,计划于6月全面完成。由公司 领导决策收费范围及方式，做好物业管理初步人员构架准备。结合 物管顾问公司介入协助成立正式物管工作体系。 2.
特別要求 : 1. 因此部門招商エ作有別其部門,令客户第一時間得 到解答及處理,要求申請一部流动式电话在正常工 作时间之外作招商热线之用.
2. 国金现设立办公室于项目现场, 现场员工午饭补贴 问题.
2.财务类 出租方式建议
写字楼部份
租金( 含裞)
租期二年起,第一年租金不变,第二年递增 5%
如租其两年以上,首年租金不变,第三年开始每年递增8% ,第五年
住后递增10% (租金交付方式按季支付.)
三个月租金押金 (签正式租约时付清,约满后如没欠或违合约中条款则无息退还,第 三年开始每年补付新租金的押金差额)
管理费(含裞) 建议7元/m2 (交付方式按季支付)
三个月管理费押金 (签正式租约时付清,约满后如没欠交或违合约中条款 则无息退还)
水电周转金 150/m2以下
(500元正),
150/m2以上 (含150/m2) - 300/m2 (1000元正),
300/m2以上 (含300/m2) - 500/m2 (1500元正),
500/m2以上 (含500/m2) - 1000/m2 (2000元正),