物权法第106条和合同法第51条的协调适用
浅论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义
浅论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义关键词: 不动产善意取得登记簿错误善意交易行为登记内容提要: 妥当地解释《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。
取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。
就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。
所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。
至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。
对于以登记为生效要件的不动产物权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得；而以登记为对抗要件的不动产物权变动，交付才是不动产善意取得的构成要件。
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。
《物权法》第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权，第3款规定了(动产或不动产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。
由于不动产物权的公示方法———登记———与动产物权的公示方法———占有———存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
一、问题的提出：从案例出发(一)案例构成研究不动产善意取得的构成要件时，以下案例可供思考之用：案例1：甲为A房的所有人。
2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。
2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。
物权法106条
物权法106条物权法第106条规定，对于土地承包经营权、宅基地使用权、农村集体经济组织成员持有的其他权益等不动产权利，承包者或者使用权人可以将其有偿转让、继承、赠与或者以其他方式依法处分。
不动产转让应当依法履行有关登记手续。
首先，我将讨论物权法第106条中关于土地承包经营权的转让。
农村土地承包经营权的转让是农村土地经营制度改革的重要内容，也是土地农业生产力实现最优配置的关键环节。
根据物权法规定，土地承包经营权转让必须通过合法的方式进行。
转让方应该依法办理转让手续，并按照规定清算承包经营权所形成的各项原始权益和利益。
其次，物权法第106条还允许宅基地使用权的转让。
宅基地使用权的转让是指宅基地使用权人通过有偿转让、赠与等方式将宅基地使用权变更为其他人的权益。
这意味着宅基地使用权人可以根据个人或家庭的需要，将宅基地使用权进行转让，以实现合理利用和最优配置。
另外，农村集体经济组织成员持有的其他权益也可以根据物权法第106条的规定进行转让。
这些其他权益包括农村集体资产股份、农村集体利益份额等。
集体经济组织成员可以通过转让、继承、赠与等方式处分自己持有的这些权益。
无论是土地承包经营权、宅基地使用权还是农村集体经济组织成员持有的其他权益，其转让必须依法进行登记手续。
这意味着转让方必须在不动产权属登记机构进行登记手续，确保权益的合法性和有效性。
登记手续的办理需要提供相关的证明材料，并按照登记规定缴纳相应的费用。
总的来说，物权法第106条为土地承包经营权、宅基地使用权以及农村集体经济组织成员持有的其他权益的转让提供了法律基础和规范。
这些规定有利于促进土地资源的合理配置，推动农村经济的发展，保护农民和农村集体经济组织成员的合法权益。
在实际操作中，需要依法办理登记手续，确保转让的合法性和有效性。
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。
其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。
本文将对该解释进行分析和论述。
一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。
二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。
”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。
该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。
三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。
从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。
这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。
从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。
这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。
四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。
该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。
五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。
例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。
论不动产善意取得中的善意——兼评《物权法》第106条
意” 的判断标准， 并说明判断“ 善意” 与否的时间点， 希冀对司法 实践 中
适用不动产善意取得有所裨益。 【 关键词】 善意取得； 诚信原则； 信赖利益
已经建立 了登记簿 ， 并且《 物权法》 第１ ８ 条也明确赋予 了权利 人和
利 害关 系人 的查询复制权 。要求受让 人查 阅登记簿并不会增 加受 让人 过多负担 ， 相 比较真实权 利人因善意取得 而丧失不动产 物权
赖就不会有后续 的交易行为 。
那么， 此种“ 善意” 该 如何 界定 呢？ 德 国法 采 取 了 一 种 “ 纯客观
考虑 了我国登记错误概率 比较高的现实 ， 倾 向于保 护真实权利人
的权 利 ， 排 除 了具 有 重 大 过 失 的受 让 人 的 善 意 ， 加 重 了受 让 人 的 注
综上所述判断不动产善意取得的善意应与动产善意取得的善意区分开来应以受让人对登记的信赖为标准只要不动产受让人不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记就应当认为其是善意的受让人没有调查核实的义务不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意
论不动产善意取得 中的善意
兼评 《 物权法》 第１ ０ ６条
而非 出让人 的善意 。受让人 的这种善 意是与登 记簿相联 系 的， 是
受让人 对登记簿 中权 利事项 的错误 登记产生 了信赖 ， 没有 这种信
错误 ， 即要求举证受让人的 内心状态 ， 这使得真实权利人处于极为
不利的境地 ， 过于苛刻 ， 有失权衡 。这种观点 显然 紧扣 法条 ， 并且
定适用不动产善意取得时， 仅在第 １ 款 中指 出“ 受让人受让该不动产或 者动产时是善意的” ， 却并未界定不动产善意取得 中的“ 善意” ， 也并未 对“ 善意” 以何人、 何时为标准作出规定。然而， 善巷要件又是不动产善 意取得的构成要件之一， 善意是非常关键的因素， 是整个善意取得制度 确立的根基， 对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键 所在。 对此 ， 本文力求阐明不动产善意取得 中“ 善意” 的涵义， 归纳出“ 善
试论《合同法》第五十一条与善意取得制度适用的协调与平衡
试论《合同法》第五十一条与善意取得制度适用的协调与平衡作者：马艳来源：《群文天地》2009年第22期无权处分与善意取得存在密切的联系，无权处分是善意取得适用的前提，而善意取得主要适用于无权处分行为。
我国《物权法》的出台第一次以民事基本法的形式确定了善意取得制度，并明确其原始取得的性质。
那么如何协调两部民事基本法中的两项重要制度一无权处分与善意取得的平衡，就成为我国制定民法典时需要考虑的重要问题。
一、无权处分与善意取得的概念无权处分，即没有处分权而处分他人财产。
“处分”是民法上的一个基本概念，理论上有广义的处分和狭义的处分之分。
广义的处分，包括事实上及法律上的处分。
而狭义的处分，专指“处分行为”而言。
我国《合同法》上的无权处分，是指行为人没有处分他人财产的权利而与第三人订立了处分他人财产的合同的行为。
自从《合同法》颁布以来，其第五十一条关于无权处分合同的规定就一直颇受争议，其中一个主要的争议就是关于如何使无权处分行为的效力与善意取得制度的适用相衔接的问题。
一般认为，无处分权人与相对人所订立的买卖合同的效力处于效力待定的状态，如果权利人不予追认或者无权处分人事后不能取得处分权，该买卖合同就无效。
善意取得，指受让人以财产所有权的转移为目的，善意、对价的受让且占有该财产，即使出让人无处分该财产的权利，受让人仍取得其所有权或他物权的制度。
尽管我国司法实践中承认一定情形下的善意取得，但是真正意义上的善意取得制度是在《物权法》出台之后才得以在我国以民事基本法的形式明文确定。
我国《物权法》是将善意取得作为所有权取得的一种特别方式加以规定的，由第一百零六条和第一百零八条规定可知，善意取得在我国是一种原始取得方式。
二、《合同法》第五十一条与善意取得制度适用的协调与平衡首先，善意取得制度一般仅适用于无处分权人处分的财产。
如果转让人有处分权，则受让人取得财产的权利是基于合法有效的买卖行为，是继受取得而不是善意取得。
《合同法》第五十一条对无权处分的规定一般可以解释为：在权利人追认或无处分权人取得处分权以前合同的效力待定；若权利人追认或无处分权人事后取得了处分权合同有效；若权利人不予追认或者无处分权人事后也没能取得处分权合同无效。
浅谈物权法实施后的合同法第51条
浅谈物权法实施后的合同法第51条作者：李聪来源：《法制博览》2013年第01期【摘要】《合同法》第51条，在《物权法》已经生效的前提下，其不合理性就在司法实践中变现出来，本文通过论述，提出适时修改51条，以达到基本法理的统一。
【关键词】物权法；合同法《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”通常理解为，合同当事人对标的物无处分权的，合同效力待定。
如当事人取得处分权或标的物处分权人予以追认，则合同有效；否则，合同无效。
《合同法》制定受日本法债权意思主义的影响，在立法上采取了同一主义原则，将买卖等合同的意思表示理解为含有引发债权债务的效果意思，同时也引发发生物权变动的效果意思。
即债权与物权同时存在和发生。
但笔者认为该条混淆了债权与物权。
实际上订立合同时仅产生债权，并不同时涉及物权的处分，所以不应将合同当事人是否享有物权作为确定合同效力的前提条件。
2007年我国制定颁布《中华人民共和国物权法》，第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。
上述规定，否定了《合同法》的同一原则，确定了区分原则，即在物权变动中区分原因行为与结果（处分）行为并采取不同的生效条件。
结果（处分）行为生效不影响原因行为生效，反之亦然。
区分原则认为债权与物权是民法上最基本的两种权利，必须清楚的区分债权与物权。
就买卖合同而言，其成立涉及债权（要求对方履行合同权利）和物权（取得买卖之物及钱款的所有权）。
但此时的债权与物权是与本质区分的。
其一买卖合同所涉及物权变动与债权变动存在时间上的差异。
《中华人民共和国物权法》基本条文讲解
《中华人民共和国物权法》基本条文讲解《中华人民共和国物权法》基本条文讲解引言：物权法经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。
分5编19章，247条。
下面着重介绍物权法基本的概念、原则和制度，主要是总则编的规定。
（第一编总则，第一章基本原则）第一条【立法目的】（略）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条【调整范围、物和物权定义】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）物权法是规范有形财产归属关系的法律从法学角度看，整个社会生活可以划分为：民事生活领域和政治生活领域。
民事生活领域，包括全部经济生活和家庭生活。
政治生活领域包括国家的组织、国家的活动即立法、司法、行政以及人民政治权利的行使等。
民事生活领域和政治生活领域所应遵循的法律规则是不同的。
宪法、刑法、诉讼法、行政法、经济法等“公法”，就是政治生活领域的法律规则；民法就是民事生活领域的法律规则。
在民法当中，有关经济生活的法律规则，称为财产法；有关家庭生活的法律规则，称为家庭法（亲属法）。
财产法再分为债权法、物权法、知识产权法和继承法。
债权法，主要是市场交易关系的法律规则（合同法）；物权法，是有形财产归属关系的法律规则；知识产权法，是无形财产归属关系的法律规则；继承法，是自然人死后的遗产处理的法律规则。
民法上将财产分为有形财产与无形财产。
有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。
土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。
物权法就是关于动产、不动产的占有、使用、收益、处分的法律规则。
权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。
民法典中的物权法规定及其适用
民法典中的物权法规定及其适用【正文开始】首先，我们先来了解一下《中华人民共和国民法典》中关于物权法的规定及其适用情况。
民法典是我国法律体系中的一部基础性法律，是继承和发展我国民事法律传统的重要法典，其中物权法作为民法典的重要组成部分，规定了公民和法人对物的占有、使用、收益和处分等权利和义务。
一、物权的定义及基本特征物权是指公民和法人对自己合法占有的物享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。
物权的基本特征包括绝对性、对物占有的性质、排他性和继承性等。
绝对性是指物权享有人对于物的权利是具有绝对效力的；对物占有的性质是指物权的行使必须以对有形或无形物的占有为前提；排他性是指物权的行使应当排除其他人的干涉；继承性是指物权的权利和义务可以通过继承等方式转移。
二、民法典中的物权法规定（一）物权的内容和限制《中华人民共和国民法典》第七编第一章规定了物权的内容和限制。
根据该规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权等。
所有权是物权的核心，指物的占有者对其物享有占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权是指物的占有者将物权中的占有、使用和收益分离，并将占有、使用和收益的权利部分转移给他人的情形。
担保物权是指以债务为担保的设定在特定物上的物权。
物权的限制包括公共利益限制、他人利益限制和约定限制等。
公共利益限制是指法律规定的为维护社会公共利益而对物权的一定限制。
他人利益限制是指为保护他人合法权益而对物权的限制。
约定限制是指当事人基于平等自愿原则，通过合同约定对物权的一定限制。
（二）物权的取得和丧失《中华人民共和国民法典》第七编第二章规定了物权的取得和丧失。
物权的取得方式包括依法占有、依法创制、依法取得和继承等。
依法占有是指通过合法的占有行为取得物权。
依法创制是指通过劳动或知识等方式创造的财产取得物权。
依法取得是指通过赠与、买卖、继承等方式取得物权。
物权的丧失方式包括放弃、灭失和侵犯等情形。
放弃是指物权人自愿放弃物权。
浅析物权法第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善
浅析《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善摘要：《物权法》第106条明确规定善意取得的标的包括动产和不动产，从而结束了理论界关于不动产是不是适用善意取得制度的争议。
结合《物权法》第106条论述不动产善意取得制度的组成，分析该制度的不足并对其完善提出自己的一些观点。
关键词：不动产善意取得；缺点；完善一、《物权法》第106条关于善意取得制度的规定《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律还有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价钱转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当记录的已经记录，不需要记录的已经交付给受让人”。
本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的组成要件。
1.受让人受让该不动产时是善意的。
这是对受让人主观方面的要求。
善意是相对于歹意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，而且因相信不动产记录公示公信的效劳而与出让人进行交易。
2.以合理的价钱转让。
这是对受让人受让方式的要求。
善意取得必需支付合理的对价。
不动产的善意取得制度，是捐躯财产交易静的安全来保护动的安全，是捐躯原权利人的利益来保护善意第三人的利益。
受让人若是不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人若是要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成必然的影响或没必要要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要捐躯原权利人的利益来保护受让人的利益。
3.通过必然的公示方式完成了物权的变更。
这是对受让人受让形式的要求。
依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当记录的必需已经记录，不动产记录的时间为该不动产所有权转移的时间。
以上三点是关于不动产善意取得制度组成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相较，删除“转让合同有效”这一要件。
民事强制执行程序中适用物权法的几个问题
民事强制执行程序中适用《物权法》的有关问题（二）三.关于实现抵押权的实务操作《物权法》第2条规定指出：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
民事强制执行程序中，普遍涉及这三项物权，其存在形态是不动产、动产和其他财产权。
其中，担保物权特别是抵押权的执行处理及其实务操作，涉及的问题较多。
故列出这个问题，单讲一讲，讲五个问题：（一）充分行使意思自治权（完善主体的意思自治行为）《物权法》充分贯彻主体意思自治原则。
其赋予合同效力既不因未登记而无效，又可设立物权，同时也要求市场主体、即与物权有关的行为主体在订立各种合同时应当贯彻“帝王原则”，即诚实信用原则。
《物权法》尊重当事人意思自治原则，除在一些条款中规定某项物权“自合同生效时设立”（如第127条关于土地承包经营权、第158条关于地役权、第189条关于动产浮动抵押权等）外，还在其他条文中规定，物权变动还依当事人的“约定”、“同意”、“承诺”等，查有46处之多。
这些“合同”和“约定”、“同意”、“承诺”，都需当事人的意思表示真实，应当尽到应有的注意。
《物权法》第185条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
双方订立抵押合同的意思表示要真实，达到协商一致。
在抵押权设立、变更、转让与消灭的过程中发生的“约定”、“同意”、“承诺”等意思表示，也应注意恪守诚信原则。
诸如（十条）：1.关于实现抵押权情形的约定。
《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。
其中“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，这一规定还在第181条、195条、196条、197条、203条里有表述；在208条和219条中关于质权、留置权的规定也有此表述，应当是真实并可以发生的。
物权法的理解与适用
《物权法》的理解和适用（根据王轶演讲的录音整理）整理人：冯刚目录『第一大部分』（第一个大问题）P2一、物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用Ｐ３二、物权变动的公示原则Ｐ３２三、物权变动的公信原则Ｐ４７『第二大部分』（第二个大问题）P53一、一般规定Ｐ５４二、抵押权Ｐ５６三、质权Ｐ５８四、留置权Ｐ５９今天主要是和各位交流以下两个方面的内容。
首先在第一个方面里边，我想介绍一下跟咱们银行的业务联系相当密切的一般性问题，就是《物权法》上关于物权的设立、变更、转让和消灭，设置了哪些值得我们关注的法律规则，也就是物权变动的问题，这个我想作为第一部分跟大家交流。
因为在银行的业务当中，不管是订立储蓄合同还是订立借款合同还是从事其他类型的金融交易，都会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭。
我们在从事这些活动中间，设立各种类型的担保，也会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭，所以，我想在第一部分里边，首先介绍一下这个问题。
在第二部分里边，我重点想结合《物权法》第170条到第240条，也就是《物权法》关于担保物权所设置的法律规则，重点谈一下《物权法》相对应于我们国家现行的民事立法，尤其是现行的《担保法》等在哪些法律规则上做了一些调整。
在我们的工作实践中间，有哪些特别值得我们注意的问题。
这个作为第二部分。
我想今天就谈这两部分的内容。
『第一大部分』（第一个大问题）下面我们首先进入第一部分。
我们谈一下《物权法》上的物权变动问题。
这个物权变动就是我刚才提到的，物权的设立、变更、转让和消灭。
这恐怕是在银行的业务中间，《物权法》上边涉及最广泛的一个问题。
关于物权的变动，我主要想结合像《物权法》第6、9到31，以及用益物权和担保物权中间，涉及到物权的设立、变更、转让和消灭的一些具体的法律规则来进行分析和介绍。
在进行分析和介绍的时候呢，我们围绕一个主题，那就是《物权法》上一项重要的结构原则，叫做物权变动与物权变动的公示公信原则，它涉及到《物权法》247个条文中间四分之三以上的法律条文。
物权法中善意取得相关概念的辨析
物权法中善意取得相关概念的辨析一、无权处分概念相关问题（一）台湾地区民法中的无权处分与善意取得处分可以与处分行为划等号，它源自于德国及我国台湾地区的民法中将法律行为中的财产行为区分处分行为和负担行为的理论。
在继受德国民法理论的台湾地区民法的语境里，处分行为即物权行为（包括准物权行为），负担行为即债权行为。
在这样的理论背景下，无权处分行为效力未定，但是出卖他人之物（包括出卖他人的房屋）有效，并且此种行为不是无权处分，而是无权处分合同，是债权行为、负担行为。
在台湾地区民法里，这一理论适用起来也并不是很顺利自然的。
在台湾地区一些判例中，第一审法院往往对这一学理理解不够，混淆处分行为与负担行为，在判决中因出卖人无处分权而否定负担行为的效力。
但台湾地区法律部门体系中，最权威的司法、立法者均采用了这一理论进行判案。
因为无权处分行为效力未定，所以台湾地区民法设动产善意取得制度来作为无权处分效力待定的例外规定来保护善意受让人，此时无权处分作为物权行为有效。
这一制度初时只适用于动产，缺乏对不动产交易安全的保护，因而台湾地区民法在物权编1998年修正时增设了一个759条之一的条款：不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。
因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。
这与台湾地区的土地法的第43条依本法所为之登记，有绝对效力。
是相统一的。
学理上的解读是，这一条款是对不动产物权登记的权利推定效力的确认，以同动产占有的权利推定效力相应，以期周延，这也是仿照德国和瑞士的做法。
但是这一条款确立的登记的效力，仍然不是绝对的，而主要是发挥在不动产动态交易中的对抗功能，真实权利人在没有第三人牵涉的情况下仍可主张登记无效。
总结来说，在台湾民法里，在无权处分为前提下，不动产善意取得的构成要件为：第三人信赖的客体是不动产登记错误；善意取得发生于法律行为；积极推定第三人善意（信赖登记）。
【权威解读】《物权法司法解释》的理解与适用
【权威解读】《物权法司法解释（一）》的理解与适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的理解与适用作者 | 程新文辛正郁司伟单位| 最高人民法院来源 | 《人民司法》2016年2月23日，最高人民法院正式公布《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号，以下简称《解释》）。
《解释》于2015年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670次会议讨论通过，并将于2016年3月1日起施行。
为方便人民法院及社会各界正确理解和适用《解释》，现就其制定背景和相关重要问题介绍如下。
一、《解释》制定的背景《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是中国特色社会主义法律体系特别是民事法律体系中的重要支柱性法律，正确实施《物权法》对维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，具有重大意义。
物权法理论艰深、逻辑复杂、体系严密、学说丰赡，正确理解和准确执行的难度很大。
在为数庞大的婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷等民商事案件中，考验司法智慧的最终问题往往还是如何认识及保护物权。
对《物权法》执行稍有不当，都有可能对经济社会生活的有序发展、良性互动构成冲击。
适时妥当推出相关司法解释，不仅广大法官寄予厚望，更是推动《物权法》良法之治的重要途径。
最高人民法院高度重视《物权法》的司法实践运用工作，确定了多维度、分步骤的司法解释工作规划。
建筑物区分所有权司法解释已于2009年颁布，担保物权等司法解释正在紧锣密鼓修订，对尚未制定司法解释的《物权法》中相关重要问题的调研起草工作一刻也没有停止。
在深入研判困扰司法实践疑难问题的基础上，历经六年多的分析论证，《解释》最终得以出台。
党的十八届四中全会作出《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》，《决定》指出，要健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，实现权利保障法治化。
物权重点知识
物权法高频率考点命题点1：物权优先效力１．优先效力〔1〕物权＞债权〔例外：“买卖不破租赁”；“预告登记”发生“债权物权化”〕〔2〕物权＞物权①、不动产抵押权的优先性：先登优于后登，登记优于未登记②、动产〔自愿登记〕抵押权的优先性：先登优于后登；登记优于未登记；都未登记的，处于同一顺序。
③、抵押权与所有权混同时，抵押权的优先性不丧失④、不同担保物权间的优先性：留置权最优动产中抵押先于质押设立的，留置权>登记抵押权>质押>未登记的抵押权命题点2：物权行为1、原始取得：直接依据法律的规定，非依他人既存的权利和意志而取得物权〔1〕劳动生产、孳息〔2〕公法方式：征用、没收、罚款、罚金等〔3〕先占、拾得、发现、添附、时效、善意取得2．继受取得：依他人既存的权利和意志而取得物权〔1〕基于合同〔买卖、互易、赠与〕：〔2〕基于继承、受遗赠3．物权行为：发生物权变动效果的法律行为。
我国《物权法》采债权形式主义模式，即债权意思表示外加登记或交付即可，不需另有物权合意，例外采意思主义。
a、动产：合同+交付=所有权；即使是船舶、航空器、机动车等特殊动产，也是如此，是否登记，为能否对抗善意第三人的要件。
〔《物权法》第24 条〕b、不动产：合同+登记=所有权〔《物权法》第9 条〕c、例外的意思主义：土地承包经营权〔《物权法》第127 条〕、地役权〔《物权法》第158 条〕、动产抵押权〔包括动产浮动抵押〕自合同生效时设立。
命题点3：不动产物权登记制度一、不动产物权登记①按件收费，不得按照面积、体积或价款的比例收费〔《物权法》第22 条〕②权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明确有错误〔《物权法》第17 条〕③登记错误的补正及法律责任a、更正登记〔《物权法》第19 条〕b、异议登记：〔《物权法》第19 条〕不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
申请人在异议登记之日起15 日内不起诉的，异议登记失效。
从无权处分合同到善意取得--试析《合同法》第51条与《物权法》第106条的冲突
从无权处分合同到善意取得——试析《合同法》第51条与《物权法》第106条的冲突韦剑上海孙仁荣律师事务所律师一、问题的提出试举一例：2010年10月10日，甲将其市价为1万元的手表交给乙代为保管。
次日，在未征得甲同意的情况下，乙与不知情的丙签订买卖合同，将该手表以己有作价人民币1万元出售给丙。
当日，丙将全部价款支付给乙，乙同时将手表交付给丙。
2010年11月10日，甲得知乙擅自出售其手表后，表示异议，并要求丙返还手表。
试问：甲是否有权要求丙返还手表？二、对上述问题的主流观点《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”对于本案，丙的行为完全符合《物权法》第106条所规定的善意取得三要件，在乙将手表交付给丙时，丙即取得手表所有权，甲无权要求丙返还手表。
三、对主流观点的批判本文认为，依现行法律的规定，丙的行为并不符合《物权法》第106条所规定的“以合理的价格转让”这一善意取得必备条件，丙不能取得手表所有权，甲有权要求丙返还手表，理由如下：《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”依《合同法》第51条权威解释，无权处分合同为效力待定合同，如无权处分人订立合同后真正权利人拒绝追认，无权处分人也未取得处分权的，则该合同无效[1]。
对于本案，丙虽善意受让手表，乙也已经将手表交付给丙，但因乙丙所订立的买卖合同为无权处分合同，权利人甲拒绝对乙的无权处分行为进行追认，乙事后也未取得处分权，故乙丙之间的买卖合同无效。
合同既然无效，依《合同法》第58条，乙应将其收受的1万元价款返还给丙[2]，乙丙之间不可能以“以合理的价格转让”手表，丙不符合“以合理的价格转让”这一善意取得条件，无法取得手表所有权，甲有权要求其返还手表。
浅析买卖关系中无权处分合同的效力
浅析买卖关系中无权处分合同的效力[摘要]针对买卖关系中的无权处分行为，我国《合同法》第51条和《物权法》第106条分别从合同关系角度和物权变动角度对其进行普适性规定，2012年5月颁布的《买卖合同司法解释》第3条也对其进行规定。
文章旨在论证上述三规定并不存在冲突和矛盾，并就三法条的适用问题进行探讨，为解决实践中三者的适用效力问题提供依据。
[关键字]无权处分合同；司法解释第三条；善意取得；有效说一、问题的引出2012年5月颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（“买卖合同司法解释”）自实施以来饱受关注，其中第3条争议颇多。
买卖合同司法解释第3条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”对此条文可作如下释义：在买卖关系中，无权处分合同是有效的；合同有效并不直接导致标的物的所有权转移。
学者李建伟教授等认为此条的出台彻底颠覆了《合同法》第51条关于“无权处分合同效力待定”的观点，而学者韩世远教授等则认为解释第3条是对《合同法》第51条的修正和完善，使得《合同法》第51条更符合立法原意。
无权处分，是指行为人没有处分权而处分他人的财产。
换言之，就是行为人无处分权而从事了法律上的处分行为。
在买卖合同司法解释第3条出台之前，学界对于《合同法》第51条规定的“无权处分合同，效力认定”本就存在争议，同时认为《合同法》第51条可能和《物权法》第106条存在冲突和矛盾。
笔者认为，《合同法》第51条、《物权法》第106条和买卖合同司法解释第3条之间并不存在冲突和矛盾：《合同法》第51条和买卖合同司法解释第3条共同解决无权处分合同的效力问题，其中，买卖合同司法解释第3条是《合同法》第51条的补充完善规定；而《物权法》第106条解决的是无权处分行为的物权变动问题。
原合同法51条
原合同法51条【原创版】目录1.原合同法第 51 条的概述2.原合同法第 51 条的主要内容3.原合同法第 51 条的实际应用4.原合同法第 51 条的优缺点分析5.原合同法第 51 条的修改建议正文一、原合同法第 51 条的概述原合同法第 51 条是我国《合同法》中的一个重要条款，主要涉及合同的变更和转让问题。
根据该条款规定，合同一方在取得对方同意后，可以将自己在合同中的权利和义务全部或者部分转让给第三人。
这一条款对于保证合同的顺利履行和维护合同当事人的合法权益具有重要意义。
二、原合同法第 51 条的主要内容原合同法第 51 条主要包括以下几个方面的内容：1.合同变更和转让的条件：合同的变更和转让需要经过当事人双方的同意。
2.合同权利和义务的转让：合同一方可以将自己在合同中的权利和义务全部或者部分转让给第三人。
3.合同转让的法律效果：合同权利和义务的转让不影响合同其他条款的效力，受让人继受原合同当事人的地位。
三、原合同法第 51 条的实际应用原合同法第 51 条在实际应用中主要体现在以下几个方面：1.企业间的合同转让：企业在合作过程中，可能会因为各种原因需要将合同权利和义务转让给其他企业，以保证合同的顺利履行。
2.个人合同的转让：在个人合同中，例如房屋租赁合同、借款合同等，也可能会出现合同权利和义务的转让情况。
3.合同权利和义务的部分转让：在部分情况下，合同当事人可能只需要将合同中的部分权利和义务转让给第三人，这种情况下，原合同法第 51 条同样适用。
四、原合同法第 51 条的优缺点分析原合同法第 51 条在保障合同当事人权益方面具有一定的优势，但同时也存在一定的不足：1.优势：原合同法第 51 条有利于维护合同当事人的合法权益，确保合同的顺利履行，有利于社会经济秩序的稳定。
2.不足：原合同法第 51 条对于合同转让的具体操作程序和规范较为简单，可能导致实践中的争议和风险。
五、原合同法第 51 条的修改建议针对原合同法第 51 条的不足，建议在修改时着重考虑以下几个方面：1.明确合同转让的具体程序和要求，避免实践中的争议和风险。
无处分权人订立的合同效力 ——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”
无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。
因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。
一、物权变动模式不同致使对《合同法》第51条的理解不同《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。
之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种：（一）以法国为代表的债权意思主义模式在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。
[2]（二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。
正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。
[3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。
我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则）。
《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则[4]，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。
简论我国物权变动模式
简论我国物权变动模式[论文摘要]在物权变动模式上采取的究竟是物权形式主义还是债权形式主义，我国《物权法》并未给出明确答案。
文章从我国现行法律规范下的无权处分与善意取得制度的关系着手，认为我国物权变动模式应当采用物权形式主义。
[论文关键词]物权变动模式物权形式主义债权形式主义一、物权变动模式概述物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。
作为物权法上的一种民事法律效果，物权的变动也是由民事法律事实引起的。
能够引起物权变动的民事法律事实有两大类，一是物权法律行为；一类是物权行为以外的法律事实，包括事实行为、继承、自然事件、时效、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物、添附、法院判决、征收等。
在这两种不同的情形下，物权变动的条件、结果是不同的。
在实践中，依据非法律行为发生的物权变动是非常见的类型；而依据法律行为发生的物权变动，是物权变动的常见类型，也是物权法规定的重点。
依据法律行为的物权变动应当具备什么条件则涉及物权变动模式的选择问题。
物权变动模式是指一个国家或地区的民事立法，对基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。
大陆法系物权变动模式大体分三种：债权意思主义、债权形式主义和物权形式主义。
在债权意思主义体制之下，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一，不作区分，该立法例以法国、日本为代表。
物权形式主义于债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力，德国为该模式之典型代表。
债权形式主义，又称折衷主义，为意思主义与物权形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合，物权变动除了存在债权合意外，还需要践行登记或者交付的法定形式，才能发生物权变动的效力，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。
我国《物权法》颁布前，关于物权变动模式的立法选择，我国学界通说应当采用债权形式主义的物权变动模式。
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物权法第106条和合同法第51条的协调适用
《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”
《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”依《合同法》第51条权威解释，无权处分合同为效力待定合同，如无权处分人订立合同后真正权利人拒绝追认，无权处分人也未取得处分权的，则该合同无效。
由此得出，假设第三人符合善意第三人的三个要件，而权利人没有追认或者无处分权人合同订立后没有取得处分权，那问题来了，到底是适用物权法第106条还是适用合同法第51条呢？两个法条出现冲突应该优先适用哪一个呢？
我认为应该优先适用物权法第106条，其依据是法理上理论，特别法优先适用于一般法，物权法第106条是特别法，合同法第51条是一般法，所以在上述出现冲突情况的下应该适用物权法第106条。
当然没有冲突的时候应该适用哪个条款就用哪个条款。