房地产经营与管理iii

房地产经营与管理一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。

地产的经营只能是使用权，而不是所有权。

土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。

生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。

三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。

1、不可移动性2、耐用性房地产特点3、异质性（不存在相同的房地产）4、高价值性5、供给有限性6、投资与消费的双重性四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

与房屋不相关土地1、地产与房屋相关土地财产权利房地产不动产2、房屋建筑物及其财产权利3、房屋建筑物附属物及其财产权利4.非房屋建筑物（桥，隧，坝）5、位于土地分离的农作物、种子五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。

房地产业运作过程：生产，流通，消费1、房地产开发组织业2、房地产经营业、买卖、租赁业务形态3、房地产中介、咨询、评估等4、物业管理5、行政管理1、基础性2、先导性3、关联性房地产业特征4、地域性5、周期性6、高回报、高风险性7、对金融业存在依赖性房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。

（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。

专营企业（二）房地产开发企业兼营企业项目企业单项开发按开发的规模小区开发成片开发按开发的用途：工业、民用、商用（三）房地产开发分类新城区开发按开发的地域旧城区改造土地权购买按开发的阶段房屋建设（七通一平）1、前期市场调查和分析评估2、房地产项目场地选择与勘察（四）房地产开发任务3、土地改造和房屋建设的规划设计4、资金的融资安排5、建设中的施工组织与监督6、出售和出租经营、管理一、参与者：发地产开发商及其合伙人1、提出目标、设想（五）房地产开发程序2、可行性研究3、土地征用二、程序4、工程建设、规划、设计5、资金筹集6、市场营销7、物业管理七．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。

萌芽市场按发展程度发育市场成熟市场按供应方式：现房、期房一级房地产市场：国家出让土地给开发商市场类型按市场层次二级房地产市场：开放商与购房者交易间的活动三级房地产市场：二手房（消费者与消费者）合法：白色市场按法律原则非法：黑色市场难控：灰色市场按供求状况：买方、卖方1、地域性2、供给调节的滞后性3、垄断竞争性4、投机性强房地产市场特点5、交易形式多样性6、交易复杂性7、市场效率低8、手金融市场影响强烈9、政府的干预性八．房地产需求：在一个特定时期内，消费者在各种可能降价下愿意且能够购买的房地产数量。

九．房地产需求量：在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量因素对需求影响1、价格2、消费者收入水平房地产需求量的影响因素3、消费者偏好4、替代房地产价格5、预期房地产价格十．发地产供给：在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能降价下愿意且能够供给的房地产数量。

十一．房地产供给量：在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房地产数量。

因素供给量1、价格2、开发成本影响房地产供给量因素3、建筑技术水平4、替代房地产价格5、预期房地产价格房地产供需平衡过剩：供>求价格短缺：供<求价格1、人口数量，家庭，规模2、就业，工资水平影响房地产供求的因素3、利率，抵押贷款条件4、土地、工人、建材价格5、建筑技术、质量十二．区位（房地产开发项目的区位选择）：人活动所占据的场所（土地）与周围环境（其他土地）的相对关系。

宏观区位选择：对数个城市和地区比较，在自然条件，经济条件，政策等因素进行比较的基础上选择自然条件好，经济条件发达，政策优惠的作为投资方向。

围观区位选择：一个城市或地区内，寻找最佳位置的开发场地。

最短时间1、商业类便捷性接近购买力原则满足消费者购物行为目的居住面积、租金、交通、便捷不同房地产项目的区位选择2、住宅类社区及邻里关系等舒适性及消遣性原则位置靠近劳动市场3、工业类场地条件及城市规划许可生态环境基础设施使用及完善程度房地产市场研究：通过信息收集、整理加工来分析预测各种类型房地产的未来需求量和供给量，以预测未来市场的供求状况和价格，为房地产开发投资及其他方式投资决策、投资行为调整、市场调整等活动提供科学依据的活动。

1、有利于正确决策、方向的调整2、有利于经营策略调整房地产市场研究作用3、有利于房地产开发方案的正确制定和调整4、有利于改善自身管理水平5、有利于价格策略调整1、确定目的及目标房地产市场研究步骤2、设计市场研究方案3、市场研究方案的实施4、撰写市场研究报告房地产市场研究：对某一市场区域范围内，特定类型房地产市场现状及前景的分析。

、市场区域范围的限定总体市场的研究2、市场供求状况和前景分析3、信贷条件分析房地产市场调研主要内容、周期波动分析1、地段最佳利用方式特定地点市场研究2、数量、类型、档位等3、该开发项目市场竞争力房地产开发项目的可行性研究:在投资决策前对与项目有关的市场资源、工程技术、经济社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上可行、经济上合理、并对多个方案进行优选的科学方法。

1、投资决策的重要依据2、项目审批的依据开发项目可行性研究的作用3、项目资金筹措的依据4、编制设计方案的依据5、开发商与各方商谈合同、协议的依据1、项目概况2、市场分析和供求预测3、规划方案的优选4、开发进度安排开发项目可行性研究的内容5、项目投资估算6、资金的筹措方案、筹资成本估算7、财务评价8、风险评估9、国民经济评价10、结论与建议1、财务评价：在现行的财税制度及价格体系下，从企业的财务角度出发，计算分析项目的财务盈利能可行性研究的经济评价力和清偿能力，据以判断项目财务可行性的方法。

2、国民经济评价十五．房地产估价方法和程序市场法：1、概念：又称市场比较法或交易实力比较法，在求取待估房地产价格时，将待估房地产与近期内已成交的类似房地产加以比较，依靠已成交房地产的价格通过多项因素的修正，而得出的房地产价格的估价方法。

2、原理：替代原理3、公式=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

4、适用范围：发达地区5、估价步骤：（1）收集交易实例（2）选取可以实例建立价格基础（二）成本法：1、概念：重置成本法，只在估价时点以假设重新建造待估房地产所耗费的各项必要费用，以及正常利润税金为依据，来确定待估房地产价格。

2、理论基础：卖方不低于生产费用价值论买方不能高于生产费用（替代原理）3、公式(估价对象不同)：旧房产=旧房地产重建锁好费用的完全价值—建筑物折旧的价格新建房地产项目=取得土地费用+进行房屋建设费用+正常利税新开发土地的估价=取得待开发土地的费用+开发费+正常利税4、适用范围：广泛，针对无收益1 收集资料2 重建价格和重置价格的估算5、估价步骤物质折旧（有形）3 折旧计算功能折旧（无形）经济折旧（外部）（三）收益法：1、概念：是指将待估房地产未来每年的客观纯正收益以一定的资本化率，还原利率，统一折算到估价时点现值的一种估价方法。

2、理论依据：预期理论3、计算公式=纯收益÷还原利率4、适用范围：有收益的项目1 收集关于项目本身的资料2 确定总收益的租金，企业的经营收益5、估价步骤3支出项目4 计算净收入5 确定还原利率6 公式计算1、明确基本概况2、拟定估价方案3、估价实地勘察房地产估价的程序4、收集分析资料5、确定估价方法并估算6、撰写估价报告7、估价资料的归档十六．房地产制度：约束人们房地产关系的规则集合。

（一）、房地产产权制度1、产权：所有权、使用权、具有排他性，主体只有一个2、特征2、可流动性（让渡性）3、产权具有可分性、产权具有边界性，可计量土地所有权：指特定土地所有权人在法律规定的范围3、我国产权类型内对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能土地使用权：依法占有使用他人所有的土地并获取经济利益的权利出让使用权：土地使用者向国家支付土地使用权出让金或向原原土地使用人支付低价国有土地使用权而取得具有一定年限的土地使用权。

划拨使用权：是以政府行政划拨方式取得以4、分类支付征地、拆迁补偿费为代价或无偿取得无年限限制的土地使用权。

宅基地乡镇企业建设5、房地产产权登记：房屋所有权和该房占有范围内的土地使用权权利与主体须一致。

（特点：合法唯一，两证合一）总登记：县级以上人民政府在一定范围，一定期限对所有房屋产权登记土地使用权设定登记房屋所有权初始登记：房屋所有权第一次进行的登记转移登记：产权发生变化、房屋因买卖、交易、继承、划拨、分割、转让、合并、裁决等原因。

变更登记：产权人名称，房屋用途性质、土地用途发生变化等情况他项权利登记：典权、土地役权。

注销登记（二）房地产租赁制度房地产租赁：房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人像出租人支付租金的行为。

1、必须享有所有权的房屋，国家授权管理和经营2、国家司法部门行政机关依法裁定限制的房地产决定条件3、共有人同意，未取得共有人同意不得出租4、权属有争议、房屋建筑不符合安全卫生环保标准不得出租5、房屋已抵押、未经抵押权人同意不得出租程序：确认出租人是否具有租赁条件，当事人双方签订租赁合同（三）房地产抵押制度房产抵押：房屋所有权人以其合法的房地产以不转移占有方式占有，向抵押权人提供债务、履行担保责任，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法依抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。

抵押人：债务人抵押权人：债权人、房地产抵押时，抵押须经抵押权人认可抵押条件2、依法取得的房屋所有权连同该房屋范围内土地使用权同时设立抵押权3、以出让方式取得的土地使用权连同土地上的建筑物同时设定抵押1、学校、医院等公益性的不得设押2、依法设定扣押的3、列出拆迁范围、文物保护和重要纪念意义的不得抵押4、未付清出让金、未按合同约定进行开发的土地5、房屋已建成未办理房屋登记的6、未经共有者出面同意的7、权属不明或有争议的（四）城市住房制度住房制度：国家解决城市居民住房问题基本政策和方法的组合，是城市住房生产、分配、交换、消费的组织形式和管理方法1、改变住房建设投资国家、单位、个人三者合理三改2、改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配3、改变各单位建设分配维修管理为社会化、专业化的运行体制1、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用购房经济体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。