房地产经营与管理iii

房地产经营与管理

一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。

地产的经营只能是使用权，而不是所有权。

土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。

生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多

熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。

三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。

1、不可移动性

2、耐用性

房地产特点3、异质性（不存在相同的房地产）

4、高价值性

5、供给有限性

6、投资与消费的双重性

四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

与房屋不相关

土地

1、地产与房屋相关

土地财产权利房地产

不动产2、房屋建筑物及其财产权利

3、房屋建筑物附属物及其财产权利

4.非房屋建筑物（桥，隧，坝）

5、位于土地分离的农作物、种子

五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。

房地产业运作过程：生产，流通，消费

1、房地产开发组织业

2、房地产经营业、买卖、租赁

业务形态3、房地产中介、咨询、评估等

4、物业管理

5、行政管理

1、基础性

2、先导性

3、关联性

房地产业特征4、地域性

5、周期性

6、高回报、高风险性

7、对金融业存在依赖性

房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。

（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。

专营企业

（二）房地产开发企业兼营企业

项目企业

单项开发

按开发的规模小区开发

成片开发

按开发的用途：工业、民用、商用（三）房地产开发分类新城区开发

按开发的地域

旧城区改造

土地权购买

按开发的阶段

房屋建设（七通一平）

1、前期市场调查和分析评估

2、房地产项目场地选择与勘察

（四）房地产开发任务3、土地改造和房屋建设的规划设计

4、资金的融资安排

5、建设中的施工组织与监督

6、出售和出租经营、管理

一、参与者：发地产开发商及其合伙人

1、提出目标、设想

（五）房地产开发程序2、可行性研究

3、土地征用

二、程序4、工程建设、规划、设计

5、资金筹集

6、市场营销

7、物业管理

七．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。

萌芽市场

按发展程度发育市场

成熟市场

按供应方式：现房、期房

一级房地产市场：国家出让土地给开发商

市场类型按市场层次二级房地产市场：开放商与购房者交易间的活动

三级房地产市场：二手房（消费者与消费者）

合法：白色市场

按法律原则非法：黑色市场

难控：灰色市场

按供求状况：买方、卖方

1、地域性

2、供给调节的滞后性

3、垄断竞争性

4、投机性强

房地产市场特点5、交易形式多样性

6、交易复杂性

7、市场效率低

8、手金融市场影响强烈

9、政府的干预性

八．房地产需求：在一个特定时期内，消费者在各种可能降价下愿意且能够购买的房地产数量。

九．房地产需求量：在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量

因素对需求影响

1、价格

2、消费者收入水平

房地产需求量的影响因素3、消费者偏好

4、替代房地产价格

5、预期房地产价格

十．发地产供给：在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能降价下愿意且能够供给的房地产数量。

十一．房地产供给量：在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房地产数量。

因素供给量

1、价格

2、开发成本

影响房地产供给量因素3、建筑技术水平

4、替代房地产价格

5、预期房地产价格

房地产供需平衡过剩：供>求价格

短缺：供<求价格

1、人口数量，家庭，规模

2、就业，工资水平

影响房地产供求的因素3、利率，抵押贷款条件

4、土地、工人、建材价格

5、建筑技术、质量

十二．区位（房地产开发项目的区位选择）：人活动所占据的场所（土地）与周围环境（其他土地）的相对关系。

宏观区位选择：对数个城市和地区比较，在自然条件，经济条件，政策等

因素进行比较的基础上选择自然条件好，经济条件发

达，政策优惠的作为投资方向。

围观区位选择：一个城市或地区内，寻找最佳位置的开发场地。

最短时间

1、商业类便捷性

接近购买力原则

满足消费者购物行为目的

居住面积、租金、交通、便捷不同房地产项目的区位选择2、住宅类社区及邻里关系等

舒适性及消遣性原则

位置靠近劳动市场

3、工业类场地条件及城市规划许可

生态环境

基础设施使用及完善程度房地产市场研究：通过信息收集、整理加工来分析预测各种类型房地产的未来需求量和供给量，以预测未来市场的供求状况和价格，为房地产开发投资及其他方式投资决策、投资行为调整、市场调整等活动提供科学依据的活动。

1、有利于正确决策、方向的调整

2、有利于经营策略调整

房地产市场研究作用3、有利于房地产开发方案的正确制定和调整

4、有利于改善自身管理水平

5、有利于价格策略调整

1、确定目的及目标

房地产市场研究步骤2、设计市场研究方案

3、市场研究方案的实施

4、撰写市场研究报告

房地产市场研究：对某一市场区域范围内，特定类型房地产市场现状及前景的分析。

、市场区域范围的限定

总体市场的研究2、市场供求状况和前景分析

3、信贷条件分析

房地产市场调研主要内容、周期波动分析

1、地段最佳利用方式

特定地点市场研究2、数量、类型、档位等

3、该开发项目市场竞争力

房地产开发项目的可行性研究:在投资决策前对与项目有关的市场资源、工程技术、经济社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上可行、经济上合理、并对多个方案进行优选的科学方法。

1、投资决策的重要依据

2、项目审批的依据

开发项目可行性研究的作用3、项目资金筹措的依据

4、编制设计方案的依据

5、开发商与各方商谈合同、协议的依据

1、项目概况

2、市场分析和供求预测

3、规划方案的优选

4、开发进度安排

开发项目可行性研究的内容5、项目投资估算

6、资金的筹措方案、筹资成本估算