拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题

拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题

作者：战茂祥

一、对开发商开说：

1、营业税：

根据国税函【1995】549号：国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

根据国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；

由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当按照市场价作为营业税计税依据。

2、土地增值税：按国税发[2006]187号第三条第（一）房地产开发

企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此，对于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的销售价计入销售额，同时，列支其发生的成本，计算征收土地增值税。

根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中第六条规定：一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

3、企业所得税：

根据国税发2009-31号文件，第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

4.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说

的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

二、对拆迁户来说：

1、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十五条根据条例第六条的规定，下列项目减征、免征契税：（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据财税【2005】45号文件，二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

通过以上两个文件可以看出，对于有县级以下政府拆迁安置的住房，未超出面积的部分是免征契税的；对拆迁安置的相关文件进行拆迁的住房，对于超出面积的部分要按售价征收契税。但对于非住房，是不享受差额征收的优惠政策的。

前些日子我受理了一个举报案件，情况大体是这样的：某房地产开发公司开发一块地，拆迁安置了李某的一个小房，小区盖好后补偿给张某一个门头房，面积多了10平米，据李某说，交了差价5万元。该门头房已使用10多年了，一直未办理房产证，现在李某想办证了，因各种原因，开发商要求李某再交一笔钱，因数额谈不妥，李某将开发商告上了法庭，经一审二审后结案，法院判决：开发商协助李某办理房产证。李某到房产局大厅办理房产证时被要求提供缴纳契税的证明才可，李某在缴纳契税时被要求出具发票，而开发商不给开具，于是李某举报开发商要求税务机关责令开发商开具发票。

此案例中，法院判决书中的5万元只是前期李某陈述，并不是判决，且李某不能提供缴纳5万元的证据材料，因此，税务机关不能据此责令开发商开具5万元的发票。那么李某到底以什么作为缴纳契税的依据呢？（且李某的被拆迁房没有办理房产证，当时也没有评估价值。）

笔者经调查和请示上级税务机关，此案例中，无法证明开发商是否收到了差价5万元，也就不存在是否责令开发商开具发票了，李某到房管局办理房产证也不需要发票，只是需要缴纳契税的证明即可。因此，既然法院判决开发商协助其办理房产证，则开发商提供出当时的交付给李某的房子的售价及面积即可，税务机关可根据房子的总售价乘以3%征收契税，然后李某持法院判决书和契税完税证办理房产证即可。（同时，税务机关还应此房价向开发商征收营业税、土地增值税等税种！）

2、个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。（财税〔2005〕45号）

三、发票的开具：

根据发票管理办法第三条，本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

因此，对超过补偿的部分应按实收款开具发票，这是毋庸置疑的。可对于实物补偿部分没有现金流，是否也要开具发票，按什么价格开具发票，目前还没有相关的政策规定。经请示市局征管处，答复是实物补偿部分的部分不开具发票。