20191112-东原标准化武汉区域设计(一城一策)

13877
14379
2018年
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
供应量
成交量
成交均价
近5年石家庄市场量价变化
10176
2016年
14397
2017年
16372
2018年
16119
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
供应量
Biblioteka Baidu成交量
成交均价
城市概况
15 长沙——人口规模加速扩大，城镇化提速，二胎比
10 例上升，老龄化略微缓解
5
石家庄——人口增长率微降，老龄化趋势明显，城
0
区人口突破500万
城市概况
房地产市场量价变化
近年来华中区域四地市场容量稳定，前三季度市场成交同比上涨，价格稳步拔升，整体均价在1.1-1.6万之间
3000 2000 1000
投资策略
拿地导向
拿地以刚需首改为主，回归流量型项目，抓快速去化类产品
定位原则——畅销溢价
➢产品定位: 选取能快速去化的溢价型产品 ➢区位: 武汉、长沙、郑州、石家庄等省会城市全区域覆盖(量价关系合理前提下)。三四线城市回归主城，或在配套相对完善、 城市重点发展的片区。粮仓型项目严谨论证城市的发展方向 ➢价格及增幅: 快周转项目，对标周边合理价格，二手房倒挂区域考虑合理价格涨幅，未倒挂区域控制涨幅。粮仓型项目制定 切实可行的价格和增幅 ➢流速: 快周转项目以快速去化为前提制定价格。粮仓项目须有基础的去化，要‘ 跑得动”
1200 1000
800 600 400 200
0
2018年底华中四城市常住人口数量
1108
18.81
1095
1014
25.50
815
23.66
武汉
7.17
石家庄
郑州
长沙
常住人口（万人）
人口增量
30 武汉——百万大学生留汉成效佳人口持续净流入
25 郑州——城镇化率高，人口吸附力持续增强，城市
20 年轻指数极高
9% 19%
10% 23%
43% 26%
2016年
49% 24%
2017年
53%
14%
2018年
90平以下 90-120平 120-140平 140以上
9% 24%
55%
12%
2019年1-9月
120% 80% 40% 0%
近5年郑州市场各面积段产品成交面积变化
170%% 20% 24%
39%
2015年 90㎡以下
武汉
郑州
长沙
石家 庄
1、人口基数大且持续净流入； “百万大学生留汉”，“抢人 大战”，促进城市发展。 2、市场健康，容量高，供求平 衡，价格稳定增长； 3、产品呈现橄榄型结构，90120㎡面积段成为绝对主力
1、人口吸附力持续增强，城市 年轻指数极高； 2、2016年供销达到顶峰后市 场回归理性，供销稳定上涨， 市场容量1100万方，价格稳定； 3、80-100平刚需首置仍为主 力，且受契税标准的影响，89 平小三房市场需求大
成交面积变化
华中四地刚需首置仍为市场成交主力，但仅石家庄100平以下刚需产品成交占比明显走高 其他三地市场刚性需求逐年减弱改善需求逐步释放，其中长沙140平米以上产品成交需求占比激增
120% 80% 40% 0%
近5年武汉市场各面积段产品成交面积变化
13% 15% 43%
29%
2015年
13% 18%
6717 2015年
7397 2016年
9575 2017年
10405 2018年
20000
10585
15000 10000
5000
0 2019年1-9月
3000 2000 1000
0
供应量
成交量
成交均价
9413
2015年
8014
2015年
近5年郑州八区市场量价变化
10440
2016年
12570
2017年
0
3000 2000 1000
0
近5年武汉市场量价变化
8582
2015年
9168
2016年
9336
2017年
9485
2018年
12125
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
供应量
成交量
成交均价
近5年长沙（内五区）市场量价变化
14% 18% 27% 25% 16%
2017年
13% 11% 28% 23% 25%
2018年
1101%% 25% 23% 31%
2019年1-9月
100平以下
100-120平
120-140平
140-160平
160以上
城市概况
市场小结
华中四地人口规模及吸附力持续向好，市场容量及需求稳定，房地产市场整体稳中有升 90-120平刚需产品仍为市场成交主力，除石家庄外各地改善性需求逐步释放，长沙客户一步到位需求更胜
9% 16% 54% 21%
2015年
90以下
13% 21% 43% 23%
2016年
90-120
15% 26%
45% 14%
2017年
22% 27%
42% 9%
2018年
23% 26%
44% 6%
2019年1-9月
120-140
140以上
近3年石家庄市场各面积段产品成交面积变化
120% 80% 40% 0%
客户选择
各城市客户结构划分标准
武汉与郑州的客户结构在价格梯度划分上相对接近且跨度明显 长沙和石家庄的价格梯度差相对较小，长沙的整体均价水平明显偏低
城市背景与客户选择
LOREM IPSUM DOLOR SIT AMET
城市概括 投资策略 客户选择
城市背景与客户选择
LOREM IPSUM DOLOR SIT AMET
城市概况 投资策略 客户选择
城市概况
人口特征
华中区域已有三城跨入千万人口行列，武汉、郑州、长沙三地城镇化率高，产业吸附力强，人口持续净流入，城市活力强
8% 12% 21% 23%
37%
2016年 90-120㎡
8% 16% 22% 23%
30%
2017年 120-140㎡
7% 14% 23% 28%
29%
2018年 140-160㎡
7% 16% 23%
31%
24%
2019年1-9月 160㎡以上
120% 80% 40% 0%
近5年长沙市场各面积段产品成交面积变化
1、人口规模加速扩大，城镇化 提速，二胎比例上升，老龄化 略微缓解 2、长沙内五区住宅市场稳中有 升，市场容量较为平稳，成交 均价逐年上升； 3、受政策影响客户更青睐一步 到位产品，套均面积逐年上升， 120平以上产品占比逐年提升
1、石家庄基数大，城区人口已 经步入特大城市行列 2、价格快速攀升，往年城市需 求受到一定抑制，目前价格趋 稳成交量稳步缓慢提升 3、受高房价影响，强功能需求 的刚需刚改逐步成为市场成交 主力