20191112-东原标准化武汉区域设计(一城一策)
东原地产集团项目计划管理指引(2018版)
1.目的通过统一东原地产项目计划管理语言和规则，明确项目计划的权责界面及考核方式，进一步强化计划管理的协同效能、分级聚焦及动态管理，监控项目运营风险，提升项目运营效率，支撑项目目标的有效实现。
2.适用范围本制度适用于纳入东原地产集团运营管理体系的所有项目，合作项目的适用原则由集团运营发展中心依据项目具体情况确定。
3.术语与定义3.1计划类别项目计划按照管控层面分为主项计划和专项计划3.2主项计划主项计划按照管控等级分为一级计划、二级计划和三级计划3.3专项计划专项计划按照管控视角分为横向职能业务专项计划及纵向重难点工作专项计划，横向及纵向专项计划均以职能业务线主责进行划分界定，强调各业务线条业务工作开展的充分交圈及协作配合。
4.职责5.管理原则与基本逻辑5.1基本原则计划管理体系采取分类、分级、分阶段管理模式，基于“一级控经营、二级管协调、三级作支撑，专项抓落地”的管理逻辑，对各项目进行“逐层分解，动态管理”。
5.2主项计划核心要素集团定义的主项计划模板中包含：节点定义（输入条件/输出成果）、达成标识、指引及模板、任务前后置关联（参考期量/工期）、主责部门及主责人等节点属性，通过计划核心要素的进一步明确，界定工作权责，统一达成标准，提升工作效率和效果。
5.3主项计划分类管理项目主项计划根据《东原地产集团项目分类管理办理》，设定三类项目计划模板，并对应不同的节点数量及管控方式，通过分类管理方向性侧重，优化管理资源，提升运营效率。
5.4主项计划分级管理项目主项计划节点按管控等级分为一级、二级、三级，随着组织发展、管理重心调整及管理需求的变化，节点的一二三级会作适应性修订。
5.5主项计划分阶段管理根据《住宅类项目阶段成果管理指引》，设置阶段性成果管理，并在特定时间点对成果进行评审、管理和控制，在有效实现工作质量和决策效率系统性提升的同时，通过会议、成果与计划的融合管理，对项目主项计划做阶段性回顾和确认，并输出对应的动态管理计划版本。
洪山区杨春湖高铁商务区总体城市设计方案出炉!
洪山区杨春湖高铁商务区总体城市设计方案出炉！发表于2018-9-14 23:16:322017年6月，市国土规划局联合洪山区**，结合武汉高铁枢纽地位夯实、东湖绿道社会效益彰显以及2019年军运会大事件等发展契机，启动编制新一轮《杨春湖高铁商务区城市设计》。
规划考虑与东湖绿心联动及周边区域功能衔接，将规划范围在商务区原6.74平方公里范围基础上，扩大东至王青公路、北至友谊大道、西至二环线、南至东湖，用地面积18.53平方公里。
2018年4月16日，市**组织相关部门专题听取汇报。
2018年6月27日，市国土规划局组织召开《杨春湖高铁商务区城市设计》专题会，会议原则同意总体城市设计框架及核心区城市设计方案。
本轮规划在工作模式上突出多平台、跨学科深度融合的特点。
规划编制环节采用“产业策划”+“城市设计”+“交通战略”联合工作模式，由市规划院联合SASAKI，奥雅纳，仲量联行等机构共同编制。
规划实施环节则采用“土地储备”+“审批管理”+“招商运营”+“基建建设”四位一体的建设实施模式，探索了我市重点功能区规划、管理、建设、运营的新路径。
在功能定位上，总体定位为华中、武汉新经济的窗口门户，具体职能上分别是城市专业化公共服务的重要承载区、区域高铁枢纽的综合商务区和景城功能深度融合的旅游示范区。
在产业体系上，构建以创新、交流、生态为主导方向的三大产业体系和总部经济、联合办公、交流展会、双创孵化、共享经济、专业服务、休闲旅游、新型零售、文化艺术九大产业门类。
在总体方案框架层面，规划提出构建纵横双轴、三区协同、四廊串接、五带引领的规划结构。
其中，“双轴”即在区域层面构建十字轴，突出人本体验；“三区”为划定三个功能片区，明确规划重点，其中，功能提升区位于两港公园以西，以改造提升为主。
核心发展区位于两港公园与三环线之间，是新经济平台重要的空间载体，为本次城市设计核心重点区域。
延伸拓展区位于三环线以东，延伸和拓展核心功能，为未来发展做战略预留；“四廊”为链接四条生态廊道，延续区域生态构架；“五廊”为塑造五条垂向商服走廊，实现区域产城联动，强化与长江主轴、东湖绿心纵向的功能联系。
《东原地产DOWELL住宅产品归家体系产品参考手册》
CHAPTER Ⅰ幸福是个“核”1.1 何为社区幸福指数？1.2 五大系统上客户需求度与满意度演变1.3归家路上幸福指数的细分·友邻有趣的生活系统·妥帖的服务系统·精细·人性化的归家系统·完善的产品系统1.1 何为社区幸福指数？社区幸福指数社区幸福指数社区生活运营者全过程运营，多维度编织实现客户分阶段，需求度与满意度的演变CHAPTERⅠ 幸福是个“核”社区幸福指数——五大系统服务于幸福指数CHAPTERⅠ 幸福是个“核” 1.2 五大系统上客户需求度与满意度演变社会性需求情感性需求生理性需求安全性需求功能性需求居住区产品逻辑人性化归家系统精细的优家系统妥帖的服务系统完善的生活系统客户需求度与满意度演变产品维度服务维度1.3归家路上幸福指数的细分CHAPTER Ⅰ幸福是个“核”以客户回家行为为线索，串联地上四大（社区出入口、楼栋客厅、首层大堂、标准公区）、地下三大（地库出入口、库内空间、地下大堂）功能空间。
让功能化、便捷化、人性化贯穿于两大流线穿越空间的每个细节，以提升归家路上幸福指数。
社区出入口楼栋客厅社交空间库内空间地下归家系统地下归家系统地上归家系统地上归家系统标准公区1.3 归家路上幸福指数的细分CHAPTERⅠ 幸福是个“核”交通干预地库入口地面标识家首层大堂地下大堂地库标识城市界面社区商业CHAPTER Ⅱ归家路上幸福指数的解读2.1 幸福的地上归家系统2.1.1 社区出入口 2.1.2 楼栋客厅 2.1.3 首层大堂 2.1.4 标准公区2.2 惬意的地下归家系统2.2.1 地库入口 2.2.2 库内空间 2.2.3 地下大堂2.3 提升社区幸福度空间2.3.1 社区商业空间 2.3.2 社区社交空间2.4 实现幸福归家路的辅助要点2.4.1规划与交通干预 2.4.2地面标识引导 2.4.3地库标识引导社区商业地下归家系统地下归家系统地上归家系统地上归家系统交通干预地面标识地库标识城市界面CHAPTER 归家路上幸福指数的解读 2.1幸福的地上归家系统 2.1.1社区出入口需求点解读家社区出入口地下大堂库内空间首层大堂地库入口标准公区楼栋客厅社交空间Ⅱ校车、私家车到底谁让谁？......这样的社区幸福吗?......透过前面的大树，保安真能监控到？......共享也需要港湾......高峰期的时候，会听到此起彼伏的喇叭声吗？......可能开车技术需要再好点......分时管控校车关爱共享单车道闸安全晴雨无阻防尾随门安全监控人车分流安全管理人性关怀便民服务便捷生活舒适岗亭1500 1500 800 800 4000 3000 3000 3000 1200 120010000门卫室潮汐车道 人行通道社区围墙社区景墙校车候车区人行通道机动车通道 机动车通道（消防通道）150015001500共享单车预留停车位共享单车预留停车位预留进深分时管控□ 保证入口退界市政道路距离合理，且有足够空间处理各类流线；□ 若有地库出入口需结合社区入口统一考虑，管理界面完整无遗漏；□ 各类流线尺度适宜，转弯半径满足规范且留有余量；□ 由出入口作为起始，人行动线满足无障碍标准。
奖励30个优秀项目最高奖20万
2019年10月25日星期五责编陈学忠美编肖琴校对高迪佳城事·民生12广埠屯小学青菱城市花园分校明年投用市民：请问，烽胜路片区金域天下小区周边还有规划在建的小学吗？洪山区：烽胜路附近，广埠屯小学青菱城市花园分校预计明年投入使用。
武珞路小学东原启城分校正在办理规划手续。
华师一书院世家项目明年开工市民：听闻爱家华城名校、书院世家小区附近会建一所华师一附中的分校？洪山区：华师一书院世家项目规划属实，目前项目正在办理规划建设手续，预计明年开工。
长江首玺小学明年开工市民：青菱街一带有新力城、江悦府、新城阅景台、美好长江首玺等多个新建小区，不知周边有没有规划的新小学，满足未来的入学需求？洪山区：该片区目前有一规划用地，拟建一所长江首玺小学，预计明年开工建设。
融科花满庭小区南面小学2021年开工市民：白沙洲融科花满庭片区附近规划的小学何时可以开工建设？洪山区：依据《武汉市洪山区普通中小学布局规划（2013-2020）》，融科花满庭小区南面有规划的中小学教育用地HS4小3，目前正在进行方案设计，按照目前进度，该校预计2021年开工建设。
复地悦城、楚天雅苑一带规划小学明年开工市民：烽胜路复地悦城、楚天雅苑小区一带，规划有教育用地，请问什么时候可以开工建设？洪山区：经了解，目前烽胜路复地悦城附近规划的小学正在办理规划建设手续，预计明年开工。
记者杨荣峰白沙洲片区这些学校将开工看看有你家附近的吗烽胜路金域天下小区周边还有规划的小学吗？白沙洲融科花满庭南面的规划小学什么时候开建？复地悦城、楚天雅苑一带规划小学何时有着落？近日，记者梳理长江网武汉城市留言板发现，洪山区白沙洲、青菱片区一带，明年将开工建设多所中小学，缓解入学难问题。
武汉晚报讯（记者章鸽通讯员金睿姜军）24日，记者从市人社局获悉，我市将举办首届“武汉人力资源服务业创新创业大赛”。
只要是在我市注册登记并经许可备案的经营性人力资源服务机构或从事人力资源服务产品研发的企业，具有人力资源服务业态模式创新、管理创新、技术创新和服务创新的产品，均可参加人力资源服务业创新创业大赛，大赛将通过评审、路演，择优对30个优秀项目进行奖励，最高可达20万元。
武汉多规合一信息平台建设及应用
2010版城规与土规 内延外拓
组团推进
建设及应 用 0033 建设及应用
与此同时，武汉市国土规划局开展了国土规划数据整合建库，数字武汉空间数据基础设施，国 土规划综合信息平台，国土规划综合一张图系统，三维数字地图系统，数字武汉地理空间框架，智慧 武汉时空信息云平台等一系列规划信息化工作。
2000
2005
上下联动，部门协同
• 建议由市政府统筹指导，建立健全由发改、规划、国土、环保、林业、经济和信息化等各部门的 有效衔接，强化各行业部门规划的统筹协调。
面向管理，共同实施
• 按照“一张蓝图干到底”的总体要求，充分考虑规划的可实施性和可操作性，构建全市统一的空 间信息平台，强化各部门的数据共享、交换和更新，确保“多规合一”规划有序实施。
02 总体思路
p 建设内容
01
建立“多规合一”数据中心
02 建立“多规合一”信息平台
03 建立数据更新及平台应用机制
总体思路 0022 总体思路
应用
社会经 济发展
国土空 间管控
生态环 境保护
城乡规 划管理
支撑
“多规合一”信息联动平台
全市空间规划“一张图”
基础 数字城市地理空间框架
智慧城市时空信息云平台
武汉市“多规合一”信息平台建设及应用
武汉市国土资源和规划信息中心 2017/07/08
目录
01 02 03 04
01 工作背景
据统计，我国经法律授权编制的规划至少有83种， “十五”期间，国务院有关部 门编制审定了156个行业规划，省、地（市）、县级地方政府编制了7300多个各类地方 性规划。
空间规划冲突
基础设施服务层
基础硬件 基础软件 虚拟资源
SWA---东原1891印长江示范区方案设计11.15
ENTRY COURT 入口庭院
SCREEN COURT 连廊庭院
WATER COURT 禅意水庭
PARKING COURT 停车庭院
ENTRY COURT 入口庭院
SCREEN COURT 连廊庭院
WATER COURT 禅意水庭
Osmanthus tree grove at parking
桂花树阵
透视图
开花小乔木 + 玻璃材质雕塑
Perspectives
透视图
开花小乔木 + 玻璃混合黄铜材质雕塑
Perspectives
透视图
遮荫大乔木 + 玻璃材质雕塑
Perspectives
透视图
Perspectives
透视图
Perspectives
透视图
Perspectives
透视图
现状街灯（具体位置由业主提供）
水景中加水生植物的方案
树上射灯 墙上射灯 台阶灯 水景灯 点景灯 烛台灯 天花板灯
五层示范区灯光平面示意
5th FLOOR LIGHTING PLAN
树上射灯 墙上射灯 台阶灯 水景灯 点景灯 天花板灯
首层示范区灯光平面示意
GROUND FLOOR LIGHTING PLAN
EXPERIENCE 9
体验 9
±0.0m
±0.0m WL: +0.0m ±0.0m -0.45m -0.9m +1.0m
-0.9m
+0.9m FFE ±0.0m +0.5m -0.45m +0.5m WL: +0.0m
Outdoor pedestrian circulation
室外人行流线
2019远洋地产-示范区标准化设计图集(122页)
Sale area
示范区设计
标准化图集
北京住宅营造中心
2019.01
目录
第一篇 示范区策略
1.1 示范区概述 .................................................................... 4 1.2 常见的示范区形式 .............................................................. 5
第三篇 示范区成果展示
3.1 示范区总图设计 .................................................................26 3.2 售楼处建筑设计 ................................................................ 40 3.3 售楼处室内设计 ..................................................................47 3.4 景观设计 ........................................................................99
案例解读
图例
2.1.6 重要节点
1) 停车场设计 为了示范区内的整体形象和安全，应避免参观者驾车进入示范区，因此必须解决好停车问题。停车场 位置应靠近示范区出入口，若接待中心离楼盘的出入口有一定的距离，则要衔接好看房车与机动车的 换乘关系。
停车区示意图 1
停车区示意图 2
2) 售楼处 作为体现楼盘整体形象的窗口，售楼处位置设置的合理与否，包装效果的优劣与否将直接影响到项目 的整体形象。售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配，通常可利用今后的小区会所， 将其布置成临时的售楼处。
武汉长江新城起步区城市设计AECOM
22
武汉长江新城 起步区城市设计
6ACCESSIBILITY /紧密连接的交通与用地
强化公共交通系统打造立体城市 更便捷的公共交通转换节点 通过立体网络链接城市公共空间与混合功能 建立以人为本的可亲城市环境塑造
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武汉长江新城 起步区城市设计
7SMART /整合的智慧设施与服务系统
建立独特的智慧设施与服务系统，以服务多样化的产业 创造环境,鼓励跨行业的思考和合作以及技术的混合与革新 注重成长架构的建构，稳定城市开发节奏， 奠定未来促进智能化城市的基础
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武汉长江新城 起步区城市设计
1GATEWAY /武汉新城门户，未来城市典范
具有独特的定位和标志性 提升各区域的城市特色与可识别性 创造标志性的城市滨水天际线 创造标志性的活力城市门户
NATURE 自然门户
LEISURE AMENITIES 怡人的休闲门户
ACTIVE COMMUNITY 活跃的社区门户
从项目主导型的规划理念出发， 全面思考规划及开发。结合开发方 式分析，进一步的细化开发主体， 交叉比对规划的内容及实施条件， 以增强项目实施弹性及整体效应。
从生态永续建设的角度出发，针对 环境的承载力，水系或敏感地区资 源的维护及治理，确保环境/经济/ 社会发展的平衡。
从“城市的魅力”角度出发， 建 立动态多角度的评价体系， 并于 规划实践的过程中，能针对市场， 城市功能，产业整合等各个需求， 有效而及时的进行评估与调整。
整合与共享的 科技研发系统
整合与共享的 教育培训系统
整合与共享的 休闲与基础设施
24
武汉长江新城 起步区城市设计
8SUSTAINABLE FUTURE /建立一个可持续发展的未来城市
“互动设计”在住区规划中的运用——以武汉金地·中心城项目设计为例
多 ，具 有 很 好 的商 业 及人 文环 境 。距 项 目
面 分析 手 法 ，而是 用三 维模 型将原 本有 限 的 空 间分 解 ，地 形 因素 的加 入 使 整 个住 区
赋 予 了我 们 许 多挑 战 和创 作 的 机会 。
【 ｅ ｗ ｒｓ】ｎｅａｔ ｎｄｓ ｎ ｒｓ ｅｔ ｌｒａｏ ｏ ｉｇ ｅ ，ｍａｌ ｗｅｉｇ ｈｇ Ｋ ｙ ｏｄ ｉｔｒｃ ｏ ｅｉ ，ｅｉ ｎ ａ ａ ｆ ｌ ｎ ｌ ｓ ｌｄ ｌｎ ， ｉｈ ｉ ｇ ｄ ｉ ｅ ｓ ｐ ｆ ｄ ｉ ｌ
建 筑 面 积 ３ ４ ３ ９ ｍ２ ２ ５ 。
从 而 使 每 个 细 节 都 充 满 自我 特 色 。
规 划 设 计 之 初 ， 没 有 简 单 地 采 用 平
本 案 毗 邻 光 谷 和 东 湖 高 新技 术 开 发 区 ， 建 设 中 的城 市 商 业 副 中心— — 光 谷 距
一
值 的 小 户 型 、 富 有 坡 地 趣 味 的 商 业 街 ， 更 成 为 本 案 设 计 中的 亮 点 。
【 键词 】互 动 设 计 ：坡地 住 区 ：小 户 型 ：高 附加 值 空 间 关 【 ｓｒｃ 】 ｈ ｔ ｌｓ ｉｅ ｎｉ ｒｄ ｃｉｎｔ ｔｅ ｒｃｓ ｆ ｒｕ ｄ ｔ ｉ ｅ— Ａｂ ｔ ｔ Ｔ ｅ ｒｃｅ ｖ ｓ ｔ ｕｔ ｏｅｓ ｇｏ ｎ ｈｄ ｆｒ ａ ａｉ ｇ ａ ｎｏ ｏ ｏｈｐ ｏａ ｗｉ ｆ
ｖａ ｕｅ ａ ｅ Ｄａ ｅ ｌ — ｄｄ ｄ ｓ ｃ
１互动与创新的设计理念
１１以 互 动 为 设计 指 导 思 想 的设 计 原 则 ． 如 果 一 个 设 计 中某 个 元 素 就 可 以体
东原地产集团 研发设计 总图与归家
以东西湖为例的深化探讨1.1东西湖原方案总图基本情况原方案基本情况1.组合楼栋限宽70m。
2.户型95、125三面宽。
3.由于70m限宽出现夹中套105两面宽，武汉客户更倾向认为是南北通透。
951051251.2东西湖原户型——基于市场合格户型上的再分析餐厨关系是否仍可以提升？入户太近，疫情期间问题更多12595105并非真正的南北通透厨房采光较差没有利用端套景观优势入口玄关结合厨房动线连贯形成洗消动线1.3户型解题——方案一户型优化分析入口玄关结合厨房动线连贯形成洗消动线传统第四房空间落位优化增加多功能书房餐客厅洄游区块户门位置优化，合理避让餐厨空间关系较之前更加稳定结合走道尺度，形成多用途工作台，增加餐客厅洄游区块，生活场景多元化。
双卫设计，玄关设置公卫，动线连贯洗消动线空间置换，换取进深尺度以增加书房，增加书房，儿童学习空间就近解决123105110户型面宽不变,保障总图空间提升餐厨关系1.4方案一总图应用123105110基本情况1.其中户型105、123均为三面宽，110端户为两面宽2.总图增加后勤模块后勤模块1.5户型解题——方案二楼型对比传统T6核心筒122103对T6楼型的思考。
T6劣于T4？没有用满70米面宽优化T6楼型：增加电梯，做到T2入户；加强端套价值，入户独立；全明电梯厅；所有入户分离，借用走廊形成外玄关；大面宽，浅进深，立面、体形系数及总图间距格局更好；优化T6核心筒68.7m14.6m57.8m17.8m1.6方案二总图应用基本情况1.其中户型103四面宽、122三面宽2.总图增加后勤模块，设置后勤出入口103122后勤模块1.7户型解题——方案二户型优化分析122103端户私属电梯厅及外玄关形成入口抗疫动线中间户105户型实现南北全面直接采光，南北通透避免出现电梯门正对户门的情况玄关柜独立成区保障了较大尺度的防疫及收纳空间100㎡横厅设计，形成洄游区块主次卧均设有明卫，便于防护隔离玄关洗消动线相对独立增加公卫，便于防疫公共空间价值：1.全明电梯厅；2.入户分离，并设外玄关；私有空间价值：1.夹中套105，真正的南北通透；2.中间套95，餐厨关系提升；3.端套123，端套景观价值提升，抗疫净衣流线；1.9中间套95竞争优势原方案95优化方案103优化方案105私有空间价值提升：1.餐厨关系提升；2.+1房，场景空间；3.次净衣抗疫玄关；公共空间价值提升：1.全明电梯厅；2.入户分离，并设外玄关；1.10夹中套105竞争优势优化方案110私有空间价值提升：1.真正的南北通透；2.更好的餐厨关系；3.+1房，场景空间；4.独立玄关；公共空间价值提升：1.全明电梯厅；2.入户分离，并设外玄关；原方案1051.11端套125竞争优势原方案125优化方案123（T4）私有空间价值提升1.144才能做到的次净衣流线，125面积段实现；2.餐厨岛台；3.端套景观价值提升，入户感受提升，场景空间增加；公共空间价值提升：1.全明电梯厅；2.入户分离，并设外玄关；。
中央服务区核心区实施性城市设计
戴德梁行对产业功能定位的研究
DTZ’S STUDY FOR POSITIONING AND PROGRAM
戴德梁行对产业功能定位的研究
DTZ’S STUDY FOR POSITIONING AND PROGRAM
戴德梁行对产业功能定位的研究
DTZ’S STUDY FOR POSITIONING AND PROGRAM
1474前，武汉包括汉阳及武昌
Before 1474, Wuhan Only Included Two Districts: Hanyang and Wuchang
汉口城市空间形态特征
CHARACTER OF HANKOU’S URBAN PATTERN
武汉1954年总体规划
WUHAN 1954 CITY MASTER PLANNING
独特的水岸
DISTINCTIVE WATERFRONT EDGE
规划结构
PLAN STRUCTURE
用地规划
LANDUSE PLAN
建筑面积指标
GFA SUMMARY
348 万平方米 29%
300 万平方米
25%
540 万平方米
45%
人口指标
POPULATION
原有居住人口
规划居住人口
工作岗位
提供滨江区的公交可达性。 接驳地铁线路，服务通勤交通。
地铁线路规划方案 预留两个通道
METRO PLAN OPTIONS
地铁线路规划方案 1
METRO PLAN OPTION 1
捷运系统
APM System
单向运能（万人次/h）：0.5-1.5 Oneway Capacity 旅行速度（km/h）：20-30 Speed
2019年6月融创示范区方案设计
融创示范区方案设计sunac life aesthetics museum design示范区——居住的艺术性简约现代新中式古典长沙融创城售楼处融创潭江首府售楼处重庆融创·棠屿合院杭州融创江南壹号院重庆融创国宾壹号院售楼处沈阳融创城售楼处中铁重庆寸滩售楼处成都融创香璟台南宁融创九棠府售楼部融创成都·观玺臺售楼处武汉融创壹号院南通融创公馆1895秩序卡洛·斯卡帕卡Josef Albers 约瑟夫·亚伯斯SCDA 景观作品空间与透明性这些图形被认为是透明的，它们互相渗透，同时保证在视觉上不存在彼此破坏的情形，除此之外，透明性还暗含着对空间秩序的拓展，并对一系列不同的空间位置进行感知。
光与物质石材与雕塑瓦尔斯浴场——彼得· 卒姆托光线被如同实体般地被组织在空间里文化——园林1. 8400X8400标准柱网2. 体块均匀切分3. 体块水平向错位4. 体块纵向抬升，获得下部灰空间样板间样板间步行到达流线停车场驾车到达流线示范区范围约：6000㎡售楼处建面积约：1200㎡123457681示范区入口广场水院汀步生态停车场静谧水院美学中心后庭院样板区景观侧院23456781324567891011111234567810接待企业展示沙盘融一家儿童活动休闲区样板间洽谈区水吧电梯上楼景观楼梯下楼签约结束室内流线分析简洁流线附加流线室内设计呼应建筑设计手法，也采用简洁的色彩，强调空间的穿插组合及流动，结合采光天窗，为室内带来动态的光影变化粗糙的石材表面体现材料原始的质感，——设计采用简约灵动的[竖向线条]——整体打造和谐的[肌理感]A RCHITECTURE[光影&肌理]室内流线分析融创华北· 创新示范区设计RONGCHUANG NORTH CHINA SALES CENTER DESIGN参观流线示范区人行主入口售楼处主入口通往样板间23456参观流线景观廊架水院融创华北· 创新示范区设计RONGCHUANG NORTH CHINA SALES CENTER DESIGN售楼处区域总图泊车区315642城市道路屋顶1F12F内院初次访客流线熟客流线内部办公流线室内空间素雅纯净的室内装饰细节彰显建筑的品质感融创华北· 创新示范区设计RONGCHUANG NORTH CHINA SALES CENTER DESIGN 售楼处意向——建筑细部。
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锟斤拷业锟截诧拷锟斤拷B.A.Consulting第一企业社区金银湖区域盘龙城区域中部慧谷华中企业城城区区域―本案光谷国际企业中心武汉中国光谷金融港光谷芯中心光谷总部国际光谷软件园光谷区域目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。
B.A.Consulting光谷区域竞争项目B.A.Consulting光谷国际企业中心开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所策划推广：太阁广告园艺景观设计：武汉园林建筑设计院项目位置：洪山光谷关山二路特一号分期：3期3期总占地：33万平米总建筑面积：40万平米容积率：1.19 绿化率：55% 14幢5层开盘时间：20XX年.9 入住时间：20XX年.12B.A.Consulting光谷国际企业中心产品――规划层数：3-5层独立建筑建筑形式：统一风格，低层内有中庭面积区间：443-1129平米装修状况：毛坯园林规划：55%的绿化率B.A.Consulting光谷国际企业中心产品――户型伟创楼、栖凤楼标准层平面建面：A户型1129.86平方米(办公区429.74平方米，生产区700.12平方米) B户型981.300平方米(办公区356.30平方米，生产区625.00平方米)俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面：A户型511.84平方米B 户型579.92平方米C户型532.42平方米D户型443.69平方米B.A.Consulting光谷国际企业中心4期户型：两梯两户，200-400平方米B.A.Consulting光谷国际企业中心产品――设备设施及装修外墙：高级涂料电梯：2部品牌电梯门窗：防盗门，塑钢窗电力供应：双回路供电消防系统：喷淋系统普通装修基本配置B.A.Consulting光谷国际企业中心配套及物业配套方面：员工餐厅员工班车大型多功能会议室员工宿舍商务会所高尔夫挥杆练习场集中设Z银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点物业管理：武汉新城物业管理公司具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利B.A.Consulting光谷国际企业中心销售与客户4400.00 4300.00 4200.00 4100.00 4000.00 3900.00 3800.00 3700.00 3600.0020XX年.09 20XX年.03 20XX 年.03 20XX年.07 20XX年.11前期客户情况软件电子工程建材物流运输化工类生物科技系列132% 14% 7% 13% 23% 6%其他最近3年价格走势20XX年9月3900元/平米20XX年3月4300元/平米20XX年3月4000元/平米20XX年7月4200元/平米无明显的行业特征，电子软件和生物科技类比重稍大从07年到09年价格有波动，总体平稳。
洪山区杨春湖高铁商务区总体城市设计方案出炉!
洪山区杨春湖高铁商务区总体城市设计方案出炉！发表于2018-9-14 23:16:322017年6月，市国土规划局联合洪山区**，结合武汉高铁枢纽地位夯实、东湖绿道社会效益彰显以及2019年军运会大事件等发展契机，启动编制新一轮《杨春湖高铁商务区城市设计》。
规划考虑与东湖绿心联动及周边区域功能衔接，将规划范围在商务区原6.74平方公里范围基础上，扩大东至王青公路、北至友谊大道、西至二环线、南至东湖，用地面积18.53平方公里。
2018年4月16日，市**组织相关部门专题听取汇报。
2018年6月27日，市国土规划局组织召开《杨春湖高铁商务区城市设计》专题会，会议原则同意总体城市设计框架及核心区城市设计方案。
本轮规划在工作模式上突出多平台、跨学科深度融合的特点。
规划编制环节采用“产业策划”+“城市设计”+“交通战略”联合工作模式，由市规划院联合SASAKI，奥雅纳，仲量联行等机构共同编制。
规划实施环节则采用“土地储备”+“审批管理”+“招商运营”+“基建建设”四位一体的建设实施模式，探索了我市重点功能区规划、管理、建设、运营的新路径。
在功能定位上，总体定位为华中、武汉新经济的窗口门户，具体职能上分别是城市专业化公共服务的重要承载区、区域高铁枢纽的综合商务区和景城功能深度融合的旅游示范区。
在产业体系上，构建以创新、交流、生态为主导方向的三大产业体系和总部经济、联合办公、交流展会、双创孵化、共享经济、专业服务、休闲旅游、新型零售、文化艺术九大产业门类。
在总体方案框架层面，规划提出构建纵横双轴、三区协同、四廊串接、五带引领的规划结构。
其中，“双轴”即在区域层面构建十字轴，突出人本体验；“三区”为划定三个功能片区，明确规划重点，其中，功能提升区位于两港公园以西，以改造提升为主。
核心发展区位于两港公园与三环线之间，是新经济平台重要的空间载体，为本次城市设计核心重点区域。
延伸拓展区位于三环线以东，延伸和拓展核心功能，为未来发展做战略预留；“四廊”为链接四条生态廊道，延续区域生态构架；“五廊”为塑造五条垂向商服走廊，实现区域产城联动，强化与长江主轴、东湖绿心纵向的功能联系。
一线地产项目定位会项目总体情况及投资模型
2014年10月8日
总目录
一、项目总体情况 二、项目成功标尺及投资分析模型 三、产品定位（启动会前召开集团产品定位专题会，启动会本章略） 四、示范区设计 五、研发设计 六、项目营销 七、工程管控 八、成本管控 九、项目融资方案 十、税务筹划 十一、物业管理篇 十二、客户风险篇
楼栋号 预售时间
上市面 积 30446
3-10号楼
2017年1月
上市套
数
325
成交均 价
上市金 额
9887 30102
项目运营节奏、运营分期及关键节点
运营分 期
一期
二期
二标段
楼号
一标段 二标段 三标段 一批次 三标段 二批次
开工时间
2014-10-20 2014-10-20 2015-8-21
2016-4-21
指标名称
项目总投入 项目销售收入 项目资金峰值 销售毛利率 销售部分净利率 项目IRR 项目NPV 项目盈余资金
启动会版
a 170,149 187,327 63,345 21.14% 9.17% 22.45% 12,109 17,177
预备费按1.5% 口径
b
169,883 187,327 63,344 21.34% 9.31% 22.64% 12,310 17,443
51927.07
22.41%
166849.86 72%
9175.25
3.96%
3730.83
1.61%
231683.01 100%
高层
11F小高层
6F多层
货值规划——年度去化目标
2016年 销售目标：6.90亿
2017年 销售目标：3.66亿
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武汉
郑州
长沙
石家 庄
1、人口基数大且持续净流入； “百万大学生留汉”，“抢人 大战”，促进城市发展。 2、市场健康，容量高，供求平 衡，价格稳定增长； 3、产品呈现橄榄型结构，90120㎡面积段成为绝对主力
1、人口吸附力持续增强，城市 年轻指数极高； 2、2016年供销达到顶峰后市 场回归理性，供销稳定上涨， 市场容量1100万方，价格稳定； 3、80-100平刚需首置仍为主 力，且受契税标准的影响，89 平小三房市场需求大
13877
14379
2018年
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
供应量
成交量
成交均价
近5年石家庄市场量价变化
10176
2016年
14397
2017年
16372
2018年
16119
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
供应量
成交量
成交均价
城市概况
城市背景与客户选择
LOREM IPSUM DOLOR SIT AMET
城市概括 投资策略 客户选择
城市背景与客户选择
LOREM IPSUM DOLOR SIT AMET
城市概况 投资策略 客户选择
城市概况
人口特征
华中区域已有三城跨入千万人口行列，武汉、郑州、长沙三地城镇化率高，产业吸附力强，人口持续净流入，城市活力强
9% 19%
10% 23%
43% 26%
2016年
49% 24%
2017年
53%
14%
2018年
90平以下 90-120平 120-140平 140以上
9% 24%
55%
12%
2019年1-9月
120% 80% 40% 0%
近5年郑州市场各面积段产品成交面积变化
170%% 20% 24%
39%
2015年 90㎡以下
1200 1000
800 600 400 200
0
2018年底华中四城市常住人口数量
1108
18.81
1095
1014
25.50
815
23.66
武汉
7.17
石家庄
郑州
长沙
常住人口（万人）
人口增量
30 武汉——百万大学生留汉成效佳人口持续净流入
25 郑州——城镇化率高，人口吸附力持续增强，城市
20 年轻指数极高
客户选择
各城市客户结构划分标准
武汉与郑州的客户结构在价格梯度划分上相对接近且跨度明显 长沙和石家庄的价格梯度差相对较小，长沙的整体均价水平明显偏低
0
3000 2000 1000
0
近5年武汉市场量价变化
8582
2015年
9168
2016年
9336
2017年
9485
18年
12125
2019年1-9月
20000 15000 10000 5000 0
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
供应量
成交量
成交均价
近5年长沙（内五区）市场量价变化
成交面积变化
华中四地刚需首置仍为市场成交主力，但仅石家庄100平以下刚需产品成交占比明显走高 其他三地市场刚性需求逐年减弱改善需求逐步释放，其中长沙140平米以上产品成交需求占比激增
120% 80% 40% 0%
近5年武汉市场各面积段产品成交面积变化
13% 15% 43%
29%
2015年
13% 18%
15 长沙——人口规模加速扩大，城镇化提速，二胎比
10 例上升，老龄化略微缓解
5
石家庄——人口增长率微降，老龄化趋势明显，城
0
区人口突破500万
城市概况
房地产市场量价变化
近年来华中区域四地市场容量稳定，前三季度市场成交同比上涨，价格稳步拔升，整体均价在1.1-1.6万之间
3000 2000 1000
8% 12% 21% 23%
37%
2016年 90-120㎡
8% 16% 22% 23%
30%
2017年 120-140㎡
7% 14% 23% 28%
29%
2018年 140-160㎡
7% 16% 23%
31%
24%
2019年1-9月 160㎡以上
120% 80% 40% 0%
近5年长沙市场各面积段产品成交面积变化
投资策略
拿地导向
拿地以刚需首改为主，回归流量型项目，抓快速去化类产品
定位原则——畅销溢价
➢产品定位: 选取能快速去化的溢价型产品 ➢区位: 武汉、长沙、郑州、石家庄等省会城市全区域覆盖(量价关系合理前提下)。三四线城市回归主城，或在配套相对完善、 城市重点发展的片区。粮仓型项目严谨论证城市的发展方向 ➢价格及增幅: 快周转项目，对标周边合理价格，二手房倒挂区域考虑合理价格涨幅，未倒挂区域控制涨幅。粮仓型项目制定 切实可行的价格和增幅 ➢流速: 快周转项目以快速去化为前提制定价格。粮仓项目须有基础的去化，要‘ 跑得动”
6717 2015年
7397 2016年
9575 2017年
10405 2018年
20000
10585
15000 10000
5000
0 2019年1-9月
3000 2000 1000
0
供应量
成交量
成交均价
9413
2015年
8014
2015年
近5年郑州八区市场量价变化
10440
2016年
12570
2017年
14% 18% 27% 25% 16%
2017年
13% 11% 28% 23% 25%
2018年
1101%% 25% 23% 31%
2019年1-9月
100平以下
100-120平
120-140平
140-160平
160以上
城市概况
市场小结
华中四地人口规模及吸附力持续向好，市场容量及需求稳定，房地产市场整体稳中有升 90-120平刚需产品仍为市场成交主力，除石家庄外各地改善性需求逐步释放，长沙客户一步到位需求更胜
9% 16% 54% 21%
2015年
90以下
13% 21% 43% 23%
2016年
90-120
15% 26%
45% 14%
2017年
22% 27%
42% 9%
2018年
23% 26%
44% 6%
2019年1-9月
120-140
140以上
近3年石家庄市场各面积段产品成交面积变化
120% 80% 40% 0%
1、人口规模加速扩大，城镇化 提速，二胎比例上升，老龄化 略微缓解 2、长沙内五区住宅市场稳中有 升，市场容量较为平稳，成交 均价逐年上升； 3、受政策影响客户更青睐一步 到位产品，套均面积逐年上升， 120平以上产品占比逐年提升
1、石家庄基数大，城区人口已 经步入特大城市行列 2、价格快速攀升，往年城市需 求受到一定抑制，目前价格趋 稳成交量稳步缓慢提升 3、受高房价影响，强功能需求 的刚需刚改逐步成为市场成交 主力