房地产企业涉及税种分析

房地产企业涉及税种分析

一、主要环节及涉及的主要税种

一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用、运营管理等环节，涉及的主要税种如表2.1所示：

表2.1 房地产企业各环节涉及的税种

二、契税

在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生契税纳税义务。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。其中：土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。

特点：1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。

税率：契税实行幅度比例税率。税率幅度为3%-5%。具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

三、耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

1、耕地占用税的税额规定如下：

（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10

元至50元；

（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。

2、下列情形免征耕地占用税：

（1）军事设施占用耕地；

（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

四、土地使用税

房地产开发企业在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地，不论所开发建设的房产将来的用途是住宅还是其他房地产，均应按其所在地的土地使用税税额标准征税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳土地使用税额=应税土地的实际占用面积（平方米）×适用单位税额

土地使用税的适用税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。

开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。在项目完工后至房地产全部售出期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。

五、印花税

房地产开发企业签订的商品房销售合同以合同所载金额为计税依据，按照产权转移书据税目征收印花税，税率为万分之五。发生的其他应税合同、凭证，按照《印花税税目税率表》的规定计税贴花。

征税范围、税率和计税依据如下：

1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。

2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。

3、建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。

4、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。

5、财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。税额不足1元，按1元贴花。

6、货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

7、仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

8、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。

9、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

10、技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。

11、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。房地产开发企业与个人订立的购房合同，个人暂免贴花。

12、营业账簿。记载资金的账簿，以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依

据，税率万分之五；其他营业账簿，按件贴花五元。

13、权利、许可证照。按件贴花五元。

六、营业税

在中华人民共和国境内提供应税劳务（即：属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等范围的劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

1、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，或者视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（3）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

2、自2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税。凡属于不动产的，应按照《营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

3、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

4、房地产企业涉及的营业税有：

（1）销售房屋的，按销售不动产5%缴纳营业税；

（2）自建建筑物后销售的，除按照销售不动产缴纳5%的营业税外，还应按建筑业缴纳3%的营业税；