海阳亚沙新城、乳山银滩与龙口南山的竞争力分析竞争楼盘对比表
乳山小区现状分析报告最新
乳山小区现状分析报告最新1. 引言本报告旨在对乳山小区的现状进行全面分析，并提出相关建议。
乳山小区位于中国城市A市，是一座大型住宅小区，建于1990年，共有1500户居民。
经过多年发展，乳山小区面临着一系列问题，需要及时解决。
2. 人口及居住状况乳山小区的居民主要是中等收入家庭，居住面积普遍较小，平均每户人口为3人。
小区内的居民年龄分布较为均衡，包括儿童、青少年、中年人和老年人。
然而，随着时间推移，小区内的老龄化问题日益突出。
3. 小区设施及配套乳山小区配套设施较为完善，包括公园、商场、学校和医院等。
然而，由于小区面积较大，居民之间的距离较远，步行到设施的时间较长。
而且，小区内的公共交通系统需要改进，以方便居民的出行。
此外，小区内的绿化率较低，缺乏足够的绿化空间和休闲设施。
居民在日常生活中缺乏足够的休闲场所，这可能导致居民的生活质量下降。
4. 小区环境及卫生状况乳山小区目前存在环境脏乱差的问题，主要体现在街道上的垃圾堆积和不规范的停车现象。
小区内的垃圾处理设施不足，导致垃圾随意堆放，给小区环境带来了严重的污染。
同时，小区内部车辆停放较为混乱，严重影响到居民的出行和社区的整体形象。
5. 社区管理及服务乳山小区的社区管理机构存在一定问题。
目前，社区的管理工作主要由物业公司负责，与居民之间存在沟通不畅、服务不到位等困扰居民的问题。
居民对社区管理的满意度较低，希望能够加强对物业公司的监管，并提供更加高效和便捷的服务。
6. 建议及改进措施为了改进乳山小区的现状，以下措施可供参考：- 加强小区绿化建设，增加休闲设施，提高居民的生活质量；- 完善小区的公共交通系统，缩短居民步行到设施的时间；- 改善小区的卫生状况，增加垃圾处理设施，加强垃圾分类管理，严禁乱停车；- 加强社区管理机构的监管，提高物业服务质量，加强与居民的沟通和互动；- 注重老年人关怀，开设养老活动中心，提供更多社区服务。
7. 结论乳山小区面临着一系列问题，如居民年龄结构、配套设施、环境脏乱差和社区管理等方面存在不足。
海阳城市发展swot分析
海阳城市发展swot分析当今社会，城市发展迅速。
本文旨在通过对海阳市的城市发展进行SWOT分析。
一.、海阳沙滩体育旅游开发环境的SWOT分析通过对海阳城市开发环境所具备的优势、劣势、机会和威胁因素进行了分析。
1.1优势(strength )1.1.1区位优势比较明显，通讯发达海阳市地处青岛、烟台、威海三个中国开放窗口城市的中心地带，与三市均只有一个小时的车程。
另外，烟台至凤城的高速公路已开始动工，它的竣工必将拉近海阳与其他城市之间的距离，使海阳成为胶东半岛重要的交通枢纽和“节点”城市。
海阳方圆120公里之内有三处机场和三处大型港口，与韩国隔海相望，与日本一衣带水，与两国及北京、上海等国际化大都市均只有1个小时的航程。
海阳通讯便捷，国际宽带、移动、程控、小灵通电话等各种通讯业务遍及城乡。
完备的网络通讯设施，四通八达的海陆空交通是海阳与世界近在咫尺，这是旅游发展必备的重要因素之一。
1.1.2旅游资源丰富历史悠久海阳拥有中国长江以北的天然野生竹林，总面积1760多公顷的中国国家级森林公园，最富原生态风情的湿地公园和苏格兰风情18洞国际标准高尔夫乡村俱乐部等。
另外，海阳剪纸、海阳大秧歌在艺术专家、学者、文化工作者及民间老艺术人的共同努力下，进一步地得到了继承、发展、改革和繁荣，1997年海阳市被国家文化部命名为“中国民间艺术之乡”,2006年5月20日，海阳大秧歌经国务院批准列人第一批国家级非物质文化遗产名录。
2008年北京奥运会《海阳大秧歌》更是人选北京奥运会开幕式仪式前表演，吸引了众多中外游客的眼球。
海阳以地雷战为主题的红色旅游业已被列为山东省红色旅游总体发展规划。
1.1.3拥有国内最好的沙滩之一沙滩运动在我国发展迅速。
海阳旅游度假区是2001年12月28日由山东省人民政府批准成立的省级旅游度假区。
总面积12平方公里，拥有230公里的海岸线和长一万多米，宽150米的金色沙滩。
海阳的万米金滩沙细，滩平，坡缓，浪稳，水清，是中国最好的沙滩之一，是最好的度假休闲沙滩运动场所，曲折绵延20多公里的阳光金滩、60%以上植被保持自然原生态的海滨景观带、小孩口国家级湿地公园、自然与艺术和谐统一气势恢弘的沙雕艺术公园、体验海上运动激情的曦岛游艇会、观光休闲与商业购物相融合的高架观海平台等。
银滩市场调查报告
乳山银滩房地产市场调查报告2007-12—191、区域情况：银滩隶属于乳山市，位于青岛、威海、烟台三地的黄金分割中心地带。
地理位置得天独厚，发展空间广阔。
银滩总规划面积65万平方公里,海岸线全长21。
7公里，属于暖温带海洋性气候，素有“天下第一滩”的美誉,是最适合人类居住的城市之一。
近两年，随着银滩房地产业的不断升温,市场辐射面不断扩大，使全国各地消费人群对银滩房产有了近一步的了解,加之银滩自身招商引资,吸引大量投资商在本地区建设大型旅游娱乐项目，如台湾科技园、福如东海文化园、东方如意俱乐部等，都将提高本地区的商业价值,对房地产行业发展起到良好的促进作用。
2、市场基本情况:银滩楼盘按照所处位置不同，分为一线、二线及三线楼盘。
（1）一线楼盘指：长江路沿线，淮河路以南。
（2）二线楼盘指：淮河路与银金大道之间。
(3）三线楼盘指：银金大道以北.银滩现有楼盘大致60余个，其中一线楼盘40余个，二线楼盘10余，三线楼盘4个，新近开盘项目5个,接受咨询但还未开盘的有2个项目。
上述数据显示银滩一线地块项目较多,土地资源紧缺。
进入冬季新开盘项目较少。
银滩一线楼盘所剩房源普遍不多或尚未对外销售，开发也逐步趋向二、三线地块,随着二、三线地块的逐步发展，对银滩楼盘的区位比例将有很大影响,一、二、三线楼盘比例将会逐渐平衡。
银滩现有项目按开发类型可分为多层住宅，小高层、高层公寓，别墅，商业及综合项目。
现有项目中以多层住宅为主要产品，项目特点也较为雷同（项目后排建设高层或小高层公寓，再配以少量商业,大部分产品为顶层带阁楼，一层带花园，精装修）。
突出表现为商业体量小，供应量不能满足市场需求。
从销售价格上看,大部分在售住宅项目均价普遍在3000元每平方米以上，别墅项目在8000元每平方米左右。
较之往年价格呈稳定上升趋势。
3、新近开盘或具有特点的项目情况：4．对银滩市场及楼盘的调研分析：(1）对银滩房地产市场的分析:近两年银滩楼盘销售空前火爆，大部分住宅在开盘后短时间内完成销售50％以上,商品房住宅热销的原因有:a.依托代理商在全国的市场中做宣传，客户群体不断增加b.项目自身价格容易被客群接受（3000元/平方米较北京、南京、上海等地低很多)c.投资潜力较大d.环境好,适合人类居住（养老、度假等)e.内陆城市客户对海有强烈的向往银滩的地区均价由两年前的1800元/平方米，上涨到现在的3000元/平方米，商品房住宅价格增长的主要原因有：a.土地资源逐渐减少，土地增值，开发商购地成本大副增加b.银滩的配套设施不断完善c.正在建设的大型娱乐项目,拉升房产升值空间d.项目自身品质提高，人居环境优化，如项目外观设计、智能化设施、景观、绿化等e.开发商掌握市场规律但是银滩房地产市场还存在很多不足和隐患，将有可能限制银滩房产市场进一步向前发展：a.国家对房地产政策的调整及银行金融机构对房地产信贷的调整政策b.市政基础设施不完善（如道路、燃气暖气管线等）c.市场产品单一，多为住宅，缺少配套商业d.开发商购地比较凌乱，政府没有统一的规划e.受兴建核电站影响（2）银滩楼盘分析：目前银滩项目从房源上看，主要为西部(大拇指广场以西）房源少，东部(大拇指广场以东）房源多，一线房源少,二、三线房源多.银滩的西部开发较早，自大庆一区沿长江路往东至大拇指广场，大多数楼盘已无房源和土地储备，自大拇指广场沿长江路往东至最东部项目，虽然现阶段房源普遍不多，但尚未销售的房源大都较为充足，待明年进入销售季节，会有大幅度放量。
探访乳山银滩―海之缘 解密低碳海景楼盘
探访乳山银滩―海之缘解密低碳海景楼盘分布在我市沿海各区域的一个个海景楼盘，已成为海内外投资置业者的休闲养生度假胜地。
如果说毗邻大海、远离喧嚣、空气清新、环境幽雅是这些楼盘共有的特点的话，那么不同楼盘开发商在项目开发中引入最新理念，根据不同的市场需求及区位特点所营造出的个性化品质，则极大丰富了威海作为人居福地和最适人居城市的内涵，成为千里海岸线上一道靓丽的风景线。
在这些楼盘中，“乳山银滩假日海景―海之缘小区”堪称其中的佼佼者。
今年初，他们摘得“中国房地产低碳行动十大标志楼盘”大奖的消息见诸报端后，更是引起了无数置业者对这里的浓厚兴趣。
低碳楼盘宜居理念深入人心1月16日，在以“启动低碳经济新引擎，引领中国地产新未来”为主题的“中国房地产北京峰会暨中国房地产低碳行动新锋颁奖盛典”上，乳山银滩假日海景―海之缘摘得“中国房地产低碳行动十大标志楼盘”大奖。
那么海之缘的开发建设以及将来业主们的生活如何来体现低碳呢？对此，乳山渤海房产公司一位负责人表示，低碳环保是国家大力提倡的，也是他们作为房地产企业正在身体力行的。
“我们的楼盘最大的不同是考虑到它的独特区位以及业主来自不同地区的特点，全力打造低碳养生海景楼盘，环保节能，营造生态健康生活。
”也许有人会认为，“低碳养生楼盘”只是一种概念的炒作。
其实不然。
在海之缘，“低碳”的概念已被开发商在楼盘开发建设的每一个细节中呈现———社区全部引用低污染、低排放、低能耗的建筑材料，在项目建设的各个环节符合倡导的“三低”标准。
威海首家采用天然气供暖，采用风力发电为业主供电，采用太阳能供应热水，不仅环保便捷，而且经济实惠；在饮用水和污水处理方面，将生活用水经过净化处理，用于绿化等循环利用；小区内路灯等照明设施，更多使用太阳能电池；采取上百米深的地下水用于小区采热，利用地下水恒温，降低冬季供暖的能源消耗；所有住宅产品都是精装修销售，减少了业主入住后再进行装修可能带来的各种污染和浪费；精装修采用环保材料，包括家里装修的木材，完全采用提前做好的明漆木材，避免室内的油漆污染……而在附近区域，引进的全为“三低”环保产业；社区周围松柏环绕、绿意蔓延，其北临蔚蓝大海及十里碧海银滩，纯净空气里富含大量的负氧离子，罕有的纯净海域资源环境，满足了当今人们对住宅环境的追求。
银滩的价值分析1
银滩的价值分析：全国1。
8万公里海岸线的能够达到国家4A级别只有两处，一处是海南的亚龙湾，一处就是咱们乳山银滩；全国1.8万公里的海岸线也只有2处是南向海的，一处是广西的北海，一处就是胶东半岛的南侧。
阳面向海和北面向海差异特别大，就拿青岛和烟台举例子，青岛的五四广场海景房能卖到3万多，比北京国贸的都贵，而烟台只有8千，烟台背面向海，冬天西北风带着海腥味无遮无挡的往屋里灌，夏天凉爽的海风又让胶东半岛所拦截，感受不倒海的凉爽，所以差距很大。
青岛的空气质量和乳山相比又差两个级别，因为青岛有自己的重工业和港口，人口密度也太大，所以青岛的海水已经有腥味了，加上青岛多以礁滩为主，沙滩都是一段一段的，而乳山银滩是连绵44公里白色的沙滩，全国仅有。
独特的地理位置，无可比拟的资源价值和他的规模决定了后期的发展空间。
整个银滩不是威海市在运作，也不是乳山市政府在运作，是整个山东省在运作。
他是山东省政府继青岛，威海，烟台之后的又一个集旅游度假商务会议贸易金融为一体的滨海旅游区，胶东半岛的发展思路就是依托三市带动一山一海，三市是威海烟台青岛，一山是乳山，海是海洋。
乳山也是威海千里海岸线的地标。
他的地理位置决定了他未来升值的空间，所以我们看到的银滩非常的漂亮非常的整齐，但如果大家是3年之前来的话什么都没有，那时候有客户来这的时候我们来这是为了看海的怎么看不见海那？那是因为房子前面是一片芦苇地，什么都没有。
车都开不进来，那时候没有现在的路，都是泥路，但是现在的银滩快速的发展，那是因为银滩管委会的成立，银滩管委会直接隶属于威海市，它的级别非常高，和乳山市政府同一级别，在全国旅游区景中只有银滩有这样五星级的级别。
他的成立给乳山银滩带来了快速的发展，所有的煤水电气包括供暖道路交通等配套措施，政府投资数亿元。
一个旅游度假区的成熟不是一个两个开发商在运作而是需要政府的投入。
我们有一个天津的客户去看过宝地的温泉花园，整个小区建设不错，但是从大的环境上来讲，它们不是一个级别的。
乳山银滩 龙海丽都等多个楼盘热销
乳山银滩龙海丽都等多个楼盘热销山东威海乳山银滩是国家AAAA级旅游度假区，被誉为“天下第一滩”。
在这里，全区95%的人口来自全国乃至世界各地，是投资、度假、避暑、养生的天堂。
一座新兴城市的迅猛崛起，政府全力投资打造，开发商云集。
以浑然天成的自然景观，十字路口的黄金路段，经济开放的富民政策，取之不尽的旅游资源，得天独厚的人居环境，得到世界瞩目，成为投资置业的乐园，观海养生的福地。
机遇无限，遍地黄金的银滩。
基础设施完善、精工打造、价格低廉的海景房小区，首当其冲的成为最具投资价值的首选，2010年，银滩有十多个楼盘红快开盘，掀起新一轮海景房抢购热潮。
香港平远国际城小区占据了银滩一个优越的地理位置，整体高出海平面12米，背靠当地非常有灵气的一座名山——垛崮山。
在这里每年阴历的四月十五都有大型的庙会，面对的是政府即将修建--风景秀丽的银滩月亮湾，小区的右侧是一座大学城--山东外事翻译学院，小区的前面是山东省最大的国际高尔夫球场，再向西侧一点是投资20亿修建的福如东海文化园，国际赛车场近在咫尺，在这样一个优越的地理位置，小区的升值空间会很大。
小区设计的是一个地中海式建筑风格，这风格的主要特点是拱形的浪漫空间，纯美的色彩方案和不锈边幅的线条，采用众多的回廊，穿堂，国道，连续的拱廊与攻门来增加海景欣赏点的长度，即醒目大气又不过分张扬，这一风格的特点无论是从外面的建筑风格，还是内部的装修都可以体现欧式风格的独特魅力。
小区采用的是全现浇钢筋混凝土框架结构，地面辐射采暖，外墙外保温，外墙做了3公分的保温层，楼顶4--5公分，楼前一楼设有景观花园，从沙盘上可以看到有的位置设有270度的观景露台，2007年，被建设部中国建筑文化中心联合国人居中心，评为全国人居经典楼盘，全国健康住宅生态小区，和全国最佳水景生态楼盘，三大奖项龙海丽都花苑龙海丽都花苑3期——山海人家建筑面积约2万余平方米，8个多层楼座，348套房屋，楼间距29-32米。
龙口地产现状分析报告
龙口地产现状分析报告1. 引言龙口是一个位于中国山东省东南部的县级市，地处黄河三角洲的核心地带，具备得天独厚的地理位置优势和丰富的自然资源。
随着中国经济的快速发展，龙口地产市场也经历了快速增长。
本报告将对龙口地产的现状进行详细分析，剖析市场潜力和面临的挑战。
2. 市场概况龙口地产市场目前处于快速发展阶段。
政府在经济发展中的引导和支持下，房地产行业蓬勃发展。
近年来，房地产市场的供求关系保持相对稳定，市场需求主要来自城市化进程和人口增长。
同时，国内政策的不断调整也对龙口地产市场产生了积极影响，如税收优惠政策、楼市调控政策等。
3. 市场机会（1）城市化进程的加快：随着经济的快速发展和城市化的加快，人口流动增加，需求不断扩大。
龙口的地理位置优势使其成为了人们首选的居住地点，市场潜力巨大。
（2）旅游资源丰富：龙口拥有丰富的自然和人文资源，吸引了大量的旅游者。
旅游业的发展带动了酒店、度假村等地产的需求增长。
（3）千禧一代的崛起：千禧一代是当前主要的购房消费群体，他们更加注重居住品质和生活体验。
龙口提供了良好的生活环境和配套设施，吸引了这一消费群体的关注。
4. 挑战与问题（1）过度供应：由于需求的相对稳定，龙口地产市场逐渐出现了供大于求的现象，过度供应问题亟待解决。
（2）土地资源紧张：龙口作为一个县级市，土地资源有限，而需求增加导致土地供应难以满足市场需求。
（3）市场竞争激烈：随着房地产市场的发展，越来越多的开发商涌入龙口地产市场，竞争愈发激烈。
如何提高自身竞争力，成为首选开发商是一个亟需解决的问题。
5. 发展建议（1）多元化产品线：为了应对市场供应过剩问题，开发商需要多元化地产产品线，开发不同规模、不同风格的产品，以满足不同客户的需求。
（2）优化土地利用：由于土地资源紧张，开发商需要优化土地利用，提高土地利用率，尽量减少浪费。
（3）加强品牌建设：在激烈的市场竞争中，开发商需要加强品牌建设，提升品牌知名度和影响力，树立良好的企业形象。
山东乳山二手房价跌回10年前“全靠外地人支撑”的海景房值得投资吗
山东乳山二手房价跌回10年前“全靠外地人支撑”的海景房值得投资吗作者：王佳飞来源：《投资与理财》2019年第08期“面朝大海，春暖花开。
”这是很多人心中的理想家园。
6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，“以低廉的价格”“给您度假式生活”，这样充满诱惑的广告词满天飞。
威海乳山，一座以海景房闻名全国的山东小城。
盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？近日，记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。
当地从业多年的中介告诉记者，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。
一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。
乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。
近日，记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。
6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，凉风习习，环境舒适而宁静。
满街都是挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。
“我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的，价格会在1万元/平方米以上。
”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，“这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是这个价格了。
”记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前很紧俏，且价格一路攀升，简直就是买了就升值。
金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。
记者在该项目现场看到，新房外墙多以金黄色为主，和周围的二手房有着鲜明的区别。
乳山银滩海景房swot分析报告800字
乳山银滩海景房swot分析报告800字旅游开发SWOT分析2.1优势分析(Strengths)其优势主要表现在以下几方面。
2.1.1区位条件优越乳山市地处山东半岛青岛、烟台、戚海三市腹地，与日本、韩国隔海相望，青威高速公路、309国道、济威铁路横贯全境，融入青岛、烟台、威海一小时经济圈，相当于同时拥有三大火车站、三大港口、三大机场，海陆空交通便捷。
尤其是随着山东省环半岛沿海高速公路和环海旅游路的构建，乳山独特的区位优势将日益凸显，银滩更是乳山门户之地和形象窗口。
较好的区位条件和方便快捷的交通，大大提高了乳山的可进入性，为银滩的旅游开发提供了良好的基础条件。
2.1.2银滩旅游知名度较高银滩是国家4A级旅游区，拥有较高的知名度。
银滩环境优良，海岸线长，发展较·为成熟，具有形成国际休闲度假品牌的潜力。
经过十几年的开发，银滩的旅游业已比较成熟，并已被国内许多旅行社纳入其旅游线路之内，在胶东半岛乃至山东省和全国范围内都有较高的知名度。
借助银滩旅游知名度，可以带动乳山市其他景区的发展)。
2.1.3政府的高度重视旅游业已成为乳山市和威海市的重点发展产业。
银滩海滨旅游度假区更是得到威海及乳山两级政府的重点扶持，而且已被列为乳山市的五大重点旅游项目之一，其战略价值显而易见。
2.1.4市域经济条件较好乳山市是我国开放较早的沿海城市，具有较强的财政支持力度，而且投资环境良好，招商引资成效显著，对银滩旅游发展的社会经济支撑能力较强。
2.2劣势分析(Weaknesses)其劣势主要表现在以下几方面。
2.2.1旅游资源的开发空间有限对银滩海滨旅游度假区的优先开发，为乳山市聚集了人气，开拓了旅游市场，但同时也占用了大量的开发空间。
现在，沿海地带真正可以作为旅游开发的空间已经非常有限，使银滩海滨度假旅游的后续开发受到极大的限制。
2.2.2与周边地区旅游资源的同质性较高乳山银滩与周边青岛、烟台、威海等地的海滨旅游资源具有较高的同质性。
2010威海乳山银滩规划发展
2010威海乳山银滩规划发展乳山, 威海, 规划, 发展2010威海乳山银滩规划发展 2010-03-02 10:46:21 来源: 作者:天层【大中小】浏览:45次评论:0条 2010年威海乳山银滩旅游度假区整体发展规划 2009-12-01 22:14:21 来源: 作者: 【大中小】浏览:2531次评论:29条乳山银滩今非昔比。
昔日，这里碧水银沙、林秀礁奇，自然风光无与伦比。
出众的自然条件成就了其闻名全国的房地产业。
而今，银滩的东部，马术俱乐部、名车俱乐部、福如东海文化园、游艇俱乐部……一个个高起点规划、高层次定位的现代休闲度假设施正在托起一个气势恢弘的旅游产业板块；银滩的西部，鳞次栉比地坐落着欣业联台湾科学园、高科技工业园、农产品深加工园、商贸园等6个园区，进园项目达48个，总投资79亿元，一个欣欣向荣、潜力无穷的工业板块已然崛起。
银滩，正通过结构调整实现产业提升和发展提质。
美丽的银滩展开双翼，以崭新的面貌昂首高飞。
睿智抉择，开拓产业发展新思路最近一段时间，不少银滩的房地产开发商发现，以往可以享受到的一些减免、缓交优惠政策如今享受不了了，小区绿化率、车库配套设计、污水处理设施等环节的规划审批更加严格，靠海的地块难拿了。
诸多新变化的背后，是银滩决策层的睿智抉择。
“靠自然环境和房地产扬名的银滩绝不能只有房地产业。
2008年，受国家宏观调控和国际金融危机的影响，银滩的房地产开发面积是130万平方米，不足2007年的一半。
这清楚地表明，银滩的经济必须从房地产业一家独大的局面中走出，转而走可持续发展、对银滩经济社会都具有巨大带动作用的新产业发展之路。
”银滩管委会主任姜林凯表示。
其实，银滩从重点发展房地产业转向重点打造旅游业、工业等产业，绝不仅仅因为金融危机。
早在两三年前，银滩人就已踏上了做大旅游业、工业的征程，只是眼下这场金融危机让银滩人投入发展新产业的步子迈得更快、更大、更坚定而已。
银滩旅游度假区招商局副局长迟凤军说：“银滩这里山衔海抱，有着国内少有的集山、海、林、湖、河、泉、滩、岛于一体的自然风光。
乳山市住宅房地产市场分析第一版
乳山市住宅房地产市场分析一、乳山市城市概况乳山市位于山东半岛东南端 （ 北纬36°41′至37°08′，东经121°11′至121°51′） ，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。
济威铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。
市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。
境域东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1654平方公里。
全市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。
乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。
属典型的暖温带海洋性季风气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。
累年平均日照数为2572.7小时，平均气温11.8℃，平均降水量744.4毫米，平均气压1013百帕，平均无霜期206天，平均相对湿度为70％。
秋、冬季以北风、西北风为主，春、夏季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为3.2米/秒。
二、乳山市住宅房地产市场分布图1-1乳山市在地图上是一个不规则的多边形，大体形状如图1-1：其中红线围成的部分是由北环路、浦东路和开发街围绕而成的乳山市区；在市区外侧沿外环路呈环状分布的绿色区域是乳山外环区；在图中沿海岸线的区域为乳山新城区银滩区。
三、乳山市房地产市场现状3.1 乳山市区住宅房地产市场现状乳山市区的区位优劣分析乳山市区是乳山的老城区，经济发达，乳山市以轻工业为支柱产业，时间较久、实力雄厚的企业多集中于乳山市区。
乳山城市交通便利，通勤成本低。
到旧长途汽车站（因为交通的压力，乳山市政府已规划将其迁出，新车站的规划建设地点位于外环区内）10分钟车程。
离火车站半小时以内车程。
商业医疗条件健全，乳山市市医院位于市中心位置，乳山市中医院位于乳山市区外缘，保证了本区高质量的医疗能力。
威海乳山银滩楼盘介绍
威海乳山市银滩楼盘介绍1、天域蓝湾目前银滩最火的楼盘。
08年9月开盘，开盘均价2800元/平米，现均价3600元/平米（精装修）。
目前开发的是项目一期共18万平米，由41栋多层板楼和5栋高层组成，户型面积从52-145平米左右不等。
售楼电话：0631-67378882、爱琴海景目前银滩关注度较高的欧式住宅社区，07年10月开盘，均价2900元/平米，目前售价3700元/平米起（精装）。
项目总建筑规模14.6万平米。
现在售的是二期，户型主要为37、79、74、79的小户型，底楼带35平米小花园，顶层设置全角度观海露台。
售楼电话：0631-6737899 67379993、银滩第逸园小区总规模24万平米，目前在售的一期5.3万平米，由2栋小高层，8栋多层和一个商务中心组成，主力户型是30-90平米。
08年10月开盘，均价3300元/平米，目前均价3600元/平米（精装）。
售楼电话：0631—36049994、上尚华府碧海苑银滩首个采取蝶形楼体结构的住宅项目，总占地220亩，其中一期建筑规模10万平米，由多层和高层两种建筑形式组成。
户型面积从31-110平米，08年10月开盘，开盘均价3500元/平米，现售价3800元8平米（精装）。
售楼电话：0631-6773111、67739775、海岸壹号总建筑规模44.1万平米，属于银滩规模较大的楼盘。
08年7月开盘，均价3200元/平米，现均价3700元/平米（精装），户型多样，从一居到三居到别墅均有供应。
售楼电话：0631-6782222、67855556、海洋明珠项目由12栋17层高层板楼构成，是目前银滩唯一一个纯高层的社区，总建筑规模9万平米。
08年上半年开盘，到目前为止价格变化不大，这也与本项目开盘初期定位偏高有直接关系，目前售价4200元/平米左右（精装）。
售楼电话：0631-6753111 68854287、祥隆花园整体规划13万平米，其中多层5万平米，高层8万平米。
我的乳山银滩投资分析
我的乳山银滩投资分析向来对房地产投资很谨慎的我，在第一次到银滩时就竟然签下了买单，就连我自己也在反思是不是犯了很多到银滩买房被忽悠的人一样的错误？但我的投资直觉和经验告诉我，没错。
最近几日，有些朋友知道我又在银滩买了海景房，大为惊讶，为什么会到那鬼不生蛋的偏远地方去买房？但我告之他们一些所知道掌握的情况和房价后，就没人持怀疑心态了，但是就和以前我选择投资港股一样，明明知道我可能是对的，可就是因为种种其实并不重要的原因，没有人去行动。
在银滩买房并不是我的初衷，其实我没去过之前，根本就不看好银滩。
这次也是因为朋友一直想买海景房，因为错过了很多机会，因为银滩房价还不高，想去看一看，我则是爱人要去烟台授课，就规划了一次胶东半岛自驾游线路：蓬莱--烟台--威海--成山头--荣成--石岛--银滩。
说真的，根据我事先的资料和分析，我更看好石岛的一处楼盘，可一路考察过来，我的结论改变了，原先最不看好的银滩被优先选中，而石岛则被淘汰。
我对银滩的不好印象起源于在南京菜市场中经常见到的那种宣传单，说什么首付2-3万元，就可以拥有一间海边度假房，“圆你一个梦想”。
再看那纸上印的那像兵营、安居屋一样的排排整齐划一的简陋住屋，就先倒了胃口。
过去因为房价低，还有点吸引力，后来再看宣传单，这些专门卖给不明就理外地人、距离大海沙滩至少有2公里远或者偏远地带的所谓精装修房还要3200-3600元一平米，没了一点兴趣。
直到真正来到银滩，尤其是来到大拇指广场以西的银滩精华地段，看到真实的银滩二手房价和洁白似银流金的各类广阔沙滩，以及成熟的景区城市配套轮廓时，不由地有了看看房子的冲动。
有人说，到银滩买房，冲动是最大的魔鬼，可不尽然，我看了，却从中发现了潜在的金矿。
那个很有赚钱头脑的中介说我有福气和好运气，这倒说的一点不假：第一次看房就被带到了最终选中的胜利国际花园，以后再看了多达七、八个小区，二十多套房，一一排除，还是最终满意落户这儿；第一次因为时间紧多出了点价的那套房，却由于房主违约不卖宁愿赔给我钱，后来却遇见另一套的青岛房主，低了一万买到了比原先位置更好、面积和花园更大、更满意的房子；我要买的房子楼上有个南京籍太原人常住邻居，为我最终选定房子提供了最佳参考依据。
买乳山海景房的客户分析
买乳山海景房的客户分析
客户分析
长达21.7公里的沙滩延绵脚下，阳光、海鸟、渔帆，海风徐徐吹来，闻着空气中淡淡的海水咸味，让身体和心灵同时回归大自然……凭借优美的海景和一波波大力宣传，山东省威海市乳山银滩海景房在过去十多年吸引了来自全国各地的大批购房者。
近日，有媒体曝出乳山海景房每平方米只卖1000元，这个价格让人很难和海景房挂钩，甚至不及很多偏远的中西部小县城。
威海海景房房价的真实情况到底如何？
“十一”长假期间，第一财经记者驱车来到乳山银滩。
一路上，多处荒败斑驳、无人入住的“别墅”映入眼帘，防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁。
走进最靠近银滩的大庆路一条街，除了热热闹闹的海鲜炒菜馆，每隔几米就有一家房屋中介的门头，门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息，前来打听的购房者却寥寥无几。
乳山银滩附近破败的海景别墅
“今年以来房价明显下跌，生意很不好做。
卖房的房主不少，疫情影响不知道啥时候过去，有些岁数大的人也不愿意来了，有些人生意不景气，急着用钱想把房子卖了套现，但是来打听想买房的人比往年少多了。
”在银滩做房屋中介十来年的王东北告诉第一财经记者。
对于网传的10万元不到买到一套海景房的情况，王东北认为这并不具有参考价值。
“房子价格确实在下跌，但市场平均价大约在3000元/平方米左右，那些标着1000元/平方米的房子，要不就是阁楼，要不就是车库改的。
”王东北说。
乳山买房的真实感受
乳山买房的真实感受
乳山买房的真实感受如下：
乳山的房子有点超量供应。
二手房价格。
目前市价差一些的非供暖小区顶楼楼层2000不到，非供暖小区普通楼层3000左右。
供暖小区或者地段配套好一些的非供暖小区得4000以上的价格了。
倒是一手房比较贵，得七八千以上。
所以售楼处接外地游客来的时候，特别地方游客和本地居民接触，怕他们了解二手房的市价。
同时，这个价格确实便宜，但是一个70平米的房子，即便是三四千每平米，加起来也得二十多万。
不是一笔小钱。
对没钱的人来说，这钱就是全部家当。
为了休闲消费，从口袋里掏出二十多万是否值得？所以这就是我前面说的，买不买完全取决于个人能力了。
银滩旅游SWOT分析
随着国家对旅游业的扶植，国内旅游业将 会形成强烈的内部竞争形式。根据2016年 山东省旅游工作会议内容，我们以小见大， 仅山东省就以推进全域旅游发展为目的， 乳山银滩作为支属，要想在众多景点规划 中脱颖而出是难上加难。 邻国旅游文化的强势攻入中国
“十三五”强调要集成旅游发展“515”战略、国办发62号 文，以及中央、国务院、国家旅游局、以及全国旅游系统 正在创新推进的重点旅游工作，进行系统化、体系化的集 成，将相关工作集成进入十三五旅游规划，使规划与工作 更加紧密结合，强化规划实施的工作基础。要将各省、市、 自治区旅游业十三五发展规划和重点旅游企业旅游发展规 划和发展重点纳入全国旅游业十三五发展规划，使规划对 各地更有指导性和衔接性，增强规划实施的基石。要更好 地发挥市场对于资源配置的决定性的作用，就是要更好地 让企业作为微观主体，在“十三五”规划中重视更好地发 挥企业作用。
WT
ST
银滩这里山衔海抱，有着国内少有的集 山、海、林、湖、河、泉、滩、岛于一 体的自然风光。有如此良好的自然环境 ，作为旅游发展应该好好利用，这是乳 山银滩本身的一个资源优势。当优势与 别人相比之后的独特之处便是他的转机 ，也就是他的发展机会。
目前，银滩旅游停滞不前，资金缺乏，而 省内的资金支持恰好成为转机，国家政策 成为助力，扭转当下迷惘银滩旅游是最好 的时机。 有了外部的支持，内部即可对自身资源进 行分析，对自身进行市场定位，有计划的 发展才有利于市场营销目标与市场特色之 路。
地处烟台、威海、青岛三市中心，航空、海上、 陆路交通条件便利 国家扶植旅游发展项目，2002年被国家旅游局 批准为国家AAAA级旅游区 旅游资源丰富 暖温带海洋性气候，宜人的气候适合人类居住， 拥有天然大氧吧，在雾霾的山东实属难得，利 于老人养生理疗
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海阳亚沙新城、乳山银滩与龙口南山的竞争力分析
海阳亚沙新城乳山银滩龙口南山
区位优势南面临海，海岸线较长是优势。
北面临海，冬季海边结冰，东北
西北风阴冷潮湿，不符合面南而
居居住习惯。
经济发展单一型经济模式，主要依靠旅游
产业，且有季节性。
主要依托南山集团，拥有铝业
（南山铝型材是中国第二大铝
厂）、能源（以挖煤起家，电厂）、
纺织、服装、旅游等产业。
政治地位隶属威海乳山，威海下辖三市一
区，三市是荣成、文登、乳山，
一区是环翠区，经济发展最好的
是荣成，最差的是乳山。
烟台下辖七市四区一县，南山隶
属隶属七市之一的龙口市。
环境气候只有海景优势，而且只限于一线
海景房。
有海，有山（也是景区，南山大
佛），有酒店、高尔夫和南山学
院。
但环境污染较严重，因为有
火电厂，所以天空有污染。
因为
有铝型材厂，且建成二十多年，
有地表及地下污染，水质中金属
超标，对人体有害。
配套设施银滩有100多家开发商开发了
近上百个项目，由于大家都是小
规模开发，所以只盖房子不建配
套，加上银滩以旅游为主，有季
节性，到了深秋、寒冬和初春，
人烟稀少，餐饮、娱乐等生活配
套一直跟不上。
而且银滩没有污
水处理厂，生活废水直接排往海
里，会污染环境，以后如果需要
治理的话，费用不会由政府全部
买单。
依托南山集团，周边配套有区域
性，有的地方繁华有的地方冷
清。
南山总共开发60-80块地，
有很少部分自己开发，大部分与
别人合作开发，但凡合作就会牵
扯到责任归属的问题，以后在质
量保修和物业管理以及配套方
面争议较大。
价格对比一线海景房5000-7000，二线海
景房4000-6500，三线海景房
4000，其他偏僻地方村里的房子
还有3000元/㎡左右。
而且二手
房与一手房差价较大，差价空间
大，可能同一栋楼同一单元同一
进间买的品质相同的房子，价格
会差很大。
起价3500，均价4000-6000，靠
近海边4500元以上。
由于开发
商较多，不同地段不同品质的房
子存在太大的价格差异。
贷款
手续
需要交纳贷款担保费。
需要交纳贷款担保费。
交通方面交通不便，距威海国际机场90
分钟，距威海火车站和码头大约
120分钟车程。
交通不便，距烟台机场60分钟，
距火车站和码头大约90分钟车
程。
其它附加优惠老的小区，有许多楼盘是小产权
房，有房产证没有土地证。
虽然南山集团实力雄厚，但跟业
主关系不大，对业主没有任何附
加优惠。
升值潜力产业单一经济发展迟缓、已经开
发十年至今严重缺乏配套设施、
前几年推出房源数万套，市场投
放量大，价格混乱水分太大，二
手房很难出手，升值潜力不大，
不适合投资。
该项目由几十家公司分别开发，
小区周边缺乏生活配套设施、三
年推出房源数万套，市场投放量
大，价格参差不齐，二手房很难
出手，升值潜力不大，不适合投
资。