首开集团及北京天津房地产项目运作分析

首开股份管理层（董事）
现任董事主要工作经历
董事长 刘希模先生 汉族，1955年3月出生，在职研究生学历，中共党员，高级经济师，高级政工师。2002年4月－2005年10月任北京天鸿集团公 司党委副书记、董事长、总经理，2005年10月至今任北京首都开发控股（集团）有限公司党委书记、董事长。 副董事长 王少武先生 汉族，1961年7月出生，大学学历，中共党员，高级经济师。2002年3月-2004年11月任北京市综合投资公司党组成员、副经理， 2004年11月-2005年3月任北京能源投资(集团)有限公司副总经理，2005年3月-2005年10月任北京城市开发集团有限责任公司 党委副书记、董事、总经理，2005年10月至今任北京首都开发控股（集团）有限公司党委副书记、董事、总经理。 董事 杨文侃先生 1957年10月出生，研究生学历，中共党员，高级会计师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总会计师兼财务部主任、北 京世安住房股份有限公司董事长兼总经理、北京城市开发股份有限公司董事、总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司 总会计师。 董事 任景全先生 汉族，1952年8月出生，在职大学学历，中共党员，助理经济师。1999年6月-2005年10月任北京天鸿集团公司副总经理，2005 年10月-2006年3月任北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理，2006年3月至今任北京首都开发控股（集团）有限公司副 总经理，北京城市开发集团有限责任公司党委书记、董事长。 董事 王明先生 汉族，1955年1月出生，在职大专学历，中共党员，助理工程师。1999年6月-2005年10月任北京天鸿集团公司副总经理，2005 年10月至今任北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理。 董事 王爱明先生 大专学历， 2003年1月至2005年6月，任美都控股办公室主任、证券事务代表；2005年3月至今，任上海美都石油化工有限公 司董事长；2005年7月至今，任美都控股董事会秘书；2006年至今任首开集团董事。
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收入及经营业绩： 首开集团原有未上市的持有型物业的总面积约61 万平米，截止2008 年6 月30 日，已经处置的面积超过 23 万平方米；余下部分将在2009 年12 月31 日前出售，或者不再新增主营业务，目前正在履行相关处置程序。
首开股份近期投资动态
1、成立新公司：2008年上半年，首开股份出资在苏州市注册成立苏州首开嘉泰置业有限公司（以下简称“首开嘉泰”）。 该公司注册资金为 1 亿元人民币，全部由本公司出资。成立后的首开嘉泰公司仍将主要开发苏州工业园区 90#地块项目。 苏州工业园区90＃地项目是本公司全资子公司北京城市开发集团有限责任公司 2007 年 12 月 28 日在苏州市国土资源 局举办的苏州市国有建设用地使用权拍卖会上，经过公开竞价竞得的三个地块之一， 地块编号苏地 2007-B－90 号，位于 苏州工业园区阳澄湖大道南、星澄路东。用地面积12.6 万平米，土地用途为居住，土地成交价格为56774 万元。
实际成交价相差700-2000元/㎡，有降幅但不激进，推广也较少，属于市场上典型的“安静”的等待者。
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2、销售业绩
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各地楼盘业绩下滑，但首开股份在售项目以北京居多，个别业绩下滑明显。如2008年8月28日开盘的幸
福广场推出127套，近100天仅售出27套，销售率仅21%。
首开股份近期赢利动态
Байду номын сангаас
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首开股份采用“住宅开发＋投资物业持有+物业管理”的商业模式，目前利润主要有物业销售、物业出租、物业管理收 入三部分组成。
2、成立新公司：2008年上半年，首开股份全资子公司北京城市开发集团有限责任公司出资在苏州市注册成立苏州首开兴 元置业有限公司（以下简称“首开兴元”）。该公司注册资金为 1 亿元人民币，全部由城开集团出资。成立后的首开兴元 公司将主要开发苏州吴中区 34#地块项目。 苏州吴中区 34#地项目是城开集团 2007 年 12 月 28 日在苏州市国 土资源局举办的苏州市国有建设用地使用权拍卖会 上，经过公开竞价竞得的三个地块之一，地块编号苏地 2007-B-34 号，位于苏州吴中开发区东吴三路北侧、西塘河西侧。 用地面积81729.6：8703.9平米，土地用途为居住和居住配套、商业，土地成交价格为41500 万元。
首开置业简介 北京天津项目简介
目
第一章 第二章 第三章
录
首开股份简介 首开股份近期动态 首开股份区域和项目简介 天津项目简介 北京项目简介
第一章
首开股份简介
首开股份简介
数据来源：首开股份2008年06月30日报告
北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由 城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10 亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万
首开股份组织架构
首开股份发展历程
2005年12月10日，由城开集团与天鸿集团合并重组，正式挂牌成立北京首都开发控股（集团）有限公司，
属国有大型房地产开发企业。
2008年4月，天鸿宝业公告称，北京天鸿宝业房地产股份有限公司名称变更为“北京首都开发股份有限公
司”，公司证券简称自2008年4月29日起变更为“首开股份”，证券代码仍为“600376”。
首开股份管理层（独立董事）
独立董事 梁积江先生 1981年至1987年就读于兰州大学，先后获得经济学学士、硕士学位。2001年毕业于武汉理工大学，获管理学博士学位。 2002年至今于财政部财政科研所从事博士后研究。曾任中国工商银行甘肃省信托投资公司副总经理，华夏证券公司兰州 营业部负责人，三峡证券公司武昌营业部、彭刘杨路营业部总经理，三峡证券公司北方总部副总经理。现任中央民族大
与研究生教育评估专家组成员、北京市人大常委会顾问、中国审计学会高培领导小组成员、中国内部审计学会准则委员 会委员、北京市审计局高职评审委委员。
独立董事 刘洪玉先生
中国房地产估价师、英国皇家特许测量师（RICS)。1985年毕业于清华大学土木工程系并留校任教，1988年获管理工程专
业硕士学位。现为清华大学教授、博士生导师，清华大学房地产研究所所长、建设管理系主任,兼任中国房地产估价师学 会副会长、中国房地产业协会和中国物业管理协会理事、亚洲房地产学会理事、香港大学荣誉教授。2002年6月28日起任 招商局地产控股股份有限公司独立董事。
首开股份代表楼盘
西安 首创· 国际城
首开股份发展战略
在产品开发方面：首开股份采取“房地产开发+物业管理+酒店管理+写字楼持有”的战略。
在区域扩张方面，首开以北京为阵地，积极拓展在黄渤海、长三角及西部地区的项目范围。
第二章
首开股份近期动态
首开股份近期营销动态
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1、营销策略 在成交萎缩，价格普降的大市下，首开股份采取“以静制动、以不变应万变”的策略，北京项目报价与
人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。
原城开、天鸿两大集团作为北京房地产行业中的大型国有骨干企业，年房地产开发投资额、开复工面积、竣工面 积、销售面积等主要指标在行业中均名列前茅。两大集团成立20多年来，累计竣工建筑面积达3500万平方米，物业管 理面积2100万平方米。开发项目以方庄、望京新城为代表。
学管理学院教师、教研室主任。
独立董事 宋常先生 教授、博士生导师。中国注册会计师,国际注册审计师。1984年入江西财经大学会计系学习，1988年毕业于江西财经学院 财会专业。1991年起就读于中国人民大学，获得会计学专业硕士学位。当年入McGill University继续深造，1994年毕业，
获经济学（管理学）博士学位，同年回中国人民大学任教。现为中国人民大学商学院教授、博士生导师，兼任全国学位
2008年9月20日， 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成 的“中国房地产TOP10研究”，首开品牌在本次研究成果中被列为国有房地产企业品牌价值TOP10企业，具体排名第七， 品牌价值评定为22.85亿元。
首开股份产品模式
首开股份目前相当一部分项目为与其它公司合作开发，没有固定的产品模式或者开发模式。 就目前而言，首开股份北京的项目基本为全部控股，且所开发物业较高端，外地项目更多地与当地开发公司合作 产品档次依项目及当地市场需要而定。
通过合并重组，首开集团实现了原城开、天鸿两大集团强强联合，优势互补。首开集团现有下属成员企业256家， 其中从事土地一级开发企业10多家，房地产开发企业近40家，物业经营企业20多家，物业管理企业20多家，物贸加工 企业100多家。 进入华北、华东、华南、中西部区域10多个城市，初步形成了立足北京、辐射全国的区域布局和住宅开发与物业 经营协调互动的产业布局。
首开股份土地储备
部分地产企业现有土地储备及2008年上半年新增土地情况
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 首开股份 （1 - 9 月） 复地 华润 合生创展 50 1000 1007 429 40.3 266 279.5 中海地产（1 －7 月） 单位：万平米 2194 2527
首开股份荣誉成就
2008年11月，首开股份获第十届“2007中国上市公司金牛奖百强和金牛奖成长性百强”企业。
2008年10月16日，首开股份志信分公司开发建设的国风·北京（望京A1区A1#~A6#、B1#~B6#楼，2004年5月开工至2006 年5月竣工交用，总建筑面积25.68万平方米）项目获全国第五批AA级住宅认定。
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新增土地 总土地储备
注：从相对数值来讲，首开股份的土地储备不及中海、华润等公司，与复地相当。在2008年上半年，首开把主要精力放在了 出售项目股权和购买项目股权上，对不看好的持股项目出售股份，对看好的持股项目收购股份，达到全部控股之目的。
首开股份业绩
首开市值：约70亿元（人民币）
数据截至2008年12月5日
首开股份全国布局概要
首开股份全国项目一览：
1)、北京回龙观G 区：结构施工 报告期实现回收10163 万元，累计实现回收149386 万元。 2)、北京耀辉国际城：结构施工 报告期无收益。 3)、北京单店住宅小区二期：未开工 报告期无收益。 4)、北京小屯馨城项目：未开工 报告期无收益。 5)、北京常营二期经济适用房A 标段：基础施工 报告期无收益。 6)、天津湾：基础施工 报告期实现回收19960 万元，累计实现回收57607 万元。 7)、天津万德花园二期：未开工 报告期无收益。 8)、苏州吴中区34#地项目：未开工 报告期无收益。 9)、苏州工业园区90#地项目：未开工 报告期无收益。 10)、北京奥运村：竣工。 11)、北京国家体育馆：竣工。 12)、北京望京A1 区C 组团：基础施工 报告期无收益。 13)、北京望京K7 区：结构完成 报告期实现回收26130 万元。 14)、北京望京B15 区：未开工 报告期无收益。 15)、北京通惠家园B 区： 报告期实现回收13302 万元，累计实现回收72682 万元。 16)、北京回龙观D02/F06：未开工 报告期无收益。 17)、北京回龙观A03/A05: 报告期无收益，累计实现回收52804 万元。 18)、北京幸福三村C 区:结构施工 报告期无收益。 注：首开股份目前拥有项目30个， 19)、北京西内大街1＃2＃3＃商业综合楼:2＃3＃竣工，1＃未竣工 报告期无收益。 其中北京地区20个，天津地区2个。 20)、北京紫芳园四、五、六区:未开工 报告期无收益。 21)、北京大兴榆垡38＃地:未开工 报告期无收益。 在售项目7个，已售项目2个，待 22)、北京广渠路36 号:施工 报告期无收益。 售项目21个。 23)、北京顺义李桥镇住宅商业金融项目:未开工 报告期无收益。 24)、北京石榴庄五区公建:未开工 报告期无收益。 25)、烟台滨海广场:结构施工 报告期实现回收5393 万元，累计实现回收109353 万元。 26)、海门理想城:结构施工 报告期实现回收3860 万元。 27)、海门锦源国际:未开工 报告期无收益。 28)、苏州相城区69＃地:未开工 报告期无收益。 29)、武汉颐翠苑小区:基础施工 报告期无收益。 数据来源：《金融界》—《首开股份2008年半年度报告》2008年8月7日 30)、扬州邗江区421＃地:未开工 报告期无收益。