小区发生火灾,物业公司承担的责任

小区发生火灾，物业公司承担的责任

小区发生火灾事故后，物业公司承担多大比例的责任呢？在回答这个问题之前，我们先限定本文的研讨范围，小区发生火灾事故，在本文中一般指小区业主家中或经营场所中或小区公共区域内发生火灾事故。而物业公司承担多大比例的责任，首先即明确了物业公司需要承担责任（当然也有物业公司无需承担责任的情形，我会在后文中述说），物业公司承担责任系基于其违反了与小区业主关于物业服务协议中约定的维护小区消防设施、维护小区公共安全等的义务，或者作为小区公共区域的管理者，未尽安全保障义务等的不作为，或者因疏于小区安全

管理或在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产损害或财产损失扩大的过错行为。

这样，在小区业主与物业公司之间就至少存在三种法律关系：第一、基于业主与物业公司之间签订的《物业服务合同》或双方之间存在的事实上的物业服务关系，成立物业服务合同法律关系；第二、基于火灾事故发生时，物业公司即小区公共区域的管理者未及时配合火灾事故的处理、疏于对小区安全的管理等不作为侵权，成立违反安全保障义务责任等侵权法律关系；第三、基于物业公司疏于小区安全管理或在火灾事故发生时存在消防设施未能正常发挥作用等造成业主财产损害或财产损失的扩大，成立财产损害赔偿等物权法律关系。关于财产损害赔偿的责任承担方式，在侵权责任法和合同法中均有规定，侵权责任和违约责任的最基本形式即损害赔偿。

而对于物业公司究竟承担多大比例的责任，在实务中无法量化，因为在上述火灾事故情形中，通常是业主家中或经营场所或公共区域内自发或不明火源引发火灾，或者直接侵权人引发火灾，那么，业主自身或直接侵权人通常是承担火灾事故责任的主要责任主体，而物业公司在违反物业服务协议或不作为时，仅在其违反协议约定或不作为导致火灾事故损失扩大的范围内承担责任，即物业公司往往是火灾事故责任的次要责任主体。我们说物业公司须对火灾事故扩大的损失承担责任，这责任比例无法量化，在全国各地的法院裁判中，法官通常会结合双方之间的过错程度、违约情形等综合判断，而这也基本属于法官的自由裁量范围，为

了知道物业公司在多大幅度范围内承担责任，我借助案例检索，梳理了各地的裁判结果，并统计分析。下面对案例检索作说明：

1.检索数据库：无讼案例。

2.检索关键词：物业服务合同纠纷-火灾事故。以此作为关键词系站在物业服务

合同法律关系中梳理裁判结果。上文已提到，违反安全保障义务责任等侵权法律关系和财产损害赔偿等物权法律关系是本文可研讨的另外两种法律关系，因此，

亦可将违反安全保障义务责任纠纷-火灾事故-物业公司或财产损害赔偿纠纷-火灾事故-物业公司作为关键词组。但是，无论选取何组关键词，亦或全部选取

作为统计的参考，物业公司最终承担责任的比例，均离不开法官对其过错程度、违约情形等的综合考量，而这考量因素无论是放在物业服务合同法律关系中还是放在违反安全保障义务责任等侵权法律关系或财产损害赔偿等物权法律关系中，其思路应该是一致的。因此，本文仅站在物业服务合同法律关系中统计物业公司承担责任的比例区间。

3.检索范围：以关键词为准的所有判决书，截止2017年4月2日，共计316份，剔除无效检索案例，剩余165份，以此作为本文数据分析的基数。

4.检索说明：以上无效检索案例主要系物业公司起诉业主要求支付物业费，而业

主以小区或家中或经营场所中发生过火灾或存在火灾隐患为由，要求抵扣物业费或不予支付物业费，但业主的抗辩事由基本上未得到法院支持，理由在于《物业服务收费管理办法》对业主交纳物业费作出了规定，同时，业主的抗辩属另一法律关系，可另行主张权利；共同诉讼案件存在特殊性，在做某类数据分析时通常

将其视为1个或2个统计单位，原因会在后文述说。

在批量下载裁判文书时，Excel表格会保存原文链接，后期在做数据采集时，建

议点击链接进入原文，因不同时间段，文书量在变动，顺序亦有变动，同时，在某一时间，相同关键词组下甚至出现文书量减少的情况，点击原文链接采集数据可保证统计的一致性。

本文除了统计物业公司承担责任的比例区间外，也会统计双方的律师代理、诉讼主体、业主提交证据的主要类型、直接侵权人、物业公司的过错行为、业主主张损失的依据、损失类型、获支持的损失类型、物业公司不承担责任的事由、物业公司的无效抗辩事由等事项，以向大家呈现在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷中，各判例情况。

囿于个人能力，以下统计不尽完善，且难免存在误差，数据仅供参考。

一、业主与物业公司双方的代理情况

在我所采集的165份判决书中，资阳市某物业公司作为诉讼主体的案件高达66件（共同诉讼案件），因在这66件案件（包括一审和二审案件）中，仅物业公司一方委托了律师，而业主方均未委托律师，那么，在分析对比物业公司与业主委托律师的数量占总案件的比值时，宜将这66份判决书作为1个统计单元，这样才能保证统计的相对科学性。同理，合肥某物业公司、重庆旺达某物业公司、廊坊某物业公司、佛山某物业公司作为诉讼主体的案件分别为31件、2件、2件、3件，均将其作为1个统计单元。而重庆茂诚某物业公司作为诉讼主体的4个案件中，因在一审程序中，业主委托了律师，而在二审程序中，业主未委托律师，因此，在分析对比物业公司与业主委托律师的数量占总案件的比值时，将这4份判决书作为2个统计单元。同理，在重庆恒昌某物业公司作为一审被告的3个案件中，各业主均未委托律师，而在其作为二审上诉人的1个案件中，业主委托了律师，因此，将这4份判决书亦作为2个统计单元。这样，统计总数变为62。以下各类数据的统计，其思路基本同此。

在以上统计基数上，业主委托律师的案件数量为45件，占比约为73%，物业公司委托律师的案件数量为36件，占比约为58%，这样看来，业主方委托律

师的数量要高于物业公司方委托律师的数量，在存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷类案件中，基本是业主作为原告，且业主作为受损害方，主张损害赔偿的意愿是非常强的，其委托律师代为诉讼也就不难理解。再者，无论是业主还是物

业公司，他们委托律师的案件数量占比均超过50%，即律师参与诉讼的程度较高。同时大家注意到，我将同一诉讼主体涉及的多个案件作为1个或2个统计单元，比如上文中资阳市某物业公司涉诉案件共计66件，若将其作为66个统计单位，则物业公司方委托律师的数量肯定要高于业主方委托律师的数量。

二、业主告开发商是否有依据？

在所有统计的数据中，开发商作为被告或第三人的案件数量占比约为6%，而在

这些案件中，业主要求开发商承担火灾事故损害赔偿责任的诉求均未得到法院支持，显然，根据合同的相对性原理，开发商非物业服务合同法律关系中的责任主体，即便是在前期物业服务过程中，业主的此类损失也只能向物业公司主张。

三、直接侵权人承担责任的比例

在业主遭受火灾事故损失的案件中，存在直接侵权人的情形主要为：1.侵权人因燃放烟花爆竹导致业主家中发生火灾事故；2.在小区停车场内，因侵权人的车辆故障引发周边车辆火灾事故。在这些案件中，通常为侵权人的直接侵权与物业公