案例-在物管区域内摔伤

在物管区域内摔伤，物管公司要负责赔偿吗？

2014-07-30 上海物业管理圈

案一：在台风雨中，因地面潮湿地滑，李太在住宅楼下的大堂滑倒摔伤。事后，李太向其住宅所在的物业管理提出了索赔医疗费、误工费、精神损失费等要求。

案二：位于一大厦大堂内侧的某餐厅的专用隔油池外溢，外溢的油污使大堂地而湿滑，大厦的一位年近60岁住户朱先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1.9万元。为此朱先生向法院提出起诉，请求法院判令物业管理公司承担责任。法院经审理认为，致使朱先生滑倒摔伤的直接原因是该大厦大堂地面的油污，餐厅对其专用的隔油池管理不善，致使油污外漏并造成原告的损伤，应对原告的经济损失承担责任。作为大厦的物业管理公司，对大堂有妥善管理使之安全使用的职责，在该大堂地面湿滑时未采取及时、合理的清洁、防护措施，致使朱先生在通过大堂时摔伤，物业管理公司理应对朱先生的损失承担赔偿责任。法院判决朱先生的损失是餐厅和物业管理公司共同过错所致，各应承担50%的责任且负连带责任。

那么，业主、住户在物业管理区域内摔伤，物业管理公司要负责赔偿吗？

这些案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定，在共用场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应当承担民事责任。我国民法的这条特别责任条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”，二是没有“采取安全措施”，如果这两点都有，那么，施工人员就可以不承担民事责任。反之，缺少其中的任何一点，施工人员就应承担民事责任。如果住户摔伤是由于物业管理公司员工在施工或作业造成的，例如拖洗地板引起的地面潮湿地滑，而物业管理公司没有设置明显标志和采取安全措施造成住户或他人损害的，物业管理公司自然难以推脱赔偿的民事法律责任。类似于案二的情况，物业管理公司在发生油污外溢后，就应该及时处理，采取包括清洗、设置警示牌在内的各种有效的安全措施，如果放任这种情况视而不见，那么，一旦诉诸法律，物业管理公司就可能要承担赔偿责任。为了避免这种情况的发生，物业管理公司一定要经常反复告诫负责清洁卫生的员工，在每次拖洗地板的作业中，都必须携带“拖洗地板，小心地滑摔伤！”的警示牌，并将警示牌放在明显的位置上，千万不要因麻烦而省去警示牌的放置。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应

当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求，这两条法律规定相比之下，前者适用的范围明显远远超过后者，后者只是单指地面施工的过程，而前者则包括经营者销售、服务、购买、使用的整个过程。

住户作为物业管理服务的消费者，在物业管理区域内如楼宇的出入口或洗手间等地方，由于地滑、行人多，比较容易发生住户滑倒摔伤的事故，是否应由物业管理公司承担赔偿责任，则应视乎以下两种情况而定：

第一种情况是：如物业管理公司已经在大堂或洗手间等容易发生住户滑倒摔伤事故的地方设有警示标志或竖起诸如“此间路滑，小心摔倒”的警告牌，又或者已经采取了一些例如更换防滑地板或铺塑料地毡等具体的防滑措施。那么，住户不慎摔伤，物业管理公司也无需承担赔偿的民事责任，而只是承担改善设施、加强防滑措施的行政法律责任，可不作出任何赔偿。

第二种情况是：假如物业管理公司并没有在显眼处有任何警示或提醒，也未采取任何的防滑措施，那么，物业管理公司的民事赔偿责任就不容易推卸，可能就要为住户地滑摔伤而承担医疗费等裣责任，除非是出于其他例如风暴、地震等不可抗力因素。

为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主、住户造成的伤害，规避不可预测的风险，建议物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。