保利代理经典10年成都保利心语花园项目定位报告

斯品牌购物街、中航时尚购
•华西妇儿国际医院
•伊藤洋华 堂
•美视国际学校
物中心、深圳茂业精品商城 、伊藤洋华堂SHOPPING
MALL等。
•本项目
•项目所处城南是国际化和未来高端人居核心地带，“国际城南”、“宜居城南”名符其
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•伊藤
•荣
•07
华
南
•06 路 •C
•城南发展迅速，起点高而且质量高，城南发展日趋成熟，逐步成为城市新中心。
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•四纵二横交通体系：
•纵向—天府大道、站华路、
元华路、红星路南延线等城
市干线道路加以便捷联系。
地铁1号线从市中心沿天府大
道、穿越大源地区后继续向
•三环 路
•绕城高 速
•火
车北
的货币政策
的控制。
首次购买90平方米及以下普通住房的
•01
•伊•0藤2
•A •B
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•03
•元 华 路
••0工4 厂
•拓新西三街
•05 •盛源置业
•本项目分为 A/B/C三块用地， 由两条规划道路及 规划市政公园相互 隔离。周边以储备 的待开发空地为主 ，东临厂房对项目 有一定影响；区域 整体可塑性极强， 保利品牌的进驻， 将对区域的定性和 定向发展起到标杆 作用。配合周边以 伊藤为代表的大型 商业综合体及市政 公园景观配套跟进 将大力提升地块的 综合价值。
•第二部分 市场分析
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
•M1 与 M2 的差距缩小，显示流动性较为充 裕，且更多进入实体经济。因此降息的必要 性降低，近期并无必要出台额外刺激政策； •结合目前逐步企稳的走势来看，决策者考虑 到经济反弹的基础未必稳固，短期内亦不大 可能出台针对信贷和流动性的调控措施：因 此将进入政策“真空期”； •2009年上半年央行放贷超过6万亿元，是建 国以来新增贷款最多的一年。这些新释放的 流动性如水般漫过资本市场，推高了股价， 挽救了楼市，但是也反复地强化了投资者的 通胀预期； •上半年，中长期来看，全球宽松货币政策和 高债务将抬高未通胀压力，推升大宗商品和 资源价格，目前现金过剩难为王，债券已过 顶部，资产价格和资源更具吸引力； •年底，温总理定调明年经济格调：继续实施 积极的财政政策和适度宽松的货币政策。二 手房交易免税时间由两年调整回五年。
2008年人均GDP接近4000美元。按 照国际惯例，正是经济快速增长和城 市快速城市化的阶段。
成都经济总量虽然落后于重庆，但 是从经济增长速度以及人均GDP水平 来讲，领先于西南乃至整个西部的省 会城市，是中国西部城市的经济中心 。
•成都是中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期
、高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。 •从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走 城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前 大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。
•在本项目区域以存量的待开发空地为主，区域氛围尚未 形成，因此大量横向支路尚未打通，人流量、车流量及
严控商业银行季度信贷投
•打压 放规模
居民购买第二套住房（以 家庭为单位）首付比例提高 至40%，贷款利率上浮10%
开发商取得土地使用权要求一次性付 清土地出让金 开发商取得土地使用权闲置一年征收 20%闲置费；闲置两年坚决无偿收回
•拉动—平抑
个人销售和购买住宅暂免收印花税土
积极的财政政策和适度宽松 取消对商业银行信贷规模 地增值税
❖站南组团的商 服用地基本出让 完毕，剩余基本 为住宅用地。大 量品牌开发商入 驻，如和黄、中 海、九龙仓等； ❖大源组团出让 了少量商服用地 和住宅用地，品 牌开发商如中信 、中兴、中海、 华润、建发、嘉 里、伊藤洋华堂 等进驻
❖大源组团规 划有20万平米 的区域商业中 心地块将在08 年春节后挂牌 出让；
2008年受到地震以及全球金融危机的影 响，成都市GDP增量大幅度减小，2009年 国家财政、货币政策的支持下，经济总量 得以发展提升，前三季度全国国内生产总 值217817亿元，按可比价格计算同比增 7.7%，其中第三季度增长8.9%。
成都市主要以第二产业、第三产业为主 ，2009年上半年第二产业增加值达到 950.6亿元，同比上年增长17.4%。第三产 业增加值887亿元，同比增长12.5% 。三产 结构0.058：0.49：0.45。其中工业经济稳 步增长，服务业加速发展。
公交线路走向仍以天府大道为主。
•项目临近元华路，现区域未成熟，交通不便；规划较好、起点高，未来两年内交通顺畅
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•城南大型购物中 心
•国际城南：城南拥有国际文 化体育休闲中心、国际医院
•成都七中 •市一医院
、国际社区、国际总部商务 园、欧盟中心、国际购物商 圈、国际学校、国际会展、
•本项 目
•大源组团
构架了区域的良好通达性。
•项目所属天府新城—大源组团，“四纵二横”构建完善的区域交通体系。
•第一部分：项目理解
•绕城高速
•三环路
•红
星
•天
路
府
南
大
延
道
线
•站 华 路
•区 •交 •配
位通套
交通主干 道
线路
元华路 成都—迎宾大道
•四 至
通车 时间
2006年
线路 概况
双向6 车道
公交路线
•区 •交 •配 •四 位通套至
•四大新城规划：
东部工业商务城——依托龙泉驿区、锦江区的部分区域，重点发展汽车 制造、工程机械、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示 交易、人才培训、中介服务等生产性服务业。
南部科技商务城——以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支
撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。 北部商贸城——依托金牛区、新都区的部分区域，重点发展商贸流通， 配套发展物流、会展、酒店等相关产业。 西部健康休闲城——以高新西区为核心，包括郫县、温江的相关区域， 重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。
❖政府预计于 08年四五月份 搬迁
❖华阳片区逐 渐融入到南区 发展中，预计 有6000亩综合 用地性质土地 划入大源组团
•地铁通车城南发 •展目趋迈向成熟
❖政府规划未来 3-4年内将高新 南区的土地出让 完毕
❖2010年，地铁 1号线一期竣工 通车，终点站会 展中心站
❖地铁1号线二 期工程预计2010 年动工，2014竣 工通车
•项目内有百亩河景公园景观支撑，临近伊藤，保利品牌强势入驻，未来前景看好。
•第一部分 项目理解小 结
•1、项目位于成都未来的新中心，发展潜力巨大； •2、交通的飞速发展必将带来区位的进一步成熟和腾飞； •3、项目周边配套完善且逐步成熟，为国际级高端居住区； •4、项目自身景观资源优势相对明显，适合打造成生态宜居大盘 。
801、4A、 26
与本项目 距离
约200米
站华路
成都—华阳城区
2006年
双向6 车道
4A、4B、 815
约1公里
天府大道 成都—麓山大道
红星路南 延线
地铁1号 线
成都—世纪城 （接天府大道）
一期：大丰—世 纪城 二期：世纪城— 麓山大道
2002年
2006年
一期 2010年
二期 2013年
双向8 车道
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
•成都是西南地区科技、商贸、金融中心和交通枢纽，在西部地区已具有明显的比较优势
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
济
策
市
场
案
成都GDP增速近四年保持在15%以上， 刺激了住宅投资增长，为房地产业发展带 来了巨大商机。
国际软件及服务外包基地、
•玉林中学 五星级酒店群等十个国际化
•休闲体育公园 •高尔夫主题公园
•铂仕紫荆电影院 •歌剧院
•成都七中
平台 。 •宜居城南：国际时尚建筑群 、10个以上五星级酒店、拥 有人造沙滩的海洋馆、屹立 于水中央的1800座歌剧院、 2万平方米的现代艺术馆、中
•高新国际文化艺术中心
央体育公园、高尔夫球场、 城南国际购物商圈、奥特莱
•成都GDP增速近四年保持在15%以上，产业经济以二三产业为主，服务业发展快速
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
时间
金融政策
宏观房地产政策 信贷政策
行政措施
2007
稳健的财政政策和从紧的货 币政策 2007年3月18日至年底6次 加息 2007年1月15日至年底10次 调增存款准备金率
•经济最困难时期或已度过，但低位盘整仍将持续，短期内将出现政策真空期，经济宏观面不会大起大落。
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
成都市是中国西部重要中心城市， 西南地区科技、金融、商贸中心和交 通、通信枢纽，国家历史文化名城和 旅游中心城市。
经济持续稳定增长，2008年国内生 产总值达3901亿元人民币，与西南区 域其他省会城市间经济发展差距日益 拉大。
•区 •交 •配 •四 位通套至
•时间
•20世纪90年代 •21世纪初 •2005-2007 •2008-2009 •2010年后
•事件 •概况
•高新区启动
•各组团逐步启动
•大量土地出让 •品牌开发商入驻
•华阳逐渐融 •入城南规划
❖1991年高新 区成立，产业 发展启动，主 要由起步区组 团、新园组团 、站南组团、 大源组团及华 阳片区组成
•目 录
•第一部分 项目理解 •第二部分 市场分析 •第三部分 客户分析 •第四部分 项目定位
•第一部分 项目理解
•第一部分：项目理解
•西部健康 休闲城
•南部科技商 务城 •本项 目
•北部商贸城
•东部工业商 务城
•从四大新城的规划特征看，城南高新区被定 位为南部科技商务城，是未来城市的行政中 心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰 富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心 的经济地位。
保利代理经典10年成都保利 心语花园项目定位报告
•保利林语西
•保利公园
198
•保利拉菲庄
园
•保利香槟花 园
•保利百合花 园
•保利中 心
•保利广 场 •保利心语花 园 •保利石象湖
•2010年：保利全 方位占位成都
•9盘齐发，全年计 划40亿
•保利心语花园计 划回款8-10亿
•2010年，成都保利年！
站 •往北站 30分钟
南延伸至华阳麓山大道端， 并于2010年通车，通车后将 拉近区域同市中心和火车北 站的距离，增强区域的辐射
•城市核心区
•往市中心 20分钟
能力。
•双流国 际机场
•往南站 8分钟
•往机场 10分钟
•火 车南
站
•天府新城
•横向—通过地区北侧的三环 路、绕城高速公路，可与成 都市主要的6条城际高速公路 和7个卫星城直接相连。同时 内部多条横向交通网络体系
金牛区部分区 地铁1号线（大丰）
北部商贸城 域及新都部分 、北新干道、川藏路
区域
、蜀龙路
商贸物流
西部健康休 闲城
高新西区、郫 县及温江
地铁2号线（郫县） 光华大道、IT大道、 成灌路
教育、医疗、文化、旅 游及部分高新产业
•项目位于南部科技城，是政府重点打造的城市新中心——天府新城
•第一部分：项目理解
四大新城 覆盖区域
交通状况
支撑产业
东部工业商 务城
龙泉及锦江部 分区域
地铁2号线、成龙路 、驿都大道
汽车制造、工程机械、 电子元器件等现代制造 业
南部科技商 务城
高新南区
地铁1号线、站华路 、元华路、天府大道 、红星路南延线
行政中心、会展中心和 高新技术开发区为支撑 ，重点发展信息服务、 数字娱乐、商务、物流
❖1996年，起 步区组团启动 ，以高新技术 产业园区发展 为驱动力，定 位为成熟居住 区
❖新园组团03年 启动，定位为高 新工业园区； ❖ 站南组团04 年启动，市政府 预计08年正式搬 迁于此，将形成 新的行政办公中 心；03年高新孵 化园启用； ❖大源组团05年 启动，新的会展 中落成；02年天 府软件园拿地， 05年启用
双向6 车道
/
26、4B、84 、102、118 、545、806
/
/
约2.3公 里
约2.7公 里
约2.5公 里
•世纪城
•本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道 。由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主
•本项目
•地 铁 一 号 线
•801公交站点
•府河站