保利代理经典10年成都保利心语花园项目定位报告
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀保利地产是中国房地产开发与经营的领军企业之一，在竞争激烈的房地产市场取得了卓越的成功。
本文将对保利地产的STP战略进行分析，并探讨其市场细分所带来的成功秘诀。
一、保利地产的STP战略1. 市场细分市场细分是保利地产STP战略的首要步骤。
通过分析和了解目标市场的需求、特点和偏好，保利地产将市场细分为不同的目标群体。
这种细分可以基于年龄、收入、家庭结构、职业等因素进行，以确保产品和服务的针对性和个性化。
2. 目标市场选择在市场细分的基础上，保利地产选择最具潜力和优势的目标市场进行开发。
通过评估各个市场细分的市场规模、增长趋势、竞争程度等因素，保利地产能够选择到最适合自身发展的目标市场。
3. 产品定位产品定位是保利地产STP战略的核心环节。
基于市场细分和目标市场选择，保利地产为不同的目标群体开发出具有差异化竞争优势的产品。
通过精准的定位策略，保利地产能够满足消费者的不同需求，提供符合其期望的房地产产品。
二、市场细分带来的成功秘诀1. 满足不同需求市场细分使保利地产能够更好地满足不同目标群体的需求。
不同的年龄段、收入水平和家庭结构的消费者有着不同的购房需求和偏好。
通过细分市场并为不同目标群体提供量身定制的产品，保利地产能够满足消费者多样化的需求，提高市场竞争力。
2. 资源优化市场细分使保利地产能够更好地分配资源和管理成本。
通过细分市场并了解不同目标群体的需求和偏好，保利地产能够提高资源配置的灵活性和效率。
同时，针对特定目标群体的营销活动可以更加精准地定位，降低成本并提高销售效果。
3. 品牌塑造市场细分使保利地产能够更好地塑造品牌形象和口碑。
通过为不同目标群体提供个性化的产品和服务，保利地产赢得了消费者的青睐和认可。
这种个性化的定位和专注帮助保利地产建立起了强大而独特的品牌形象，提高了品牌在市场中的认知度和美誉度。
4. 提供卓越体验市场细分使保利地产能够更好地提供卓越的购房体验。
保利中心物业服务方案.
保利物业管理有限公司成都分公司 保利中心物业服务中心 二0一二年三月
一、项目概况
保利中心地处成都市南部，领事馆路、锦绣路与盛隆街、科院街交界处。 毗邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等城市地标性物业，区域内写字楼出 租率达 90% 以上。保利中心属于城南棕北—棕南生活片区，发展成熟，是成都 市最早形成的富人区之一，可开发用地稀少，市场空间巨大。区域经济辐射三 大商圈，如“川大校园经济圈”“百联天府商圈”“IT商圈”，另外，领事馆 路与人民南路四段交叉口依托仁和春天百货形成了辐射周边小范围片区，以服 装和餐饮为主，档次较高。 项目以盛隆街为界，分为东、西两区，物业形态包括住宅、LOFT、甲级写
四、服务内容
5、公关礼仪服务：
礼品、鲜花订购递送 代订餐服务 节假日装饰布置 摄影、摄像及制作光盘等 室内装饰顾问服务 室内插花及花卉养护服务 植物租赁服务
五、组织架构
保利中心物业服务中心
行政、人事、库管、财 务 保利中心东、西区物业服务中心
物业服务中心
设施设备维护部
B、负责装修方案、图纸备案工作
C、设置设备维护上班时间按照各专业工作性质要求排班，原则上强电、 电梯及维修须实行24小时运行值班制度。
七、物业服务操作策略
4、 环境维护服务 A、环境维护部设置主管1人，班长1人，环境维护员5人，自有环境人员主 要负责西区北楼公司总部办公区的服务工作。 B、拟按照酒店标准，对写字楼大堂地面每日进行简单抛光抛光维护，每 月做晶面处理，适时进行石材翻新处理。 C、环境维护部可适当扩编拓展特约服务，这也是写字楼环境维护收入的 重要来源。 D、除自用区域外，其它部分为外包专业公司服务，外包保洁约65人，其 中写字楼部分34人，住宅部分13人，LOFT部分18人。 E、绿化及植物租摆由外包单位提供服务。 F、环境维护上班时间为早7点半至晚7点，具体排班适时设置。
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器一、引言保利地产作为中国房地产行业的领军企业之一，一直以来都非常重视品牌影响力的提升。
为了更好地推动公司的发展，保利地产决定使用STP（分割、定位和定量）战略，以增强其品牌的市场影响力。
本战略分析报告将深入探讨STP战略的相关概念和方法，并分析其在保利地产品牌推广中的潜在效益。
二、分割（Segmentation）分割是将市场细分成若干个可管理的消费者群体，这些群体在需求、购买行为、价值观等方面具有相似性。
对于保利地产来说，它可以利用分割战略来更好地了解不同消费者群体的需求，以提供更具针对性的产品和服务。
1. 定义细分市场保利地产可以通过收集和分析大数据，确定市场中不同细分市场的特征。
例如，他们可以将需求相似的客户群体划分为家庭型、投资型以及退休型等细分市场。
2. 确定目标细分市场在了解各个细分市场后，保利地产需要选择一个或几个关键的细分市场作为目标市场。
该目标市场应该有足够的规模，并且有足够的潜在需求。
3. 制定营销策略针对目标细分市场，保利地产可以制定定制的营销策略。
这包括确定产品特点、定价策略、销售渠道和宣传推广等。
三、定位（Positioning）定位是确定和建立品牌在消费者心目中的地位和形象。
保利地产需要通过差异化和个性化的定位策略来使自己在众多竞争对手中脱颖而出。
以下是建议的定位策略。
1. 强调品质与信任保利地产可以强调其长期以来在房地产行业的优质产品和服务，以及买家对其的信任度。
通过建立品牌的可靠性和声誉，保利地产可以在竞争激烈的房地产市场中占据优势。
2. 建立情感联系在品牌定位中，保利地产可以注重与消费者情感的连接。
他们可以通过与消费者分享故事、展示社会责任和参与环保活动等方式，使消费者与品牌产生共鸣，增强品牌的影响力。
四、定量（Quantification）定量是衡量市场分割和定位策略效果的过程。
保利地产需要设定一些关键性的指标，并进行定期追踪和评估。
保利地产STP战略
保利房地产营销中的STP战略一、保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。
经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）。
保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。
旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。
保利林语溪是保利地产进入南重庆的首个标杆力作。
2013年10月，保利林语溪以销售套数259套，销售金额1.51亿的数字，赢得区域销售冠军，成功塑造了保利地产进入南重庆的标杆精品项目。
项目紧临轻轨3号线，背靠南山自然景观资源，能够同时享受轻轨便捷的交通和自然舒适的山居。
项目总建筑面积近20万方，容积率2.32，绿化率约32%，规划有跃式洋房、山景高层、精装公寓、情景商业四大业态，是一个低容积率、高舒适度的项目。
成都市中心商业调查报告
主要为
20 — 40 岁之间的本 地都市人
辐射能力
辐射整个成都市，乃至整个大西南 日人流量约 30--50 万人/天
辐射整个成都， 日均人流量为 20 万人/天
辐射城西和骡马市范围 日均人流量为 10 万人/天
中心城区商业格局
三大核心商圈代表项目情况
商圈
代表项目
开业时间 营业面积 楼层 年销售额
项目定位
王府井百货
1999年12月30日 4.2万㎡ B1至7楼 30亿
中高档百货
伊藤洋华堂春熙店 1997年11月21日 1.5万㎡ B1至5楼 12亿
以超市拉动的时尚百货
春熙路商圈
群光广场
2010年10月1日 10万㎡ B2至9楼 暂无数据 国际精品、时尚流行百货
第一城
2009年9月
2万㎡ 1至6楼 暂无数据 中高端时尚流行主题店、潮流店
城南大源板块首家营业的综合类百货
咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF店、 卖场，较好地满足此地区消费者的需
儿童游乐剧场等
求，弥补区域商业配套不足，推动区
域市场发展
零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮， 服装
打造地下购物中心，形成立体商业， 连接较多商场及重要交通节点，为春 熙路商圈再次扩容
百货店、名品商铺、精品超市、特色餐 饮、高端影院等
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。
成都别墅市场调查报告
使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健 康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。
7
二、板块分布情况
目前，成都别 墅主要集中分 布在六大板块： 青城山-都江 堰、牧马山、 南延线、龙泉、 温江和城北板 块。
近郊区域 远郊区域
青城山都江堰板 块 城北板块 温江板块
合计
17
813523.9
2013年成都别墅项目备案均价TOP20
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
18
项目名称 水映长岛 麓山国际社区 龙湖小院青城 半山艾马仕 亚特兰蒂斯 金阳伦敦西区 麓湖生态城 中海龙湾半岛 蔚蓝卡地亚 中海城南官邸 三利宅院 复地雍湖湾 置信丽都花园城 优品道 保利心语花园 中粮御嶺湾 保利拉斐庄园 恒禾皇冠国际社区 牧马山卡地亚 绿地锦天府 总体均价
3 月 31 日，成都市房管局公布“成都国
五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨 幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增
长幅度”。
6
结论
第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。 第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出 来，从而稀释了市场需求总量。 第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从 而也减少了市场需求总量。 第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。 这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。 第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促
总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目
保利地产产品线介绍
香槟系
香槟系
3.2 道路断面设计 3.2.1车行道路断面 车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a 双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b 双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m。 单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道，车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c 单向车行单人行车道）。
香槟系
5、建筑公共空间 本产品线的建筑公共空间的功能配置、空间尺度、装修标准及具体的设备设施选用宜参照以下设计与选材标准建议： 5.1 架空层
设计关注点
设计及建筑标准建议
参考图片
空间尺度
层高
≥4.2米
装修标准
天花
结构板底喷涂白色或米白色外墙涂料，有水平管线的部分宜吊仿木纹色或棕色系的铝合金格栅天花。在单元入口前的架空层天花应做与大堂天花想协调的装饰处理
地面
以天然石材防滑地面为主
墙柱面
外墙墙柱面干挂香槟色系石材，内侧墙体可喷涂米白色等暖色系外墙涂料成仿石漆，外侧墙柱面石材应转进墙体内侧后收头
照明与灯具
宜结合格栅天花设置灯具，层高较高的架空层宜设置新古典造型的壁灯
部品
信报箱
保利地产全国项目概览
公司项目概览项目名称类别公司权益规划总建筑面积单位成本可售面积估计最新房价预测包头百合花园住宅55% 220000 2200 102942 5000 包头保利花园住宅55% 1029032 2600 590785 3500 包头香槟花园住宅55% 497636 3500 437920 4000 北京百合花园住宅100% 173897 11200 75250 16500 北京保利嘉园住宅100% 401433 4900 137655 5930 北京保利蔷薇苑住宅100% 74667 6300 8217 15000 北京垄上别墅住宅80% 335000 5900 104230 18000 北京西山林语住宅100% 888370 10000 688598 14500 北京香槟花园住宅100% 51069 9600 21 16000 长春保利净月项目* 住宅100% 250906 2000 220797 3000 长春保利罗兰香谷住宅80% 619328 3200 332364 5100 长沙保利花园二期* 商住56% 259876 3400 228691 4000 长沙麓谷林语* 住宅80% 138**** **** 1214880 3600 成都保利公园198* 住宅85% 671002 3395 504048 5800 丹东宾馆沟项目* 住宅47% 525868 3000 462764 4000 佛山保利星座住宅100% 117089 5300 103038 7100 佛山顺德保利合园住宅100% 273440 4000 240627 4800 广州A4项目写字楼51% 72420 11500 63730 17000 广州保利V座写字楼51% 204960 5600 180365 17000 广州保利康桥住宅26% 107535 4717 75680 20000 广州保利香雪山住宅100% 312366 7799 220353 10900 广州保利心语花园住宅51% 246138 4930 161465 21000 广州保利增城荔城项目住宅51% 113332 3700 99732 5300 广州保利中心（108）写字楼100% 197482 3850 121557 20000 保利地产广州昌岗中路项目住宅51% 33495 12500 29476 14500 广州番禺石楼项目住宅100% 166526 5200 146543 7000 广州好望角住宅100% 37368 6900 32884 9350 广州林海山庄住宅100% 222895 3550 25080 8300 广州林语山庄住宅60% 297760 5000 101881 7200 广州世贸中心写字楼51% 537099 8250 468635 15000 广州天河科贸园项目住宅100% 73071 7000 64302 13500 广州天利广场商住51% 78563 7018 69135 14000 广州西海岸住宅100% 573891 14500 505024 15000 广州西子湾住宅100% 200010 5100 29836 7500 广州中环广场商住100% 286700 6400 220032 18000 广州紫薇花园住宅50% 143408 3843 88474 7600 杭州保利东湾商住100% 848063 6200 726815 8000 湖南保利花园一期住宅80% 99603 3000 16424 3600 湖南洞庭东岸（文庙）商住80% 111323 4000 23402 4700 阆峰云墅住宅100% 143580 6100 77156 8900 南昌铭雅欧洲城住宅60% 424061 5400 328163 9000 南昌湾里项目* 住宅75% 674000 5000 593120 7000 南海保利花园住宅100% 591250 4760 368057 8600 南海保利水城商业100% 575782 5020 465316 8800 青岛百合花园* 住宅100% 229000 5100 201520 6300 上海保利林语溪* 住宅100% 193388 9300 170181 16000 上海保利叶上海住宅100% 704113 9300 585560 14000 上海陈富路项目* 住宅50% 403913 8000 355443 12000 上海海上五月花住宅100% 341942 5800 200069 9100 上海十二橡树庄园住宅90% 110128 5500 48267 10000 上海西子湾住宅85% 371907 6400 198535 8600 上海香槟苑住宅77% 111789 11200 96307 14500 沈阳百合花园住宅50% 309938 3200 153975 7500 沈阳保利花园住宅60% 901918 3200 402368 4400 沈阳上林湾住宅92% 420000 4500 301530 4800沈阳十二橡树庄园住宅100% 117000 5000 102960 8000沈阳心语花园住宅100% 585624 4200 510318 4500天津上河雅颂* 住宅100% 895756 4000 721370 6100武汉保利花园住宅100% 498194 2300 24847 3800武汉保利圆梦花园住宅70% 1706849 2200 1497335 2800武汉十二橡树庄园住宅100% 370000 3000 264038 10500武汉心语花园住宅100% 738251 4300 544518 5500重庆二棉项目（沙平住宅100% 197956 3100 174201 4000 坝）重庆高尔夫花园住宅100% 651900 4500 369358 14000 重庆国宾上院住宅100% 71766 4300 7938 4600 重庆金岛花园住宅100% 77330 2700 68050 4000 重庆香槟花园住宅100% 589500 2900 230279 4400 重庆艺校项目(九龙坡）住宅100% 219811 3400 193434 5000 北京密云项目住宅100% 315580 3500 268243 6000 广东阳江项目住宅100% 273217 2000 232234 3500 重庆慈恩寺项目住宅100% 1253100 5000 1065135 7000 天津和平路商住100% 71341 8000 60640 18000 北京大兴100% 225000 10000 191250 13000 资料来源：中信证券研究部公司盈利预测（保守，业绩为增发后）利润表资产负债表(百万)(百万)指标名2007 2008 2009E 2010E 2011E 指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E 称营业收8,115 15,520 18,629 25,081 39,444 货币资金4,626 5,470 24,766 32,376 9,861 入营业成4,991 9,188 9,801 13,178 23,371 存货28,084 40,196 47,752 57,706 83,781 本毛38.50% 40.80% 47.39% 47.46% 40.75% 应收账款175 206 494 513 792利率营业税金及附加839 1,546 1,886 2,568 3,727其他流动资产7,737 7,340 12,897 16,288 25,693营业费用256 462 551 785 1,302 流动资产40,622 53,211 85,909 106,883 120,128 营业费用率3.15% 2.98% 2.96% 3.13% 3.30% 固定资产141 189 197 205 214管理费用208 311 538 736 1,158长期股权投资11 46 56 66 76管理费用率2.57% 2.01% 2.89% 2.93% 2.94% 无形资产 1 1 1 1 1财务费用-32 -33 -279 -544 -376其他长期资产120 185 228 261 290财务费用率-0.39% -0.21% -1.50% -2.17% -0.95%非流动资产273 421 481 533 580投资收益207 97 44 7 7 资产总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708 营业利润2,054 3,837 6,069 8,350 10,133 短期借款618 70 0 0 5,461 营业利润率25.31% 24.72% 32.58% 33.29% 25.69% 应付账款1,113 2,414 1,960 2,636 4,674营业外收入356 197 0 0 0其他流动负债17,179 17,030 40,772 48,258 38,964营业外支出7 10 0 0 0 流动负债18,910 19,515 42,732 50,894 49,099 利润总额2,403 4,023 6,069 8,350 10,133 长期负债9,038 14,048 11,548 18,548 26,548 所得税775 980 1,517 2,088 2,533 其他长期112 4,396 4,420 4,446 4,474负债所得税率32.24% 24.35% 25.00% 25.00% 25.00%非流动性负债9,150 18,444 15,968 22,994 31,022少数股东损益139 805 889 966 830 负债合计28,060 37,959 58,701 73,888 80,121 归属于母公司股东的净利润1,489 2,239 3,662 5,296 6,770 股本1,226 2,452 3,759 3,759 3,759 净利率18.35% 14.43% 19.66% 21.12% 17.16% 资本公积8,026 6,800 13,987 13,987 13,987股东权益合计11,925 14,079 25,206 30,079 36,308少数股东权益909 1,594 2,483 3,450 4,279现金流量表（百万元）负债股东权益总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E净利润3,662 5,296 6,770 主要财务指标2007 2008 2009E 2010E 2011E少数股东损益889 966 830增长率（%）折旧和摊销24 24 24 营业收入101.3 91.2 20.0 34.6 57.3 营运资金变动-2,189 -2,727 -42,155 营业利润94.9 86.8 58.2 37.6 21.3 其他-216 -537 -247 净利润121.8 50.4 63.6 44.6 27.8经营现金流-9,376 -7,590 2,171 3,023 -34,778利润率（%）资本支-30 -30 -30 毛利率38.5 40.8 47.4 47.5 40.7出投资收益44 7 7EBITMargin22.4 25.9 31.4 31.2 25.1资产变卖0 0 0EBITDAMargin22.4 25.9 31.5 31.3 25.1其他-10 -10 -10 净利率18.3 14.4 19.7 21.1 17.2投资现金流-117 -62 4 -33 -33回报率（%）发行股票7,758 0 0净资产收益率12.5 17.2 18.6 19.2 20.4负债变化9,377 4,500 12,461总资产收益率3.74.95.4 5.66.1股息支出-293 -424 -542 其他（%）其他279 544 376 资产负债率68.6 70.8 67.9 68.8 66.4融资现金流13,199 8,496 17,122 4,621 12,296 所得税率32.2 24.3 25.0 25.0 25.0现金净增加额3,706 844 19,296 7,610 -22,515股利支付率5.3 10.66.4 6.87.1。
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素一、引言保利地产是中国最著名的房地产开发商之一，多年来一直致力于提供高质量的住宅和商业房地产项目。
为了在竞争激烈的房地产市场占据优势，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略。
本报告通过对保利地产的STP战略进行全面分析，旨在洞悉市场细分的核心成功要素。
二、市场细分市场细分是区分市场中具有不同特点和需求的群体的过程。
保利地产通过深入研究市场，将广大消费者划分为不同的市场细分群体，以更好地满足他们的需求。
1. 地理细分保利地产首先将市场按照地理位置进行细分，以便更好地了解不同地区的消费者需求。
他们对城市和区域的发展趋势、购房意愿、价格敏感度等进行了详细分析，为每个细分市场制定了相应的营销策略。
2. 人口统计学细分基于人口统计学数据，保利地产将整个市场进一步细分为各个年龄段、性别、家庭结构等特征的消费群体。
通过了解不同群体的偏好和需求，保利地产能够为他们提供更准确、个性化的产品和服务。
3. 质量细分保利地产根据消费者对房地产质量的不同追求，将市场细分为不同的层次，如经济适用房、中档住宅和高端豪宅等。
通过满足不同消费者的购房需求，保利地产拓宽了市场份额，并提高了品牌知名度。
三、目标市场选择目标市场选择是在市场细分的基础上确定重点关注的市场群体。
保利地产通过对细分市场的综合评估和研究，选择了适合自己发展的目标市场。
1. 经济实力较强的中产阶级保利地产将中产阶级作为主要目标市场，这一群体具有相对较高的购房能力和购买力。
通过提供高品质的住宅和商业项目，保利地产成功吸引了中产阶级消费者，稳固了市场地位。
2. 投资客户除中产阶级外，保利地产还将投资客户列为目标市场之一。
他们通过投资房地产来增加财富，看重房产的升值潜力。
保利地产通过推出具有良好投资回报的项目，吸引了大量的投资客户。
参观保利心语花园和华润凤凰城体会
参观保利心语花园与华润凤凰城体会每一次的踩盘总能带给我不同的认识和感受，在实践和每一次的总结中让自己慢慢的变得成熟起来，以致对房地产行业有更多的认识和见解。
前几天公司对我们这段时间的踩盘工作进行了一个考察。
凭借自己的所见所闻所知，认真的答阅每一个题，虽然最后的结果让自己不是很满意，但却很好的给我指出了踩盘工作中存在的不足之处，以及所欠缺的一些能力和技巧，尚若能很好的处理这些问题，相信自己在以后工作中会做得更好。
今天我们去踩了两个楼盘，分别是保利心语花园和华润凤凰城，此次的踩盘工作重点仍然是从他们的区域位置、户型特点、设计理念、价格定位、周边配套进行总结与分析，提出自己的一些见解。
第一，区域位置，保利心语花园位于高新天府新城剑兰大道伊藤旗舰店旁，此区域属于国际城南，未来的城市中心，也就是房地产行业常提到的南成都核心生活圈，剑兰大道与新拓街交汇口，紧邻伊藤成都舰店店与地铁5号线三江站出口，交通比较便利，同时位于地铁旁，所以四众三横的道路体系及公交体系，通达性好，是心语花园的一大卖点，同时保利的品牌效应也吸引了很多顾客，据我所知，保利地产，央企综合实力第一名，也受到很多人的追捧，当然我个人认为，一个优质的楼盘，绝对不缺乏受众。
总的来说，保利心语的区域位置还是不错的，加上品牌的影响力，我给出的区域位置等级评价为：四星。
华润凤凰城位于高新天府新城大源组团站华路德赛二街，与心语花园相距不是很远，道路宽阔路况比较好，如果是自驾车并不会花费太多时间，但是由于周边区域配套尚未成熟，交通尚未形成交通体系，附近交通工具比较单一，对出行造成一定的困难，同时我们在凤凰城周边几乎看不到出租车的影子，而公交车站点也较为稀少车次也不多，主要有801路中海兰庭站和26路华路出口加工区站，如果是需要乘坐公共交通工具比较困难。
不过未来地铁一号线通车后，对于这种情况有一定缓解。
华润凤凰城距离地铁出站口大概有一公里左右，她们的置业顾问说将来会有小区巴士来往于凤凰城和地铁站之间便于业主出行。
保利地产STP战略分析报告解析目标市场的关键消费者洞察
保利地产STP战略分析报告解析目标市场的关键消费者洞察保利地产是中国知名房地产开发商，成立于1993年。
多年来，保利地产秉承“精益求精、为人着想”的理念，专注于高品质住宅和商业物业的开发和销售。
为了深入了解目标市场并制定更有效的市场策略，保利地产进行了STP战略分析，通过细致研究，洞察到了关键消费者。
本报告将对保利地产的STP战略分析以及目标市场的关键消费者洞察进行解析。
一、战略分析保利地产采用STP战略（分割、定位、差异化），这是一种基于市场细分的战略方法，有助于识别目标消费者，并满足他们的需求。
以下是具体的STP战略分析。
1.1 分割（Segmentation）在市场细分阶段，保利地产将市场细分为几个具有相似需求和特征的消费者群体。
根据相关研究和市场调查，保利地产发现了几个主要的消费者细分市场：- 高端消费者：这是一个富裕且追求高品质生活的消费者群体。
他们更注重房屋设计、环境、配套设施等方面的品质。
在购买房产时，他们更看重居住品质和社交地位。
- 中产阶级：这是一个具有稳定收入和相对较高购买力的消费者群体。
他们更注重房产的价格、地理位置和交通便利性等因素。
他们更趋向于购买适宜自家居住和投资的房产。
- 年轻一代：这是一个年轻且有较高消费潜力的消费者群体。
他们更注重房产的个性化、多功能、智能化等特点。
他们更关注与社交娱乐、户外活动等方面的结合。
1.2 定位（Targeting）在目标市场选择阶段，保利地产选择了中产阶级和年轻一代作为主要目标市场。
中产阶级是购房市场中的核心群体，他们具有相对较高的购买力，并且稳定的收入来源。
年轻一代具有高消费潜力，尤其注重房屋的个性化和多功能性。
1.3 差异化（Differentiation）在差异化阶段，保利地产将差异化战略应用于目标市场。
具体而言，保利地产通过提供高品质的住宅产品、创新的设计和智能化的生活配套设施来满足不同消费者需求。
例如，在中产阶级市场，保利地产提供价格合理、地理位置优越、便利的交通等特点的产品，以吸引该群体的关注。
保利项目广告摘抄
保利心语花园5月17日标题：各得其所游标：保利心语花园格调新品瞩目登场内文：C-03 三室两厅一卫建筑面积约102㎡孩子的天真调皮、父母的暖心唠叨、我们的幸福生活，一家人在一起，是必备的温馨甜点。
书房、露台、会客厅，发现极富创意的三重空间。
C-06 一室一厅一卫建筑面积约46㎡厨房、浴室、观景台，一个都不能少；完备、实用、精巧，这是基本原则！少些炫耀，多些自制。
少些华丽，多点简洁。
少些异想天开，多些实际功能。
小空间，也有大智慧。
5月24日标题：各有所爱副标：保利心语花园格调新品瞩目登场内文：C-03 三室两厅一卫建筑面积约102㎡地毯是自由的，墙是自由的，我们是自由的，生活是自由的。
多重空间，多重功能，保护隐私是权利也是义务。
空间，应该经得起阳光的挥霍；生命，应该浪费在美好的事物上。
C-06 一室一厅一卫建筑面积约46㎡隔断，没必要；界限，我反对！窗户是我的，厨房是我的，家具是我的；阳光是我的，家是我的，幸福是我的。
与谁聊天，与谁共进晚餐，我说了算。
我的青春我做主。
5月31日标题：一心二用副标：保利心语花园新品登场内文：C-06 一室一厅一卫建筑面积约46㎡厨房、浴室、观景台，一个都不能少；完备、实用、精巧，这是基本原则！少些炫耀，多些自制。
少些华丽，多点简洁。
少些异想天开，多些实际功能。
小空间，也有大智慧。
C-03 三室两厅一卫建筑面积约102㎡孩子的天真调皮、父母的暖心唠叨、我们的幸福生活，一家人在一起，是必备的温馨甜点。
书房、露台、会客厅，发现极富创意的三重空间。
6月14日标题：给我们一个家副标：保利心语花园16#楼盘盛情加推诚邀品鉴游标：6月12日-16日期间，购房即可获得香粽大礼包！内文：“我们在一起几年了？”“7年。
”“你还像以前那样爱我么？”“是。
”“我们要有一个家，我们自己的。
”“我也这样想，我们今年结婚，就今年，好么？”“……”给我们一个家，一个不需要多大的地方。
6月21日标题：机会仅此一栋副标：保利心语花园新品16#楼内文：46㎡一室一厅一卫首付：5.9万月供：594元/月产品等级：一等品类别：风景主义美宅产品品质：铁西品质第一盘品牌：保利地产7月5日标题：同样住三房别花冤枉钱副标：保利心语花园12#楼新品推出/99㎡功能三房游标：同期加推45㎡、78㎡户型内文：所有的钱都不是天上掉下来的，所以，钱要合理地花。
保利地产STP战略分析报告揭示市场细分带来的巨大商机
保利地产STP战略分析报告揭示市场细分带来的巨大商机保利地产是中国知名的房地产开发商，多年来一直致力于打造高品质的住宅、商业与办公空间。
为了更好地满足不同消费者群体的需求，保利地产采用了STP（市场细分、目标市场、市场定位）战略。
本报告旨在分析保利地产STP战略，揭示市场细分所带来的巨大商机。
第一部分：市场细分市场细分是市场营销中的关键环节之一。
保利地产在市场细分上十分注重，通过研究市场与消费者，将潜在客户划分为不同的细分市场。
在此基础上，保利地产将其产品与营销策略针对性地定位在各个细分市场上。
市场细分的好处是显而易见的。
首先，它能够让企业更好地了解各个细分市场的需求和喜好，从而提供更贴近消费者的产品和服务。
其次，通过市场细分，保利地产能够有效地分配资源，并且在各个细分市场中提供不同的营销沟通和推广策略，提高市场反应速度。
最后，市场细分还可以帮助企业在激烈的竞争环境中找到差异化的商机，提高市场占有率。
第二部分：目标市场在市场细分的基础上，保利地产明确了目标市场。
目标市场是企业的战略焦点，是企业努力追求的最有潜力和收益的市场。
保利地产通过对各个细分市场进行综合评估和权衡，在不同的细分市场中选择了最具发展潜力的目标市场。
保利地产的目标市场主要包括高端住宅市场、商业办公楼市场和城市更新市场。
高端住宅市场是保利地产一直以来的重点发展领域，公司致力于打造优质的高端住宅项目，满足高收入群体的居住需求。
商业办公楼市场是随着城市化进程的加速而不断壮大的市场，保利地产积极布局商业办公区域，为企业提供高品质的办公空间。
城市更新市场是当前中国房地产市场的热点，保利地产通过城市更新项目将老旧区域进行改造，为城市居民提供现代化的生活环境。
第三部分：市场定位市场定位是保利地产STP战略的最后一环节。
通过市场定位，保利地产能够在目标市场中找到合适的定位点，准确传递产品价值和企业形象。
市场定位有助于保利地产与竞争对手进行差异化的竞争，使消费者能够从众多竞品中选择自己最合适的产品。
2019专题研究-成都典型商墅项目研究-房地产
54% 86% 54% 86%
花园30-
下叠
合院型 叠拼
119-155
333-375
142- 70㎡ 180% 地下室
24
60-90㎡
15% 350-454 20
83%
合计
164 100%
-
113 69%
2018年10月
48
2019年1月
24
20
42%
20000
12
50%
22000
保利天玺
产品优势：
成都已售罄商墅典型案例——保利项目
• 叠拼：横向4联、6联、8联为主，纵向两叠、三叠、四叠为主，面积120-130㎡为主，下叠带地下室、上叠带屋顶花园。 • 合院：两合院、三合院、四合院，面积150㎡为主，3层带屋顶花园。 • 联排/双拼：3联排、双拼，面积210㎡为主，3层带屋顶花园。
项目
保利湖心岛 （北）
143%154% 屋顶花园 146%- 约100㎡ 183%
28 28
一字型 叠拼
143-163
263-296
82%84%
56
中叠
无
合院型 叠拼
101-159
186-291
83%84%
28
17% 324-370 15 17% 250-393 24 34% 250-308 30 17% 190-294 24
自持公寓
独立商业
合院
便民综合体1.4万方
10#
高层
建面：143-163㎡
叠拼
8# 建面：101-159㎡
开盘时间 推售产品 产品面积 赠送情况 推售去化套数 装修情况 交付标准 成交价格 优惠政策 选房方式
保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案
项目价值梳理 SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分，且在区域内 及客观障碍物分割，
稀缺地段；
影响建立整体形象；
S2.地段位于大北区， W2.项目临近连霍高
距黄河较近，临近贾 速及中州大道，且西
鲁河，自然环境优越， 侧有军用油库，对生
最大优势：品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势：地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会：城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势：市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力；超前的开发理念；追求卓越的坚定信念；着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
高速路和快速路围绕， 活及心理造成一定影
交通条件非常便利， 响；
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密；
限制较多，且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域， 码，形势严峻，销售 生态环境优良，适宜 者观望情绪浓重； 居住，临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD，是 竞争压力，造成客户 郑州两大财富的交叉 分流； 区域，发展潜力巨大； O2.保利的强大品牌号 召力，具有成为区域 标杆项目的潜质； O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受；
本报告结构
思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议
成都别墅市场调查报告
113
72 115 81 190 67 99 146 80 123 62 2284
2013年成都别墅项目备案金额TOP20
备案总金额在4亿元以上的项目共 7 个，其余 13个项目的备案总金额皆在 23亿元之间。4 亿元已成为别墅项目年销 售额的分水岭。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
19
项目名称 牧马山卡地亚 龙湖悠山郡 建发浅水湾 麓湖生态城 保利石象湖 青城山房 大溪谷 中粮御嶺湾 麓山国际社区 中信云栖谷 王山别墅 万科五龙山公园 置信牧山丽景 龙湖长桥郡 蔚蓝卡地亚 瑞云壹号村庄 恒大山水城 东山国际新城 成都雅居乐花园 高山流水
销售面积(㎡) 48196.61 44281.62 42779.7 35875.6 23210.36 13359.06 11362.51 10979.2 10946.25 10190.65 8927.45 8161.68 7718.32 4974.78 4677.16 4544.04 3570.49 3493.83 3267.61 2880.14
南延线板块成新蒲沿线南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线别墅类型分析图南延线牧马山板块及成新蒲沿线独栋
成都别墅市场调查报告
1
目录
第一章 成都别墅市场概述（宏观）
第二章 成都别墅供销分析（中观）
9
第二章 成都别墅供销分析（中观）
10
一、2013年成都别墅供销情况
2013年，成都别墅累计成交 130.58万㎡，成交面积同比增长 10.3%。总体仍低于 2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。 2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日 ，备案口径下成都别墅存量总套数突破 10000套，为最近三年来之最，去化压力增大 。 2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡ 。呈现出“量价齐升”的态势。
保利地产STP战略分析报告挖掘潜在市场的无限商机
保利地产STP战略分析报告挖掘潜在市场的无限商机保利地产是一家知名的房地产开发商，致力于提供高品质的住宅和商业物业。
本报告将对保利地产的STP（市场细分、目标市场和定位）战略进行综合分析，以揭示潜在市场中的无限商机。
第一部分：市场细分市场细分是成功营销的关键步骤之一。
通过将市场划分为不同的细分市场，企业可以更好地了解客户需求并开展针对性营销。
保利地产通过以下几个方面实施市场细分：1. 地理细分：根据不同地理区域的特点，如城市、郊区和乡村，保利地产针对不同地区的消费者需求进行产品定位，提供符合当地市场需求的房地产项目。
2. 收入水平细分：根据不同客户的收入水平，保利地产提供不同价位的住宅和商业物业，以满足不同消费者的购房需求。
3. 生活方式细分：根据消费者的生活方式、家庭结构和兴趣爱好，保利地产开发了多种房地产项目，如高尚住宅区、人文艺术社区和休闲度假村，以满足消费者对不同生活方式的需求。
第二部分：目标市场目标市场是企业主要关注和服务的市场细分。
通过选择合适的目标市场，企业可以集中资源和精力来满足这些市场的需求。
保利地产在目标市场选择方面采取了以下策略：1. 中等收入家庭：保利地产主要以中等收入家庭为目标市场。
这一群体相对稳定，房地产购买力较强，对住房质量和社区环境有较高的期望值。
通过提供价格适中、品质优良的住宅产品，保利地产能够满足中等收入家庭的购房需求。
2. 一二线城市年轻白领：年轻白领是一个重要的消费群体，他们对于居住环境和生活品质有着较高的要求。
保利地产通过在一二线城市开发优质住宅项目，满足年轻白领对于现代化生活方式的需求，以此作为目标市场，进一步拓展市场份额。
第三部分：定位战略定位战略是将企业产品在目标市场中与竞争对手进行差异化的关键步骤。
保利地产通过以下策略来进行有效的定位：1. 高品质定位：保利地产始终以高品质房地产产品闻名，注重建筑设计、施工工艺和环境保护。
通过提供高品质的物业产品，保利地产在激烈的市场竞争中赢得了消费者的信任和好评。
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化保利地产是中国领先的房地产开发商之一，以其高质量的房地产项目和独特的品牌形象而闻名。
为了进一步提升品牌价值，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略，以满足不同消费者群体的需求并实现最大化的品牌价值。
本报告将分析保利地产STP战略的实施情况，并探讨如何进一步优化该战略以实现品牌价值的最大化。
一、市场细分（Segmentation）市场细分是为了将市场细分为不同的消费者群体，根据其需求和特征来开发定制的产品和营销策略。
保利地产通过市场研究和数据分析，成功将目标市场细分为以下几个群体：年轻夫妇首次购房人群、富裕家庭、退休人群和投资者。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过提供小户型住房和优质教育资源来满足其需求。
对于富裕家庭，保利地产提供豪华别墅和高端社区，以提供舒适和尊贵的居住环境。
同时，保利地产还考虑到退休人群的需求，提供了便利的设施和安全的社区环境。
至于投资者，保利地产开发了一些高回报的房地产项目，以吸引他们进行资产配置。
二、目标市场选择（Targeting）目标市场选择是选择具有潜力和可持续竞争优势的市场细分进行重点开发和推广。
对于保利地产来说，目标市场主要是年轻夫妇首次购房人群和富裕家庭。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过定位为价格合理、品质可靠的开发商，吸引他们选择保利地产作为他们的首次购房。
对于富裕家庭，保利地产注重提供高品质的房地产和完善的配套设施，以满足他们对尊贵生活的需求。
三、定位策略（Positioning）定位策略是确定和建立一个独特的品牌形象，使其在目标市场中与竞争对手区分开来。
保利地产的定位策略是“为生活加点亮”，强调为消费者提供高质量、舒适和宜居的居住环境。
保利地产通过多样化的产品线和专业的服务团队来实现其品牌定位。
通过不断提升产品质量，保利地产树立了一个可靠的房地产品牌形象。
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•项目内有百亩河景公园景观支撑，临近伊藤，保利品牌强势入驻，未来前景看好。
•第一部分 项目理解小 结
•1、项目位于成都未来的新中心，发展潜力巨大； •2、交通的飞速发展必将带来区位的进一步成熟和腾飞； •3、项目周边配套完善且逐步成熟，为国际级高端居住区； •4、项目自身景观资源优势相对明显，适合打造成生态宜居大盘 。
金牛区部分区 地铁1号线（大丰）
北部商贸城 域及新都部分 、北新干道、川藏路
区域
、蜀龙路
商贸物流
西部健康休 闲城
高新西区、郫 县及温江
地铁2号线（郫县） 光华大道、IT大道、 成灌路
教育、医疗、文化、旅 游及部分高新产业
•项目位于南部科技城，是政府重点打造的城市新中心——天府新城
•第一部分：项目理解
斯品牌购物街、中航时尚购
•华西妇儿国际医院
•伊藤洋华 堂
•美视国际学校
物中心、深圳茂业精品商城 、伊藤洋华堂SHOPPING
MALL等。
•本项目
•项目所处城南是国际化和未来高端人居核心地带，“国际城南”、“宜居城南”名符其
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•伊藤
•荣
•07
华
南
•06 路 •C
双向6 车道
/
26、4B、84 、102、118 、545、806
/
/
约2.3公 里
约2.7公 里
约2.5公 里
•世纪城
•本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道 。由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主
•本项目
•地 铁 一 号 线
•801公交站点
•府河站
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
•成都是西南地区科技、商贸、金融中心和交通枢纽，在西部地区已具有明显的比较优势
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
成都GDP增速近四年保持在15%以上， 刺激了住宅投资增长，为房地产业发展带 来了巨大商机。
•成都GDP增速近四年保持在15%以上，产业经济以二三产业为主，服务业发展快速
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
时间
金融政策
宏观房地产政策 信贷政策
行政措施
2007
稳健的财政政策和从紧的货 币政策 2007年3月18日至年底6次 加息 2007年1月15日至年底10次 调增存款准备金率
公交线路走向仍以天府大道为主。
•项目临近元华路，现区域未成熟，交通不便；规划较好、起点高，未来两年内交通顺畅
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•城南大型购物中 心
•国际城南：城南拥有国际文 化体育休闲中心、国际医院
•成都七中 •市一医院
、国际社区、国际总部商务 园、欧盟中心、国际购物商 圈、国际学校、国际会展、
•区 •交 •配 •四 位通套至
•四大新城规划：
东部工业商务城——依托龙泉驿区、锦江区的部分区域，重点发展汽车 制造、工程机械、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示 交易、人才培训、中介服务等生产性服务业。
南部科技商务城——以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支
撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。 北部商贸城——依托金牛区、新都区的部分区域，重点发展商贸流通， 配套发展物流、会展、酒店等相关产业。 西部健康休闲城——以高新西区为核心，包括郫县、温江的相关区域， 重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。
国际软件及服务外包基地、
•玉林中学 五星级酒店群等十个国际化
•休闲体育公园 •高尔夫主题公园
•铂仕紫荆电影院 •歌剧院
•成都七中
平台 。 •宜居城南：国际时尚建筑群 、10个以上五星级酒店、拥 有人造沙滩的海洋馆、屹立 于水中央的1800座歌剧院、 2万平方米的现代艺术馆、中
•高新国际文化艺术中心
央体育公园、高尔夫球场、 城南国际购物商圈、奥特莱
•目 录
•第一部分 项目理解 •第二部分 市场分析 •第三部分 客户分析 •第四部分 项目定位
•第一部分 项目理解
•第一部分：项目理解
•西部健康 休闲城
•南部科技商 务城 •本项 目
•北部商贸城
•东部工业商 务城
•从四大新城的规划特征看，城南高新区被定 位为南部科技商务城，是未来城市的行政中 心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰 富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心 的经济地位。
严控商业银行季度信贷投
•打压 放规模
居民购买第二套住房（以 家庭为单位）首付比例提高 至40%，贷款利率上浮10%
开发商取得土地使用权要求一次性付 清土地出让金 开发商取得土地使用权闲置一年征收 20%闲置费；闲置两年坚决无偿收回
•拉动—平抑
个人销售和购买住宅暂免收印花税土
积极的财政政策和适度宽松 取消对商业银行信贷规模 地增值税
、高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。 •从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走 城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前 大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。
•在本项目区域以存量的待开发空地为主，区域氛围尚未 形成，因此大量横向支路尚未打通，人流量、车流量及
2008年受到地震以及全球金融危机的影 响，成都市GDP增量大幅度减小，2009年 国家财政、货币政策的支持下，经济总量 得以发展提升，前三季度全国国内生产总 值217817亿元，按可比价格计算同比增 7.7%，其中第三季度增长8.9%。
成都市主要以第二产业、第三产业为主 ，2009年上半年第二产业增加值达到 950.6亿元，同比上年增长17.4%。第三产 业增加值887亿元，同比增长12.5% 。三产 结构0.058：0.49：0.45。其中工业经济稳 步增长，服务业加速发展。
•经济最困难时期或已度过，但低位盘整仍将持续，短期内将出现政策真空期，经济宏观面不会大起大落。
•第二部分：市场分析
•宏观经 •宏观政 •成都楼 •区域市 •典型个
济
策
市
场
案
成都市是中国西部重要中心城市， 西南地区科技、金融、商贸中心和交 通、通信枢纽，国家历史文化名城和 旅游中心城市。
经济持续稳定增长，2008年国内生 产总值达3901亿元人民币，与西南区 域其他省会城市间经济发展差距日益 拉大。
❖政府预计于 08年四五月份 搬迁
❖华阳片区逐 渐融入到南区 发展中，预计 有6000亩综合 用地性质土地 划入大源组团
•地铁通车城南发 •展目趋迈向成熟
❖政府规划未来 3-4年内将高新 南区的土地出让 完毕
❖2010年，地铁 1号线一期竣工 通车，终点站会 展中心站
❖地铁1号线二 期工程预计2010 年动工，2014竣 工通车
❖1996年，起 步区组团启动 ，以高新技术 产业园区发展 为驱动力，定 位为成熟居住 区
❖新园组团03年 启动，定位为高 新工业园区； ❖ 站南组团04 年启动，市政府 预计08年正式搬 迁于此，将形成 新的行政办公中 心；03年高新孵 化园启用； ❖大源组团05年 启动，新的会展 中落成；02年天 府软件园拿地， 05年启用
❖站南组团的商 服用地基本出让 完毕，剩余基本 为住宅用地。大 量品牌开发商入 驻，如和黄、中 海、九龙仓等； ❖大源组团出让 了少量商服用地 和住宅用地，品 牌开发商如中信 、中兴、中海、 华润、建发、嘉 里、伊藤洋华堂 等进驻
❖大源组团规 划有20万平米 的区域商业中 心地块将在08 年春节后挂牌 出让；
•城南发展迅速，起点高而且质量高，城南发展日趋成熟，逐步成为城市新中心。
•第一部分：项目理解
•区 •交 •配 •四 位通套至
•四纵二横交通体系：
•纵向—天府大道、站华路、
元华路、红星路南延线等城
市干线道路加以便捷联系。
地铁1号线从市中心沿天府大
道、穿越大源地区后继续向
•三环 路
•绕城高 速
•火
车北
801、4A、 26
与本项目 距离
约200米
站华路
成都—华阳城区
2006年
双向6 车道
4A、4B、 815
约1公里
天府大道 成都—麓山大道
红星路南 延线
地铁1号 线
成都—世纪城 （接天府大道）
一期：大丰—世 纪城 二期：世纪城— 麓山大道
2002年
2006年
一期 2010年
二期 2013年
双向8 车道
•01
•伊•0藤2
•A •B
••••000•0457016///23/BB项A/地 地A地来目块块地块施都中东南块北政地国间临临东临公际为工在北临待园河厂建临规开道规项伊划发即划目藤路空未路逸
•03
•元 华 路
••0工4 厂
•拓新西三街
•05 •盛源置业
•本项目分为 A/B/C三块用地， 由两条规划道路及 规划市政公园相互 隔离。周边以储备 的待开发空地为主 ，东临厂房对项目 有一定影响；区域 整体可塑性极强， 保利品牌的进驻， 将对区域的定性和 定向发展起到标杆 作用。配合周边以 伊藤为代表的大型 商业综合体及市政 公园景观配套跟进 将大力提升地块的 综合价值。
的货币政策
的控制。
首次购买90平方米及以下普通住房的
站 •往北站 30分钟
南延伸至华阳麓山大道端， 并于2010年通车，通车后将 拉近区域同市中心和火车北 站的距离，增强区域的辐射