房地产开发六证一书办理
房产开发五证详细流程
房地产开发应申办五证的取得程序(一）、立项批准。
一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。
（二）、建设用地许可证。
开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据各地的城市发展规划，发一个《建设用地规划许可证》,证明此宗土地可以用于住宅建设。
(三）、土地使用权证。
开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。
（四)、建设工程规划许可证。
开发商得到了地，然后就要进行住宅设计,将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核,认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。
注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的!《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设;《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。
（五)、《建设工程施工许可证》。
开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
（六)、《商品房预售许可证》。
根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第２４８号）第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：(1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上,并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
"第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一)本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；(四)预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。
”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复.同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的,应当说明理由。
国内标杆地产集团 开发报建 项目总 -六证一书办理工作流程
第二部分
《国有土地使用证》的办理及相关工作：
一、何为《国有土地使用证》？ 二、办理《国有土地使用证》的条件； 三、国有建设用地使用权的取得方式；
四、招标拍卖挂牌出让程序 ；
五、办理《国有土地使用证》需提供资料：
1、土地登记申请文书一套； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图及宗地图。
查； （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书； （4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）； （5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业
内容和范围进行审查； （6）、规划部门办理项目选址意见书。 二、受理部门：工业园区建设局（规划分局）。 三、时限：自受理之日起十个工作日内（不含市政府审批）。
六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限及重要性； 七、办理《国有土地使用证》的费用。
8
一、何为《国有土地使用证》？
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人) 使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
9
二、办理《国有土地使用证》的条件
办理条件： （1）、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源
6
三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料
1、建设项目选址意见书《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代 理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）； 2、《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）；
3、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件（复印件各1份，验原 件）； 4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附 图（原件1份）； 5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复（复印件1份，验原件）；
房地产开发五证一书办理流程
房地产开发五证一书办理流程原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证（建委）1．报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图2．现场勘察（3个工作日）3．组织招标4．抗震审查5．施工合同审查6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票四、商品房预售许可证（15个工作日）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发五、配套工程建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处营销总监操盘须知项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下 3 大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6 个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点;2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查;4、规划报建图审查;5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书.二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发六证一书办理课件
开发商在取得土地使用权后，需要向 国土资源行政主管部门申请土地登记 。经审查符合要求后，领取《国有土 地使用证》。该证件是项目合法用地 的重要依据。
《商品房预售许可证》
总结词
该证件是房地产开发项目的重要证件之一，由房地产行政主管部门核发，主要用来规范商品房预售行 为。
详细描述
开发商在完成基础工程后，可以向房地产行政主管部门申请商品房预售许可。经审查符合要求后，领 取《商品房预售许可证》。该证件是开发商进行商品房预售的必要条件。
证书下发阶段
证书下发
在审核通过后，相关部门下发相关证书，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 等。
开工建设
在取得相关证书后，可以开始开工建设，并进行后续的施工和验收工作。
04
六证一书办理过程中的注 意事项
遵守相关法律法规
遵守土地管理法、城市房地产管理法 等相关法律法规，确保开发项目合法 合规。
《住宅质量保证书》
总结词
该文件是对住宅工程质量提供保证的证 明文件，由开发商出具，主要用来向购 房者承诺住宅的质量和保修措施。
VS
详细描述
在房屋交付时，开发商需要向购房者提供 《住宅质量保证书》，其中包含工程质量 保修内容、保修期限等信息。该文件是对 住宅质量进行监督和管理的有效手段之一 。
03
房地产开发六证一书 办理课件
目录
• 房地产开发概述 • 六证一书的具体内容 • 六证一书的办理流程 • 六证一书办理过程中的注意事项 • 六证一书办理的优化建议
01
房地产开发概述
房地产开发定义
01
房地产开发是指企业或个人在土 地使用权的基础上，对土地进行 开发、建设、经营的一系列活动 。
房地产开发六证一书办理课件
物业管理阶段
物业管理规划
制定物业管理方案，明确服务内容、收费标准等 。
物业接管
对物业进行接管，并开始提供物业管理服务。
物业管理持续改进
根据业主反馈和实际运行情况，不断改进物业管 理服务质量和水平。
04
房地产开发相关法律法规及政策
土地管理法律法规及政策
土地使用权制度
包括土地使用权出让、转让、抵押等规定。
房地产金融政策及货币政策
1 2
房地产信贷政策
对房地产开发企业及购房者的贷款政策、贷款条 件及利率等的相关规定。
房地产投资政策
对各类房地产投资行为的鼓励或限制政策及相关 法规。
3
货币政策与房地产市场
货币政策对房地产市场供求关系及房价的影响， 以及央行对房地产市场的调控手段等。
05
房地产开发案例分析
在办理过程中，需要遵循当地的城市 规划要求，确保开发项目符合城市整 体规划。
建设工程规划许可证办理
01
建设工程规划许可证是房地产项 目的重要证件，需向当地规划部 门申请，提供施工图、规划方案 等相关材料。
02
在办理过程中，需要严格遵守当 地规划要求，确保项目建设的合 法性和合规性。
建筑工程施工许可证办理
在签订过程中，需要仔细阅读合同条款，了解房屋面积、户型、价格、交付时间等重要信息，确保买卖双方的权益得到保障 。
03
房地产开发流程及注意事项
土地获取阶段
01
02
03
土地招拍挂
通过公开竞价的方式获取 土地使用权。
土地规划
制定土地开发利用规划， 明确土地用途、容积率、 建筑密度等指标。
土地征收
征收土地并支付相关补偿 费用。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件;3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查.3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》.5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发六证一书办理
1、土地登记申请文书一套（土地登记申请书）； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图； 7、法人代码证书（复印件）及身份证复印件； 8、（企业）工商营业执照（复印件）； 9、原国有土地使用证（原件）、地上附着特权属； 10、宗地图； 11、需要提供的有关证明材料
*
1
协议出让 公开出让(招标、拍卖、挂牌) 划拨 转让
2
三、国有建设用地使用权的取得方式
出让（招标、拍卖、挂牌、协议出让等）
出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。 土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：
（3）、挂牌出让国有土地使用权
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。 竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产项目开发需办的证件及流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
20
六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限 及重要性
政府部门：工业园区国土资源局 时限：20-30个工作日
重要性：《国有土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是 开发商违约和对业主‚权力‛的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权 的组成部分，而且是更重要的组成部分。 1、缺少《土地使用证》，不动产的‚物权‛不完整。因为《房地产管理法》第五 十九条规定：‚国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度‛，这说明房地产的 ‚物权‛包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土 地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。 《物权法》第九条规定：‚不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力‛。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义 上的‚土地使用权‛。 3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九 条规定：‚住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期‛。这一条规定使原本只有70 年寿命的住宅，得到‚自动‛延长。使‚住宅‛的传世私有财产性质，以法律的形式 确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能 ‚传世‛，这样的房子还有多少价值呢？
15
西双版纳项目
（4）、招标、拍卖和挂牌交易三种交易方式的比较
挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较
交易方式类别 拍卖 底价是否公开 不公开 底价由谁确定 拍卖委员会 是否设立独立于委托 人的集体决策组织 16 设立拍卖委员会
招标 挂牌交易 不公开 公开 招标委员会 委托人
设立招标委员会 西双版纳项目 不需要
12
西
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门 发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加 国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文 件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并 提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标 文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。 经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进 行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向 中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时 间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合 同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人 应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因 素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土 地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关 注的要点。
4
西双版纳项目
一、何为《建设项目选址意见书》？
《建设项目选址意见书》是规划部门结合区域 功能、项目特点等具体情况，对拟建设项目选 址提出的书面意见。
5
西双版纳项目
二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理 部门及时限
1、、办理流程： （1）、计委审查可行性研究报告和进行项目立项； （2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查； （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书； （4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）； （5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业 内容和范围进行审查； （6）、规划部门办理项目选址意见书。 二、受理部门：工业园区建设局（规划分局）。 三、时限：自受理之日起十个工作日内（不含市政府审批）。
六证一书办理工作 简 介
1
西双版纳项目
目
录
1、房地产开发的涵义及六证一书指什么？ 2、第一部分：《建设项目选址意见书》的办理及相关工作 3、第二部分：《国有土地使用证》的办理及相关工作 4、第三部分：《建设用地规划许可证》的办理及相关工作 5、第四部分：《建设工程规划许可证》的办理及相关工作 6、第五部分：《建筑工程施工许可证》的办理及相关工作 7、第六部分：《商品房预售许可证》的办理及相关工作 8、第七部分：《房屋产权证》的办理及相关工作 9、集团对项目公司六证办理的管控要求
19
西双版纳项目
五、办理《国有土地使用证》需提供资料
1、土地登记申请文书一套（土地登记申请书）； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图； 7、法人代码证书（复印件）及身份证复印件； 8、（企业）工商营业执照（复印件）； 9、原国有土地使用证（原件）、地上附着特权属； 10、宗地图； 11、需要提供的有关证明材料
2、土地划拨
国有土地划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳土地补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准 不得转让、出租、抵押。
17
西双版纳项目
3、土地转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着 物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接 受土地使用权的一方称为受让人。转让方式：包括出售、交换和 赠与等 。
7
西双版纳项目
第二部分
《国有土地使用证》的办理及相关工作：
一、何为《国有土地使用证》？ 二、办理《国有土地使用证》的条件； 三、国有建设用地使用权的取得方式； 四、招标拍卖挂牌出让程序 ； 五、办理《国有土地使用证》需提供资料：
1、土地登记申请文书一套； 2、国有土地使用权出让合同、补充协议； 3、出让土地规划红线图（原件）及坐标成果表； 4、出让金缴纳凭证（复印件）、完税或减免税凭证； 5、出让批准文件； 6、项目批文宗地总平面图及宗地图。
10
西双版纳项目
三、国有建设用地使用权的取得方式
1、协议出让 2、公开出让(招标、拍卖、挂牌) 3、划拨 4、转让
11
西双版纳项目
1、出让（招标、拍卖、挂牌、协议出让等）
出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的 方式有招标、拍卖、挂牌、协议出让等。 土地招标、拍卖和挂牌的具体含义及特点如下：
3
西双版纳项目
第一部分
建设项目选址意见书》的办理及相关工作：
一、何为《建设项目选址意见书》？ 二、《建设项目选址意见书》的办理流程、受理部门 及时限； 三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料：
1、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件； 2、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门 对方案的审查意见及附图； 3、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图。
西双版纳项目
6
三、办理《建设项目选址意见书》需提交资料
1、建设项目选址意见书《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代 理的，提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）； 2、《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）； 3、发改部门等项目审批部门批准的项目建议书及相关批准文件（复印件各1份，验原 件）； 4、需申请用地的交通工程及管线工程应提交规划行政主管部门对方案的审查意见及附 图（原件1份）； 5、经济适用住房选址需提交发改部门经济适用住房指标批复（复印件1份，验原件）； 6、新村建设选址需提交发改部门新村建设项目立项批复（原件1份）； 7、符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图，暂无1/500或1/2000地形图的地区可提 供1/10000地形图（原件2份）； 8、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目及对周围环境有特殊要求的建设 项目，应提交有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见（原件1份）； 注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为 原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此件复 印件内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。
18
西双版纳项目
四、招标拍卖挂牌出让程序
（1）公布出让计划，确定供地方式； （2）编制、确定出让方案； （3）地价评估，确定出让底价； （4）编制出让文件； （5）发布出让公告； （6）申请和资格审查； （7）招标拍卖挂牌活动实施； （8）签订出让合同，公布出让结果； （9）核发《建设用地批准书》，交付土地； （10）办理土地登记； （11）资料归档。
2
西双版纳项目
房地产开发的涵义及六证一书：
涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一 种活动。
六证一书：
1、《建设项目选址意见书》 2、《国有土地使用证》 3、《建设用地规划许可证》 4、《建设工程规划许可证》 5、《建筑工程施工许可证》 6、《商品房预售许可证》 7、《房屋产权证》
六、办理《国有土地使用证》的政府部门、时限及重要性； 七、办理《国有土地使用证》的费用。
西双版纳项目
8
一、何为《国有土地使用证》？
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人) 使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
9
西双版纳项目
二、办理《国有土地使用证》的条件
办理条件： （1）、符合2006年5月31日中华人民共和国国土资源 部发布2006年8月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规范》 （2）、受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定 付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土 地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地 使用权 。