商业地产生命周期与社区商业发展

生活质量阶段
小康阶段
（3000-8000美 元）
（8000美元以上）
商业地产主导
温饱阶段
（3000美元以下）
文 化 地 产
住宅地产主导
工业地产主导
工业化初期
工业化中期
工业化后期（前期）
12
商业地产在地产业中的地位变迁
比重与阶段
商业地产占 地产总量比重
35%左右
15%
发达阶段 成长阶段 初级阶段
13
经 济 服 务 化 进 程
市场化进程
生产型经济
从工业化到服务化
服务型
工业化进程
10
分工分业的深化与服务业的演进顺序
不同区域可以资源和基础条件作出选择
1
3 2
批发、零售 及其他商业 服务业
7
文化体育 与娱乐服 务业
6
教育业与 健康服务 业
5
科学研究 技术服务 和地质勘 察业
4
住宿、餐 饮、居民 服务业
5%以下
（三）商业地产的定义与边界
中义：包括商业的相关行业（物流、会展、酒店、餐饮等）
商业与地产的联姻
狭义：纯粹商业
广义：所有为各类企业提供的商业事务，如商业地产活动，以写字楼为代表
教育、文化、旅游，属于服务业的大范围，但不是商业。 它们有着不同的规律。
14
现代商业的范围
• • • • • • • • • • • • 核心：商贸流通 批发 零售 餐饮 物流 会展 酒店 再生资源 拍卖 典当 电子商业地产 国际贸易，等
• 工业化的内涵
从生产要素角度看，工业化的内涵包括生产力和生产关系两个 方面。
• 工业化的演进路线与模式
按照进入工业化的时间序列及其阶段性特征，一般可将工业化 分为三种模式：早期工业化——英国模式、中期工业化——美国 模式、晚期快速工业化——日本模式。
5
工业化的不同时期
机器生产时代
约在17世纪末至19世纪初叶 约在19世纪至20世纪中叶 大致在20世纪20年代至60年代
新世界、富力公园28、嘉裕君玥公馆、嘉裕
公寓 住宅
丹顿阳光、金碧华府、保利心语花园、朱美 拉公寓、富力威尔斯商业地产公寓、珠江都 荟华庭、金亚花园、花城苑、聚龙明珠花园、
珠江帝景、赏湖轩、新鸿花园等高档住宅区。
25
综合类商业项目 类别 金融机构 具体项目
花旗银行、渣打银行、三井住友银行、摩根大通银行、国家开发银行、中国农业银行、交通银行、招商 银行、广州市农村信用合作联社、深圳发展银行等银行类金融机构；华安财产保险股份有限公司、太平 洋人寿保险有限公司、都邦财产保险股份有限公司等保险类金融机构；珠江期货经纪有限公司、广晨期 货经纪公司、大连商品交易所广州发展与服务总部等证券期货类金融机构。
– 城市转型
– 消费转型
– 市场转型
– 模式转型
服 务 型 经 济 时 代
工业化的概念和内涵
• 工业化的概念
工业化（ Industrialization ）是利用机械化手段，以物质资 料为原料，以资本和劳动为生产要素，进行大规模的物质产品 的生产和消费，推动人类社会从农业社会迈向工业社会，实现 以机器大生产为特征的工业部门在国内生产总值中所占比重不 断上升的发展过程。
社区商业类型
——按照距离分类 – 社区商业提供 的服务一般步 行5分钟可到。 社区商业的特 点就是便民。 有专家把构建 社区购物网称 作“51015”， 即居民出家门 步行5分钟可以 到达便利店， 步行10分钟可 到达超市和餐 饮店，骑车15 分钟可到达购 物中心。
购物广场 星级酒店
珠江新城西塔的“友谊商店”、15万平方米的地下综合商业体“花城汇”、“太阳城”的“广 百”Seasons Mall 、吉之岛、以及高德置地春夏秋冬商城等中高档商业广场。 朱美拉酒店、丽思卡尔顿酒店、君悦酒店、四季酒店、W酒店、香格里拉大酒店、广州凯荣都大酒店、 广州珠江帝景酒店等众多五星级酒店 空中一号、炳胜公馆、雅仕度印度餐厅、名潮新观园、六合家宴、醇金宴会、膳园食府、利苑酒家、诺
商业近期发展的几大方向与规律
三大方向 电子商务化 展贸一体化 物流配送化 打造现代中间商 三条路径
市场运作：竞争性布局与 连锁扩张（内地）
资本运作：并购、上市 与股份化
企业运作：规模化、多元化、 向生产环节延伸、 发生自主品牌、综合商社化
2011-3-16 广百商学院
33
（二）商业地产的扩散什么是流通
餐饮酒楼
曼地法国餐厅、FOODS、意轩、红馆私房菜等十多家奢华的高端餐厅，还有广州毋米粥、红上红港式火 锅、太平沙财记驰名牛腩粉、澳门街、凤凰小镇、赛百味、铭典酒屋西餐厅、美国德莉浓巧克力摩卡咖 啡、八千代日本料理等国内外各类特色美食店。
休闲娱乐 场所
广州至尊国际俱乐部、水立坊国际休闲会馆、水汇国际休闲会所、观心瑜伽休闲会馆、珠江会夜总会、 马场夜总会、DNA酒吧、NOVA酒吧、Tarvern酒吧、上岸吧以及广州金逸国际电影城、UME国际影城
29
商业地产项目市场影响因素
交通
商业地产配套 开发商的实力
物业管理
九大因素
规模定位
进驻企业 政府支持
品质档次
地段
30
三、商业地产的扩散与社 区商业的未来
31
（一）中国特色的商业
家庭文化和亲情文化 好吃、讲面子、凑热闹
大商贸
小商业
小农经济与计划体制
零售
区域地理差异及水土问题
心机、计谋与诚信问题
2011-3-16 广百商学院 32
交通运输 金融、商业 仓储和邮 地产服务业、 政业文化
信息传输计 体育 算机服务与 和娱乐业 软件业
现代服务业的发展，不可以简单地超越某些阶段和顺序，必须根据经济发 展水平的不同阶段去发展，盲目追求大型化、高端化等都不利于协调发展。
11
工业化进程与地产业态的演变
享受阶段
（20000美元以上）
产业成长
顺应人流、商流、物流、资金流、信息流的转移
场 市 环
资金流
境
集聚
商流
行
扩散
物流
业 环
境
城市化进程：从集聚阶段到扩散阶段，即中心化到郊区化
2011-3-16 广百商学院 34
（三）社区商业及其未来
社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、
利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
国际金融中心IFC（西塔）、合景金融广场 （IFP）、全球通大厦、富力中心大厦、高德
商业 地产 办公
置地国际商业地产（CPU）、中国农业银行 大厦、广州银行大厦、信合大厦、保利中心、 富力盈隆、移动大楼、省烟草大厦、广晨国 际大厦、省交通大厦、汇美大厦等众多甲级 写字楼。 星汇云锦、珠江颐德公馆、博雅首府、凯旋
產品生命週期
利潤曲線 時間
现代商业地产的形态进化
底铺形态
底铺形态
独立单体形态
住宅区内多点式商 业形态
住宅区周边沿街商 业形态
住宅区分离独立集 中商业形态 园区化 综合体
20
商业地产扩张和成长的条件
• 1、服务型集聚区的形成
• 2、城市化进程与人口规模
• 3、城市定位与规划 • 4、地产业发展水平 • 5、总部型经济的形成，等
消费群体十分明确， 配套商业为当地居民的生活必要 商业环境的营造让顾客感受居家安逸的体验
店面规模宜小不宜大，具有可拆改的灵活性
这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径 一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万 平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
现代商业地产 生命周期与社区商业未来
一、工业化进程与地产业态的演变
二、商业地产的生命周期、规模与边界
商业地产
三、商业地产的扩散与社区商业的未来
商业是城市的灵魂，地产是城市的躯体
2
一、工业化进程与地产业态 的演变
3
（一）我国正全面进入工业化后期
– 产业转型
中国社会科学院工业 经济研究所2012年10 月25日发布的《中国 工业化进程报告 （1995-2010）》认为， 进入“十二五”，中 国工业化进程将步入 工业化后期。其中， 北京、上海两个直辖 市已经处于后工业化 阶段，天津、江苏、 浙江、广东处于工业 化后期的后半阶段。 人均年 GDP8000~10000美元 4
21
商业地产深化的内在动力
商业地产的进化史，商业地产业态的生成与丰富
服务化 专业化 扩散化 社区化
22
商业地产扩张的边界与成熟度
写字楼租金变化水平及边界 商业化水平 写字楼利用水平 总部经济成长水平 新兴服务业集聚水平
商业地产利润水平
23
广州天河CBD：200多栋写字楼
24
综合类地产项目 类别 具体项目
等功能齐全、各具特色的休闲娱乐场所。
26
琶州会展商业地产集聚区
27
决定商业地产发展与选择的六大因素
业态
规模
消费习惯
六大因素
业种
商圈竞争
交通条件
28
商业地产扩张边界的一个指标 户籍常住人口比
• 一个指标的启示： • 城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域 土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显， 从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。 • 代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城 市为1 • .21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型， 常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外 流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。 • “由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系 等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问 题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国 平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋 向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。
20世纪50年代至90年代
电气生产Biblioteka Baidu代
化学工业时代
自动化生产时代
网络生产时代
6
20世纪80年代以后
我国工业化发展水平分析
人均GDP（美元） 工业化阶段
1964年
工业化初期 200～400 400～800 800～1500 1500～2400
1970年
280～560 560～1120 1120～2100 2100～3360
8
（二） 工业化进程下的分工分 业与服务业扩张
• 工业化后期， • 由于产业转型升级，制造业服务化进程加快， • 对各类商业地产活动，尤其是专业化、国际化、高端化、集 约化的服务性商业地产需求的大量出现，主要涉及： • 生产性服务 • 生活性服务 • 融资投资 • 营销推广 • 管理服务等， • 正是服务业的兴起，为商业地产的发育成长提供了需求和动 9 力
15
商业地产发展的四大趋势
• • 1、商业地产加速化 自20世纪70年代以来，世界经济结构发生了很大的变化。商业地产产值在整个国民 经济中所占的比重越来越大。 随着生产型经济的高度成熟和信息技术飞速发展， 人类社会的经济形态已逐步从工业化、信息化进入“服务化”，形成了“服务经济” 或“后工业化社会”，商业地产成为现代经济中最具发展潜力的领域。 2、现代商业地产对第一、二产业的带动作用日益突出 随着现代商业地产的发展， 它与第一、二产业结合得更加紧密，成为推动其它两 大产业发展的重要因素。所谓“产业服务化”现象，即一些工业或农业部门的产品 是为提供某种服务而产生的，知识和技术服务将伴随产品一同出售，服务还将引导 工、农业部门的技术变革和产品创新。 3、商业地产内部的业种业态不断变革并转型升级 现代商业地产是一个序列概念，即一个区域或城市的商业地产发展必须有一个优先 发展的顺序，先发展什么，后发展什么，而不是什么“最先进”、“最现代”、 “最时髦”就先发展什么。比如，最近一些城市又大力推出什么创意产业园，除了 赶时髦外，无非为圈地圈钱找一个新的理由。 4、智慧型、知识型商业地产比重不断加大 知识商业地产是提供知识产品和知识服务的产业，是智力型商业地产群体的总称， 它包括咨询、软件、研发、设计、文化传媒、广告以及传统的教育、医疗等。知识 商业地产具有高聚集性、高附加值和高成长性的特点。
16
• •
• •
• •
两种不同的商业地产观
传统
目标： 追求更多的顾客 市场分析 标准化的产品/服务 单向信息输出
现代
保持顾客 顾客分析 个性化的产品/服务 双向交流
策略：
广泛促销
单一价格
针对性的激励
系列价格
17
二、商业地产的生命
周期、规模与边界
18
產品生命週期各階段
銷 成長期 成熟期 售 導入期 額 衰退期
1982年
728～1456 1456～2912 2912～5460 5460～8736
1996年
1240～2480 2480～4960 4960～9300 9300～14880
工业化中期
工业化后期1 工业化后期2
人均收入水平变动所反映的工业化阶段
7
工业化后期的主要经济特征
• • • • • • • 市场形态从卖方市场转向买方市场 市场动力从出口主导型向内需主导型 产业结构从工业主导型向服务主导型 商品消费从数量型向品质型 产业分工从全能型向专业型 城市化进程从工业城市向服务型城市 。。。。。