商业地产生命周期与社区商业发展
2023年商业地产行业分析研究报告
产业园区将更加注重科技创新、绿色发展，吸引高科技企业入
驻，打造产业集群。
企业经营策略建议：市场定位、产品设计等
市场定位
根据不同区域的市场特征，进行精准定位。考虑目标客户群体的 需求，差异化竞争优势。灵活运用市场策略，满足市场需求。
产品设计
开发符合市场需求的商业地产产品。关注用户体验，打造舒适便 利的空间。创新产品设计，提升价值和竞争力。
租户类型 零售商 餐饮企业 娱乐企业
需求变化 线上线下融合、体验式消费、个性化服务 多元化餐饮选择、社交空间、场景化体验 沉浸式娱乐、互动体验、文化创意
供给端分析：新建、在建及未来开发计划
2023年商业地产市场供给量总体保持稳定，新建项目数量有所增加。预计未来几年，随着经济发展和城市化进程的加快，商业地产开发将继续保持增长趋势。
2 2. 产业融合与集群发展
产业园区、科技园区等新型商 业地产模式，促进产业集聚， 提升区域竞争力。
3 3. 灵活办公空间
共享办公、联合办公等新型办 公模式，满足企业多样化需求 ，提升空间利用率。
4 4. 线上线下融合
线上平台与线下实体店结合， 打造多元化消费场景，提升用 户体验。
竞争格局分析：主要企业及市场份额
商场
商场面临着电商冲击和消费升级的双重挑 战，需不断调整业态，提升购物体验。
产业园区
产业园区作为新兴产业聚集地，需关注科 技创新和人才引进，打造产业生态。
行业政策环境解读
1 1. 政策支持
政府出台多项政策支持商业地 产发展，例如鼓励商业综合体 建设、推动产业转型升级等。
2 2. 监管趋严
监管部门对商业地产市场进行 规范管理，例如加强土地供应 控制、规范租赁市场秩序等。
商业与写字楼的发展趋势及业态
商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
社区商业业态组合
差异性策略
差异性策略是指根据不同社区的特点和消费需求，选择具有特色的商业业态进行组合，以突出社区的 特色和优势。
例如，在文化氛围浓厚的社区，可以开设书店、咖啡店等具有文化特色的商业业态；在高端社区，可 以开设高端品牌店、精品店等商业业态，以满足高端消费者的需求。
KTV
提供唱歌娱乐服务，满足居民的休闲 娱乐需求。
电玩城
提供电子游戏娱乐服务，满足居民的 游戏需求。
健身房
提供健身服务，满足居民的健身需求。
电影院
提供电影观赏服务，满足居民的文化 娱乐需求。
03 社区商业业态组合策略
互补性策略
互补性策略是指根据社区居民的需求 和消费特点，选择不同业态的商业进 行组合，以满足居民的多样化需求。
失败案例二：某社区购物中心转型失败
总结词
转型策略不符合市场需求
详细描述
该社区购物中心试图通过增加高端品牌和娱 乐项目来吸引客流，但忽视了社区居民的实 际需求，导致转型失败，经营状况持续下滑。
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详细描述
集中式布局是指将社区内的各种商业业态集中在一个区域进行规划和管理，以便于统一管理和运营，提高商业氛 围。这种布局方式有利于形成商业集聚效应，提高消费者的购物体验和便利性，同时也有利于提高商业地产的价 值。
分散式布局
总结词
将不同商业业态分散在社区的不同区域，以更好地满足居民 的日常生活需求。
一体化策略
一体化策略是指将多种商业业态整合 到一个商业综合体内，实现不同业态 之间的互动和互补，提高整体效益。
什么是社区商业
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
社区商业的起源与概念
社区商业的起源与概念(2010-02-09 08:48:39)转载▼分类：商业地产社区商业的起源与概念邱易一、社区商业的起源1882年，法国社会学家卡•滕尼斯首先提出“community”的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。
它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结构和社会心理。
20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。
于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，这些底商的档次都较低，随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。
到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
回首整个社区商业的起源，我们发现，四个因素促进了整个社区商业在中国的蓬勃发展。
1、城市郊区化是社区商业发展的“催化剂”社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，随后在英国、法国、日本和新加波等国也获得了一定的发展，并日益成熟。
当时由于家庭汽车的普及，在城郊新建了发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区迁移，由此产生了专门为郊区新建居住区的居民服务的社区商业。
60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。
70年代，新加波的社区商业也开始大规模发展起来。
2、旧城改造为社区商业发展“推波助澜”随着旧城区改造的实施，居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁。
目前，我国北京、上海、大连等大城市开始出现“城市空心化”的情况。
同时，城市中心大型商业设施出现阶段性相对饱和，城市中心商业网点过多，城市郊区、新开发区、工业园区、新居民区商业网点过少的“里重外轻”现象。
我们知道，城市面积扩大后，任何一个新建社区都需要相应的商业配套。
社区商业规模与业态规划分析
社区商业规模与业态规划分析摘要：社区商业的开发及运营模式在很大程度上决定着其盈利空间与发展前景。
本文结合社区商业消费者的购买行为特点和社区商圈的辐射力等方面分析了社区商业开发及运营的要点，着重从开发商的角度分析了如何确定社区商业的开发规模及业态规划。
关键词：社区，商业业态，规模The Strategy for Community Commerce Scale and FormAbstract：The development and management style of community commerce always decide its trend and success. The article first the analyses the community consumers’behaviour and the commerce cycles, then analyses the scale and form of the community commerce.Key words: community; form of commerce; scale伴随着南通城市商业分布的多元化、离散化，社区商业这一商业模式日趋重要，其巨大的价值空间和发展前景已经为开发商和广大投资者所认同。
在肯定社区商业在我国发展前景的同时，我们也发现社区商业在中国的发展相对滞后，目前仍处在模仿、吸收国外先进理论和实践运作的阶段。
怎样基于我国城市居民在消费习惯、消费能力等因素的特征，并结合社区商业运营商在经营业态、经营管理水平等方面的条件，开发适合我国国情的社区商业发展模式，是房产开发商和商业投资者和经营者的共同关注的问题。
1．社区商业综述1.1 关于社区在“社区商业”概念中，“社区”是一个重要的概念。
德国社会学家腾尼斯指出：社区是指社会的一个区域，是在一定地域范围内，由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境，共同的文化背景和生活方式，共同的利益和需求的社会生活共同体。
商业地产失败案例-明发广场
发商业广场对于整个行业所带来的影响是非常广泛的,这种影响如一把双刃剑，正面影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。
每次路过这个项目时,看着冷冷清清的广场、街道以及悠闲的店员，就会感到深深的痛惜，也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种心怀，不希望看到一个落寞的购物中心。
一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建筑垃圾.很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短5年的项目，这需要各方利益群体拿出足够大的勇气，才可否实现。
这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望,开发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营户天天开门却接待不了几个顾客。
当这些利益群体都因这个项目而筋疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里?其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个：一、体量要做多大:这是目前很多开发商无视市场规律,贪大贪各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产开发经验的结果，二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力,这是很多开发商所没有的,而真正的商业地产开发,是以长期持有经营为导向的，向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值；三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面.。
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每个细节都影响未来商业经营的活力,但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我们在发展时都是交了大量的学费才学会的。
以上三点是属于战略性的问题,是商业地产能否开发成功的基础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。
明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题,导致其发展到今天这样结局。
把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面：1、市政条件区位条件如此优越为何人流都进不来,当然大部分因素来自于项目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。
商业形态分类大全
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店,他们以普通居民为服务对象,服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落,因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪＊＊＊十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生.如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者,也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周,对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气.3. 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段,口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所,这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步.4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是其“杀手锏".5. 休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧,一时间,这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作通关考试题库带答案解析单选题（共30题）1、硅尘可导致硅沉着病，其中致病力最强的硅尘颗粒直径为（）。
A.＞5μmB.4～5μmC.2～3μmD.1～2μm【答案】 D2、通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。
A.调查培训B.目标客户分析C.上岗考核D.专题培训【答案】 C3、客户的分类中，按（）分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等。
A.是否接受过本经纪机构的服务B.客户的性质C.物业的价格区间D.交易过程【答案】 A4、房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有（）的特点。
(2011年真题)A.差异大B.侧重服务C.产权纠纷多D.价格浮动空间大【答案】 A5、某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。
该项目的预期投资收益率为（）。
A.7.2%B.8.6%C.14.3%D.16.7%【答案】 D6、不能说明房地产开发企业市场竞争地位的指标是()。
A.销售额的绝对值B.客户满意度C.市场占有率D.市场营销费用/销售额【答案】 A7、对于（）客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。
A.A类B.B类C.C类D.D类【答案】 C8、房地产产品的核心集中体现在( )，同时也是产品差异化竞争优势来源之一。
A.生产环节B.销售环节C.建筑环节D.检验环节【答案】 C9、王先生有一套房屋，2016年可以售出价格为145万元，2018年可以售出价格为160万元。
2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。
引起该套房屋价格最终变化的是（）。
A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求【答案】 B10、采用电话拜访方式开拓房源渠道的要点不包括（）。
A.附带一些实用信息，增强实用性B.接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧C.准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬D.电话拜访过程保持良好的服务态度，认真记录，并争取面谈机会【答案】 A11、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。
中国现代社区商业发展模式研究
商业不断发展完善 ，它的综合性和便捷性 日益迎合了人
第２ ０ １ ３ 年第 １ ０ 期 （ 总第 ４ ３ １ 期）
商 业 经 济
Ｓ ＨＡ ＮＧ ＹＥ Ｊ Ｉ Ｎ ＧＪ Ｉ
Ｎｏ ． １ ０， ２ ０１ ３ Ｔ ｏ ｔ ａ ｌ Ｎｏ ． ４３ １
【 文 章编 号】 １ ｏ ０ ９ — ６ ０ ４ ３ （ ２ ０ １ ３ ） １ ０ — ０ ０ １ ２ — ０ ２
合理的库存。 １ ９ ７ ２ 年， 日本中小企业厅《 便利店手册》 中定
义： 所 谓便利 店是指 在一个小 的商 圈范 围内 ， 开架 售货 的 方式 ， 销售 日常生活必需 品的长 时间营业 的小 型商店 。” 现代的便利店大体有 ３ 种模式 ： 第—种是亚洲城市型模
式， 以７ 一 ｌ ｌ 洋克七公 司的 日本、 中国台湾和香港的模式为代
中国现 代社 区商业 发展模 式研 究
王 瑶
（ 武警 指挥学 院 ， 天津 【 摘 ３ ０ ０ ０ ０ ０ ）
要 】 随着 中国经济快速发展 、 城镇化建设步伐加快 、 Ａ ． ４ ＇ Ｊ １ 收入水平和 生活水平的不 断提 高 ， 居 民对社 区商业设
施 和商品服务在品种 、 质量 等方面都产生 了大量的新的诉求。伴 随房地产开发 中的商业地 产将成 为社 区商业的主体 ， 满足 社 区居 民新 时代 需求 。 社 区商业作为社会经济发展 的产物， 即将成为城镇经济发展 的重要增 长点和社会文明成 果共 享的切 入 点。目前 ， 发展现代社 区商业的模 式主要有 ： 城市连锁 配送 为特征 的现代社 区商业发展模 式 ； 以高度信息化为特征现代社
们 不再 只认 为只有商 业 中心 或是购物 中心商 品的 品质 才 有 保障 ，而是 在任何 正规连 锁店铺认 准品牌 均可放心 购 买， 甚 至可以购买 到质优 价廉所 需商 品。可 以看 出 ， 社 区
商住用地居住和商业的比例怎么定
商住用地居住和商业的比例怎么定之南宫帮珍创作商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产规画师联谊会走出“人均商业面积”的误区近两年, 国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑.关于这个国际标准有多个版本, 使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米.在国内, 这个国际标准广泛被政府和民间机构所采纳, 并用此数据来规划城市商业网点, 编制商业项目陈说.例如, 2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研陈说》中提到上海居民“”, 指出该项指标接近东京、年夜阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准.再如, 天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里, 为天津市生态建设目标制定了十年夜标准, 其中第8项标准是“健全商业服务网络”, 明确提出要将“”.对人均零售商业面积这个说法, 影响最年夜的要数易居中国发表的上海商业地产的研究陈说了, 陈说指出“”, 同时说明这一面积“将近到达国际标准的2倍”.这个数据被上海市住房保证和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准.至此, 整个行业都接纳了这个国际标准, 即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比力合理的参照值, 并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念.众多商业地产开发企业和顾问公司也都采纳这组数据作为评估项目的参考标准, 甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或陈说.然而, 凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超越、甚至年夜年夜超越了人均1.2平方米这个标准, 但其零售商业的空置率却极低而且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积缺乏0.6平方米, 但商业的空置率却很高, 租金一降再降.以深圳最繁华的华强北商圈为例.华强北商圈的区域范围是东至燕南路, 西至华富路, 北至红荔路, 南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段.据华强北街道办的统计, 该片区内的常住人口约10万, 日平均人流量却有50万, 两者相加为60万.若要计算人均零售商业面积, 则60万人可视为该片区人口数量.华强北目前年夜大都商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造而成, 其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这三年夜类为主.截止2007年底, 包括现有、新建和改造的这三类年夜中型物业总面积为99万平方米, 人均零售商业面积1.65平方米, 超越了1.2平方米这个国际标准.下面的图表, 是位于华强北的明通通讯市场自2005年开业后至2007年期间, 市场四楼的租金变动情况, 标明了租赁市场的旺盛需求：倘若用2010年的统计数据计算, 华强北人均商业面积已经超越2平方米了.依照华强北企业已获批准的和在申报的旧改规划, 今后五年至少还要推出40～50万平方米的商业面积, 届时更无法用这个国际人均标准来解释了.由此看来, 在一个城市里根本无法使用一个统一的人均标准来说明零售商业面积的充足或过剩, 更不成以用它来作为城市商业规划的参照标准.那么, 国际上特别是欧美发达国家究竟有没有“人均零售商业面积”这一标准？或者说有没有可供参考的标准？在美国有学者称, 制定人均零售商业面积标准, 是商业地产行业中最年夜的猜想和难题之一.而人均零售商业面积（retail space per capita）这个概念最初也是由美国媒体提出并广泛传布开来.从上个世纪八十年代末起, 美国年夜型购物中心以及随后的生活方式中心等商业巨无霸如雨后春笋般地发展起来, 那时的媒体试图对分歧地域的零售商业面积进行比力, 并找出了人均零售商业面积这个概念, 希望以此来说明一个地域的零售商业面积究竟是缺少还是过剩.很快, 由美国媒体缔造出来的这个概念就一传十,十传百, 最终各类媒体在谈及商业地产时都开始引用“人均零售商业面积”这个概念了, 由媒体缔造的概念也就酿成了真理.然而, 当美国的专业分析师们引用这些标准做分析时却发现, 使用它时非常牵强, 运用过程中诸多的模糊不清, 而最终获得的基本上都是模棱两可、经不住推敲的结果.后来分析师们发现, 把完全分歧的市场之间用所谓的国家人均标准来比力, 这种做法自己就是毛病的.COSTAR公司是美国第一年夜商业地产信息与市场解决方案提供商.其下属的国家研究所（NRB）数据库存有280万个商业地产的详细记录, 包括广泛美国全境的40,500个购物中心信息资料.国家研究所的商业数据, 被公认为最具权威性的统计数据, 而被媒体和商业地产行业广泛引用的人均零售商业面积标准数据, 基本上都来源于COSTAR公司国家研究所的数据库.但实际上这些数据仅仅是对美国各地购物中心面积的统计数据（类似于中国统计数据中经常使用的“规模以上”这个概念）, 其实不是所有零售行业的数据, 也就是说, 所谓的城市人均零售商业面积, 其实只是城市人均购物中心面积.鉴于国家研究所对过往近三十年的购物中心信息都有继续的详细统计数据, 因此国际购物中心协会（ICSC）、美国商务部、美国人口普查局每年对外发布的相关商业数据, 都源自国家研究所的数据库.其中就有全国人均可租赁商业面积（GLA per capita）这个数据, 其实也就是人均购物中心的面积, 约22～25平方英尺, 折合2.04～2.32平方米.（这可能就是人均零售商业国际标准的根源吧）.实际上, 国家研究所的这个统计数据, 并没有包括那些自力商场和小型购物中心, 更没有包括数量庞年夜的街铺面积.故此, 国家研究所的这个人均可租赁商业面积数据就被完全曲解了, 也因此被媒体毛病地引用了.例如, 在该所的统计数据中, 纽约市人均可租赁面积在全美排名末尾, 只有约0.74平方米, 这个数据固然指的是人均购物中心的面积.纽约市高楼林立, 几乎没有建造年夜型购物中心的场地和空间, 倘若以此数据来说明纽约市的零售商业仍欠发达, 其零售商业面积仍有巨年夜的发展空间, 那岂不与实际状况年夜相径庭.COSTAR公司在2007年底对美国排名前59位的主要市场做了详细统计, 这59个城市和地域的人均零售商业面积为43.71平方英尺, 即是4.06平方米.其中排在前10位的依次是西南佛罗里达6.89平方米, 里奇蒙市6.34平方米, 温斯顿塞勒姆市6.14平方米等等；排在末10位的城市则有底特律3.05平方米, 华盛顿特区3.18平方米, 洛杉矶3.22平方米等等.从上面的数据中可以看出, 20万人口的里奇蒙市人均商业面积为6.34平方米, 而人口超越400万的美国第三年夜城市洛杉矶市, 人均零售商业面积仅为里奇蒙市的一半.若由此得出, 里奇蒙市的商业过剩而洛杉矶市的商业有待发展, 结果显然又是毛病的.再看看下面这张各国人均商业面积比力图：从图中的统计数据可以看出, 美国的人均零售商业面积远远年夜于欧洲这几个国家,原因就是因为美国有全球最多的年夜型购物中心；而瑞典其所以排在英法意的前面, 主要是因为广泛瑞典全国的宜家年夜卖场所致.英法意这三个老牌发达国家的人均商业面积还缺乏0.3平方米, 但事实上这三个国家的商业都早已获得了充沛的发展, 其商业面积的市场供给与需求也早已获得了充沛平衡.若用此类统计数据来说明商业市场的发展水平甚至作为城市商业规划的依据, 显然是毛病的.纵观上文, 国际上所说的“人均零售商业面积”就是指人均拥有的年夜型购物中心面积.在中国, 我们无需特意摒弃“人均零售商业面积”这个概念或指标, 即使我们统计的只是规模以上零售企业的经营面积, 我们还是可以从城市人均零售商业面积的变动, 看出这个城市商业的发展变动, 同时也可以作为城市发展比较的参考数据.可是, 我们不应该把人均零售商业面积这个尚未界定清楚的统计数据作为城市制定商业发展规划时的坐标或目标.商住用地居住和商业的比例怎么定商业和居住人口的比例, 目前没有新的国家标准. 很多年以前, 国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准, 商业物业面积是总建筑面积4%, 现在的情况是年夜年夜超越.商住用地, 商业和住宅各占几多比例, 控规指标是没有统一衡量标准的, 这要看项目位置特点, 本地商业发展状况, 商业定位等多方面的因素综合考量, 首先要进行市场调查和市场分析, 然后确定商业定位, 最后确定商业建设规模, 说究竟是开发商自己说了算.规划部份只管容积率、建筑密度、绿化率.商业配比（按面积）, 目前国内年夜大都城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间.按人口计算的商业配比, 一般发达国家是人均1~1.2平方米, 我国是人均0.8~1平方米.如果项目位置特别好, 周边是成熟社区, 居住人口多, 可以定位为市级、区域商业中心, 或者说商业业态定位具有较强的幅射能力, 商业可以多做一些.否则就老老实实按小区居住人口建社区商业.商业与住宅面积配比法：外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间；中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间；内向型商业面积与住宅面积的2％以下.人均面积推算法社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人）根据本地住宅和商业的价格依照分歧容积率测算出分歧的可开发面积通过比力你可发现一条既可以最快完成销售又能保证利润的规律那就是住宅和商业的比例说通俗一点就是依照市场比力法来确定~ 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果本地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准, 商业物业面积是总建筑面积4%, 现在的情况是年夜年夜超越. 商住用地, 商业和住宅各占几多比例, 控规指标是没有统一衡量标准的, 这要看项目位置特点, 本地商业发展状况, 商业定位等多方面的因素综合考量, 首先要进行市场调查和市场分析, 然后确定商业定位, 最后确定商业建设规模, 说究竟是开发商自己说了算.规划部份只管容积率、建筑密度、绿化率.商业配比（按面积）, 目前国内年夜大都城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间.按人口计算的商业配比, 一般发达国家是人均1~1.2平方米, 我国是人均0.8~1平方米.。
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二宝时代
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家里住了什么人？
住多少人？
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+
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根据社区规模、区位、居住人口划分不同的配建标准
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动互联网将“社区O2O”与“智能家居”整合在一个平台上运行。
户外阳光活动场所
24小时直饮水
夜光跑道
儿童天地
长者俱乐部
社区商业研究浅析
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北京甘家口商场
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、深圳华润欢乐颂、
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深圳万科城、
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上海大拇指广场
二 社区商业
• 社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社 区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达 超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
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北京甘家口商场
3、商业的平衡术
商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：
品牌店铺与一般店铺的平衡； 强承租户与弱承租户的平衡； 大型租户与小型散户的平衡； 长期租户与短期租户的平衡； 白天运营与夜晚运营的平衡； 业态与业种配置的效益平衡；
“剑有双刃，刀走偏锋”
商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经 营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商 业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租 金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要 找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险 出发，制造出高利润；
正大广场
社区商业 购物中心
大宁国际商业广场 正大广场
商业综合体
商业地产主要类型
专业市场 旅游地产 泛商业地产
海宁皮革城 九星建材市场
杭州西湖新天地 创邑· 老码头 创邑· 幸福湾
苏州金鸡湖
1、商业地产概述——开发模式
万达地产
宝龙地产
万达地产模式 宝龙地产模式 典型商业地产模式 颐高地产模式 弘基地产模式
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、深圳华润欢乐颂、
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深圳万科城、
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上海大拇指广场
二 社区商业
目前市场研究对于社区商业的分类
浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例
中房 ・ 金谊 广场 的定 位 是 以家庭 为主 的 中高 端市 场 ， 足 立
于服务周 边５ 公里 的１ ０ ｏ 万居 民 ， 志将金谊 广场打 造成为百 万 立 居 民 的餐 厅 、客厅 、衣柜 。近八 万 平方 米 的金 谊 广 场共 ７ 层 （ 上五层 、地 下两层 ）大体 量空 间使 全业态 构筑成 为可 能 。 地 ，
一
、
中房 ・ 金 道（ 南路） ， 上 上 处于 市 区通往 浦东 机场 的两 条快速 通道 一中环 商 业 的亲 和力和 便捷 性也 正是 其吸引 力所 在 。为此 ， 谊 广 场在 传统商 业地 产 的基本 功能上 结 合 了本地 区的 原有 的 线与外环 线（２ 之 间）距世博 园区４ ５ ｓｏ ， ．公里 。坐拥 “ 道（ 一 世博 又进一 步丰富 了商业业 态 ， 提升 了业态 品质 。 大道 ， 即上 南 路） 、二环 （ 中环 、外 环） 、三 桥（ 杨浦 大桥 、南 浦 商 业规划 ，
大桥 、卢 浦大桥 ） 、四隧（ 中路隧道 、打浦路 隧道 、西藏 南路 上 隧道 、龙耀路 隧道 ） 、五 轨（ 、７ 、 １ 、１ 号轨 交 ， 中 １ ６ 、８ １ ３ 其 １ 号 线将 直达 中房 ・ 谊广 场 ） 的立 体式 交通 网络 。得 天独 厚 金 ” 的地理 位置 和交 通条件使 中房 ・ 广场 能够迅速 联动上海 各 金谊 大商 圈 与 中心 区 ， 具备 社 区商 圈标杆 的地 利条 件 。不仅如 此 ， 中房 ・ 金谊广 场更是 ５ 里范 围内唯一 一个辐射 １ ０ 公 Ｏ 万人 口的大
功 能 定位 与 业 态分 布 商 务在 体验 、服 务 、安 全 、物流 、知 识产权 、税 务 、产 品质 社 区商 业 作为社 区的组 成部分 ， 主要功 能有商 业服务 、休 量 等方 面存 在 的缺 陷也 为传 统商 业市 场 留出 了 巨大 的 战略发 闲娱乐 、文 化教育 等 。既具 备 “ 区”保 障社 区居 民基本 生 社 展空间， 传统 商业 可通 过提 高 服务质 量 、创造 新 的服务 内容 ， 商业 ”功能 ， 又要 担负其必 要的提升 生活质 量 的 促 使大众 更愿意 将注意 力放在 能够产 生体验 的活动上 ， 享受服 活 的功能和 “ 功 能 。 由于 发展 社 区商业 是 以提 高居 民生 活质 量 、满 足居 民 务 过程 ， 而使传 统商业受 到更多 的关注 。 除 服务功 能必不 可少 ， 而社 区 笔者 主持开 发 的 中房 ・ 金谊 广 场位 于世 博主干 道一世 博大 综 合消费为 目标 ， 了购物功 能外 ，
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
9315069_乐坊：社区商业的蓝海战略
52
12 Gold Master 2015 中国房地产金融
乐坊：社区商业的蓝海战略
乐坊始于上海，也将扎根上海，崔明军希望这 种模式能够在区域上发展为成熟的业态后，再 拓展到长三角地区，继而复制到全国，形成一 个系统化的管理。
陈琪欣 / 文
2009年，上海瑞商联城商业投资管理有限公司董事总经理崔 明军，萌生了社区商业的想法，于是诞生了乐坊这一品牌。近年来 尽管一些房地产商、资产运营公司等开始涉足社区商业，但是至今 没有出现标杆性的企业。而乐坊深耕社区商业多年，在上海市场已 经崭露头角，小有名气。与其创始人一番交谈后发现乐坊背后的深 意，不得不说这是一家有品位有理想的企业。
Finance & Property 金融地产
不再承载着当时那份内心的真实感受。当这样的无趣 和枯燥开始逐渐侵蚀倪建达时，他内心潜藏着的那些 不安分也开始冒出心底，日益活跃。
“我对未来职业的选择其实一直都很明确，第 一，这个行业要有前景；第二，这个团队要有激情； 第三，这个公司还不是很大。”倪建达一边掰着手指 头，一边跟我们讲述当时选择钜派的背后逻辑。
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早年的国企背景，让倪建达从另一个角度来审 视钜派这家公司。“钜派是一个高度市场化的民营企 业，但能不能为客户带来安全、升值的产品很重要； 能不能为员工提供可持续的安全职业生涯，也同样重 要。我能够做的，就是让我的团队看到他们自己的未 来；让客户看到安全和价值提升。”
公众参与社区商业规划的探讨
公众参与社区商业规划的探讨摘要：公众参与与社区规划是城市规划学科的重要领域，我国在不断建立健全公众参与机制，也逐步提高公众参与的热情与能力，使得社区规划中的公众参与对于社区商业的全面发展等方面也都发挥着重大的影响。
但在整体规划缺失的情况下，现阶段社区商业发展模式出现了一些与社区发展不协调的趋势。
从发达国家的先进经验和我国商业发展状况看，建立一种自下而上符合规划的公众参与价值观的城市社区总体规划、并在规划指导下建立新的市场运作模式，来促进社区商业健康、有序的发展。
关键词：城市；商业；公众参与；整体；社区；规划社区商业规划是一项基层社区社会政策，比较贴近社区居民的日常生活。
社区规划的真正重点在于立足具体社区的发展状况，广泛听取居民的建议，明确近期社区发展的紧迫需要，综合考虑社区的经济、社会效益，制定社区整体协调的发展规划。
符合规划的公众参与价值观的城市社区商业规划是否需要认同城市整体规划?通过以下论证说明，城市规划的理论并不是“放之四海而皆准的理论，城市规划理论的真谛在于具体情况具体分析盲目照搬西方理论也揭示了中国目前蓬勃的社区商业发展缺乏整体规划理论的指导。
1.公众参与规划是从具体的角度着眼的社区规划的进步随着城市居住人口由中心区向外围迁移的速度加快，新型社区的规模越来越大，公众参与规划的实质上是一种社会规划，它的出发点是基层社区居民的切身利益，所要实现的是社区绝大多数居民的利益要求，目的是从微观和具体的角度着眼以求得社会的全面进步，本质上可以称作是社区中的一项公共政策。
它关注的是社区居民的生活质量是否得到了真正的改善，归根结底，社区规划关注的是社区中作为个体的人，本质上是一种社会化的规划。
要保持社区规划的公正性、保证公众的权利和权益不受侵害，就必须引入公众参与。
公众参与是社区规划功能有效实现的保证。
社区规划的功能能够发挥出的有效度的大小，在一定程度上取决于其对社区资源的整合效率，而对社区资源的整合本身又离不开社区公众的参与。
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商业 地产 办公
置地国际商业地产（CPU）、中国农业银行 大厦、广州银行大厦、信合大厦、保利中心、 富力盈隆、移动大楼、省烟草大厦、广晨国 际大厦、省交通大厦、汇美大厦等众多甲级 写字楼。 星汇云锦、珠江颐德公馆、博雅首府、凯旋
交通运输 金融、商业 仓储和邮 地产服务业、 政业文化
信息传输计 体育 算机服务与 和娱乐业 软件业
现代服务业的发展，不可以简单地超越某些阶段和顺序，必须根据经济发 展水平的不同阶段去发展，盲目追求大型化、高端化等都不利于协调发展。
11
工业化进程与地产业态的演变
享受阶段
（20000美元以上）
产业成长
21
商业地产深化的内在动力
商业地产的进化史，商业地产业态的生成与丰富
服务化 专业化 扩散化 社区化
22
商业地产扩张的边界与成熟度
写字楼租金变化水平及边界 商业化水平 写字楼利用水平 总部经济成长水平 新兴服务业集聚水平
商业地产利润水平
23
广州天河CBD：200多栋写字楼
24
综合类地产项目 类别 具体项目
商业近期发展的几大方向与规律
三大方向 电子商务化 展贸一体化 物流配送化 打造现代中间商 三条路径
市场运作：竞争性布局与 连锁扩张（内地）
资本运作：并购、上市 与股份化
企业运作：规模化、多元化、 向生产环节延伸、 发生自主品牌、综合商社化
2011-3-16 广百商学院
33
（二）商业地产的扩散什么是流通
等功能齐全、各具特色的休闲娱乐场所。
26
琶州会展商业地产集聚区
27
决定商业地产发展与选择的六大因素
业态
规模
消费习惯
六大因素
业种
商圈竞争
交通条件
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商业地产扩张边界的一个指标 户籍常住人口比
• 一个指标的启示： • 城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域 土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显， 从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。 • 代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城 市为1 • .21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型， 常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外 流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。 • “由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系 等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问 题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国 平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋 向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。
16
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两种不同的商业地产观
传统
目标： 追求更多的顾客 市场分析 标准化的产品/服务 单向信息输出
现代
保持顾客 顾客分析 个性化的产品/服务 双向交流
策略：
广泛促销
单一价格
针对性的激励
系列价格
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二、商业地产的生命
周期、规模与边界
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產品生命週期各階段
銷 成長期 成熟期 售 導入期 額 衰退期
购物广场 星级酒店
珠江新城西塔的“友谊商店”、15万平方米的地下综合商业体“花城汇”、“太阳城”的“广 百”Seasons Mall 、吉之岛、以及高德置地春夏秋冬商城等中高档商业广场。 朱美拉酒店、丽思卡尔顿酒店、君悦酒店、四季酒店、W酒店、香格里拉大酒店、广州凯荣都大酒店、 广州珠江帝景酒店等众多五星级酒店 空中一号、炳胜公馆、雅仕度印度餐厅、名潮新观园、六合家宴、醇金宴会、膳园食府、利苑酒家、诺
餐饮酒楼
曼地法国餐厅、FOODS、意轩、红馆私房菜等十多家奢华的高端餐厅，还有广州毋米粥、红上红港式火 锅、太平沙财记驰名牛腩粉、澳门街、凤凰小镇、赛百味、铭典酒屋西餐厅、美国德莉浓巧克力摩卡咖 啡、八千代日本料理等国内外各类特色美食店。
休闲娱乐 场所
广州至尊国际俱乐部、水立坊国际休闲会馆、水汇国际休闲会所、观心瑜伽休闲会馆、珠江会夜总会、 马场夜总会、DNA酒吧、NOVA酒吧、Tarvern酒吧、上岸吧以及广州金逸国际电影城、UME国际影城
现代商业地产 生命周期与社区商业未来
一、工业化进程与地产业态的演变
二、商业地产的生命周期、规模与边界
商业地产
三、商业地产的扩散与社区商业的未来
商业是城市的灵魂，地产是城市的躯体
2
一、工业化进程与地产业态 的演变
3
（一）我国正全面进入工业化后期
– 产业转型
中国社会科学院工业 经济研究所2012年10 月25日发布的《中国 工业化进程报告 （1995-2010）》认为， 进入“十二五”，中 国工业化进程将步入 工业化后期。其中， 北京、上海两个直辖 市已经处于后工业化 阶段，天津、江苏、 浙江、广东处于工业 化后期的后半阶段。 人均年 GDP8000~10000美元 4
社区商业类型
——按照距离分类 – 社区商业提供 的服务一般步 行5分钟可到。 社区商业的特 点就是便民。 有专家把构建 社区购物网称 作“51015”， 即居民出家门 步行5分钟可以 到达便利店， 步行10分钟可 到达超市和餐 饮店，骑车15 分钟可到达购 物中心。
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（二） 工业化进程下的分工分 业与服务业扩张
• 工业化后期， • 由于产业转型升级，制造业服务化进程加快， • 对各类商业地产活动，尤其是专业化、国际化、高端化、集 约化的服务性商业地产需求的大量出现，主要涉及： • 生产性服务 • 生活性服务 • 融资投资 • 营销推广 • 管理服务等， • 正是服务业的兴起，为商业地产的发育成长提供了需求和动 9 力
1982年
728～1456 1456～2912 2912～5460 5460～8736
1996年
1240～2480 2480～4960 4960～9300 9300～14880
工业化中期
工业化后期1 工业化后期2
人均收入水平变动所反映的工业化阶段
7
工业化后期的主要经济特征
• • • • • • • 市场形态从卖方市场转向买方市场 市场动力从出口主导型向内需主导型 产业结构从工业主导型向服务主导型 商品消费从数量型向品质型 产业分工从全能型向专业型 城市化进程从工业城市向服务型城市 。。。。。
生活质量阶段
小康阶段
（3000-8000美 元）
（8000美元以上）
商业地产主导
温饱阶段
（3000美元以下）
文 化 地 产
住宅地产主导
工业地产主导
工业化初期
工业化中期
工业化后期（前期）
12
商业地产在地产业中的地位变迁
比重与阶段
商业地产占 地产总量比重
35%左右
15%
发达阶段 成长阶段 初级阶段
13
29
商业地产项目市场影响因素
交通
商业地产配套 开发商的实力
物业管理
九大因素
规模定位
进驻企业 政府支持
品质档次
地段
30
三、商业地产的扩散与社 区商业的未来
31
（一）中国特色的商业
家庭文化和亲情文化 好吃、讲面子、凑热闹
大商贸
小商业
小农经济与计划体制
零售
区域地理差异及水土问题
心机、计谋与诚信问题
2011-3-16 广百商学院 32
15
商业地产发展的四大趋势
• • 1、商业地产加速化 自20世纪70年代以来，世界经济结构发生了很大的变化。商业地产产值在整个国民 经济中所占的比重越来越大。 随着生产型经济的高度成熟和信息技术飞速发展， 人类社会的经济形态已逐步从工业化、信息化进入“服务化”，形成了“服务经济” 或“后工业化社会”，商业地产成为现代经济中最具发展潜力的领域。 2、现代商业地产对第一、二产业的带动作用日益突出 随着现代商业地产的发展， 它与第一、二产业结合得更加紧密，成为推动其它两 大产业发展的重要因素。所谓“产业服务化”现象，即一些工业或农业部门的产品 是为提供某种服务而产生的，知识和技术服务将伴随产品一同出售，服务还将引导 工、农业部门的技术变革和产品创新。 3、商业地产内部的业种业态不断变革并转型升级 现代商业地产是一个序列概念，即一个区域或城市的商业地产发展必须有一个优先 发展的顺序，先发展什么，后发展什么，而不是什么“最先进”、“最现代”、 “最时髦”就先发展什么。比如，最近一些城市又大力推出什么创意产业园，除了 赶时髦外，无非为圈地圈钱找一个新的理由。 4、智慧型、知识型商业地产比重不断加大 知识商业地产是提供知识产品和知识服务的产业，是智力型商业地产群体的总称， 它包括咨询、软件、研发、设计、文化传媒、广告以及传统的教育、医疗等。知识 商业地产具有高聚集性、高附加值和高成长性的特点。
新世界、富力公园28、嘉裕君玥公馆、嘉裕
公寓 住宅
丹顿阳光、金碧华府、保利心语花园、朱美 拉公寓、富力威尔斯商业地产公寓、珠江都 荟华庭、金亚花园、花城苑、聚龙明珠花园、
珠江帝景、赏湖轩、新鸿花园等高档住宅区。
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综合类商业项目 类别 金融机构 具体项目
花旗银行、渣打银行、三井住友银行、摩根大通银行、国家开发银行、中国农业银行、交通银行、招商 银行、广州市农村信用合作联社、深圳发展银行等银行类金融机构；华安财产保险股份有限公司、太平 洋人寿保险有限公司、都邦财产保险股份有限公司等保险类金融机构；珠江期货经纪有限公司、广晨期 货经纪公司、大连商品交易所广州发展与服务总部等证券期货类金融机构。
20世纪50年代至90年代
电气生产时代
化学工业时代
自动化生产时代
网络生产时代
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20世纪80年代以后