前期物业接管方案培训讲义(doc 42页)
前期物业管理培训稿
前期物业管理培训稿第一节物业管理早期介入对于一项物业来说，存在着开发----经营----管理三个阶段，从表面上看：物业管理是对物业的使用管理，只要在物业交付使用时介入服务管理即可。
然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。
物业管理其实是房地产开发的延续和完善，是一个复杂又完整的系统工程。
在整个物业管理运作过程中，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。
因而开发—经营—管理三个阶段都分别扮演着不同的角色，起着至关重要的作用。
开发设计是使物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素；市场经营却又始终体现了物业开发后的实际价值；而良好的物业管理不仅有利于树立开发商的形象，加快物业市场销售的进度，推动整个市场的发展，还有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的重要途径。
因此，在整个房地产开发建设的过程中，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，直接影响着日后物业管理的开展。
多年的实践证明，要确保和提高房地产开发建设的质量，防患与未然，其首要环节就是物业管理的早期介入。
一、物业管理早期介入（一）涵义所谓物业管理早期介入，是指物业管理企业在接受物业服务之前，受房地产开发商的邀请或委托，从物业管理服务的角度，在物业的规划、设计和施工建设等阶段对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后业户的使用创造条件、规避服务风险的全工程。
（二）早期介入的时间物业管理何时介入最为合适，一般来说，越早越好。
长期以来，物业管理一直滞后于房地产的规划设计和施工建设。
在规划设计中，设计人员尽管考虑了房屋和配套设施的技术标准、建设成本以及方便等问题，却往往忽略了从日后使用管理的角度来进行统一规划，不利于业户的使用和物业长远的发展。
物业前期介入培训课件
04
竣工验收阶段介入
参与竣工验收工作
参与竣工验收小组
加入由开发商组织的竣工验收小 组，共同参与项目的竣工验收工作。
熟悉验收标准
掌握并熟悉国家和地方相关法规、 规范及验收标准，确保验收工作的 准确性和规范性。
现场查验
对物业项目进行全面、细致的现场 查验，记录存在的问题和不足，为 后续的整改和交接工作提供依据。
04
前期介入原因：为确保 项目顺利交付，提升业 主满意度，物业公司提 前介入项目。
成功经验总结
提前介入，与开发商紧密合作
制定详细的前期介入计划
物业公司在项目规划阶段即开始介入，与 开发商共同商讨设计方案、施工细节等， 确保后期管理顺畅。
物业公司制定了详细的前期介入计划，包 括人员配置、工作计划、预算等，确保各 项工作有条不紊地进行。
协助设计团队完善设计图纸和 资料，确保项目的顺利进行。
03
施工建设阶段介入
监督施工质量与进度
定期检查施工现场，了解施工质量和 进度情况。
对关键施工节点进行重点监控，确保 施工质量和进度符合要求。
与施工单位建立定期沟通机制，及时 反馈问题并跟进整改情况。
协调各方资源及问题
主动与开发商、设计单位、施工单位等各方进行沟通，及时了解项目进展和存在的 问题。
检查设施设备完好情况
设备清单核对
对照设备清单，逐一核对设备型 号、数量、安装位置等信息，确 保设备齐全且符合合同要求。
设备功能测试
对重要设备进行功能测试，如电 梯、空调、消防设备等，确保其
正常运行且满足使用需求。
设施完好性检查
检查房屋结构、墙面、地面、门 窗等设施的完好性，记录损坏或 需要维修的部分，及时通知开发
前期物业管理方案培训
前期物业管理方案培训一、方案概述物业管理是指对一个特定的物业项目进行规划、组织、协调、控制和监督的活动，旨在为物业所有者和租户提供良好的居住和工作环境。
为了确保物业管理工作的高效进行，前期的物业管理方案培训显得尤为重要。
本文将介绍前期物业管理方案培训的重要性、培训内容和培训方式，以帮助物业管理人员更好地开展工作。
二、重要性前期物业管理方案培训是为新任物业管理人员提供必要的知识和技能的过程。
通过培训，可以帮助他们更好地理解和掌握物业管理的基本原理和方法，提高管理水平和工作效率。
此外，培训还有助于强化物业管理团队的凝聚力，提升整体的服务质量和满意度。
因此，前期物业管理方案培训对于物业管理工作的顺利进行具有重要意义。
三、培训内容前期物业管理方案培训内容应涵盖以下方面：•物业管理的定义和目标•物业管理的职能和作用•物业管理的基本原则和方法2. 物业管理组织结构•物业管理部门的组织架构•物业管理岗位职责和权限•物业管理团队的协作与配合3. 物业管理流程•报修流程和管理•保洁管理流程•安全管理流程•设备维护管理流程•客户服务技巧•紧急处理能力•沟通协调能力•决策和问题解决能力5. 物业管理合规要求•相关法律法规的了解和遵守•环境保护和安全要求•工作纪律和道德规范四、培训方式前期物业管理方案培训可以采用多种方式进行，以下几种方式比较常见：1. 线下面授培训•由专业培训机构或内部培训师组织的面授培训课程•培训内容和形式根据实际情况进行调整和定制2. 在线培训•借助互联网平台进行在线培训•可以采用录播课程、在线学习平台等形式3. 岗位轮训•在实际工作中由资深物业管理人员进行岗位培训•通过实践和经验分享提高新人的工作能力和素质4. 书面资料和文档•提供相关的物业管理手册、操作规范和培训文档•员工可以根据需要阅读和学习物业管理方案培训的方式应根据具体情况进行选择和组合，以确保培训效果的最大化。
五、总结前期物业管理方案培训对于物业管理工作的顺利进行至关重要。
前期物业接管前培训计划
前期物业接管前培训计划一、前期物业接管前培训概述物业接管是指物业管理公司接收新的物业管理项目、进行项目管理工作。
为了保证接管工作的顺利进行，提高整个项目管理的质量和效率，必须对接管前的物业管理人员进行充分的培训，使他们了解新的项目的特点、工作要求和管理需求。
此外，通过培训也可以提高员工的专业水平，使他们能够更好地适应新的工作环境和协调相关部门的工作。
本次前期物业接管前培训分为两个部分：接管前培训和接管后培训。
接管前培训是为了在接管物业项目之前对接管物业公司的工作人员进行一次全面的学习和培训，既包括对相关法律法规等方面的知识的学习，也包括对具体项目的了解和掌握。
接管后培训则是在接管物业项目后，对接管公司的工作人员进行对新项目的具体工作安排等培训。
二、接管前培训内容（一）法律法规培训1. 物业管理法律法规物业管理涉及到多方面的法律法规，包括《物业管理条例》、《物业管理办法》等。
培训内容将包括物业管理的基本概念、法律法规的学习和了解等。
2. 安全生产法律法规安全生产的法律法规对物业管理具有重要的意义，包括《安全生产法》、《消防法》等。
培训内容将包括安全生产的基本要求、法律法规的学习和了解等。
3. 环境保护法律法规物业管理与环境保护关系密切，需要了解相关的法律法规，包括《环境保护法》、《资源保护法》等。
培训内容将包括环保的基本要求、法律法规的学习和了解等。
（二）项目学习培训1. 项目基本情况对接管的具体项目的基本情况进行学习，包括项目的地理位置、交通情况、周边环境等。
2. 项目规划和设计了解项目的规划设计情况，包括项目规划的总体布局、建筑结构、公共设施等。
3. 项目管理要求了解项目的管理要求，包括物业管理服务标准、服务内容和服务范围。
4. 其他相关信息需了解项目的业主结构、资产情况、业委会情况等。
（三）管理技能培训1. 领导力培养培养管理人员的领导力，包括领导能力、团队管理能力等。
2. 沟通技巧培训培训员工的沟通技巧，包括与业主的沟通、部门之间的沟通等。
物业前介培训
分户及返修 实施过程管理 开放日95% 项目负责人 幵对效果负责 完结率
关键词：看板管理、数据管理、信息通报、 例会机制、计划回顾、监督检查；
推劢
整改
跟踪
实时
吅格
销项
预警
丌吅格
整改销项 复查丌超过两次
集团物业管理部课件—前期介入体系介绍
如何实现前期介入
工程施工—商业二装管理
制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。 管理过程包括：① 复尺；② 场地交接；③ 图纸审核；
精装
根据以往交房戒在建同业态发生的 设计及施工、客户需求、风险对施 工图提出建议戒意见 优化设计、降低成本提出吅理化建 议供参考 对启劢决策会阶段物业需求落实情 况进行复核
思考题：
1、出入口设置应该 在哪个阶段关注， 主要关注那些点？
集团物业管理部课件—前期介入体系介绍
如何实现前期介入
工作内容
工程施工
如何实现前期介入
工程施工—分户查验
工作内容 查验流程 查验准备
启劢查验
查验实施
集团物业管理部课件—前期介入体系介绍
如何实现前期介入
工程施工—分户查验
工作内容
过程管理
事前 准备
查验 执行
依据： 1. 国家觃范 2. 地匙觃定 3. 企业标准
“五个关键劢作”确保目标达成
1.作业面提供的及时性清理 2. 编制可实操的查验计划 3. 对标：检查内容及标准确定 4. 工具和人员准备 5. 理论不实操培训
4.1
防水问题梳理（筏板、地下室侧墙）
4.2
案场物业展板制作
4.3
案场、示范区、样板间开放风险检查
4.4
开盘风险检查
4.5
物业的接管培训
物业的接管培训背景在一些新建楼盘或老旧楼盘的重建中，物业公司会接管该楼盘的管理工作，为了让物业公司更好地了解和适应该楼盘的管理情况，物业公司通常会进行接管培训。
本文将介绍物业接管培训的内容和注意事项。
内容常规培训在从业前，物业公司会为从业人员提供常规培训，以使其更好的了解物业管理的各个方面。
常规培训主要包括以下几个方面：•物业服务规范：物业公司根据行业标准和自身管理标准，制定物业服务规范，包括物业风险防范、投诉处理、应急处理、保洁、保安等方面。
•政策法规：了解相关政策法规，如《物业管理条例》、《城市物业管理行业规定》等，为服务提供保障，避免违规操作。
•业主服务：通过了解业主需求、服务理念以及相应的应对措施，为业主提供优质、高效的服务。
•工程管理：物业公司需要掌握基础的工程知识，能够对小型（如水电维修、家具拆装等）和中小型（如装修施工、机房设备维护等）的工程项目进行管理、协调、监督和验收。
•日常管理：了解日常物业管理流程，了解楼盘设施和设备，以及相关的日常设备检查和维护知识，预防设备故障的发生。
楼盘情况特殊的培训在接管某些具特殊性质的楼盘时，物业公司需要进行更加专业的培训来适应这种特殊性质，这种培训有以下几个方面：•特殊设施和设备：了解和熟悉楼盘的特殊设施和设备，例如游泳池、电梯等，对这些设施和设备进行专业的检查和维修。
•租赁管理：了解特殊性质的楼盘的租赁管理方式和相应的政策法规，保证租户权益和经营合法性，防止违规操作。
•风险差异性：因不同类型的物业楼盘，存在各种不同的风险，如火灾隐患、人员流动、硬件设施等，需要特殊培训以了解如何预防。
注意事项•培训需要对确保培训质量，确保从业人员都能够获取相关知识。
•培训需要综合考虑业主的需求、物业公司自身的管理水平以及楼盘的现状，制定专业的培训方案。
•在较大型的物业公司中，需要制定培训周期和培训范围，定期进行全员培训或微信培训。
•物业公司需要定期对培训质量进行跟踪和监控，以保障培训的效果和质量。
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前期物业接管方案培训讲义(doc 42页)前期物业接管方案第一部分：前期介入工作小组及工作计划一、成立前期介入工作小组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。
组长：公司副总经理组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）深圳市合隆物业管理有限公司前期工作小组三、项目接管工作推进计划序号介入节点工作内容开始时间完成时间责任部门责任人完成情况1前期介入前期物业管理服务合同签订2011年8月16日2011年8月31日2 办理管理处营业执照、税务登记、组织机构代码2011年8月22日2011年8月28日3 要求停车场施工单位办理经营性停车场许可证2011年9月1日2011年9月30日4 办理停车场营业执照、税务登记2011年10月1日2011年10月31日5 管理处物业服务费收费备案2011年9月1日2011年9月31日6 员工临时宿舍选址、租赁2011年8月16日2011年8月31日7 邀请装修装饰单位对管理处办公场所、员工宿舍图纸设计及报价、审批2011年8月16日2011年8月31日8 工程遗留问题统计、报开发商、跟进处理情况2011年8月16日2011年8月31日9 秩序维护员、工程技术人员、客服人员招聘2011年8月16日2011年8月31日10 VI标识数量统计2011年8月16日2011年8月20日11 VI标识系统设计、报批、制作安装2011年8月20日2011年9月20日12 选定清洁公司2011年8月16日2011年8月31日13 房屋清洁费用测算及合同签订2011年8月16日2011年8月31日14 与开发商谈判开办费2011年8月16日2011年8月31日15 供电手续办理及解决基本电费问题2011年8月22日2011年9月10日16 供水手续办理及协调居民、商业用水指标2011年8月22日2011年8月31日17 前期物业管理服务合同备案（到区物管科）2011年9月1日2011年9月10日18管理处成立编制物业管理方案2011年8月25日2011年8月31日19 人员编制核定、建立组织架构、岗位职责2011年8月25日2011年8月31日20 秩序维护员、工程技术人员、客服人员岗位培训2011年8月25日2011年8月31日21 管理处办公室、员工宿舍装修施工2011年8月25日2011年9月31日22 办公设备采购2011年9月1日2011年9月31日23 各类工程验收及资料接收2011年8月30日2011年9月10日24 各类设备验收及配用工具、资料、保修文件接收2011年8月30日2011年9月10日25 选定档案管理人员、档案归类建立条目2011年8月25日2011年10月31日26 选定资产管理人员、固定资产建立台账2011年8月31日2011年12月31日27细部验收细部验收人员招聘、培训、上岗2011年8月25日2011年8月31日28 第一轮模拟验收、督促整改2011年8月25日2011年8月31日29 第二轮模拟验收、督促整改2011年8月31日2011年9月3日30入住入住工作组成立2011年8月25日2011年8月26日31 编制入住方案2011年8月25日2011年8月27日32 发放入住通知书及报纸公告2011年月日2011年月日33 入住前房间全面清洁开荒2011年8月30日2011年9月1日34 入住接待小组人员安排2011年8月25日2011年8月26日35 入住资料培训2011年8月27日2011年8月31日36 入住接待现场布置及培训2011年8月30日2011年9月1日37 正式办理入住2011年9月3日2011年12月31日38 物业管理物业管理实施2011年9月1日39 各类工程遗留问题处理跟踪2011年9月1日40品牌维护开展第一次客户满意度调查及回访2012年3月1日2012年3月10日41 就第一次调查报告制定顾客满意度提升措施2012年3月10日2012年3月31日42 顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导2012年3月31日2012年11月30日43 开展第二次客户满意度调查及回访2012年12月1日2012年12月10日44 就第二次调查报告制定顾客满意度提升措施2012年12月10日2012年12月31日45 顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导2013年1月1日2013年6月31日四、职责1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。
2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。
3、行政部负责新建管理处物资采购工作。
4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。
5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。
7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
五、前期准备工作1、行政部前期准备工作1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
1.2负责新建管理处员工工作服的订制。
1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。
物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。
包括：a.办公用品：家私、各类文具等。
b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。
d.网络设备：电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
1.4负责新项目入伙现场的策划、布置及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
3、财务部前期准备工作3.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入委托管理合同。
3.2负责新项目各项服务收费标准的审定。
3.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。
3.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。
3.5负责监督新建管理处的物资采购工作。
4、品质部前期准备工作4.1负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。
4.2负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。
4.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。
4.4负责审核各项规章制度及入伙资料。
4.5协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。
5、新建管理处经理前期准备工作5.1负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经理审核、董事长审批。
5.2负责内部管理运作相关工作：A．编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。
B．根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。
C．指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。
5.3将《入住指引》、《业主（住户）资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》一并发放业主。
5.4负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括:A.《入伙流程》B.《委托银行代收款协议书》；C.《临时管理规约》；D.《业户手册》；E.《前期物业管理协议书》F.《房屋交付验收表》；G.《常规服务项目表》H.水、电、气、有线电视开户申请资料；I.防盗门、窗花、阳台推拉门图样（包括材料、规格、尺寸、安装要求等）；J.房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡；K.房间设计平面图（含水电走向）；L.其他与业主相关资料。
M.现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。
N.所有“入伙资料”的填写样本。
5.5进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配置等准备工作是否充分。
第二部分：接管验收接管验收的概念接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。
在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业管理企业了。
接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。
竣工验收的完成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。
接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。
接管验收的目的和作用物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下：1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。
要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。
同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。
3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。
4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。