房地产及其描述(2)

□ 房屋一般由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备组成；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、 桥梁、隧道、水坝等
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第一节 房地产的含义
□ 估价中对相关概念的界定 ■ 建筑物范围最大，包括房屋和构筑物 ■ 房屋和构筑物的区别 人是否直接在里面生产生活，是则为
房屋 是否有门、窗、顶盖，有则为房屋
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第二节 房地产的特性
价值量大
□ 单价高 □ 总价大
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第二节 房地产的特性
用途多样
□也称为用途的竞争、转换及并存的可能性 □ 一宗房地产可以有多种不同的用途
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第二节 房地产的特性
□ 用途不可以随意转换的原因
■ 政府的用途管制——城市规划等 ■ 不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最 高最佳使用原则） ■ 从经济角度来讲，土地利用选择的先后顺序一般是： 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、 不毛荒地
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第一节 房地产的含义
四、房地产的其他名称（了解）
（一）不动产
（二）物业
（三）rea1 estate和rea1 property（后 者包含权利）
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第一节 房地产的含义
五、房地产的基本存在形态（了解）
□ 三形态 ■ 土地形态 ■ 建筑物形态 ■ 房地形态
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第一节 房地产的含义
第二章 房地产及其描述
第一节、房地产的含义 第二节、房地产的特性 第三节、房地产的种类 第四节、房地产状况描述
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第一节 房地产的含义
一、房地产的定义（熟悉）
□ 房地产是指土地以及建筑物等土地定 着物 □ 是实物、权益和区位三者的结合体
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第一节 房地产的含义
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （熟悉）
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第二节 房地产的特性
相互影响
□ 房地产不可移动，因此会与其周围的环境 产生相互的影响 □ 房地产的价值不仅与其自身的状况直接相 关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受 邻近房地产的影响
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第二节 房地产的特性
□ 外部性
■ 正外部性——某经济主体行为使他人受益， 而受益者无需为此花费代价 ■ 负外部性——某经济主体行为使他人或社 会受损，而该经济主体却没有为此承担成本
（一）土地的含义
□ 土地的三维范围 ■ 土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界” 所围合的区域 ■ 土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限 ■ 土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限
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第一节 房地产的含义
（二）建筑物的含义
□ 广义的建筑物——包括房屋和构筑物
□ 狭义的建筑物——指房屋，不包括构筑物
□ 两种评估思路
■ 对房和地独立评估（独立估价） ■ 考虑一方的存在对另一方价值的 影响（部分估价）
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第一节 房地产的含义
□ 四概念
■ 房地产－可单指土地、可单指建筑 物，也可指土地与建筑物的综合体
■ 土地－仅指土地部分 ■ 建筑物－仅指建筑物部分 ■ 房地－专指土地和建筑物的综合体
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第一节 房地产的含义
六、房地产含义的总结
□ 三部分 ■ 土地 ■ 建筑物 ■ 其它土地定着物
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第一节 房地产的含义
□ 三位一体的综合体
■产的特性
一、不可移动（掌握） 六、用途多样（熟悉） 二、独一无二（掌握） 七、相互影响（熟悉） 三、寿命长久（熟悉） 八、易受限制（熟悉） 四、供给有限（熟悉） 九、难以变现 五、价值量大（熟悉） 十、保值增值（了解）
会使土地、建筑物的价值明显减损
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第一节 房地产的含义
三、实物、权益和区位的含义（掌握）
（一）房地产实物的含义 □ 概念
■ 是指房地产中看得见、摸得着的有形部分 □ 分类
■ 有形的实体 ■ 该实体的质量 ■ 该实体组合完成的功能
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第一节 房地产的含义
（二）房地产权益的含义
1 含义 2 内容 3 种类 4 实物和权益对房地产的影响
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第二节 房地产的特性
难以变现
□ 也称为变现能力弱、流动性差 □ 变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财 产转换为现金的速度 □ 房地产的各种特性使其交易手续复杂，且经过一个 合理的较长的时间，因此变现能力差 □ 当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为 现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现 □ 没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格
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第二节 房地产的特性
易受限制
□ 政府对房地产限制的四种特权 ■ 管制权——对房地产的利用作出限制 ■ 征收权——为了公共利益而征收 ■ 征税权——对房地产课税 ■ 充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情 况下可无偿收回房地产
□ 由于不可移动、不可隐藏、难以变现，所以房地产难以 逃避未来制度、政策等变化的影响
□ 也称为耐久性
□ 对土地而言，也可称不可毁灭性或永续性
□ 建筑物寿命长久
□ 可以为其占用者带来持续不断的利益
□ 注意：土地出让年限对房地产使用收益年限的限
制
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第二节 房地产的特性
供给有限
□ 供给有限造成房地产具有独占性 □ 原因
■ 土地总量不可增加 ■ 房地产不可移动造成了供给不能调剂
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第二节 房地产的特性
独一无二
□ 含义
■ 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性 ■ 没有两宗完全相同的房地产 □ 影响
■ 难以出现相同的大量供给 ■ 使房地产之间不能完全替代
■ 价格容易受个别因素的影响
■ 房地产交易难以采取样品交易方式
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第二节 房地产的特性
寿命长久
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第一节 房地产的含义
（三）其他土地定着物的含义
□ 指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑 物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当 事人另有约定的除外
■ 土地定着物与土地或建筑物物理上不可分
■ 虽然可分离，但是这种分离是不经济的，或分离后
会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者
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第二节 房地产的特性
不可移动（位置固定性）
□ 含义 ■ 房地产位置固定，不可移动 ■ 其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化
□ 影响 ■ 不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消 费，不能在不同地区之间调剂余额，因此无法形成全国性的统 一市场，而形成地区性市场