某置业有限公司破局腾飞思路讲义(PPT 66页)
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瀚海·腾飞
（二）风险对策 1、找准定位，顺应形势 2、战略布局，减少“肉搏战” 3、修炼内功，随机应变
谢谢观赏！
四、运营计划
（一）盈利模式设定 1、传统模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来 访，销售员通过讲解介绍促使下单。 2、直销模式
针对此模式，印制DM单，通过两种形式发送：第一，对筛 选的目标客户以直投或邮寄的形式发送宣传资料。第二，销售员 可自行领取资料定点发送宣传。 3、好邻居模式
瀚海 · 腾飞——御景龙城 策划案
目录
一、项目背景 二、整体项目概述
三、市场与竞争分析 四、运营计划
五、风险分析及对策
一、项目背景
瀚海——腾飞团队接受瀚海——腾飞房地产开发有限责任 公司委托，就2013年独具中国风的御景龙城楼盘进行具体策划。
为使整个项目更顺利地得到推广和销售，保证各项工作不因 沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案。
①：自住型消费群体
占90％
②：投资性消费群体
占10％
（三）定价策略与调整
阶段
销售方式
计划销售 （套）
所占百分 （％）
价格（元 /㎡）
优惠
第一阶段 开盘销售 60
20
4180
一次性3%， 按揭0％
第二阶段 现房销售 86
30
4880
一次性3%， 按揭1％
第三阶段 强销
60
21
2700
一次性2%， 按揭1％
10、销售情况：一期销售完毕
本项目分析 1、发 展 商：广西瀚海·腾飞有限公司 2、地理位置：扶绥县城南新区扶绥城南环城公路南段（广 西城市职业学院北门旁） 3、总投资额：6000万元 4、项目定位：扶绥县大城文化会所 5、规 模：占地15.1亩，建筑面积28360.62㎡ 6、得 房 率：88％~90％ 7、户 型：三房两厅两卫、两房一厅一卫 8、工程进度：整个项目建设周期为1年半（预计） 9、销售价格：开盘价在2180元/㎡，现房价2580元/㎡起。
某集团项目管理的基本思路(ppt 63页)
2. 对目前集团内部高管激励手段进行分析诊断，总结其优缺点。
阶段一的主要工作步骤：
项目启动 内部环境分析 人力资源管理诊断
根据项目进展情况可能进行调整
主要工作步骤:
1. 项目启动
• 项目启动会 • 明确并相互介绍项目组成员，以及项目组成员的工作责任 • 说明阶段性工作完成时间和阶段汇报时间 • 明确访谈对象，确认实地采访计划以及工作内容
有不同的考核和评价标准，而在进行员工持股计划时要建立一套统一的级别划分标准，如何确定这一标 准成为咨询过程中的一个关键问题； • 解决方案：
在进行员工级别划分时，x项目组依据三条原则，采用了选取了其中一家子公司的岗位级别作 为参 照标准，将其他公司的级别进行对等靠拢的方法很好的解决了之一问题。参照标准的选取原则如下：
建立适应企业高速发展的核心团队
目录
一． 项目的背景和目标 二． 项目的思路、内容和工作步骤 三． 项目的工作成果 四． 项目的时间安排和运作方式 五． x相关咨询案例举例 六． x管理咨询简介
项目的思路：x将通过三个阶段来实现本项目的目标
内部环境分析与人力资 源管理诊断
集团现有方案的 分析与评价
• 研究院经过10余年的艰苦奋斗，目前国有资产净值已经超过5亿元并控股三家子公司，其中于 1992年所创办的全资子公司经改组后已于2000年10月上市，研究院现持有该公司49.84%的股份， 为公司第一大股东。
客户需求
客户目前虽然逐步完成了从应用类科研院所体制向企业化改革的目标，但并未从整体上建立起 现代化的企业制度，为此客户希望通过本次咨询，在企业改制过程中稳步建立起新型的产权关系， 使企业成为各方利益主体共同参与的平台，为企业的进一步发展提供体制上的保证。 具体来讲客户希望通过本次咨询重点制定出以下方案：
阶段一的主要工作步骤：
项目启动 内部环境分析 人力资源管理诊断
根据项目进展情况可能进行调整
主要工作步骤:
1. 项目启动
• 项目启动会 • 明确并相互介绍项目组成员，以及项目组成员的工作责任 • 说明阶段性工作完成时间和阶段汇报时间 • 明确访谈对象，确认实地采访计划以及工作内容
有不同的考核和评价标准，而在进行员工持股计划时要建立一套统一的级别划分标准，如何确定这一标 准成为咨询过程中的一个关键问题； • 解决方案：
在进行员工级别划分时，x项目组依据三条原则，采用了选取了其中一家子公司的岗位级别作 为参 照标准，将其他公司的级别进行对等靠拢的方法很好的解决了之一问题。参照标准的选取原则如下：
建立适应企业高速发展的核心团队
目录
一． 项目的背景和目标 二． 项目的思路、内容和工作步骤 三． 项目的工作成果 四． 项目的时间安排和运作方式 五． x相关咨询案例举例 六． x管理咨询简介
项目的思路：x将通过三个阶段来实现本项目的目标
内部环境分析与人力资 源管理诊断
集团现有方案的 分析与评价
• 研究院经过10余年的艰苦奋斗，目前国有资产净值已经超过5亿元并控股三家子公司，其中于 1992年所创办的全资子公司经改组后已于2000年10月上市，研究院现持有该公司49.84%的股份， 为公司第一大股东。
客户需求
客户目前虽然逐步完成了从应用类科研院所体制向企业化改革的目标，但并未从整体上建立起 现代化的企业制度，为此客户希望通过本次咨询，在企业改制过程中稳步建立起新型的产权关系， 使企业成为各方利益主体共同参与的平台，为企业的进一步发展提供体制上的保证。 具体来讲客户希望通过本次咨询重点制定出以下方案：
顺势而为借势腾飞(新筹团队篇)课件
利用“势”
在识别“势”的基础上，团队需要制定相应的发展战 略和行动计划，以顺应“势”的变化。具体来说，团 队需要根据市场需求制定产品和服务策略，根据技术 进步进行创新和升级，根据政策法规调整自身的运营 和管理模式等。同时，团队也需要通过不断的学习和 提高自身的素质和能力，以更好地适应“势”的变化 和利用“势”的发展机会。
利用现有资源，最大化效益
总结词
新筹团队应充分利用现有资源，提高资源利用效率，实现效益的最大化。
详细描述
新筹团队在起步阶段通常资源有限，因此需要合理规划和管理现有资源。这包括 合理分配人力、物力和财力，优化工作流程，提高工作效率等。通过有效的资源 管理，新筹团队可以最大化效益，为后续的发展奠定基础。
“势”是团队发展的关键因素之一。在团队发展的过程中，“势”往往决定了团队发展的方向、速度 和质量。一个团队如果能够准确地识别和利用“势”，就能够更好地把握市场机会、提高自身的竞争 力、实现更快更好的发展。
如何识别和利用“势”
识别“势”
团队需要时刻关注外部环境的变化，包括政策法规、 市场需求、技术进步等方面的变化。同时，团队也需 要对自己的内部条件进行深入的分析，了解自身的优 势和劣势、机会和威胁等。通过内外环境的综合分析 ，团队可以更好地识别“势”。
顺势而为借势腾飞(新筹团队 篇)课件
目 录
• 引言 • 理解“势”的力量 • 顺势而为的策略 • 借势腾飞的技巧 • 案例分析 • 实践与反思
01
引言
主题介绍
主题背景
当前社会变革迅速，新筹团队如 何抓住机遇，顺势而为，实现腾 飞。
主题重要性
新筹团队在创业、创新、发展等 方面面临诸多挑战，需要掌握顺 势而为的策略和技巧。
某公司项目总体发展思路概述(PPT 92页)
➢ 位于江苏省中部，东与泰州、 盐城市交界；西与南京市六 合县和安徽省天长市接壤； 南临长江，与镇江隔江相望； 北与淮安市毗邻；中有纵贯 南北的京杭大运河与长江在 这里交汇，历来是水陆交通 枢纽，南北漕运的咽喉，苏 北门户。
开发模式 规划设计 产品创新
➢ 扬州城区至今已有2400多年
的历史，是国务院第一批24
电 话 0 7 5 - 8 3 2 ： 8 3 7 、 3 2 8 、 8 3 7 2 6 传 真 ： 0 7 5 - 8 3 2 6 1 E m a i l ： c h e n g q u a @ c h e n g q u a . o m
扬州市概况
(一)人文、地理及交通条件
扬州概述 核心问题
➢ 扬州市简称扬，又名芜城。
பைடு நூலகம்
扬州概述 核心问题 开发模式 规划设计 产品创新
地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 2 4 0 电 信 息 5 1 8 0 3 4 大 厦 东 座 室 W 邮 W 编 W ： . c h e n g q u a n . c o m
电 话 0 7 5 - 8 3 2 ： 8 3 7 、 3 2 8 、 8 3 7 2 6 传 真 ： 0 7 5 - 8 3 2 6 1 E m a i l ： c h e n g q u a @ c h e n g q u a . o m
扬州概述 核心问题 开发模式 规划设计 产品创新
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开发模式 规划设计 产品创新
➢ 扬州城区至今已有2400多年
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(一)人文、地理及交通条件
扬州概述 核心问题
➢ 扬州市简称扬，又名芜城。
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扬州概述 核心问题 开发模式 规划设计 产品创新
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扬州概述 核心问题 开发模式 规划设计 产品创新
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某地产二期推盘策略课件.pptx
项目定位：宁乡首席25万平米美式全景国际住区 项目营销动态：目前正在办卡，12.25日开盘 特色： N+1超大赠送面积，89㎡三房，130㎡五房，超大赠送面积、220米栋距 均价： 待定 户型： 86㎡-130㎡ 主力户型： 89㎡三房，130㎡五房 营销/优惠策略：办卡1千抵3万（前面先优惠2万，开盘前7天算价再优惠1万） 启示/可借鉴之处：多变空间，N+1超大赠送，公寓规划
项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅 项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源 特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期） 均价： 4100元左右 户型：83—130㎡ 主力户型： 101—130㎡（三房） 营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半 项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中 媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式 启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。
区间：52-139 主力： 102-122
区间：37-159 主力：90-130
区间： 114-152 主力： 114-138
交房标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
140㎡以上产品，市场需求相对较少
楼盘名称
爱琴湾 五街国际 翰林华府 格林春天 星河绿洲
滞销产品面积
140㎡以上户型 149㎡，195㎡户型
谨呈：湖南冠源房地产开发有限公司
2013年【冠源·爱琴湾】二期 推盘策略
2013.03.22
目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货
序号
目标
1 2013年一期.二期一批实现清盘(512套)
2 形象提升,为一线江景豪宅开发作铺垫
3 价格继续突破,获取价格红利 4 再次轰动宁乡
某房地产项目推盘计划课件.ppt
夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学
•
11、
。2022/3/222022/3/222022/3/22Mar-2222-Mar-22
•
12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人 的错儿 。2022/ 3/2220 22/3/22 2022/3 /22Tue sday, March 22, 2022
第四阶段：开盘热销期——阶段活动 活动主题：锦绣豪庭公开选房（开盘）暨“一元游欧洲”颁奖盛典。 活动时间：6月9日 活动地点：高档酒店 参与对象：所有排卡客户。 活动内容：现场选房+抽奖活动+文艺表演 活动宣传：户外广告、派单、电视、短信等。 活动物料：现场包装、业主奖品等。 活动费用：3万。
项目经理签字
营销副总签字
总经理签字______
青少年是一个美好而又是一去不可再得的时期，是将来一切光明和幸福的开端。
•
9、
。2022/3/222022/3/22Tuesday, March 22, 2022
人的志向通常和他们的能力成正比例
•
10、
。2022/3/222022/3/222022/3/223/22/2022 3:43:28 PM
到来访353批，来电62组。（截止:2011年12月14日——2012年2月8日） 主要来访途径：路过、飞播广告、派单、老客户介绍。
阶段工作：
（1）、项目现场包装及广告首次投放。 （2）、项目推广全面展开 ➢ 户外首次更新（岳庙街广告更新，再选择三到四处户外广告位作为项目户外
广告位使用，建议广告位选择地点：高速公路进出口附近、光明大道仁和路 口附近、周边重点乡镇交通要道等） ➢ 电视飞播投放（建议2月中旬更换广告语） ➢ 亚太广告投放（建议2月中旬开始投放） ➢ 单页派发县城及乡镇第二次全面投放（首批单页已经覆盖周边乡镇，第二批 设计单页将在2月中旬起开始在县城及乡镇再次信息覆盖）。
房地产计划运营管理思维与能力培训(PPT)
房地产企业运营是把项目开发作 为创造和提升产品和服务的过程。
房地产企业运营管理就是对房地 产企业持续进行项目开发的各个 系统的设计、运营、评价和改进。 （即是对房地产企业价值链各个 系统的设计、运行和改进）
第三节 房地产企业运营管理的主要职能
一、房地产企业运营管理的主要职能
提出内部管理机构设置及岗位设立方案---------------------------组织 组织拟订公司的业务规范和业务流程------------------------------流程 确定各管理层级的授权--------------------------------------------授权 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划---------------------计划 确定和分解全年经营指标------------------------------------------经营 协调制定公司的全面预算------------------------------------------预算 协调各部门之间的工作关系----------------------------------------协调 主持召开日常运营会议、跟踪、检查、协调各职能部门的工作 -----监控 协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评-------------绩效 项目关键节点统筹与协调-------------------------------------------节点 项目阶段性成果-----------------------------------------------------成果
房地产计划运营管 理思维与能力培训
目录
第一章 正确理解房地产企业运营管理
第二章 搭建房地产企业运营计划系统
某集团组织变革思路培训教材(PPT 72页)
适度分权； 职能部门规
范化
企业内部功 能的分化和 整合
杜邦公司
Sloan 对 GM 的改造；
处于这一阶段的中 国企业的成功主要 来自创业者个人魅 力和集权，职能部 门形同虚设。此时 企业面临的主要任 务是设立真正起作 用的职能部门并适 度分权
中国的国有企业大 多存在分权危机， 而私企一般存在集 权危机。因而，中 国国企和私企都存 在组织危机，都需 要在一个新的体系 下完成功能性分层
H&J
和君创业研究咨询有限公司
第2页
组织变革的系统思考图
和君创业
组织变革
战
功能定位
关
略
组织架构设计
公司治理结构
键 组
转
织
型
分权体系
控制系统
业务流程
矛
盾
H&J
和君创业研究咨询有限公司
第3页
和君创业
战略转型对组织变革的要求
• 龙蟒集团高层基于对目前产业现状、产业发展趋势以及龙蟒集团 自身优势劣势机会威胁的分析。龙蟒集团高层提出集团必须实行 战略转型。
• 对本次组织变革，我们给出的指导性的表述是：
明确集团定位 引入治理结构 建立集团组织 实现适度分权 优化业务流程
功能定位
组织架构设计
公司治理结构
分权体系
业务流程
H&J
和君创业研究咨询有限公司
第 16 页
目录
和君创业
• 组织变革的系统思考 • 组织变革的框架 • 一、明确集团定位 • 二、引入治理结构 • 三、建立集团组织 • 四、实现适度分权 • 五、优化业务流程
• 一般的组织理论表明，在每一个阶段趋于成熟的时候，组织总面 临着某些特定的危机，恰当的处理了这些危机，组织则得以升华， 从而升级到另外一个阶段。
房地产企业管理项目运营培训讲义教程课件PPT模板
招标价法）
第二章、融资战略
企业没有几个钱，照样盖楼一大片。钱从哪里来？银行贷款和股 市圈钱。
企业有了大把的钱，风光了几年就玩儿完。钱哪里去了？以前“圈” 别人，今天却被别人“圈”
一、买壳上市的策略 1）案例
2）地产上市公司遇“劫”（1997年前的市场低迷、地产公司 的投资策略失误）。
二、资金合作策略
•
择其开发方向、上市时机、价格策略、销售节
•
奏和营销手段及可持续发展问题等。
• 二、市场板块：主要是根据市场细分而游离出来的跨片区跨产
•
品的板块，包括通常所说的白领市场与蓝领市
•
场、做区域市场还是做外销市场等。
•
三、产品板块：与片区板块和市场板块有一定的关联性，主要
•
包括做高档物业还是做普通物业，做写字间、
•
带动了在布吉地区开发多个项目顺水推舟。
•
注： 地产商开发的多项楼盘你中有我，我中有你抱成团的
•
做法，无形中成了某一片区众多地产商的营销合力，
•
这种ห้องสมุดไป่ตู้象成为“片区联动”。
•联合推广案例
• 广州市“临江豪宅”的联合行动。
•
在同一区域里，相邻的楼盘不仅互
为对方的外在环境，而且大家的共同
表现构成了该区域的总的特征。由广
城集团、华强、中航等圈得了大量的土地）。 • 反例：深圳的兰光集团如果在九十年代初多划几块地，今天可就发了。 • 实例：潘石屹与任志强钱与地的交换。
• 2、圈地的得失：海南一些发展商圈地如今几家欢乐几家愁。
• 3、“土地资源是有限”不是绝对的（市场供求关系、大片闲置土地、旧房改造） • 4、拿地的途径和理由（A：政府行政划拨；协议地价；招标拍卖。B：城市景
第二章、融资战略
企业没有几个钱，照样盖楼一大片。钱从哪里来？银行贷款和股 市圈钱。
企业有了大把的钱，风光了几年就玩儿完。钱哪里去了？以前“圈” 别人，今天却被别人“圈”
一、买壳上市的策略 1）案例
2）地产上市公司遇“劫”（1997年前的市场低迷、地产公司 的投资策略失误）。
二、资金合作策略
•
择其开发方向、上市时机、价格策略、销售节
•
奏和营销手段及可持续发展问题等。
• 二、市场板块：主要是根据市场细分而游离出来的跨片区跨产
•
品的板块，包括通常所说的白领市场与蓝领市
•
场、做区域市场还是做外销市场等。
•
三、产品板块：与片区板块和市场板块有一定的关联性，主要
•
包括做高档物业还是做普通物业，做写字间、
•
带动了在布吉地区开发多个项目顺水推舟。
•
注： 地产商开发的多项楼盘你中有我，我中有你抱成团的
•
做法，无形中成了某一片区众多地产商的营销合力，
•
这种ห้องสมุดไป่ตู้象成为“片区联动”。
•联合推广案例
• 广州市“临江豪宅”的联合行动。
•
在同一区域里，相邻的楼盘不仅互
为对方的外在环境，而且大家的共同
表现构成了该区域的总的特征。由广
城集团、华强、中航等圈得了大量的土地）。 • 反例：深圳的兰光集团如果在九十年代初多划几块地，今天可就发了。 • 实例：潘石屹与任志强钱与地的交换。
• 2、圈地的得失：海南一些发展商圈地如今几家欢乐几家愁。
• 3、“土地资源是有限”不是绝对的（市场供求关系、大片闲置土地、旧房改造） • 4、拿地的途径和理由（A：政府行政划拨；协议地价；招标拍卖。B：城市景
某置业公司营销推盘策略教材PPT47页
谢谢！
某置业公司营销推盘策略教材
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
某置业有限公司破局腾飞思路讲义
区域 人数（人）
所占比例
城区 40 58.82%
周边乡镇 28
41.18%
客户分析 居住区域：项目城区成交客户主要集中小区：青海新村、 （别墅） 复三新村、腾达花园、东方新村、海影新村及其他。
城区
腾达花园 复三新村 东方新村 海影新村 青海新村 其他
人数（人）
4
5
4
2
6
19
所占比例 10.00% 12.50% 10.00% 5.00% 15.00% 47.50%
竞争盘点 东恒盛华府：高品质楼盘，认知度高，目前在售主力户 高层 交通型资1源38平方4房，地理位置有一定优越性。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量
江海路与北京路交汇处南100米 海门东恒盛投资发展有限公司 广州九宫格 68000平方米左右
区域情况 人民医院、民政局、中南CBD、东恒盛五星级酒店、电视台、等
配套 规划定位 项目进度
户型分析
销售策略
停车场、会所等相关配套较为齐全 高层、沿商 待交房，剩余部分面积较大住宅等物业 86平方两房、105平大三房、128平3房、128平3房、127平三房复式、 135平三房、143平4室 一次性付款最低9折，贷款92折
销售价格 135平以下小面积已基本售罄、主推143平方成交均价7700元
竞争盘点 高层
户型对比：云起苑ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，云起苑一梯两户，且为精装修。 劣势：相比较每间房间的面积都大于本案，空间利用率高；小区自带商业广场，小区配套
更加齐全。
竞争盘点 龙信壹墅：品牌开发商，项目在区位及价格上较本案均 别墅 交通具资有源一定优势。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量
本案客群主要以塔尖人物为主，这一领域的群体对于身份象征是非 常重视的，因此，一份族谱更能凸显家族的显赫与荣耀。
相关主题
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结论二
高层：竞品项目多为一梯两户，较本案在项目区属及周边配套上均 存在一定优势。
海兴路与北京路交汇处 景瑞地产 开发商 7万平米左右
区域情况 人民医院、民政局等
配套 规划定位 项目进度 户型分析 销售策略
销售价格
停车场、规划菜场、相关配套较为齐全 高层、沿商 已交房，剩余部分面积较大住宅等物业
90平方三房、115平方大三房、138平方4房
一次性付款92折，贷款94折 90平方成交均价/8000元、115平方成交均价7300元、138平方成交均 价6800元
配套 规划定位 项目进度
户型分析
销售策略
停车场、会所等相关配套较为齐全 高层、沿商 待交房，剩余部分面积较大住宅等物业 86平方两房、105平大三房、128平3房、128平3房、127平三房复式、 135平三房、143平4室 一次性付款最低9折，贷款92折
销售价格 135平以下小面积已基本售罄、主推143平方成交均价7700元
项目点评
东恒盛已在海门人心目中留下高端品质，40%的绿化率、2.2的容积率也 是还是市场少有纯品质住宅，目前在售基本都是138平方4房的户型，地 理位置有一定优越性。
竞争盘点 高层
户型对比：东恒盛华府ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，华府一梯两户。 劣势：华府143平做出超大4房设计，完全赠送面积比较本项目多近6㎡；小区绿化、公共
竞争盘点 东恒盛华府：高品质楼盘，认知度高，目前在售主力户 高层 交通型资1源38平方4房，地理位置有一定优越性。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量
江海路与北京路交汇处南100米 海门东恒盛投资发展有限公司 广州九宫格 68000平方米左右
区域情况 人民医院、民政局、中南CBD、东恒盛五星级酒店、电视台、等
目前在推1号楼，前排都是别墅区，精装修，全天候、地暖采光房，目前 成交价：90平成交价10000元左右，125平成交价9500左右，142平以上 9000左右，都为精装修价格
项目点评
龙信就是海门自己的高端住宅，中技就是看中龙信口碑，43%的绿化率、 1.66的容积率也是还是市场少有综合体项目，去除精装成本2300-2500元 /平，实际142平成交7300-7500元，也低于本案。而且项目可选择性强！
户型分析 地下一层地上四层，都是双拼别墅 ，
销售策略 销售价格
无策略 14年开盘价格11000元/平，目前公布价格在8600元/平，基本也无人问 津。
项目点评
小区楼间距比较小，采光有问题。小区外立面石材也一般，不能体现尊 贵气质。目前去化仅沿湖十多套。去化率比较低。
市场 总结
结论一
海门房地产市场近几年整体去化表现平稳，去年去化总量创近四年 峰值。
项目点评
景瑞和东恒盛华府已形成容纳1.5万人的小型社区，目前在售基本都是 138平方4房的户型，地理位置有一定优越性。
竞争盘点 高层
户型对比：景瑞御江山ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，景瑞一梯两户。 劣势：景瑞138平做出4房设计，客房长4.6米宽4.2米，整体客房面积较大。小区绿化、
公共娱乐服务都多于本案高层部分。
竞争盘点 高层
户型对比：云起苑ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，云起苑一梯两户，且为精装修。 劣势：相比较每间房间的面积都大于本案，空间利用率高；小区自带商业广场，小区配套
更加齐全。
竞争盘点 龙信壹墅：品牌开发商，项目在区位及价格上较本案均 别墅 交通具资有源一定优势。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量
竞争盘点 金水湾：楼间距小，采光较差，外立面石材也一般，不 别墅 能体现尊贵气质。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量
富江路与东海路交汇处 西部集团 开发商 36000平方米左右
区域情况 项目位于本案西侧，由江城一品开发商西部集团投资开发。
配套 规划定位 项目进度
景观湖 别墅 项目已完工，目前销售基本停滞
某置业有限公司破 局腾飞思路讲义(PPT
66页)
思维导图
第一部分
辩形势第二部分来自理思路，盘目标第三部分
解决途径
认清形势
市场解析
目标界定
货量盘点 客户解析 预期目标
该怎样解决？
营销执行体系
海门楼市
近４年海门楼市成交走势整体表现平稳，2015 年海门楼市整体成交总量创近四年新高。
该数据来源于克尔瑞数据平台
户型分析 叠加精装修别面积240平方，私家电梯、私家花园、豪华套房
销售策略 目前都是部分叠加上层的别墅，客户群体相同，相比较客户更加认区域
销售价格 单价2.2万/平，总价在500万左右，都为精装修价格
项目点评
龙信打造海门高端别墅，目前都是部分叠加上层的别墅，客户群体相同， 相比较客户更加认区域，购买我们剩余联排别墅加上装修成本以后价格 远超过龙信。别墅和住宅区分开，达到一定私密性。
长江路与东海路交汇处 龙信集团 开发商 150000平方米左右
区域情况
项目位于城南核心商圈，周边欧尚超市、银行、政府配套、商业CBD、 学校等一应俱全
配套 规划定位 项目进度
住宅、小区绿化、商业广场、会所等相关配套较为齐全 高层、别墅、商业广场 住宅已入驻，别墅已是现房，内独栋别墅已售完，都是叠加精装修别墅
娱乐服务等都多于本案高层部分。
竞争盘点 云起苑：品牌开发商联合，高绿化率，低容积率，产品 高层 交通可资选源择性强且价格相对本案具有一定优势！
项目地址 开发商 销售代理 项目体量 区域情况
配套 规划定位 项目进度
户型分析
销售策略
销售价格
南海路 中技和龙信 开发商 100000平方米左右 人民医院、民政局、中南CBD、实验小学、弘謇中学。 停车场、商业广场、会所等相关配套较为齐全 高层、别墅、商业广场 1号楼加推中 91平两房、93平大两房、104平2+1房、135平3房、125平三房、142平 三房、162平4房 一次性付款92折，贷款95折。5万抵10万送产权车库。
２０１５年海门市场除个别月份外成交较为平稳，月
海门楼市
均去化量为５.３８万方。
该数据来源于克尔瑞数据平台
竞争盘点
云起苑
本案
金水湾
景瑞 东恒 御江 盛华 山府
龙信壹墅
竞争盘点 景瑞御江山：已形成容纳1.5万人的小型社区，目前在 高层 交通资售源主力户型138平方4房，地理位置有一定优越性。
项目地址 开发商 销售代理 项目体量