广西北海红树林项目-尽调报告.pdf

和信资本〃广西北海红树林温泉旅游项目

尽职调查报告

经办部门：股权投资部

填报时间：2013年7月8日

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《和信联合资本管理有限公司尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定项目计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

项目经理助理签字：

年月日

项目经理签字：

年月日

调查人团队主管签字：

年月日

目录

第一章、项目背景 (5)

（一）项目概况 (5)

（二）关联方介绍 (6)

第二章、基金方案 (6)

（一）基金要素 (6)

（二）交易结构 (7)

第三章、项目公司情况调查 (7)

（一）项目公司基本情况 (7)

（二）项目公司股东情况 (8)

（三）项目公司组织架构 (9)

（四）项目公司管理层介绍 (9)

（五）项目公司财务状况 (11)

第四章、标的项目调查 (13)

（一）项目地理位置 (13)

（二）项目定位 (13)

（三）项目现状 (14)

（四）项目资源 (14)

（五）项目的市场定位与市场前景 (19)

（六）项目建设内容、特点及优势分析 (20)

第五章、资金用途与还款来源 (24)

（一）资金用途 (24)

（二）还款来源 (27)

第六章、风控措施与风险提示 (27)

（一）风控措施 (24)

（二）风险提示与防范 (27)

第七章、担保方概况 (29)

（一）担保公司简介 (24)

（二）担保方财务分析 (27)

（三）财务报表主要科目说明 (30)

（四）担保方业务分析 (32)

第八章、结论以及建议 (32)

第一章项目背景

（一）项目概况

广西兆晨红树林温泉开发有限公司（以下简称“广西兆晨”或“借款人”）与合浦县政府于2004年9月签约的“广西红树林公园配套项目-山海湾文化旅游项目”（以下简称“山海湾”）是合浦县重点招商引资项目，并分别于2005年3月进入北海市重点项目，2010年10月进入自治区重点项目，2011年3月进入文化部“部行”合作机制项下的文化产业推荐名录。

山海湾项目建设地点位于广西北海市合浦县山口镇东南16公里沙田半岛东侧的英罗湾西岸，东距广东湛江市70公里，南与海南省隔海相望，西距北海75公里（新路建成后从红树林-榄根-铁山港-北海约57公里），北距玉林市120公里。项目的东面与国家级自然保护区红树林公园相距1公里，处于自然保护区边缘地带，不占用自然保护区核心区、缓冲区、实验区土地。同时项目的东南面及南面又分别与我国唯一的儒艮（俗称海牛、美人鱼）自然栖息地保护区和合浦珍珠自然保护区。

广西兆晨于2007年12月通过合法程序购得项目一期总用地322亩中的220亩土地并交清所有费用，办理了《国有土地使用证》；2010年4月经自治区国土厅的检验审定，办理了《矿泉水注册登记证》；2010年11月在合浦县水利局办理《取水许可证》；2011年1月在自治区国土资源厅办理了矿泉水《采矿许可证》。2013年1月通过合法程序购得项目一期总用地322亩中的102亩土地并缴交半数土地出让金。

广西兆晨与海南康年酒店管理有限公司签署了《关于合作建设管理广西北海山海湾项目意向书》，双方合作建设并管理项目，同时海南康年酒店管理有限公司则与多家大型的旅行社营运商联合签署了《关于联合推广广西红树林公园配套项目-山海湾文化旅游项目战略合作框架协议》，其中包括北京青

年旅行社股份有限公司、中国国际旅行社总社有限公司、北京中国旅行社总社有限公司、等14家国内大型知名旅行社。

广西兆晨根据自身的融资需求向我司提出融资申请，融资金额不超过人民币6000万元，期限拟定为12个月。融资资金拟通过委托贷款的方式投资，到期通过还本付息的方式实现退出。为控制投资风险，由广西兆晨提供土地抵押、股权质押及由中商财富融资担保有限公司（以下简称“中商财富”）为本次融资的本金及收益提供全额不可撤销的连带责任保证担保。

（二）关联方介绍

海南康年酒店管理有限公司是一家专业为酒店服务提供管理支持的管理集团，在国内外有着多年成功经验，拥有数十家高星级酒店，业内佳绩有目共睹。海南康年在海南、广东、广西、云南、山东、河北、新疆等15个省市运营管理的酒店超过35家，在马尔代夫和泰国分别管理1家酒店。

康年国际酒店集团自1992年成立以来，殊荣不断。近年来以其业绩卓著被国内外机构及媒体评为：“中国饭店业集团20强”、“中国酒店行业最具影响力品牌”、“2007十大酒店集团”、“2008十大酒店集团”、“中国饭店业国际品牌先锋”及“最具有规模的10家国际饭店集团”。

第二章基金方案

（一）基金要素

基金要素表

（二）交易结构

第三章项目公司情况调查

（一）项目公司基本情况

广西兆晨是由法人中科财富资产管理有限公司和赵邵勇、刘嘉颖两位自然人共

同出资组建的有限责任公司。

项目公司基本情况表

股权结构表

（二）项目公司股东情况

中科财富资产管理有限公司成立于2009年底，是经北京市工商行政管理局核准、在北京市注册成立的专业资产管理公司，其股权结构为：

中科财富资产管理有限公司是以收购、处置、投资开发不良资产，盘活资产存量为产业，通过结合国家的产业政策，对不良资产实施相应的管理和法律咨询等方面的服务，通过管理使中小企业提高管理水平，实现扭亏为盈，使企业沿着健康的道路发展。

（三）项目公司组织架构

（四）项目公司管理层介绍