永川协信中心一期商业分析
重庆永川房地产市场调研分析报告(2023版)
重庆永川房地产市场调研分析报告重庆永川房地产市场调研分析报告一、引言随着中国城市化进程的推进，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，对经济社会的发展起着重要的推动作用。
本报告旨在通过对重庆永川房地产市场的调研和分析，全面了解市场的发展现状、特点以及未来的趋势，并提出相应的建议。
二、重庆永川房地产市场概况⒈市场规模⑴城市面积⑵人口规模⑶房地产项目数量⒉市场发展历程⑴历史回顾⑵近年发展态势三、重庆永川房地产市场细分行业分析⒈住宅市场⑴住宅市场现状⑵市场竞争格局⑶未来发展趋势⒉商业地产市场⑴商业地产市场现状⑵商业地产项目类型⑶市场发展前景⒊办公楼市场⑴办公楼市场现状⑵办公楼租金水平⑶市场需求分析四、重庆永川房地产市场政策分析⒈宏观经济政策⑴国家层面政策⑵地方政策⒉房地产市场调控政策⑴限购政策⑵限贷政策⑶限售政策五、重庆永川房地产市场竞争分析⒈主要竞争对手⑴开发商⑵经纪机构⒉竞争对手分析⑴竞争对手规模⑵竞争对手产品⑶竞争对手市场份额六、重庆永川房地产市场风险评估⒈宏观经济风险⑴ GDP增速变化⑵利率变动风险⒉地方政策风险⑴调控政策变动⑵土地供应政策变化七、重庆永川房地产市场未来发展趋势与建议⒈未来发展趋势⑴市场需求变化⑵技术创新对市场影响⒉建议⑴政策建议⑵发展方向建议附件：⒈历年房地产市场交易数据⒉重庆永川市规划地图法律名词及注释：⒈房屋征收管理条例：指国家对于房地产征收和管理所制定的法律规定。
⒉城市规划法：指国家对于城市规划和建设所制定的法律规定。
⒊不动产登记法：指国家对于不动产登记和管理所制定的法律规定。
项目效益分析
项目效益分析一、项目背景在进行项目效益分析之前，我们首先需要了解项目背景。
本项目是关于建设一个大型购物中心的规划和实施，该购物中心将提供一站式购物、休闲和娱乐体验，旨在满足消费者的多元需求。
二、项目投资成本在进行项目效益分析之前，我们需要对项目的投资成本进行评估。
根据市场需求和资金预算，我们预计该项目的投资成本将达到1亿美元。
这包括购地、建设建筑物、购买设备和库存等方面的费用。
三、项目效益分析1. 提供就业机会该购物中心将提供大量的就业机会，包括销售人员、保安、清洁工、经理等职位。
这将直接促进当地就业率的增长，为居民提供更多的就业机会。
2. 激活经济发展购物中心的建设将激活经济发展，带动周边商业和服务业的繁荣。
随着购物中心的运营，商业活动和消费水平将增加，为当地经济带来更多的收入和税务。
3. 增加税收收入购物中心的运营将增加当地政府的税收收入。
消费者在购物中心的消费将产生销售税，而购物中心的业务收入也将纳税，这将为当地政府提供更多的财政支持。
4. 吸引外来游客作为一个大型购物中心，它将成为吸引外来游客的重要目的地。
来自其他地区和外国的游客将为当地经济带来额外的旅游收入，增强地方的知名度和吸引力。
5. 提供丰富的消费选择购物中心将集中各种各样的商店和品牌，为消费者提供丰富的购物选择。
这将满足不同人群的不同需求，提高消费者的购物满意度。
6. 促进城市建设购物中心的建设将带动城市基础设施的升级和改善，包括公共交通、广场、停车场等方面的建设。
这将促进城市的整体发展和改善市民的生活质量。
7. 增加品牌价值成功建设和运营一个大型购物中心将为公司带来良好的品牌形象和声誉。
这将有助于公司在市场上的竞争力，提高其品牌价值和市场份额。
四、总结通过对项目效益分析的评估，我们可以得出结论，该购物中心项目对当地经济发展和社会效益具有重要意义。
它将创造大量的就业机会，带动经济繁荣，增加税收收入，吸引外来游客，提供丰富的消费选择，促进城市建设，同时也有助于提高公司的品牌价值。
重庆永川协信星光时代广场项目简介
2013年末全区户籍人口 112.97万人，城区人口约66
万。
预计2015年城区人口达到80 万，2020年人口达100万；
项目设计
未来CDB商务核心，协信中心
重要CBD商务区核心 位列最具投资价值排行榜 涵盖各大高端业态 城市建设的主标杆
项目设计
购物中心
项目设计
写字楼 & 兴龙湖公园
阿卡迪亚
协信集团之产业地产
重庆总部城 占地面积约500亩，总建筑面积约52万平方米，涵盖企业总部园、创 新经济园、电子商务园、创享生活园四大功能。
无锡光电新材料科技园 占地面积3524亩，定位于以LED上游产业链为重点建设领域，发展相 关服务业，最终形成辐射全国的LED上游产业链及服务业集群区。
协信集团之商业地产
中高端都市时尚购物中心
品质生活方式中心
协信集团全国发展战略
协信已渐渐显示出布局全国的决心和战
略高度，并构建了西南区域、长三角区域、
环渤海区域、珠三角区域组成的的四大区 域板块。
已开业项目
星光68广场
星光时代广场
星光天地
在建项目
无锡协信中心
重庆大学城星光天地
重庆解放碑星光广场
重庆永川协信时代广场
协信集团概况
中国房地产五十强企业
Leabharlann 总资产逾348亿元累计开发量600万平方米 战略土地储备1150万平方米
协信集团创始于1994年6月，现已成为一家从事精品住宅开发、城市商业综合体运营、产业地产开发与物业管理的全国
性的大型现代企业集团，总资产近348亿元。集团下辖重庆、上海、苏州、无锡、镇江、成都、昆明、三亚等区域房地产开 发与城市综合体运营业务。
营销策略及开盘前营销计划概述(
4
9
74
56
284 570 918 814 557 571 384
55-60
1 2 99 27 138
60-65
1 1 20 19 44
65-70
1 1 4 34 41
70-75
1 1 1 29 39
总计
41 67 127 361 743 974 788 529 517 265 4518
高层 面积段（㎡）
2013年1-5月份永川城区商品房成交结构：
2013年6-9月住宅份永川城区商品房成交结构：
住宅
面积段（㎡）
30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 总计
总价段（万） <20 或 (空白)
41 9 5 18 16 1 5
永川协信中心
营销策略及开盘前营销计划
本次汇报重点
1、永川协信中心全项目节点 2、永川市场表现 3、整体营销策略、开盘前营销策略 4、客户分析 5、全项目营销费用规划 6、销售难点和公司支持措施
1.永川协信中心节点安排
1.1 永川协信中心项目介绍 永川综合体
自持商业
层数：4层 总建面：49395
㎡ 含超市
二期酒店 层数：5层 总建面：15473
㎡ 总户数：245户
二期商业
总户数：480户 总建面：30675 ㎡
局部4层
一期商业
总户数：471户 总建面：33083㎡
局部4层
住宅1号楼 层数：33层 总建面：24029 ㎡ 总户数：324户
住宅4号楼 层数：33层 总建面：24029 ㎡ 总户数：324户
永川房地产市场调查报告
永川房地产市场调查报告一、市场概况永川是位于重庆市下辖的一个县级市，地处重庆主城区的西部，地理位置优越，交通便利，自然资源丰富。
近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，永川房地产市场也呈现出蓬勃发展的势头。
二、市场供需分析1.住宅市场供需状况在永川，住宅市场供需状况持续火爆。
随着人口的增长和经济收入的提升，居民对住房的需求量大大增加，但供应量却相对不足。
这导致永川的楼市价格普遍上涨，并出现了一些抢购现象。
2.商业地产市场供需状况永川的商业地产市场也表现出良好的供需状况。
随着永川经济的快速发展，商业活动逐渐增多，对商业地产的需求量不断增加。
为满足市场需求，永川相继出现了多个大型商业综合体项目，吸引了大量的商家入驻。
三、投资情况永川房地产市场的投资潜力不容忽视。
近年来，越来越多的投资者开始将目光投向永川的房地产市场。
永川的房地产项目涵盖了住宅、商业、写字楼等多个领域，投资者可以根据自身需求选择适合的项目进行投资。
四、发展前景永川房地产市场面临着广阔的发展前景。
首先，随着城市化进程的不断推进，永川的房地产市场需求将会持续增加。
其次，永川优越的地理位置和丰富的自然资源也将吸引更多投资者入驻。
另外，政府的支持和相应的政策也为永川房地产市场的发展提供了有力的保障。
五、风险提示尽管永川房地产市场发展前景广阔，但也存在一些风险。
首先，市场需求的波动性可能会导致房价的波动，投资者需要谨慎把握时机。
其次，由于市场竞争激烈，投资者需要仔细评估项目的可行性和风险。
最后，政策调控的变化也可能对市场造成一定影响，投资者需要关注相关政策的变化。
六、结论综上所述，永川房地产市场在经济快速发展和城市化进程加快的推动下，呈现出蓬勃发展的势头。
市场供需状况良好，投资潜力巨大，发展前景广阔。
但投资者在进入市场前需要认清相关风险，并谨慎评估项目的可行性。
相信在政府的支持和政策的引导下，永川房地产市场将迎来更加繁荣的明天。
达衣岩协信店永川城区市场营销方案策划
“达衣岩”协信店永川城区市场营销方案1.1 宏观环境分析1.1.1 人口根据重庆市永川区统计局《重庆市永川区2018年国民经济和社会发展统计公报》报告显示，2018年永川区城镇常住人口为79.7万人，其中女性人口为56.2万人，常住人口城镇化率达到69.76%，为重庆主城九区以外城镇化程度较高的大区。
1.1.2 经济根据重庆市永川区统计局《重庆市永川区2018年国民经济和社会发展统计公报》报告显示，2018年永川区社会消费品零售总额344.8亿元，比上年增长14.3%，批发零售贸易业销售总额为1051.9亿元，同比增长43.6%。
城镇常住居民人均可支配收入为36749元，比上年增长9.1%。
城镇居民人均消费性支出达到20314元，比上年增长12.9%。
其中生活消费支出为13077元，占人均总支出的53.2%。
居民消费水平稳步提升，城区居民消费能力较高。
1.1.3 政策根据《2018年重庆市永川区人民政府工作报告》显示，永川政府今年把发展经济的着力点放在实体经济上，把大数据智能化作为创新发展的突破口，强化先进制造业的主导作用、新兴产业的引领作用、现代服务业的支撑作用，加快构建支柱产业多元、高效、接续的支撑格局，使经济发展的动力增强、活力提升、行稳致远。
并在此基础上大力发展现代服务业，适应消费需求升级新趋势，强化商圈集聚辐射能力，推进渝西广场智慧商圈建设。
1.1.4 设计师品牌行业分析（1）行业界定根据国际惯例定义，设计师品牌可以分以下为三类：一、以设计师命名的品牌；二、另起一个名字作为品牌核心；三、由设计师主导的品牌。
设计师品牌完全表达了设计师自身对服装设计的理解，反应了设计师的个人风格，具有鲜明的特点和独特的设计风格、理念，品牌忠诚度一般高于非设计师品牌。
（2）行业现状及问题分析随着互联网的普及与个性化理念的渗透，消费者对服装的需求偏好发生了改变，逐渐变得成熟起来，原本大众化的服装设计已经难以满足消费者对时尚和个性的需求，越来越多消费者偏爱那些能表达出自己独特个性的服装设计，设计师品牌也凭借其鲜明的特点和独特的设计风格、理念崭露头角，设计师品牌的发展也迎来了前所未有的机遇。
永川房地产分析
永川房地产分析随着永川经济的不断发展和城市化程度的提高，永川房地产市场也在不断壮大。
在这个背景下，针对永川房地产市场的分析显得尤为重要。
本文将从永川房地产市场的概况、房地产市场的影响因素、永川房地产市场的发展前景等方面对永川房地产市场进行分析。
永川房地产市场概况永川位于重庆市中心南部，是重庆市的一个新城区，辖区总面积为290平方千米，人口近100万。
永川房地产市场主要分为住宅、商业办公、工业等几个方面。
目前，永川的住宅市场供应充足，且不断增长。
其中，以龙丽湾为代表的大型住宅区成为永川的标志性住宅区，吸引了众多购房者的关注。
商业办公市场则主要集中在各大商圈和CBD区域。
而永川的工业房地产市场已成为永川经济的重要支柱之一。
目前永川已有多个工业园区，吸引了大批企业入驻，如互联网+双创基地、四维图新研发中心等。
永川房地产市场的影响因素永川房地产市场的价格受多种因素影响，主要有以下几个方面：1.政策因素：政策是影响房地产市场的最重要因素之一。
永川政府发布的涉及房地产的政策会直接影响到永川房地产市场的供求和价格。
如加强楼市调控、提高土地出让价等都会直接影响到房价。
2.经济增长：经济增长是房价走向的重要标志之一。
随着永川经济的持续发展，越来越多的人流入永川创业、劳动，而对住宅的需求也在不断增加。
因此，永川的经济增长对房价的上涨有一定的推动作用。
3.土地供应：永川的土地供应也是影响永川房地产市场的重要因素之一。
当土地供应减少时，房地产商的成本增高，最终也会导致房价上涨。
永川房地产市场的发展前景从目前的情况看，永川房地产市场发展前景非常广阔。
首先，永川的经济增长迅速，人口的增加带来的购房需求也随之增加。
其次，永川的交通建设不断完善，如地铁3号线和4号线、国道，城际高速公路连接，便于市民出行。
此外，永川的政策环境也比较优越，政府发布的政策有利于控制房价，避免过快上涨。
总而言之，永川房地产市场的未来发展前景看好，但是在遏制房价过快上涨的同时也应针对性地加强楼市调控，促进房地产市场稳定。
重庆金开协信中心主力店与业态配比分析
自持： SHOPMALL全自持，当前主力租金90-110元/ m²；
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
项目定位—北部富人的SHOPINGMALL
楼梯宽约1.8米
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业态配比：休闲娱乐占比最高35%，主要分布在3F；日用及餐饮分别 占比27%、20%，项目的休闲功能凸显
各楼层占比
餐饮
超市
零售日 休闲娱
用
乐
3F 10%
0
0
90%
2F 20% 5% 60% 15%
1F 30% 50% 20%
0
典型品 必胜客，
邻里商业街
BLOCK 商业街
星光邻里 MALL
项目简介：占地面积2.9万方，建筑面积12.7万方，容积率 3.22。项目由LOFT整层跃式办公、 STUDIO写字间和商业中心 三部分。其中商业中心包含3.6万方的星光邻里Mall、特色 BLOCK商业街及星光邻里商业街。
出售： 出售社区底商，以及BLOCK商业街； 主力面积：30-60 m² 均价：19000元/m²；租金：40-80元/m²； 社区底商的出租率约60%，人气弱，消费高，经营效益差， BLOCK商业街招商期。
项目区位—位于人和商圈，毗邻照母山富人区，周边高端名盘较多 ，消费水平较高，未来的商业价值
照母 山
鸳鸯
恒大华府
金科小城 故事
天湖美镇
金科天籁城
东方王谢
棕榈泉国 际花园
龙头寺
观音桥 商圈
重庆房地产协信城商圈综合体项目培训资料51页
•上海城、龙湖枫香庭
•非城市商圈典型物业
•鲁能星城、康德国会山、融侨城
•在售物业典型个案分析
•商圈综合体项目
•时代天街、日月光中心广场、重庆天地
•商圈居住型物业
•观府国际、雅居乐国际花园
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重庆房地产协信城商圈综合体项目培 训资料51页
•商圈综合体物业均价比较分析
•二手房均价： 8477元/平米
➢康德国会山：占地14万㎡ ，总建筑面积65万㎡ ， 项目集住宅、学校、酒店、公园、街市为一体，是 重庆市首家以美式风情为主题的大型复合地产项目， 现目前租金923 ~ 1519元/月。
➢融侨城：北临浩渺长江，内含碧波静湖，南望黛 绿南山，自然资源的占有无与伦比，占地1500亩， 总建筑面积211万㎡，项目配套齐全，物业类型多 样，规模宏大，现目前租金957 ~ 1613元/月。
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重庆房地产协信城商圈综合体项目培 训资料51页
•项目商业规划
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•一站式购物中心
• 日月光中心14万方购物广场已于2010年 9月22日盛大开业。 •服饰：面积近2000平方米中服免税店，设有 爱马仕、宝格丽、巴利等国际顶级名品专卖店 以及皮具、名表、香化、配饰、高档家居食品 售卖专区，为目前中国境内面积最大、档次最 高、经营品类最齐全的市内免税店；丹麦凌致 集团旗下ONLY、SELECTED、JACKJONES、 VEROMODA四大品牌；还有优衣库旗舰店、 H&M、香港影儿集团会所店，丝芙兰及英国 TJ中国首家旗舰店等。 •餐饮娱乐：臻牛制造时尚餐厅、小滨楼、菜 香源、豪客来牛排、太子茶餐厅、表叔茶餐厅、 西班牙餐厅、麦当劳等近50家餐饮企业；国 内首家纯K派队KTV。 •生活类：万宁超市、卜蜂莲花精品超市。 • 日月光中心广场将通过大量形式多样、内 容丰富的行销活动及宣传推广创造消费者与进 驻商家的共赢。
重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析
重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析重庆文理学院第11届“科技文化月”活动“挑战杯”大学生课外学术技术作品竞赛作品重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析庄洁周平摘要:永川商贸城发展现状及小商品集散地研究首先，分析其发展现状:永川商贸城自XXXX 9月开业以来，已有1000多家商户，整体发展良好。
然而，市场的培育需要一定的时间和过程。
为了建设一个好的商贸城，使之成为中国西南地区最大的商圈，永川大力投资建设中国的永川商贸城，并已成为永川“义乌”的重点商业区然而，经过两年的经营，企业的知名度一直很低。
其次，永川商贸城将建设成为西南地区最大的商圈，有长远目标，但不考虑周边区县的发展。
据悉，毗邻永川的荣昌新城也将建设一个小商品市场，竞争将非常激烈。
最后，永川商贸城的整个物流路线处于独立状态，还没有达到物流路线的优化。
本文将对永川商贸城的现状和发展趋势进行分析。
1、重庆永川商贸城概况重庆永川商贸城位于永川市市区，是成渝经济中心城市。
位于南环路，距永川火车站和客运中心仅300米，距成渝高速公路永川入口1000米。
重庆永川商贸城是一个集商业(商贸批发)、住宅和城市街区景观于一体的综合开发项目。
项目商业部分将建成一个布局合理、业态规划科学、辐射能力强的综合性专业商品批发商城，覆盖中国西南几个城市。
主要商业形式有:连锁超市、义乌小商品批发中心、食品休闲街、家居建材交易区、旅游商品交易区、特色产品交易区、写字楼、星级酒店等。
它是一座集点餐、餐饮、生活、旅游和娱乐于一体的现代化商贸城市。
重庆永川商贸城自9月份在XXXX开业以来，商业设计年营业额已超过30亿元，涵盖了西南XXXX市政府确定的万州、涪陵、黔江、永川、合川、江津六大区域性中心城市，形成了大、中、小城市布局合理的城市体系。
在XXXX，永川的国内生产总值为153亿元，在重庆六大区域中心城市中排名第五，仅次于黔江区，远远落后于其他区域中心城市。
因此，永川针对当前发展形势，科学把握区域中心城市在经济社会发展中的功能定位，明确永川经济未来发展方向，完成区域中心城市的规划建设，提出以商业物流为导向建设永川区域中心城市。
永川区高铁片区产业发展布局策划 项目调研报告
旗开得胜项目调研报告1为着力提升永川高铁片区城市综合功能，促进永川高铁片区产值规模增加，推动永川产业结构转型升级及规模化、国际化发展，营造生活舒适、商务方便、配套齐全的宜居宜业环境，重庆市永川区新城建设管理委员会特聘请全国知名的4家产业策划公司开展永川区高铁片区产业发展布局策划工作。
经过实地查看、现场答疑及资料收集等形式，对项目宏观、微观环境有了清晰的认识。
一、项目策划范围此次产业策划范围为重庆永川区高铁片区，属于新城组团。
具体范围是成渝高速公路以南，昌州大道以北，兴龙大道以东，和畅大道以西。
项目策划面积约2400亩（不包含已落地项目用地范围）。
图表1 高铁片区产业发展策划范围示意图2二、地块周边环境项目地块北边，隔着一条成渝高速，是永川城市六大组团之一的“北部文化旅游组团”，主要发展文化休闲旅游产业。
现已建成的旅游载体项目包括仙女湖公园、博物馆、文博书香等，规划建设中的项目有协信昌州古城等。
项目地块西边，隔着兴龙大道，与重庆水利电力职业学校、华府广场对望。
项目西南方向，也即兴龙大道以西、昌州大道以南则主要为房地产住宅项目，包括阳光尚城、金域蓝湾等。
项目地块南边，隔着昌州大道，是兴龙湖组团。
兴龙湖组团开发已经比较成熟，产业园区（永川服务外包产业园）、城市综合体（协信中心）、医院（重医附属永川医院）、学校（重庆医科大学分校）、3公园（兴龙湖公园）等功能业态一应俱全。
其中在建中的协信中心是永川目前最大的城市综合体项目，具体业态包括酒店、商业街、购物中心、超市、超高层SOHO公寓和高层住宅，总建筑面积达39.2万㎡；永川服务外包产业园是永川信息产业城的一期项目，主要发展服务外包产业，现入驻的企业包括香港电信盈科、文思海辉技术、华创启明科技等企业。
A区3栋楼宇已基本租满，B区约12万㎡的楼宇物业也已经全部建成，目前正在装修，招商入驻形式非常喜人。
依托永川服务外包产业园，永川已经成为重庆市乃至西南地区重要的BPO基地。
重庆永川区域商业市场酒店娱乐市场深度研究分析报告(上)
区县
渝中区 江北区 渝北区 九龙坡区 南岸区 沙坪坝区 北碚区 巴南区 大渡口区 璧山区 铜梁区 涪陵区 永川区 万州区 江津区 长寿区 荣昌县 合川区 大足区 南川区 武隆县 忠县 垫江县 梁平县 潼南县
城镇人均可支 配收入（元）
增长（%）
29253 28695 28563 28504 28278 28264 28071 28040 27434 27263 26417 26149 26034 25919 25667 25388 25152 25098 24998 24730 24526 24455 24222 24112 23791
合川区
99
95.1
璧山县 89.91 75.9
北碚区 87.12 65.5
长寿 79.96 83.8
同比
3.9% 7.9% 7.7% 6.9% 7.0% 8.2% -8.1% 12.4% 4.1% 8.4% -0.4% 4.1% 18.5% 33.0% -4.6%
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2015年上半年，永川GDP增长已连续两个季度排名重庆各区县前十位； 2015年2季度，永川GDP增速，全市第三。
1.1-2 永川经济发展概况
2015年1-8月永川房地产业指标
2015年1-8月，永川商品房成交10921套，面 积94.35万㎡，交易金额44.85亿元，同比 2014年1-8月三项房地产指标均有小幅下滑。
22047
24535
（单位：元）
26034
2011年 2012年 2013年 2014年
2014年，全区城镇常住居民人均可支配收入 26034元，比上年增长10.2%。城镇居民人均 消费性支出16037元，比上年增长4.2%，其中 食品消费支出占人均消费性支出的比重
基于体验经济的商业街区设计手法——以重庆永川区协信滨湖星天地商业街为例
基于体验经济的商业街区设计手法——以重庆永川区协信滨湖星天地商业街为例杜孝田;罗洁【摘要】随着现代化的各类经营模式的发展,商业街区的空间对整个城市的配套服务需求日益提高,商业街区的景观设计愈来愈需要满足人们在感觉、知觉因素上的需求.本文以永川协信中心商业步行街为例,对商业景观设计给人们带来的感觉与知觉上的满足和影响进行分析.【期刊名称】《产业与科技论坛》【年(卷),期】2017(016)009【总页数】2页(P56-57)【关键词】商业空间;商业环境设计;感觉;知觉【作者】杜孝田;罗洁【作者单位】重庆文理学院;重庆文理学院【正文语种】中文商业步行街区离永川高铁东站和新建汽车25队仅500米，离人民广场仅1公里。
周边居住成熟，半径1.5公里范围内，覆盖有25个大中型住宅楼盘和商务写字楼，规划常住人口达20万人，办公人数达1.5万。
未来，以永川协信中心为核心的区域，将成为永川高端人口最集中，消费能力最高的黄金内核。
为了满足人们对视觉、知觉、触觉等感觉体验的需求，现代商业空间开始在景观设计时更偏重“人”的因素，城市商业空间的人性化环境设计错综复杂又极具综合性，主要表现在：营造宜人且有趣的商业景观环境，保护特定的城市文化特色和景观环境特征，构筑特定氛围的空间与环境；为城市的各层次居民营造舒适的有观赏价值的多功能购物、休闲场所；塑造出热闹、繁荣、引人致胜、富有情趣且具有地方人文历史情怀的现代化商业区间。
(一)景观环境多样性。
现代城市的商业区间和景观环境最显著的特征就是多样性。
一方面，由于人们对空间的界定已突破了之前的地域范畴，开始从内容和形式上进行广泛定义。
除了传统意义上利用空间和建筑物的“交接面”进行定义之外，现代景观建筑的外部空间还可以是建筑边界、装饰品的设置边界、地面高度的边界、甚至特殊造型的盆景界面等均可作为景观建筑的边际。
另一方面，界面组合方式上的不同也造就了现代景观空间的多样化设计手法。
多样性是城市建筑空间功能性和复杂性的具体体现，即复杂多变的景观空间必须承载物的多元性。
永川老城区市场调研个案
餐饮 生活服务 生活购物 休闲娱乐 合计
美食街商铺租金价格20-50元/㎡/月； 售价9000元/㎡左右； 周边商铺多以生活购物为主， 商铺都为私人购买，经营状况较好。
2%
生活服务
休闲娱乐 11%
7%
餐饮 80%
内街 _ 业态情况
永川老城区
帝都 红旗广场
商业面积：-1F—5F，共计约30000多㎡ 梅西百货即将入驻。
主 力 店：
位于渝西大道中段，紧邻
渝西广场，为永川老城区 城市中心位置.
沃 尔玛、新世纪百货、 屈臣氏、越界国际影城 商铺租金： 一楼租金为350—400元/㎡， 二楼租金为130—150元/㎡
业态分布： 1F：名品名店 2F：服装饰品 美容美发 3F：童装童乐 休闲娱乐 4F：餐饮美食 光大证券
名豪广场商圈
老城区商业板块，目前以渝西广场商圈为核心区域，名豪商圈作为永川 较早出现的中心商圈，如今已渐成颓势。
名豪
帝都·红旗广场
渝西 广场商圈
俊豪·中央大街
蜀华商业步行街
渝西广场
渝西广场商圈
渝西广场，地理位置优越 业态品质较低。
地理位置：
位于永川老城区最核心 的商业黄金地段，
主 力 店： 重庆宝货、沃尔玛超市、渝西购物 广场
蜀华商业步行街
大型餐饮 + 装饰装修公司
永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所， 近年渐成颓势。
地理位置： 老城传统商业核心区
主 力 店： 名豪百货、名豪超市、
经营业态：
外街零售业态：电器、百货、服装
购物广场
周边沿街(外街)——商铺情况
周边临街商铺以自主经营客为主， 经营业态：多以服饰百货、小型餐饮、生活购物为主。
重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析
重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析重庆文理学院第十一届大学生“科技文化月”活动“挑战杯”大学生课外学术科技作品竞赛作品重庆永川商贸城市场现状及发展趋势分析技术师范学院庄杰周萍摘要：永川商贸城发展现状对其发展成小商品集散地进行调研。
首先分析其发展现状：永川商贸城自2008年9月开业以来，入驻商家有1000多户，总体发展向好。
但是，市场的培育需要一定的时间和过程，为了倾力打造好商贸城，使之成为西南地区最大的商圈，永川倾力巨资建成中国永川商贸城，打造成永川“义乌”商业重点地。
但经营两年来，人气商气很不景气。
其次，永川商贸城将被打造成西南地区最大的商圈，其目标远大，但其未考虑周边区县的发展；据悉，毗邻永川的荣昌新城也将建一个小商品市场，竞争将十分惨烈。
最后，永川商贸城整个物流路线处于独立状态，没有达到物流路线的最优化。
本文将对永川商贸城现状及发展趋势进行分析。
一、重庆永川商贸城整体概况重庆永川商贸城位于成渝经济中心城市——永川市城区中心地带，地处内环南路，距永川火车站、客运中心仅300米，距成渝高速公路永川入口处1000米。
重庆永川商贸城是一个集商业（商贸批发）、住宅、城市街区景观为一体的综合性开发项目，其中商业部分将被建成为一座布局合理、业态规划科学、幅射能力涵盖西南多个城市的综合性专业商品批发商场。
主要商业形态有：连锁大卖场、义乌小商品批发中心、美食休闲街、家居建材交易区、旅游商品、地特产品交易区、商务写字楼、星级酒店等一应俱全，是一座订购、吃、住、行、娱多功能的现代商贸城。
重庆永川商贸城自2008年9月开业以来，商业设计年交易额在30亿元以上，涵盖西南2000万商圈人口。
重庆永川商贸城项目是永川市重点工程，由中国广厦集团重庆第二置业有限公司投资兴建，共分四期开发，总投资约8亿元。
项目总占地390亩，其中拆迁安置房用地38亩，商业用地150亩，综合开发用地202亩。
项目规划开发用地面积约23万㎡，总建筑面积是31万平方米，其中住宅11万平方米，商业20万平方米。
世外桃源的营销策划
世外桃源
18
W 项目劣势
➢目前项目所在位置周边生活配套缺乏； ➢所在区域在大众的心理还较偏僻, 是新区东部, 但非新 区中心； ➢项目价格在永川相对较高, 不具备价格优势。
世外桃源
19
O 项目机会
➢后期主题商业街长乐坊和永川博物馆的建立, 使区域 发展潜力巨大； ➢随着永川城市化水平提高, 将使得更多农村人口的刚 性需求持续走高, 给项目带来更多市场机会；
世外桃源
11
竞争对手代表分析
各项目都有其自己的优势, 现在以下楼盘与本项目进行 比较分析
核心竞争力 PK本项目 对手胜出要素
中央公园城 区位+品质 三湖生态城 品质+生态
乾风紫园 区位+价格
世外桃源
区位 生态 价格
12
2.2政策分析
世外桃源
13
政策分析
在房地产市场不景气的情况下，区政府在国家政策的基础上出台一系列的优惠政策救市
块
板块
老城板块: 供应量较少，有乾风公园道、奥韵雅苑 等住宅项目，档次不高，规模不大，均价约3500 元/平米左右。
新区板块: 在售的奥兰半岛、文海泊金湾、巴塞罗 那香寓等，均价约4300元/平米左右，属于销售热 点片区。新区属于发展阶段，加之区政府的一些政 策导向，新区会发展更好。
三大湖板块: 政府重点打造的高品质住宅区，目前 有神女湖的世外桃源、兴龙湖的金科中央公园城、 凤凰湖的三湖生态城等等，均价5200元/平米左右。 这三大湖板块环境好，适宜居住，加之属于政府规 划区，将来升值潜力巨大，未来竞争激烈。
每个人心中都有一个世外桃源
风景美筑 悠雅生活
世外桃源
26
第五部分: 项目营销策略
永川市场微观分析
永川市场微观分析一、各项目差不多情形1、新城区分析：从上表能够看出在整个新区，住宅项目比较多，而且体量都比较大，一样为多期项目，以两房和三房为主力户型，除了投资型小户华创·天地豪庭B座和一直以来价格都偏高整个区域的天秀锦地销售均价在2500~2600元/㎡，其他的在售项目均价大都在2200~2400元/㎡。
2、老城区分析：目前在老城区内，最受人们关注的应当属刚开盘不久的银山源和立即开盘的东科·兰桥圣菲，这两个项目的体量都比较大，差不多上打造的高品质花园洋房，此外确实是一期差不多售完的威尼斯蓝湾和金色大地，尽管它们一期都差不多销售完，然而在下半年也会有二期房源推出。
总结：1、关于体量分析：从上表能够看出整个永川市场〔包括新老城区〕项目的体量都比较大，20万方以上的占了41%，其次是10～20万方的项目占了23%，5万方一下和5～10万方的项目数量差不多持平。
由此说明大型社区生活已开始日渐形成。
2、关于容积率分析：尽管永川离主城比较近，然而始终依旧属于区县市场，多层房子比较多，因此容积率都不是专门高，容积率在1～2的比例最高占了40%，其次是2～3的占35%，容积率在3以上的就比较少了只有25%。
二、在售项目户型配比及销售情形分析(注：以下分析不包括投资型的华创天地)1、新城区1〕各户型所占比例分析：从上表能够看出各户型所占比例较多的是130㎡以上的大户和90~100㎡以及80㎡一下的户型，分别为21%、23%、20%。
2〕各户型销售率分析：从上表能够看出，销售率最高的是80~90㎡和80㎡以下的小户型，分别为87%、85%，其次是110~120㎡和90~100㎡的户型分别为73%、60%，最差的是120~130㎡以及130㎡以上的大户型，分别为24%、23%。
2、老城区注:关于老城区，由于威尼斯蓝湾、金色大地的二期项目都还没出来，无法统计，而东科·兰桥圣菲还没有开盘，因此无法统计销售量，因此只将银山源作为代表来分析。
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小结：1、15号分为A、B、C、D四个标段，配置4部升降梯，6部扶梯、6部消 防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。
3、少量不规则设计布局，增强客户 体验感，增加购物乐趣； 4、面积区间20-220㎡，投资自用皆 宜。
2、1.3一期商业楼层分析-3F商业说辞
16#
16#商业说辞
1、位于昌州大道主干道二楼，自身 有两大中庭广场及两个连廊，且有2 个扶梯进行人流输送，对人流量有一 定保障； 2、户型方正，实用性强； 3、扶梯设置3部，客户安全保障性 强； 4、面积区间35-110㎡，适用经营范 围广，投资自用强。
4
广场
四 入 口
二入口
2
广场
16 #
3
广场
三 入 口
5
广场
17 #
小区入口
6
广场
15 #
滨湖入口
18 #
景观平台 7
广场
滨 湖 入 口
销售 中心
1
广场
一 入 口
总结：永川第一条步行街，是永川最好的，最大的，最值得期待的，它类似重庆观音桥，建成之 后，将改变永川商业格局。
2. 一期商业楼层分析
2、1.1一期商业楼层分析-1F面积分析
17
3、户型整体方正，实用性强； 4、面积区间45-120㎡，适用人群较 广； 5、内外街位于整体商业中段，临近 湖滨入口和中心广场，聚集人气，升 值空间大。 6、可视性强，与星光时代广场两两 相应。
小结：17号楼与星光时代广场两两相对，可视性强，最具整条商业街的人流量，面积区间40-60㎡居多， 客户更容易接受。
永川协信中心
一期商业分析
本次分析重点
1、一期商业整体分析 2、一期商业楼层分析 3、一期商业价格分析
4、一期商业销售策略
1. 一期商业整体分析
1、一期商业整体分析
永川协信中心的一期商业街，叫滨湖新天地步行街，全长？米，总体量3万方，它是永川第一条步行街，分为4 个出入口，2个滨湖入口，1个景观平台,1个小区入口，7个商业广场，滨湖商业街达到？米。
5
9 15 27 22 19 13 6 5 1 2 124
15
4528.46
70
a：869.92㎡ b：1435.86㎡ c：1074.48㎡ d：1148.2㎡
16 17 18 合计 备注：
1490.31 1109.89 1212.31 8340.97
24 18
/
12
150-200
（167.43）
2、1.2一期商业楼层分析-1F指标分析
1F:1、升降梯4部； 2、扶梯4部；
3、消防梯13部；
小结：一楼临街，昭示性强，客流量大，临近4大主入口 和湖滨休闲带，设置升降梯等聚集人流的配置，对商铺的 升值空间带来巨大潜力。
2、1.3一期商业楼层分析-1F商业说辞
15#
15#商业说辞
15A:1、地处步行街第一入口，靠近 人民大道，且有2个中心广场，人气 旺，昭示强； 2、临近电扶梯和升降梯，设置公共 卫生间，人流量大；
15C
15D
3、户型整体方正，实用性强。
4、面积区间21-150㎡，适应人群广。 15B：1、位于内街中段，临近湖滨 入口和中心广场，聚集人气；
15B
2、设置2个升降梯，吸引人流量； 3、户型方正，实用性强。 4、面积区间19-85㎡，适应人群广. 15C：1、临近步行街第二入口、第 三入口和小区入口，位于2个中心广 场，聚集人气；
小结：1、临近人民大道，且正对湖滨，且临近2个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量； 2、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。
小结：1、15号分为A、B、C、D四个标段，配置4部升降梯，6部扶梯、6部消 防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。
3、少量不规则设计布局，增强客户 体验感，增加购物乐趣； 4、面积区间20-220㎡，投资自用皆 宜。
2、1.3一期商业楼层分析-2F商业说辞
16#
16#商业说辞
1、位于昌州大道主干道二楼，自身 有两大中庭广场及两个连廊，且有2 个扶梯进行人流输送，对人流量有一 定保障； 2、户型方正，实用性强； 3、扶梯设置3部，客户安全保障性 强； 4、面积区间35-255㎡，适用经营范 围广，投资自用强。
小结：1、临近人民大道，且正对湖滨，且临近2个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量； 2、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。
2、3.1一期商业楼层分析-3F面积分析
面积 （单位：㎡） 数量 （单位： 个） 面积区间 （单位：㎡） 备注
20-30 30-40 40-50
数量 （单位：个）
小结：1、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置2个扶梯，带来巨大人流； 2、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。
2、1.3一期商业楼层分析-3F商业说辞
18#
18#商业说辞
1、地处步行街第一入口二楼，靠近 人民大道，且有2个中心广场，人气 旺，昭示强； 2、临近电扶梯和升降梯，设置公共 卫生间，人流量大； 3、户型整体方正，实用性强； 4、面积区间20-100㎡，投资自用皆 宜。
15A
小结：1、15号分为A、B、C、D四个标段，属于步行街内广场形式，对商业人 气聚集带来很大作用； 2、15号商业临近4个出入口、1个小区入口、7个商业广场，整条商业街 全长达到？米，全线无障碍动线设计，带来巨大的人流量。
2、户型整体方正，实用性强。 15D：1、临近步行街第二入口和第 三入口，位于2个中心广场，聚集人 气； 2、户型整体方正，实用性较强； 3、少量不规则设计布局，增强客户 体验感，增加购物乐趣。
（ 120.16、147.48 ）
16 17 18 合计 备注：
1853.11 1520.58 1273.29 9147.19
50 27
/
30
183
合计
183
一、15栋分为a、b、c、d四个分段，且全为内街，其余3栋全为外街，故面积分内外街占比分别为49%、51%； 二、商铺个数分内外街占比分别为41%、59%。
2、1.3一期商业楼层分析-1F商业说辞
18#
18#商业说辞
1、紧靠第三入口及滨湖入口，且有 1个中心广场，聚集人气，昭示强； 2、可观兴龙湖全景，景观步道之上、 休闲体验感强，动静结合，身灵其境； 3、户型整体方正，实用性强； 4、面积区间24-75㎡，大小业态均 适用； 5、内外街位于整体商业前段，临近 湖滨入口和中心广场，兴龙湖大道， 聚集人气，升值空间大。 6、与星光时代广场平行，可视性强。
小结：1、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置2个扶梯，带来巨大人流； 2、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。
2、1.3一期商业楼层分析-2F商业说辞
18#
18#商业说辞
1、地处步行街第一入口二楼，靠近 人民大道，且有2个中心广场，人气 旺，昭示强； 2、临近电扶梯和升降梯，设置公共 卫生间，人流量大； 3、户型整体方正，实用性强； 4、面积区间50-130㎡，投资自用皆 宜。
小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选 地的机率。
2、1.3一期商业楼层分析-3F商业说辞
15#
15#商业说辞
15A：1、临近电扶梯和升降梯，设 置公共卫生间，人流量大； 2、户型整体方正，实用性强。 3、面积区间25--55㎡，辐射人群广， 投资性强； 15B：1、临近2个连廊，位于内街中 段，临近湖滨入口和中心广场，聚集 人气； 2、设置2个升降梯，吸引人流量； 3、户型方正，实用性强； 4、面积区间50-80㎡，辐射人群广， 投资自用合理利用； 15C：1、临近步行街第二入口、第 三入口和小区入口，位于2个中心广 场，聚集人气； 2、户型整体方正，实用性强。 3、面积区间30-65㎡，投资性强； 15D：1、临近步行街第二入口和第 三入口，位于2个中心广场，聚集人 气； 2、户型整体方正，实用性较强；
15B
4、面积区间23-113㎡，辐射人群广， 投资自用合理利用； 15C：1、临近步行街第二入口、第 三入口和小区入口，位于2个中心广 场，聚集人气； 2、户型整体方正，实用性强。
15A
3、面积区间35-75㎡，投资性强； 15D：1、临近步行街第二入口和第 三入口，位于2个中心广场，聚集人 气； 2、户型整体方正，实用性较强；
124
200以上
（218.5、254.57）
合计
一、15栋分为a、b、c、d四个分段，且全为内街，其余3栋全为外街，故面积分内外街占比分别为54%、46%； 二、商铺个数分内外街占比分别为56%、44%。
2、2.2一期商业楼层分析-2F指标分析
2F：1、中庭6处； 2、连廊5个；
3、升降梯4部；
4、扶梯6部； 5、消防梯12部；
8 18 18 24 17
楼栋
15
3151.75
61
a：611.6㎡ b：1137.01㎡ c：699.34㎡ d：703.8㎡
50-60 60-70
70-80
80-90
14
4 4 3 1
16 17 18 合计 备注：
1346.99 1132.23 1079.71 6710.68
25 12 15
90-100 100-150
小结：16号商业街有一定内外街之分，各有优势，外街昭示性强，内街聚集人气，面积适 中，辐射人群广，客户接受度高。
2、1.3一期商业楼层分析-1F商业说辞
17#
17#商业说辞
1、紧靠第二入口及滨湖入口，内街 正对小区入口，且有2个中心广场， 聚集人气，昭示强； 2、临近景观步道、休闲体验感强， 人流量大；
小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选 地的机率。