深圳某工业园升级改造方案
深圳市龙华区旧工业区整治提升暂行办法
深圳市龙华区旧工业区整治提升暂行办法第一章总则第一条为拓展龙华区产业发展空间，推进旧工业区整治提升，规范旧工业区整治提升项目的备案、资助等相关工作。
根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）、《市规划和自然资源局关于印发〈关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施〉的通知》（深规划资源规〔2019〕5号）等相关规定，制定本办法。
第二条本办法所指旧工业区整治提升属于不增加生产经营性建筑面积的综合整治类城市更新，申请纳入旧工业区整治提升项目的工业区及单位应符合以下条件：（一）工业区占地面积和实际改造的建筑面积均不低于1万平方米。
（二）工业区建成投入运营时间不低于5年，属于自有物业的，剩余使用年限应在5年以上；属于租用物业的，剩余租用年限应在5年以上。
（三）申请单位应为业主或经业主授权的园区改造实际投资方。
存在多个业主的，需取得所有业主的授权；属于租用物业的，需具备较强的产业运营经验及资源整合能力。
（四）申请单位应在龙华区依法注册登记并生产经营满1年以上，具有独立法人资格，工商注册地和税务登记地均在龙华区。
（五）申请单位自备案上年度至申请资助年度，未发生被区（或街道）行政执法部门认定的严重违法违规行为。
第二章整治提升内容及资助流程第三条旧工业区整治提升主要为以下内容：（一）以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。
（二）加固厂房、宿舍、办公楼、饭堂等现状建筑物结构，整治提升上述建筑物的室内空间布局、楼地面、墙面、天花板及外立面等。
（三）更新改造工业区给排水系统、高低压配电系统、照明系统、通风空调系统、防排烟系统、消防系统、网络电话系统、综合安防系统、楼宇控制系统、能耗监测系统、门禁系统、停车场出入口管理系统等。
（四）整治提升工业区内部道路、围墙、出入口、绿化、运动休闲设施及其他宣传服务设施。
2024地方工业园设施改建方案
2024地方工业园设施改建方案地方工业园设施改建方案一、项目背景分析随着市场竞争的加剧和经济发展的需求，地方工业园的设施改建变得日益重要。
充分利用现有资源，改善设施条件，提高工业园的竞争力，对于促进经济发展和吸引投资具有重要意义。
因此，制定一个科学合理的地方工业园设施改建方案是十分必要和紧急的。
二、总体规划地方工业园的设施改建应综合考虑现有基础设施和未来发展需求，在保证可持续发展的前提下，对园区进行合理规划和布局。
规划上应坚持“节约、集约、循环、可持续”的原则，提高资源利用效率，降低生产成本。
1. 基础设施改善(1) 道路交通：改善园区内部道路的通行能力，修复现有道路表面损坏，增设合理的交通标志和设施，提高道路网络的覆盖率和连通性。
(2) 水、电、气供应：增加供水、供电、供气的能力，提高供应可靠性和稳定性，确保生产顺利进行。
(3) 污水处理：建设污水处理厂或改善现有处理设施，提高园区的污水处理能力，减少污染物排放。
(4) 网络通信：提供高速、稳定的互联网接入服务，满足企业的信息交流和管理需求。
2. 环境改善(1) 植绿增绿：在园区内种植更多的树木和草坪，改善空气质量，提高生活和工作环境的舒适度。
(2) 垃圾处理：改善垃圾处理设施，增加分类回收的能力，降低园区内的垃圾产生量。
(3) 绿化带建设：在工业园区周边建设绿化带，减缓园区对周边环境的影响，改善景观环境。
3. 设施完善(1) 厂房和仓库：根据企业的实际需求，增设新的厂房和仓库，优化现有厂房的结构和布局。
(2) 办公设施：建设现代化的办公楼，提供良好的工作环境和办公条件。
(3) 生活设施：建设员工食堂、商店、医疗中心等生活设施，提供便利的生活服务，增强员工的生活质量。
三、实施方案1. 项目启动制定项目计划，明确项目目标和任务，组建项目团队，制定项目实施方案。
2. 前期调研对现有设施进行评估和分析，了解园区的现状和存在的问题，研究市场需求和发展趋势，制定改建方案初步构想。
地方工业园设施改建方案（2篇）
地方工业园设施改建方案地方工业园的设施改建是为了提升工业园的整体竞争力和发展水平，在吸引更多的企业入驻和促进经济发展的同时，提供更好的工作环境和生活条件。
本文将从以下几个方面提出设施改建的方案。
一、基础设施改建地方工业园的基础设施主要包括道路交通、供水、供电、供气、通信等。
首先，要对园区道路交通进行改善，提供更便捷的交通网络，增加道路宽度和车辆通过能力，同时建设更多的停车位，解决园区停车紧张的问题。
其次，要完善供水、供电、供气等设施，提高供应的稳定性和安全性，保障企业正常生产运行。
另外，要加强通信设施的建设，提供高速、稳定的宽带网络，满足企业对互联网的需求。
二、厂房和办公楼改建地方工业园的厂房和办公楼是企业进行生产经营和办公活动的场所，因此需要提供舒适、安全、便捷的工作环境。
首先，要重新规划厂房和办公楼的布局，合理利用场地资源，提高土地利用率。
其次，要对厂房和办公楼进行装修和翻新，改善室内环境，提供更舒适的工作条件，增加公共设施如会议室、休息室、食堂等，促进员工的交流和沟通。
此外，还需要加强对厂房和办公楼的安全管理，包括防火、防盗、防灾等方面的措施。
三、生活设施改建为了吸引更多的人才和企业入驻，地方工业园还需要提供完善的生活设施。
首先，要建设高质量的住房，包括多层住宅楼和单元式公寓，满足来园区工作的人员的住房需求。
其次，要建设商业中心和综合服务中心，提供各类商业设施如超市、餐饮店、娱乐场所等，方便员工的日常生活和消费。
另外，还要建设公园和体育场馆，提供健身娱乐的场所，增加员工的娱乐休闲选择。
四、环境保护设施改建地方工业园的发展必须要注重环境保护，并采取一系列措施来减少环境污染。
首先，要建设污水处理厂，对园区的污水进行处理，并实现回用，减少对水资源的消耗。
其次，要建设垃圾处理设施，对园区的垃圾进行分类处理和资源化利用。
另外，还要加强噪音控制和大气污染防治，采取降噪、减排等措施，保护员工的生活环境和大气质量。
深圳高新区北区产业升级改造实施方案-城市更新
深圳高新区北区产业升级改造实施方案（修订征求意见稿）为加快推进深圳高新区北区产业优化升级，拓展高新技术产业发展空间，建设产业更高端、资源更集聚、空间更广阔、交通更便利、环境更优美的世界一流高科技园区，根据《深圳经济特区国家自主创新示范区条例》、《深圳经济特区高新技术产业园区条例》、《深圳市城市更新办法》及市政府关于深圳高新区优化升级工作要求，制定如下实施方案：一、实施背景（一）高新区北区是指北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域，总面积2.58平方公里。
20多年来，高新区北区为推动我市高新区和高新技术产业发展作出了重要贡献，但也面临以下发展瓶颈和突出矛盾：1、产业结构层次不高。
农副产品、食品加工，玻璃、塑胶制造，化工生产等低端传统产业用地占高新区北区产业用地的四分之一，且半数以上企业处于停产、半停产状态。
2、产业空间布局不优。
产业用地平均容积率仅为1.98，大部分早期建设的工业厂房低矮陈旧，无法满足新型总部企业办公、研发需要，也不能适应创新创业活动需求。
3、公共技术支撑不强。
实验室、工程中心、技术中心、检测机构等公共技术服务平台数量少，使用效率低。
4、公共配套设施不全。
教育、文化、医疗卫生、公园、员工宿舍等公共服务设施亟待完善，餐饮、购物、休闲等商业服务设施严重不足。
5、交通承载能力不足。
北向道路阻断，内部循环不畅，拥堵节点较多，公共交通运力严重不足，目前尚无建成地铁站点，难以满足片区工作、居住人员出行需求。
（二）为给产业战略升级提供空间支撑，南山区政府提出加快推进高新北整体更新，助力南山区成为国际科技、产业创新中心核心区、世界级创新型滨海中心城区。
在市政府的指导下，2016年8月31日，南山区政府与深投控公司签订了《高新区北区升级改造战略合作框架协议》，确定深投控公司为统筹主体，同时提出“政府主导、统一规划、产业升级、投控统筹”的整体思路。
南山区政府负责对高新区北区进行统一规划、制定园区产业升级政策，深投控公司作为高新区北区的整体运营商，代表南山区政府统筹实施具体工作。
地方工业园设施改建方案
地方工业园设施改建方案地方工业园是支撑地方经济发展的重要组成部分，其设施的改建对于提升园区的发展潜力、提高产业效益、吸引更多投资具有重要意义。
本文将围绕地方工业园设施改建的方案展开阐述，分别从基础设施、环境设施、生活设施以及创新设施四个方面进行分析与设计。
一、基础设施改建方案1. 道路交通改善：在地方工业园建设过程中，应将道路通行能力与规划的交通流量进行匹配，通过提升道路质量、加宽道路宽度、设置合理的交通信号灯以及完善道路标识等措施，提高园区内的交通效率和流畅度。
2. 水电供应设施增强：对于地方工业园的水电供应设施，应进行升级改造，确保供应的稳定性和可靠性。
例如，增加供水管道的直径，优化供配电网络，以及提高供水、供电设备的安全性和可靠性，从而满足园区内企业的生产和生活需求。
3. 排污处理设施完善：地方工业园一般会有大量的废水和废气排放，为了减少对环境的污染，需要进行排污处理设施的改善。
可以采用先进的废水处理工艺和废气处理技术，确保排放达标，减少污染物的排放量，保护周围环境的生态系统。
二、环境设施改建方案1. 绿化美化：在地方工业园的规划和设计中，应注重绿化环境的建设和美化。
可以种植适应当地气候条件的植物，增加绿地面积，提高空气质量，减少噪音和粉尘污染。
同时，还可以在园区内设置休闲公园、健身设施和景点等，提供员工休闲娱乐的场所。
2. 垃圾处理设施改进：对于地方工业园内的垃圾处理设施，应进行改进，提高处理能力和效率。
可以建设垃圾分类处理中心，促进垃圾资源化利用，减少对环境的污染。
同时，还可以采取有效的措施减少垃圾产生量，例如推行“垃圾分类”和“限塑令”等政策。
3. 环保设施建设：应在地方工业园内建设一系列的环保设施，例如废气治理设备、噪音控制设施和环保监测装置等，通过监测和治理污染源，降低对环境的影响。
同时，还可以推广环保节能的技术和装备，减少能源消耗，实现可持续发展。
三、生活设施改建方案1. 住宿设施建设：在地方工业园中，为了吸引和留住更多的高素质人才，可以建设配套的住宿设施。
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）第一章总则第一条为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）等有关规定，制定本指引。
第二条本指引适用于《暂行措施》第（十六）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目城市更新计划、城市更新单元规划（以下简称“更新计划”、“更新单元规划”）制定、实施监管以及用地管理。
《暂行措施》第（十五）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目不适用本指引。
第二章更新计划第三条更新计划的申报主体参照《实施细则》第三十五条的规定确定。
第四条除按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》第四条的规定提交更新计划申报材料外，申报更新计划还需提交建筑物现状功能一览表及拟改造模式的分区图。
更新计划申报范围应包含完整宗地。
第五条申报主体向区城市更新职能部门提交更新计划申报材料，区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向管理局及区相关部门征求意见。
区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起20个工作日内完成审查。
审查通过的，形成更新计划草案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站上进行10日的公示，汇总、处理公示意见后提交市规划国土委审批。
审批通过后由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站上公告。
第六条更新计划经批准后，申报主体按照《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号）向管理局申请核查、汇总更新单元范围内的土地、建筑物信息。
未批先建的建筑物须由深圳市地籍测绘大队出具测绘查丈报告。
涉及用地处置的，按照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）办理。
深圳市某工业区改造规划文本
深圳市宝安区【新田-白石厦片区】旧工业区改造专项规划文本深圳市规划局宝安分局二OO八年八月根据《深圳市城市规划条例》第二十条“详细蓝图由市规划主管部门或其派出机构编制、审批”。
本专项规划属于详细蓝图层次的规划，经深圳市城市规划委员会授权，市规划局宝安分局第次会议审批通过，现予以公布。
本文件包括“文本”及“图表”两部分⑴文本：指审批生效的规划控制条文。
⑵图表：指按审批生效的功能控制图表和空间控制图表。
目录文本1．总则 (2)2．改造定位与目标 (3)3．功能控制 (3)4．道路交通与配套设施 (4)5．改造方式与策略 (6)6．改造单元 (8)7．空间控制 (9)图表1．功能控制图表2．空间控制图表（1、2、3）文本1．总则1.1 本专项规划适用范围（以下简称本片区）为：福永街道立新水库及白石厦路以东、广深高速公路以西、征程二路及腾兴二路以南、支路六以北的地区，总用地面积为193.95公顷。
1.2 制订本专项规划的主要依据：《深圳市西部工业组团分区规划（2005～2020）》、《深圳市宝安中心组团分区规划（2005～2020）》、《宝安区工业布局研究与规划（2007）》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则（2004版）》以及其它经批准的上层次规划文件及国家、广东省和深圳市有关法规与技术规范制定。
1.3 制订本专项规划遵循的主要原则是：区域协调与整体性原则；集约节约用地原则；可操作性原则；公共利益优先原则。
1.4 本专项规划经批准生效后，在本规划区内进行的旧城改造以及相关的土地利用和各项建设活动必须符合本专项规划。
1.5 本专项规划涉及的所有技术指标（本专项规划中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则（2004版）》和《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》确定。
1.6 经批准的本专项规划是编制或修订涉及本规划区的法定图则以及详细规划设计的依据。
深圳市工业区升级改造政策汇编
深圳市工业区升级改造政策汇编一、本文概述1、深圳市经济发展与工业区现状深圳市作为中国南方重要的经济中心城市，一直以来都在全国经济发展中占有重要地位。
近年来，随着中国政府实施新一轮改革开放政策，深圳市以其独特的区位优势和政策支持，成为了国内外投资和企业发展的重要区域。
特别是在工业领域，深圳市的制造业和加工业得到了快速发展，形成了以电子信息、机械制造、汽车制造、石油化工、新能源等为主导的多元化产业格局。
然而，与此深圳市的工业区也面临着一些问题。
由于历史和现实的原因，许多工业区的土地利用效率低下，产业结构单一，环境污染严重。
此外，一些工业区的设施老化、配套不完善，也制约了企业的进一步发展。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列工业区升级改造政策，旨在提升工业区的产业结构和环境质量，推动工业区的可持续发展。
本文汇编了深圳市政府发布的有关工业区升级改造政策的主要内容，包括政策背景、政策目标、政策措施等，旨在为关注深圳市经济发展的读者提供参考。
我们也希望通过分析和解读这些政策，为深圳市工业区的发展提供有益的启示和建议。
2、工业区升级改造的必要性随着经济全球化的加速和我国经济结构的转型升级，深圳市工业区面临着诸多挑战和机遇。
为了推动工业区的可持续发展，提高产业附加值，改善生态环境，深圳市政府出台了一系列工业区升级改造政策，以提高工业区的综合竞争力和适应市场需求。
首先，深圳市工业区的规模和形态已经不能满足当前的发展需求。
在过去几十年中，深圳市工业区的发展主要集中在扩大面积和增加厂房上，这种粗放的发展模式已经导致了土地资源利用效率低下、产业结构单一、环境污染严重等问题。
因此，对工业区进行升级改造是深圳市实现可持续发展的必然选择。
其次，环境保护已经成为全球共识，人们对环境的关注日益加强。
深圳市工业区的环保水平较低，对周边环境造成了不良影响。
为了改善工业区的生态环境，政府鼓励企业进行技术升级和设备更新，推广清洁生产技术和环境友好型产品，以减少对环境的污染。
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号
![深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号](https://img.taocdn.com/s3/m/3a1c616130b765ce0508763231126edb6f1a7674.png)
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见（2007年3月30日深府〔2007〕75号）为全面落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率，优化工业产业结构，增强我市产业竞争力，现就工业区升级改造提出如下意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，市政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）工业区升级改造分为综合整治和重建两种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
（三）与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。
特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。
深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新
深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定第一章总则第一条为有序引导旧工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、集约高效的高质量产业空间转型，防止工业用地房地产化、避免产业空心化，保障实体经济持续稳健发展，同时加大公共设施、公共空间落实，打造成为国际科技产业创新中心的重要支撑和粤港澳大湾区核心引擎的重要平台，依据《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市加快推进国际科技产业创新中心建设的工业区转型升级工作方案》等相关政策法规及文件要求，结合当前我区旧工业区改造工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于更新方向为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区拆除重建类城市更新。
第三条区城市更新局（以下简称“区更新局”）负责统筹组织、协调旧工业区拆除重建类城市更新工作。
区发展和改革局、区经济促进局、区科技创新局、区投资推广署等产业相关单位（以下简称“区产业部门”）以及生态环境部门依据本规定对旧工业区拆除重建类城市更新工作提出意见和建议。
第二章项目准入与报审第四条鼓励符合以下条件之一的城市更新项目申报，以利于引导产业片区统筹更新、推进重点片区产业升级、落实公共利益：（一）有利于落实福田区重点片区城市更新统筹规划的项目；（二）有利于推进福田区重点产业片区转型升级，按照“深港科技创新合作区”相关规划及管理规定，落实合作区建设的产业类项目。
（三）为落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等大型公共服务设施和基础设施的项目；（四）移交独立占地的医疗、教育、养老、交通等重大公共设施建设的项目。
第五条城市更新项目产业发展方向应符合《深圳市工业区块线管理办法》、《福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》等产业布局要求，产业准入应符合《福田区现代产业集聚发展导向目录》等相关规定。
第六条城市更新单元计划申报前，申报主体应先编制产业规划并报区产业部门审查。
龙岗区工业区综合整治改造升级实施方案
龙岗区工业区综合整治改造升级实施方案为贯彻落实《中共深圳市龙岗区委、龙岗区人民政府关于加快产业转型升级构建现代产业体系的决定》，以及《关于推进工业区改造升级促进产业转型升级的意见》的要求，进一步拓展产业发展空间，促进产业转型升级，推动工业区综合整治升级改造，结合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府〔2014〕8号）及《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》(深规土〔2015〕515号），根据我区实际，特制定本实施方案。
一、指导思想以科学发展观为统领，切实转变思路，围绕建设现代化、国际化先进城区的目标，加快实施“高端引领、创新驱动”战略，推动工业区综合整治，从空间、形态上消除工业区安全、消防等隐患，筑牢工业区安全生产基础，拓展产业发展空间，打造各种特色产业园区和专业产业园区，加快我区产业转型升级，促进社会经济可持续发展。
二、改造原则按照“政府引导、市场运作，产业引领、规划先行，有序推进、分类实施，守住底线、消除隐患、严控违建”的原则，推动工业区实施合理、可操作、可持续发展的综合整治改造升级，建设良好的园区软硬件环境，吸引高端优质企业入驻，实现龙岗产业高端集聚化发展；利用改造好的园区统筹建设低成本的“众创空间”，吸引一大批小微创新企业和个人创业者落户龙岗，打通“创客—创业者—创新企业—规模企业”的全程服务通道，营造“大众创业，万众创新”的良好氛围。
三、目标任务在全区范围内推动10个以上工业区实施综合整治改造升级，力争每个街道推动1个以上社区股份公司综合整治项目立项，启动一批，示范一批，升级一批，逐步在全区铺开。
根据各综合整治项目实际情况，打造一批“众创空间”，统筹布局一批创客空间、创业苗圃和孵化器，将其打造成面向小微创新企业成长和个人创业提供低成本、便利化、全要素开放式综合服务的“创业服务站”，为“大众创业、万众创新”提供有力保障。
四、改造方式综合整治改造方式分为增加辅助性公用设施类、增加生产经营性建筑面积类两种，具体增加的面积、规模，以《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府〔2014〕8号)规定为准：（一）增加辅助性公用设施类其改造方式包含以下方式中的一种或两种：1、增设辅助性公用设施。
深圳市工业区升级改造总体规划纲要2007-2020
深圳市工业区升级改造总体规划纲要2007-2020深圳市工业区升级改造总体规划纲要（2007－2020）深圳市工业区升级改造领导小组办公室深圳市城市规划设计研究院二○○七年八月目录一、深圳市工业区改造面临的形势 ................... 错误！未定义书签。
二、指导思想和基本原则 (8)三、总体目标和策略 (9)（一）总体目标 (9)（二）总体策略 (11)1．产业优化升级策略 (11)2．土地集约利用策略 (12)3．配套设施完善策略 (13)4．园区管理提升策略 (15)5．循环经济促进策略 (16)6．分期分类推进策略 (18)四、总体改造指引 (19)（一）改造范围 (19)（二）改造方式 (20)1．重建 (20)2．综合整治 (20)（三）改造规模调控 (22)五、分类改造指引 (23)（一）产业空间结构 (23)（二）分类指引 (25)1．研发、总部、创意设计中心 (25)2．高新技术产业制造基地 (26)3．优势传统产业制造基地 (28)4．新兴产业研发、制造基地 (29)六、近期改造指引 (31)（一）改造要求 (31)（二）近期重点改造地区 (31)1．确定重点改造地区的依据 (31)2．重点改造地区的选择 (32)七、保障机制 (34)（一）政策保障：创造有利于改造的政策环境 (34)1．出台实施细则 (34)2. 加强产业政策对改造的引导 (34)3. 健全其它配套政策 (35)（二）资金保障：加大优惠政策及资金扶持力度 (35)1．扩大市级城改资金扶持范围 (36)2．各区设立工业区改造专项资金 (36)3．加大产业优惠政策的扶持 (36)（三）规划保障：加快相关规划的完善及制定工作 (36)1．加快法定图则的编制进度 (37)2．编制改造规划指引 (37)3．加紧编制改造专项规划 (37)4．建立项目准入评定机制 (37)（四）计划保障：编制工业区升级改造年度计划 (37)（五）组织实施：明确职责，提高效率，保障改造工作顺利推进 (37)1．建立健全本规划实施的常设机构 (37)2．各部门高度重视，按各自职责贯彻落实工业区改造工作要求，推进工业区改造的实施 (39)3．加大工业区改造的宣传力度 (40)二、指导思想和基本原则工业区升级改造的指导思想：按照科学发展观的要求，围绕建设和谐深圳、效益深圳和国际化先锋城市总体目标，坚持以推动工业发展模式和增长方式的根本转变为核心、以落实“产业第一”思想为主线、以完善配套设施建设为手段、以提高土地的利用效益为举措，通过对工业区的全面改造引导产业结构优化升级，推动深圳工业走新型工业化道路，逐步建立一个面向未来、创新活跃、具有持续增长动力和全球竞争力的新型工业体系。
工业园更新改造的产业、规划、土地协同路径——以深圳龙华新区某工业园为例
工业园更新改造的产业、规划、土地协同路径——以深圳龙华新区某工业园为例作者：刘荷蕾（深规院城市发展与土地政策研究所）摘要：工业用地转型升级是城市发展过程中土地资源节约集约利用、产业更新换代、城市空间布局调整三重因素驱动下的重要举措，涉及产业、规划、土地等多个领域，需要对这三重领域的影响因素和限制条件予以综合考量和统筹协调。
本文通过对深圳和上海两地工业用地升级改造的基本历程和政策体系的研究，从制度设计的角度分析了规划布局、土地利用、产业发展的联动对于促进工业用地转型升级的重要性。
同时，本文以深圳龙华新区某工业园为例，深入探析了其在升级转型过程中如何实现规划调整、土地供应、产业转型的充分衔接，从而从实践操作的角度进一步分析了工业园区更新改造的产业、规划、土地协同路径。
关键词：工业园；更新改造；产业；规划；土地；协同1.引言在世界经济形势瞬息万变和全球市场竞争日趋激烈的背景下，产业转型升级是转变经济发展方式和调整经济结构的必由之路。
在此背景下，中央和全国多个省市相继出台多项相关产业政策，加快各地产业转型升级进程。
产业的发展必须以土地为空间载体，在我国现阶段土地资源稀缺，新增建设用地十分有限的情况下，通过对城市旧工业区、旧工业用地等进行更新、改造，挖潜存量工业用地，就成为释放空间资源，增加工业用地供给的重要模式。
在过去的几十年中，伴随着工业的迅速增长，我国工业开发区四处开花，到2012年7月，我国已拥有国家级经济技术开发区131个，省级开发区776个，地市级开发区近千家。
与此同时，全国新增工矿仓储用地从2008年的9.3万公顷上升到2012年的20.35万公顷，平均年增长15.69 万公顷。
这种粗放的增长模式背后是对土地资源的粗放利用，使得大量工业用地处于低效利用或闲置的状态，造成工业用地的严重浪费。
因此，无论是出于促进产业转型升级的目的，还是基于提高工业用地利用效率的动力，工业用地转型升级的重要性和紧迫性都愈加凸显。
深圳某工业园升级改造方案
酒店名称 档次
机场酒店
二星
双溪威大酒店
四星
威尔斯酒店
宝弘商务酒店
桥头公寓
二房一厅
一房一厅
单间
价格
标准间280元 标准间260元 标准间238元 标准间198元
2000元 1500元 1000元
入住率
90%以上 70%以上 70%以上
60%
配套设施
餐饮 餐饮、休闲保键经源自情况分析机场配置酒店，主要面对机场 旅客及各航空公司
主要服务于周边企业宴请、航 空旅客及高尔夫球会会员接待
餐饮、购物
主要服务于周边企业接待
主要服务于周边工作人群
区域概况总结
1.福永占据深圳西部崛起的重要战略位置，依附大空港规划， 其发展潜力不可小觑；
2.地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈； 3.但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办
YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。
区域规划
特区一体化 ·福永发展规划
➢ 福永紧邻深圳宝安国际机场，具有“海、 陆、空、轨”的立体交通枢纽地位，根 据深圳市"三轴两带多中心” 的城市整体 规划，福永街道是"西部发展轴"上的重要 节点，具有区位 、交通，人文景观等多 项优势。 区政府决定将其定义为新兴产 业集聚区，打造科技创新园 ，企业总部 园和少量高端制造业基地。
我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况
NO.3
深圳文化创意发展概况
➢ 2003 年，深圳市确立了“文化立市”战略。从2006年1月起，深圳市开始以“企业示范基 地”、“孵化基地”、“教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地，并为此专门 设立了管理部门——深圳市文化产业发展办公室。此外，深圳市还开通了绿色通道，参照 《深圳市户籍迁入若干规定》等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面 给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。
工业园区升级改造案例分享
工业园区升级改造案例分享1. 南京江北新区工业园区的升级改造南京江北新区工业园区是江苏省重要的经济发展区域之一，为了适应新时代的发展需求，工业园区进行了全面的升级改造。
这次升级改造主要包括优化园区的交通网络、提升园区的环境质量、引进新技术和新产业等方面。
通过升级改造，江北新区工业园区得到了更好的发展机遇，吸引了更多的企业和投资者。
2. 上海自贸区工业园区的升级改造上海自贸区是中国对外开放的重要窗口，其工业园区是推动经济发展的重要组成部分。
为了适应国际经济竞争的需求，上海自贸区工业园区进行了全面的升级改造。
这次升级改造主要包括提升园区的产业结构、优化园区的营商环境、加强园区的科技创新等方面。
通过升级改造，上海自贸区工业园区获得了更大的发展空间，成为了国内外企业投资的热门地区。
3. 深圳前海自贸区工业园区的升级改造深圳前海自贸区是中国改革开放的重要试验区之一，其工业园区是推动经济发展的核心区域。
为了适应新时代的发展需求，前海自贸区工业园区进行了全面的升级改造。
这次升级改造主要包括优化园区的产业布局、提升园区的科技创新能力、改善园区的生态环境等方面。
通过升级改造，前海自贸区工业园区取得了显著的成果，成为了全国乃至全球的创新创业高地。
4. 北京中关村科技园区的升级改造北京中关村科技园区是中国科技创新的重要基地，为了适应科技创新的需求，园区进行了全面的升级改造。
这次升级改造主要包括优化园区的创新生态、提升园区的科技创新能力、引进优质科技资源等方面。
通过升级改造，中关村科技园区得到了更好的发展机遇，成为了国内外创新创业者的聚集地。
5. 天津滨海新区工业园区的升级改造天津滨海新区工业园区是天津市重要的经济发展区域，为了推动经济转型升级，园区进行了全面的升级改造。
这次升级改造主要包括优化园区的产业结构、提升园区的环境质量、加强园区的科技创新等方面。
通过升级改造，滨海新区工业园区焕发出了新的活力，成为了区域经济发展的重要引擎。
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）第一章总则第一条为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）等有关规定，制定本指引。
第二条本指引适用于《暂行措施》第（十六）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目城市更新计划、城市更新单元规划（以下简称“更新计划”、“更新单元规划”）制定、实施监管以及用地管理。
《暂行措施》第（十五）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目不适用本指引。
第二章更新计划第三条更新计划的申报主体参照《实施细则》第三十五条的规定确定。
第四条除按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》第四条的规定提交更新计划申报材料外，申报更新计划还需提交建筑物现状功能一览表及拟改造模式的分区图。
更新计划申报范围应包含完整宗地。
第五条申报主体向区城市更新职能部门提交更新计划申报材料，区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向管理局及区相关部门征求意见。
区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起20个工作日内完成审查。
审查通过的，形成更新计划草案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站上进行10日的公示，汇总、处理公示意见后提交市规划国土委审批。
审批通过后由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站上公告。
第六条更新计划经批准后，申报主体按照《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号）向管理局申请核查、汇总更新单元范围内的土地、建筑物信息。
未批先建的建筑物须由深圳市地籍测绘大队出具测绘查丈报告。
涉及用地处置的，按照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）办理。
深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍
谢 谢!
•
按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让； 经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通 过协议方式出让给继受单位，原有部分的工业楼宇部分规定缴纳地 价后按程序登记在继受单位名下。
关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号)
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
局部拆建
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
增加完善辅助公用 设施
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
增加普通工业厂房
综合整治类旧工
按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；
业区升级改造
增加新型产业用房 或产业配套设施
综合整治类旧工业区升级改造 不需移交土地 无偿移交新建建筑面积的10%
• 通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地
地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%
计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；
11
三、综合整治类旧工业区升级改造
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大空港核心交通枢纽
文化创意交流带
那么，在规划的四个板块中，我们项目升级的方向在哪里？
立新湖新兴产业基地
凤凰山文化休闲景区
仍然是以生产加工为主导
大空港核心交通枢纽 文化创意交流带
和我们联系不大
可以成为升级的方向
在福永发展形势一片大好中，区域的商业发展的现状如何？
商业现状
项目名称
同泰时代广场 万家乐百货 惠茂百货 逸海百货 国惠康百货 永安南城步行街 万福人家底商 佳华商场对面 天虹万家附近街 铺
以立新湖战略性新兴产业基地为重点， 打造转型升级新支点。按照建设21世纪 海上丝绸之路桥头堡和市、区发展湾区 经济的战略部署，坚持高标准规划，高 质量建设，以香港马鞍山海滨长廊等先 进园区为标准，将立新湖打造成升级版 的松山湖。
福永规划四大板块
立新湖新兴产业基地 凤凰山文化休闲景区
以点带面，借助区域优势，规划深圳西部经济文化新中心
结合以上几个案例可以看出深圳文化产业园有以下几个特点：
1、大都是利用“三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调整结构，
促进经济转型，加快城市更新； 2、顺应时代、城市发展的需求，成为了每一个区域的名片；
深圳已建成的创意产业园超过３６个，以及成立华侨城集团、大芬油画村、雅昌企业集团等 三个国家级文化产业示范基地。其中，以田面设计之都、ＯＣＴＬｏｆｔ、南海意库、F518为 典型，南山数字文化产业基地、深圳创库、深圳动漫城、深港动漫网游孵化基地、深圳动漫一条 街、怡景国家动漫画产业基地、宝安２２艺术区以及中康路８号等一大批创意产业园，成为信息、
华丽工业园升级改造方案
集佳华丽工业园项目组 ·2015.7.2
深圳发展三十年，迎来全面升级时代。城市更新已
成时代主流，我们应顺应趋势，站在城市运营者之高度，
将我们项目升级改造，打造成城市的一张新名片。
谨以本方案解决四大核心问题 ——
1.项目为什么要升级 2.项目要升级成什么 3.项目升级后的经济效益
NO.2
项目现状
项目认知
华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道，宝安大道与福海大道交汇处附近，北邻沙井、松 港、长安镇，南边是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多，地理位置非常优越。周边 路网纵横，交通便利，可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经， 并有10号、11号地铁规划在建，未来将设立福永站，出行非常便捷。
无高端商业配套，整体档次较低
南北两边均为工业园区，对项目形象有影响
福永片区未来市政配套设施将得到逐步完善， 项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写 字楼和商务公寓以及酒店，预计近期会入市，且体量 项目将共享市政配套 深圳关内各区均有标志性的创新产业园，而
比较大，与本项目会有直接竞争。
文化创意产业发展顺应时代潮流
政策扶持
属于重点扶持领域的中小微企业和社团入园均可享受租金补贴。 可享受补贴企业范围：1、创意设计业；2、动漫游戏业；3、数字视听业；4、新 媒体产业；5、现代印刷业；6、文化旅游业；7、演艺娱乐业；8、高端工艺美术 业。
发展趋势
文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，有着巨大经济效益和社 会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视，我国文化 创意产业的效益日渐明显。预计到2015年，我国文化创意产业增加值将达18000 亿元，占GDP的比重将超过5%。文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。
4.项目升级完怎么运作
Question one
1.区域概况 2.项目现状 3.案例参考
项目为什么要升级
NO.1
区域概况
本案
项目东临宝安大道，西接永福路， 位于深圳市宝安区福永核心区域。
区域概况
深圳西大门—— 福永
福永位于深圳市宝安区西南部， 西临珠江口，与中山市、珠海市 隔海相望，镇守深圳西大门。作 为深圳西部经济重镇，福永扼守 广深高速和107国道，坐拥国际 机场和福永码头，区域优势得天 独厚。经过多次产业布局和结构 调整，借势大空港规划，福永产 业发展已成气候。福永现有工业 厂房及配套1100多万平方米，工 业企业1100多家，形成了以电子、 五金、机械、印刷、生物制药、 塑胶、服装等行业为主体的工业 体系。顺丰等国内外大型物流企 业在福永设立总部，促进福永商 贸发展，提高区域整体工业发展 水平。
华侨城 OCT-LOFT
区域位置：位于深圳南山区华侨城原东部
工业区 规模：首期项目（南区）占地55465平方
米，原有建筑面积为59000平方米；
二期项目（北区）占地95571平方米 业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售
+特色餐饮
租金水平：200元/平（租金最高） 经营状况：已租满
F518
区域位置：位于宝安中心区的核心地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路 之间。 创建背景：在宝安区以产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的。 规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米， 总投入3.5亿元人民币。 租金水平：70元/m² 经营状况：已租满。
福永片区尚未有此类型产业园，发展潜力巨
大。
T（威胁）
O（机会）
抓住机会
响应政策号召，顺应区域升级潮流
发挥优势
转化劣势 避开威胁
发挥交通便利优势
正因为片区物业形象差，才需要我们强势崛起
打造与众不同的文化创意园，避开同类项目竞争
将项目打造成一个文化创意产业园势在必行！
我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况
NO.3
深圳文化创意发展概况
2003 年，深圳市确立了“文化立市”战略。从2006年1月起，深圳市开始以“企业示范基 地”、“孵化基地”、“教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地，并为此专门 设立了管理部门——深圳市文化产业发展办公室。此外，深圳市还开通了绿色通道，参照 《深圳市户籍迁入若干规定》等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面
项目现状
项目现租金收益较低，整体形象有待提升
项目体量：占地面积40000平方米，建筑面积约90000平方米。 项目定位：工业园区。 运营模式：向工厂和物流公司进行出租。 租金收益：28元/平方米。
项目四至
西临永福路，北临红牌科技园，南靠吉安泰工业园，东边是宝安大道——周边多是工 业园，常住人口较多，两条主干道保证出行畅通无阻。
红牌科技园
宝安大道
永福路
吉安泰工业园
项目如果要升级改造 能否顺应区域发展需求
打造一个独具特色的文化创意产业园？！
SWOT分析
S（优势）
关键句：政府扶持项目、交通便捷、现无高端商业配套……
W（劣势）
靠城市主干道，环境嘈杂
靠近机场码头和在建的地铁，交通快捷便利 靠近主干道，昭示性强 宝安区创新创意创业园，政府扶持，招商阻力 小
YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。
区域规划
特区一体化 ·福永发展规划
福永紧邻深圳宝安国际机场，具有“海、 陆、空、轨”的立体交通枢纽地位，根 据深圳市"三轴两带多中心” 的城市整体 规划，福永街道是"西部发展轴"上的重要 节点，具有区位 、交通，人文景观等多 项优势。 区政府决定将其定义为新兴产 业集聚区，打造科技创新园 ，企业总部 园和少量高端制造业基地。
广州 东莞
中山
福永
深圳
珠海、澳门
香港
区域概况
深圳西部崛起 ·福永 ·大空港
深圳第二会展中心落户大空港，必然有其得天独厚的优势: ①大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠 三角新的经济地理中心。 ②大空港处于粤港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸 贸易运输往来最具效率之处。 ③大空港位于宝安，而宝安是世界工业基地，地处香 港、广州咽喉地带，不仅拥有海陆空立体交通网络，更是 有电子、玩具、物流等多项成熟的产业，占据世界30%以 上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安，可以满足更 多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。 ④大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳 的战略制高点，但前海地域较小，大空港地区紧邻前海， 是前海未来发展天然的延伸区，是前海空间拓展关键节点。
给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。
2008年12月7日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都” 称号。（目前已经命名的6个“设计之都”是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、 神户和深圳。 ）这标志着深圳正式进入文化产业园进军的时代到来。
区域内商业经营处于良好状态，但消费档次偏低
位置 规模
7万平米左右 2万平米左右 3000平米 10000平米
租金单价
租金还未出台 120元㎡ 150元㎡ 120元㎡ 120元㎡ 80-180元 120-180 100-150 100-150
配Байду номын сангаас设施
综合体 酒店、餐饮、休闲 、娱乐
经营情况分析
也是旧改项目，集购物、休闲、 娱乐、商务、酒店、公寓于一休 的综合休，目前正在筹备阶段 经营情况一般 主要服务于周边工厂职工的生活 需求 经营情况还算比较理想 连锁经营，经营情况比较理想
展览、教育与交流的平台，为园区内的设计师和创意设计企业提供诸如版权和投资咨询等高附加
值服务，聚集了大批专业设计师，吸引了大批创意设计企业进驻，显现出集群效应。
田面设计之都
区域位置：深圳市福田区深南中路田面工业区 规模：项目占地1.5公顷，建筑面积4.969万平方米 业态构成：写字楼+餐饮（外包）+配套 发展历程： 2007年5月16日，田面设计之都创意产 业园一期作为第三届“文博会”分会场正式开业 租金水平：90元/m² 经营状况：已租满