中国房地产发展报告No.3

珠海可行性研究报告

珠海可行性研究报告准备工作珠海是中国的沿海城市，拥有得天独厚的地理位置和丰富的资源。

为了更好地利用珠海的优势，我们进行了一项关于珠海可行性的研究。

本报告将对珠海的发展潜力进行评估，并提出相应的建议。

一、市场调研首先，我们进行了市场调研以了解珠海的消费需求和市场规模。

调研结果显示，珠海的旅游业、房地产业和制造业是该市最具潜力的行业。

随着珠海经济的快速增长，各行业的市场需求也在不断扩大。

二、资源评估珠海拥有得天独厚的地理位置和资源优势。

按照国家政策的要求，我们进行了对珠海资源的评估。

结果显示，珠海具备发展旅游业和房地产业的良好条件，同时也有很大的发展空间。

三、竞争分析为了更好地评估珠海的可行性，我们进行了竞争分析。

我们调查了珠海市及其周边地区的主要竞争对手，并对其进行了全面的比较。

结果显示，珠海在旅游、房地产和制造业等领域与其他城市竞争激烈，但仍有机会脱颖而出。

四、可行性分析基于市场调研、资源评估和竞争分析的结果，我们对珠海的可行性进行了深入分析。

我们认为珠海具备发展旅游业、房地产业和制造业的良好前景，并提出了以下具体建议：1. 挖掘旅游潜力：珠海拥有得天独厚的自然风光和丰富的文化资源，应加强旅游宣传推广，开发更多独特的旅游产品，吸引更多游客。

2. 发展房地产业：珠海市场对房地产的需求不断增加，可以加大房地产开发力度，建设更多高品质的住宅和商业物业，满足市场需求。

3. 促进制造业发展：珠海的跨境贸易便利，可以吸引更多外资，推动制造业的发展。

可以加大对高新技术产业的支持力度，提高企业创新能力。

五、风险评估在可行性研究中，我们还对珠海面临的风险进行了评估。

其中包括政策风险、市场竞争风险和自然灾害风险等。

我们认为，珠海在保持政策稳定的同时，要注重市场风险的监测和预防措施的制定，并加强自然灾害应对能力。

结论综合以上分析和评估，我们认为珠海具备发展旅游业、房地产业和制造业的良好条件。

然而，珠海也面临着一些挑战和风险，需要进一步加强政策引导和风险管理。

我国房地产价格上涨因素分析

巨煎亟二三三
图１１８９７年－２００５年商品房销售面积及销售额
居民家庭住房条件的改善，同时也会导致银行信贷结构的不合理，剧银行信贷风险，而影响金融安加进
全和社会稳定。
从图ｌ中可以看出，９７年至１９１８９８年房地产行业一直呈弧线上升趋势，了１９到９９年房地产行业
（图１。见）
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的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，是突更出了在房地产业发展的同时，地产价格的飞速上房涨。根据２００７年前三季度中国房地产行业分析报告显示，Ｏ个大中城市房屋销售价格累计平均上涨７６７，，中，．其９６新建住宅价格上涨７２，手住宅价．二格上涨６６。据国家发改委、．国家统计局公布的调查数据显示，０７年１２０Ｏ月份房价继续延续上年
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当前房地产业面临的问题及对策研究[优秀论文]

当前房地产业面临的问题及对策研究关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。

”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。

如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。

因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1 当前中国房地产业存在问题1.1 土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。

同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。

从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。

虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。

1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。

其中预收款也间接地来自银行贷款。

不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。

这个数值是偏危险的。

银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。

房地产评估行业风险认知与防范措施

房地产评估行业风险认知与防范措施摘要：2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任将进一步扩大和加强。

按照《资产评估法》规定，如果独立、客观、公正的原则或诸如被评估人专业能力等因素的影响受到外部干扰，评价结果就会出现较大差异，有关评价机构和评价人员必须承担相应的法律责任；如果不严格遵守规定的评价程序，评价机构和评价人员也有可能因程序无效而被追究责任；同时，房地产市场波动、估价机构与估价人之间的恶性竞争也构成潜在风险。

资料显示，《资产评估法》实施以来，开始评估违反法律规定和评估者的案件数量逐渐增加。

房地产估价往往比较低，房地产估价很有价值，房地产估价机构在被控违法或违法时，基本上具有破坏性。

因此，对于房地产估价和估价当局来说，提高风险意识和加强对房地产估价风险的控制是最高优先事项。

关键词：房地产评估；风险认知；防范措施；引言房地产估价受到一系列市场因素的影响，需要不断适应市场变化。

同时，房地产估价存在一定风险，机构和估价人的估价必须承担一定的经济和法律责任。

本文简要分析了房地产估价过程中出现的风险和保护措施以及实际经验。

1房地产价格评估体系现状第一，制定了相关的房地产估价法规。

以国家颁布《城市房地产管理法》为基础，政府机关相继出台了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》等各项规章制度。

地方政府相继制定了相应的房地产价格评估法规，其体系逐渐走向正轨，运行机制也基本完成。

第二，我国已建立了房地产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。

根据全国各地的地方政府，共有14500家合格的评级机构、3000家注册的房地产评估公司和90家家具评估机构，我们的房屋评估机构发布了房地产价格规范，从制度上规范了房地产评估，并使用统一的评估流程和技术手段来确保评估的客观、公正和理性结果。

第三，初步建立行业内的房地产评估自律标准。

我国房地产部门的信贷挤出效应异质性影响和作用机理

2021年第3期第61卷（总291期）No.32021Vol.61General No.291我国房地产部门的信贷挤出效应：异质性影响和作用机理*才国伟，吴裕晴摘要：本文利用1998—2013年规模以上工业企业数据，实证检验了房地产部门的扩张对工业企业信贷的异质性影响，并且从抵押贷款、政府干预和金融市场扭曲等方面揭示房地产部门对工业部门信贷挤出的作用机理。

结果发现，房地产部门的快速扩张挤出了工业企业的银行信贷，而且这种挤出效应在与房地产部门关联程度较低的企业以及融资约束较强的中小企业和民营企业中表现更为强烈。

房地产部门的信贷挤出效应是抵押贷款机制所致，而更深层次的原因是地方政府的行政干预和金融市场的扭曲。

本文的经验发现为调控房地产、引导经济“脱虚向实”、深化金融体制改革提供了参考依据。

关键词：房地产；挤出效应；产业关联；政府干预；金融扭曲DOI ：10.13471/ki.jsysusse.2021.03.016一、引言随着城镇化的推进和住房市场化改革，我国房地产经济从无到有，从高速扩张到适度调控，在经济运行浪潮里扮演着重要角色。

从1998年房改至今，房地产开发投资以年均18.7%的增速增长，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断攀升，而实体经济产出占比逐年下降（如图1）①。

伴随中国经济驶向高质量发展阶段，房地产和实体经济的结构性失衡已然成为当前亟待解决的问题之一。

在此背景下，客观评价房地产部门对实体经济部门的影响，具有非常重要的现实意义。

有关房地产与经济增长的关系，随着研究方法和研究视角的扩展，研究结论也在不断丰富。

一方面，房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长产生了正向的拉动力，房地产投资对GDP 存在着长期正向影响（梁云芳等，2006；黄忠华等，2008；唐志军等，2010）。

另一方面，房地产的过度繁荣还会挤出实体部门投资，延长中国经济转轨期，减少社会福利（Chen &Wen ，2017）。

房地产现状调查报告

房地产现状调查报告房地产现状调查报告1“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。

今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。

今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。

其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。

房地产行业2020年9月销售数据点评：销售延续强势，各梯队稳步向好

销售延续强势，各梯队稳步向好房地产行业2020年9月销售数据点评报告摘要:克而瑞发布2020年1-9月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升24.8%。

碧桂园单月销售排名行业第一，实现销售金额860亿元，恒大和融创分列二三位，单月分别实现销售金额818和693亿元。

► 行业：基本面韧性十足，销售增速保持高位9月百强房企单月累计实现销售金额13327亿元，同比上升24.8%，增速较上月下降4.3pct ；1-9月百强房企累计实现销售金额86512亿元，同比上升7.4%，增速较1-8月上升2.7pct ，增速进一步提升。

在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，9月单月销售维持强势表现，随着四季度房企推盘高峰来临，供需两旺的情况将继续延续，我们预计10月的销售仍将表现优异。

► 房企：9月各梯队持续向好，中小房企表现相对较强9月单月销售超百亿的房企数量为44家，较上年同期增加10家。

碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元，恒大及融创分别实现销售金额818和693亿元。

1-9月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额6153、5319和4927亿元，分列行业前三。

从销售增速来看，9月TOP31-100的房企整体销售表现优于其余各梯队；在TOP30房企中，27家房企实现了销售规模的正增长，仅有3家房企的销售增速同比负增长，多数房企在销售端持续改善。

投资建议9月百强房企销售继续超预期，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场表现出强劲的韧性，基本面持续改善。

当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在宽松的货币环境及基本面积极向好的背景下，值得重点关注。

我们重点推荐龙头房企万科A 、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福、旭辉控股等。

相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、碧桂园服务、永升生活服务及龙光地产等。

风险提示销售不及预期，房地产调控政策持续收紧。

四川省达州市御景上城小区的市场分析

四川省达州市御景上城小区的市场分析摘要：御景上城小区是达州市的交通要道，项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”，御景上城的优势明显，而其劣势也是显而易见的。

运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析，体现出该项目的优劣。

关键词：优劣，分析御景上城小区位于四川省达州市，此次将运用SWOT分析法就该小区这个项目做一个简单的市场分析。

御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。

项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。

项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

1项目优势御景上城，位于西外板块门户地段，总占地面积为45299.3平米,扼守交通干道。

项目东临南北干道，南至朝阳西路，交通极为便利，是出入达州的交通要道。

项目的先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划。

在定位上，项目按照国内大城市居住标准规划设计，匠心缔造“中国气都”封面建筑。

塑城市地标，居八方雅士——御景上城，以曼妙、雅致的东南亚景观园林为内核，创达州多项居住新指标，以大都市居住标准为蓝本，缔造以人为本的曼妙上品人居。

小区临近达州铁路中学，实验小学，达州市博物馆，市政广场，人文底蕴丰厚。

项目位于朝阳街道十字路口，正北方500米便是客运站与火车站，交通网络完善，可达性高，极大提高了项目的交通便捷力。

项目的景观绿化系统也是一大特色，主景观带辅以多个子景观区域相互依赖，完整体现出“东南亚风情”。

公共服务设施方面，东侧及南侧商业结合市政绿化广场的布置，为小区内提供了完善的小区生活配套及休闲健身区域。

周边区域的话，近期正在修建运动公园，且有多个成熟小区，居住氛围良好。

本项目为本地开发商，具有多个本地项目的开发经验，已经积累了一定的客户资源。

项目的建筑结构为框剪结构，分别设计了26—33层高层住宅等类型的住宅形式，以及造型简洁的充满现代感的沿街商业。

仲量联行面试经验

【面经】仲量联行面试环节实录仲量联行是国际知名的房地产服务及投资管理公司.按理说，这样的公司招聘怎么也得有“一笔二面”,再加上presentation（情境陈述)和case study（案例分析)，用重重关卡来考验学生们的耐心。

出乎意料的是，这几道关口仲量联行竟安排在一个下午内全部完成，面试人数近百人，历时5小时之久，第二天一早便发放offer.真可算得上“速战速决”,省却了应聘者往返路上的时间和一次次等待通知的痛苦.可是,时间的浓缩也就意味着难度的加倍，这5小时的决战，绝对是对脑力、体力、耐力、意志力的严酷考验.严谨繁复的应聘流程虽然应聘时长只有5个小时，但应聘环节并没有简化,笔试、小组讨论、主题演讲、老总面试一个也不能少。

一、笔试：40分钟笔试题目接近GRE和GMAT的题目类型,主要考语言和逻辑，没有短文写作.在留学语言考试方面做过准备的学子，在这一关上占尽了优势，据说还有人得了满分。

即使没有出国打算,事先找些GRE的试题训练一下自己，也可算应付笔试的一条捷径。

二、面试:总共4小时，分为4大板块笔试后，大部分候选人都能进入面试.4小时的面试过程中，只允许出现一种语言———英语.面试时，15个人组成一个团队，分批进入。

人事经理会事先申明，面试结束后,15人中只会留下1到2人，这句话一下子就制造出了极其紧张的气氛。

孙逊提醒应聘者，听了这番话千万不要打退堂鼓，要保持镇定、充满信心，乱了阵脚只会不战自败。

1、小组讨论：40分钟15人组成的临时团队需围绕给出的案例进行小组讨论，然后得出统一的结论。

案例一般不太复杂，和商业、企业管理等内容相关,比如企业应该如何选人、用人，如何给不同类型的人才分配工作等。

这类问题看似不难，但对不熟悉企业管理的学生来说也颇为棘手。

其实,是否得出正确的答案并不重要，这一轮关键要考察应聘者的分析能力、逻辑思维能力和推理能力。

因此应主动摆出观点,做出有力的陈述，话不在多，但要说到点子上.此外，要用英语表达观点，对口语的要求非常高。

中国日报中英文对照解析3

Amid renewed promises, Lagos in throes of collapsed buildings Despite tonnes of promises from the Lagos State government to stem the menace of building collapse in the state, happenings in that sector seem to suggest that the built environment is still being plagued by ethical compromises.尽管拉各斯州政府做出了大量承诺，以遏制该州建筑倒塌的威胁，但该领域发生的事情似乎表明，建筑环境仍受到道德妥协的困扰。

To astute professionals in the sector, the prevailing scenario is an indictment of professionalism, another evidence of the government’s lip service and gross lack of political will to regulate the building sector.对于业内精明的专业人士来说，目前的情况是对专业精神的一种指责，这也证明了政府在监管建筑业方面只是说说而已，严重缺乏政治意愿。

They further stressed that the frequency and intensity of building collapse in the state now constitutes a perennial source of worry to Nigerians.他们进一步强调，该州建筑物倒塌的频率和强度现在已成为尼日利亚人长期担忧的根源。

Beyond building collapse, managing the planning permit and development control appear to pose even a greater problem, as the corruption-ridden approval process also constitutes a major cankerworm in the built environment value chain.除了建筑倒塌，管理规划许可和开发控制似乎是一个更大的问题，因为腐败丛生的审批过程也构成了建筑环境价值链中的主要蛀虫。

信用证制度解决我国拖欠工程款问题

决了双方在工程款收付问题上的矛盾。相信把信用证引入到建设
方面，有效地解决工程款拖欠问题。会
２２建筑信用证主要当事人及之间的关系．
１信用证开证行（ｓｉｇＢｎ））Ｉｕｎａｋ。开证行是应申请人的要求ｓ
３结语
ＴＭ设备维护我们是结合了山西引黄ｊ程采用的美国罗宾参考文献：Ｂ－［］林国亮．１浅谈建筑施工机械设备的保养与维修［］山西建Ｊ．斯生产的ＴＭ１４３和ＴＭ一５２４两台双护盾全断面硬岩Ｂ５￣７Ｂ１－７５
他投资项目等）。
４质量监督人（ｕｌｙＳｐｒｉｒ。这里的质量监督人一般）Ｑａｉｕｅｖｏ）ｔｓ为质量检测站，监督工程质量。
严重的影响了工程担保市场的声誉和担保应起到的作用。
信用证的种类有很多，国际贸易中使用较多的信用证包括在
可不撤保可２缺乏公正、）透明、完整的信息公开机制。一方面，有社会跟单信用证、（可）销的信用证、兑信用证、转让信用没循环信用证、即期信用证、远期信用证、对开信用证、付款信用监督及相关的监督措施，投保人不能查询到工程担保公司的信用证、
建设领域的工程拖欠款，是指发包单位（业主）在报告期末按等级、担保能力、风险管理能力等详细的记录，样便很难选择到这

租售比与房地产市场宏观调控

第２５卷第２期
２０１３年６月
西昌学院学报・社会科学版
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＸｉｃｈａｎｇＣｏｌｌｅｇｅ・ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ
Ｖ０１．２５．ＮＯ－２
Ｊｕｎ．，
（西南财经大学，四川成都６１ｌ１３０）
【摘要】我国房地产业发展历程充满着关于房地产泡沫的争论。近年来，随着房价的上涨，这种争论持续升温。房地产
泡沫一旦发生，将给国家的经济和社会生活带来严重的后果，因此，防范房地产泡沫的发生具有重要的现实意义。本文通过对我国房屋租售比现状的分析，指出了我国住宅销售价格过高，住宅需求更多地体现为投资和投机的需求，住房价格中存在着泡沫。在此基础之上，本文就我国房屋租售比失调的成因进行了简要的讨论，并针对房地产市场宏观调控提出了一系列建议。
度成为了国民经济的引擎和支柱产业。但是，在我国房地产业发展历程中一直充满着关于房地产泡沫的争论。近年来，随着我国房地产投资不断增
一
的投资价值。在实践中，可以看到，房价变动可能暂时地偏离租金变动，但房价若长时间地较大幅度地偏离租金水平，则存在着泡沫的成份。房屋租售比指标的衡量，不但能够对政府进行房地产市场的宏观调控予以指导，还能够引导居民合理地进行房地产消费、投资。本文就我国房屋租售比的现状，高租售比的成因进行了简要的讨论，并且在此基础之上，对我国房地产市场宏观调控提出了对策建

硕士研究生学位论文开题报告范文

硕士研究生学位论文开题报告范文西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts论文语种：中文您的研究方向：金融学是否有数据处理要求：是您的国家：西安您的学校背景：985&211重点院校要求字数：5000开题报告论文用途：硕士毕业论文是否需要盲审博士或硕士生有这个需要：否补充要求和说明：西北农林科技大学硕士研究生学位论文开题报告:我国房地产信托投资基金发展研究The research into the development of China's real estate investment trusts1选题背景中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要依赖商业银行贷款，一旦国家收缩信贷，房地产企业将面临资金链断裂的危险。

根据中国人民银行20xx年第二季度货币政策执行报告，20xx年上半年，商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8%，占同期全部人民币贷款余额的16.5%;其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，同比增长20.5%，个人购房贷款余额为3.86万亿元，同比增长17.8%，房地产贷款余额占人民币贷款余额的比重达到16.5%。

20xx年，在房地产开发企业陷入销售停滞、信用紧缩以及证券市场首次公开发行IPO暂停的背景下，房地产开发企业的直接融资通道又被卡死。

房地产业对银行资金的高度依赖性导致房地产市场的风险被大量转嫁给银行，从而使房地产金融积累了较大的金融风险。

因此，房地产业迫切需要寻求银行外的融资渠道，以解决房地产开发与经营的资金短缺问题。

在这种情况下，房地产投资信托基金进入了我们的视线。

2研究目的及意义3国内外研究综述4研究思路及研究方法5论文结构框架6.论文进度安排7. 参考文献【1】陈淑贤，约翰埃里克森，王诃.房地产投资信托:结构、绩效与投资机会[M].经济科学出版社，20xx.【2】拉尔夫布洛克.房地产投资信托[M].中信出版社，20xx.【3】何宇明， REITs 在中国的适用性研究[J]，北方经济，20xx.【4】张永岳.国际房地产概述[M].上海人民出版社，20xx.【5】施金亮.房地产投融资[M].上海大学出版社，20xx【6】洪艳蓉.房地产金融[M].北京大学出版社，20xx【7】中国景气监测中心等.中国房地产产业地图20xx一20xx[M].社会科学文献出版社，20xx【8】章程玲.关于美国房地产投资信托基金的研究[J].时代经贸，20xx，【9】中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社，20xx.【10】吴晓灵，刘士余.房地产指标与金融稳定[M].中国金融出版社，20xx.【11】倪鹏飞.中国城市竞争力报告No.4一楼市:城市中国晴雨表[M].社会科学文献出版,20xx.【12】张鸿雁，杨雷.中国房地产评论[M].东南大学出版社，20xx.【13】牛凤瑞.中国房地产发展报告No.2[M].社会科学文献出版，20xx.【14】韩立达.城市房地产预警系统理论与实证分析[M].西南财经大学出版社，20xx【15】楼建波，杨秋岭.房地产投资信托一域外法律法规汇编[M].法律出版社，20xx.【16】陈前;蒋勇关于我国发展房地产投资信托基金的政策建议[J]-广西社会科学20xx07【17】屈昆鹏美日发展REITs模式及在我国的运用[J]-现代企业 20xx05【18】代继科.我国发展房地产投资信托基金的探索[J].上海房地,20xx3:41.【19】金秋萍.初探我国廉租房融资的现状及模式创新[J].北京房地产,20xx2:92.【20】高英慧.信托市场可持续发展的科学发展观分析[J].辽宁工程技术大学学报:社会科学版,20xx,86:593.【21】邓启峰.新加坡 REITs房地产信托的发展与借鉴[J]，中国房地产金融，20xx，2.【22】周亮华，林锦辉.新加坡房地产投资信托基金[J].上海房地，20xx，6.【23】薛怀宇，杜晓军，张涛金 . 境外房地产投资信托REITs发展对我国的启示[J].金融理论与实践，20xx.【24】屈昆鹏.美日发展 REITs 模式及在我国的运用[J].现代企业，20xx，5.【25】郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金REITs[J].财务与会计理财，20xx.【26】李国平、李德峰、乔志敏，房地产投资信托研究的发展，国际金融研究[J],20xx【27】毛志荣.研究报告一房地产投资信托基金研究[J].深圳证券交易所综合研究所，20xx.【28】任纪军.房地产投资基金组织、模式与策略.北京：经济管理出版社.第一版.20xx.【29】陈柳钦. 美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴.国家行政学院学报，20xx1【30】孙靖. 房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融，20xx3【31】龙云，傅欣.房地产信托海外的发展状况及中国的实践[J].亚太经济，20xx1、开题报告的作用和整体思路学位论文开题报告是研究生在完成文献调研后，写成的关于学位论文选题与如何实施的论述性报告。

新型城镇化与房地产业协调发展问题研究

新型城镇化本是好事，若不注意引导，可能方米的住房需求，相当于２０１１年全国商品住宅销在大拆大建、造城运动、房地产开发中误人歧售面积的１２倍以上。此外，新型城镇化还将促进
途，带来不良后果。城镇化不是房地产化，有其诸如酒店、休闲娱乐会所、度假村等较高层次的
此上升至国家战略层面。面对我国人口红利的衰带动城市升级。那时城镇化的推进过度倚重于
竭及城镇化相对滞后的现状，新型城镇化被视为
“ 房地产战略”发展模式，是以投资为主导的增
新的经济增长点、扩大内需的重要手段与普惠民长点；而新型城镇化则将重心移至人口城镇化，
２０１３年第３期（总第３７４期）
吉林金融研究
Ｎｏ．３，２０１３
ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．３７４
新型城镇化与房地产业协调发展问题研究
邱峰
２１２００４）（中国人民银行镇江市中心支行，江苏镇江
扩大内Байду номын сангаас” 为主导的消费型增长点，也生的新载体而被寄予厚望，其无疑也为楼市注入作为 “
了一针兴奋剂，或是未来房地产业发展的契机，
许意味着房地产在城镇化中扮演的角色将有所削
或引领我国房地产的新格局，甚至有观点认为房弱。但是，在新型城镇化的推进中，无论是建设
中图分类号：Ｆ３２３
文献标识码：Ａ
文章编号：１００９—３１０９（２０１３）０３－００３２－０６

中国西部房地产业的发展与城市化的互动作用

作者简介：王呋玢（１９７６一），女，内蒙古包头人，教师，中级，博士研究生，从事管理科学研究。
－－— —
２５５－－ — —
从上页图１看出，西部地区房地产业建设情况存在明
显差异，其中重庆、四川、陕西、内蒙古房地产业的发展优于
西藏内蒙古
新疆
＿
● ■■■ ■■ ■■－
宁夏
青海
■ Ｌ
甘肃陕西
■ ■● ■ ■■
０
５ｏ００
１００００
１５０００
２００００
图１２０１０年西部各省房地产业建设情况收稿日期：２０１３ — ０３ — １９
重低。根据２０１０年第六次全国人口普查报告得到，东部地区城市人口３４８７８万人，占东部地区总人口数一半以上（５６．３５％），西部地区仅有城市人口１３０２６万人，占西部地区总人口数的３５．９６％，比东部人口比例低２０．３９（见图２）：
其他省份，青海、甘肃、宁夏、西藏的发展比较落后。因此，中国不仅要协调东部与中西部房地产业的均衡发展，还要协调
三、促进西部地区城市化与房地产业互动发展
的建议
１．加快西部地区城市基础设施的建设，为房地产开发创
西部地区各省份之间房地产业的发展，使中国整体社会经济

五大行

国际房地产咨询“五大行”简介:一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。

因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。

1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。

举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。

在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。

业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。

然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。

租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。

很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。

这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。

因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。

总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。

当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。

2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。

工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。

房地产调控攻坚,给点智慧吧——解读2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》

房地产投资增长，但增速放缓
《皮书》指出， “ 蓝十一五 ”时期我国房地产市场总体发展向好，投资增长较快、增速回落，住宅投资占房地产投资比重上升。 “ 一五 ”期间，十我国房地产投资累计达１．亿元，比 “ 五 ”增６０万十
了７８亿元。年均住宅投资为２７７．万２４亿元，分别是 “ 十五 ” 、 “ 九五 ”后三年年均住宅投资的３倍和．２８倍。《．５蓝皮书》分析认为，住宅投资上升的主要原因是， “ 十一五 ”期间住宅市场供不应求和房价快速上涨预期，刺激了房地产开发企业投资热情。
房价波动起伏．整体快速上涨． “ 一五 ” ．十
为此，《蓝皮书》指出，为解决当前房地产
市场存在的问题，促进未来房地产市场健康发展，
进一步加强房地产调控应加强以下制度建设：制定
基本住房保障法，建立保障性住房建设管理长效机制；制定房地产市场发展中长期战略规划；全面加强房地产供求市场与中介市场监管；完善房地产税费机制等。
长１．亿元。年投资额由２０年的１４３Ｌ上Ｏ７万０６９２￣元
４．元用于最低收入家庭住房保障。７亿７
《蓝皮书》认为， “ 十一五 ”期间房地产市
场迅猛发展，不仅提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，而且房地产市场相关制度建设也稳步推进。但由于经济体制和房地产管理制度不健全也造成了房地产市场发展中一系列的矛盾和问题：地方政府依赖土地财政、市场监管不力、开发企业垄断严重、投资性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长；由于住房供给过度市场化、保障性住房支持不力，广大中低收入家庭的消费性购房需求被驱逐，无法分享房地产建设和城市经济发展的成就。

商品房泡沫判断基于租售比的分析

三、防范措施基于上述问题，采取怎样的防范措施则是当务之急。（一）完善我国相关立法贸易融资的法律文件如进口押汇合同、信托收据、担保书等文本的基本内容应该连贯一致。进口押汇合同应该具备借款合同的性质。信托收据应该明确银行对货物的所有权。而不是押权或质押权，以免出现”双保”问题，发乍与《担保法》条款的冲突；同时还应该确定信托关系。明确受托人代银行处理货物后货款归还银行押汇以及违约责任。担保应该是独立担保，保证人承担连带责任。随着国际金融市场竞争的加剧，银行应适应需求，争取在进口押汇业务中寻找更多、更大也更安全的利润增长点。为了最人限度地确保银行的利益、控制信托收据和进口押汇业务中的风险点，理应通过由开立信用证并叙做押汇引起的信托法律关系得到司法救济。也町以适当借鉴法律制度相对健全的地区，如借鉴我国香港地区的资金监控方式，再如其他地区．开证行除了要求信托收据外。还要求开证申请人作为出票人开具商业本票后才放单，以此来减少自身损失。（二，将第三方担保免责风险转嫁正如前所述。我国《担保法》第２８条规定。物的担保和人的担保发生冲突时，物的担保责任优先于人的担保责任，以物的担保为主，人的担保为辅。银行则可以采取两种方式转嫁风险：一是，银行要求第三方提交一个书面保证，明确约定在银行将货物或单据交给进口商后，自愿承担包括对货物所担保债权范围内部分的责任，避免银行因转交质物而造成保证人享有对银行物保放弃的抗辩权而引发的贷款损失．２０６．
将货物单据提前给进口方，进口方进而提货进行销售，再以货款偿还银行的方式。银行站在自身角度要求进口方另外提供担保。但担保人却仍然因为银行本身对货物的监管权的丧失而免除保证责任。如此循环，必将使银行不愿意从事进口押汇业务，从而给闺际业务的止常开展带来很大心‘甲畏惧感。
另外，也不排除有些企业正是利用进口押汇业务中第三方担保免责的特点进行风险转嫁。如子公司作为进口商，在以资金实力较雄厚的母公司为担保前提下，要求开证行叙做进口押汇就来得简单多了。但母公司一免责，子公司出了问题也小会有很大影响。

《2010年城市蓝皮书》

2010年7月29日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的《2010年城市蓝皮书》发布会暨中国城市发展战略转型高层论坛在北京举行，会议围绕中国城市发展战略转型问题，结合金融危机背景下、低碳经济发展的新形势，就中国城市发展面临的问题与挑战进行了分析研讨，并发布了2010年《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.3》。

中国社会科学院发布《2010年城市蓝皮书》指出从规模扩张到战略转型中国城镇化面临战略转型改革开放以来，一方面，随着经济发展，中国城镇化进程跃入快车道，另一方面，中国城市的发展品质亟须提升。

“十一五”时期，中国城镇化进程中规模扩张的制约和品质提升的压力日渐凸显。

展望“十二五”的城镇化，无论是自然演化还是宏观调控，中国必将进入一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，必将出现并加速城市社会经济发展的整体转型。

第一，中国工业化进程已进入中后期阶段，工业扩张的速度和规模已经趋缓，已经接近或即将达到峰值。

2009年中国粗钢产量已达57亿吨，占全球产量的48％，水泥产量达到165亿吨，占全球产量的60％。

就发达国家经验看，进入工业化的中后期阶段，城镇化的外延扩张趋于减缓甚至终止。

目前，中国工业化快速扩张的动力已趋弱，因而对城市空间扩张的拉动力已经有限并将愈来愈弱。

第二，城市可用土地资源也已接近极限。

中国粮食安全需要保持耕地红线。

中国必须保留自然生产力高的土地。

东南沿海地区，长三角、珠三角地区的可用土地已开发殆尽，这些城市即使想外延扩张，也没有土地空间。

这样，城市发展只能被动转型。

第三，中国城市改革开放三十年的经济发展，已经积累了相当的物质基础，城市经济实力得到了极大提升，城市基础设施已初具规模，城市服务功能增强，因而城市发展整体转型的经济阻力得到了弱化。

第四，中国城市社会矛盾成为中国城市整体转型的内在动因，收入差距拉大表明收入调整与社会保障已迫在眉睫，2亿多农民工难以融入城市，处于边缘化境地，显然是一个社会稳定难题。