欧洲城市专题研究报告

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城市概览
欧洲城市
高品质的欧洲城市中心区深深吸引着来自全球各地的人才，但由于 投资缺乏或开发方向有误，可能会导致合适的空间有限，此外地方 政策对于租户有助力也有阻力
欧洲城市专题研究报告
目录
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重要发现
真实环境使得欧洲城市对员工及 企业富有吸引力
城市概览
高品质的欧洲城市中心区深深吸引 着企业租户
经济增长
欧洲城市是在国内经济压力下逆流 勇进的经济动力中心
Fra Baidu bibliotek
创造就业
欧洲城市的技术业发展快于金融 业，对创造就业至关重要
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欧洲确实有一些称得上全球动力中心的城市，即具有人 才及投资双重吸引力的世界顶级城市。它们通常在范围更 广且分散的城市网络群中扮演中心枢纽的角色。它们正顺 应数字时代的要求积极演变，在可预见的未来不会丧失现 有地位。在伦敦、巴黎以及马德里这三座城市，信息及通 讯领域的就业人口多于金融及保险业。
伦敦与巴黎是欧洲最具全球性特征的城市，其成功程度 在物业租赁成本上得到了充分体现。庞大的就业人口催生 高位租赁需求，但苦于空间资源有限，导致租金与土地价 格强势上涨。
人口结构利好 弱
很强 很强 很弱
强 强 中等 弱 中等 中等 弱 弱
经商容易度 中等 很高 很高 高 低 很高 高 很低 很高 中等 高 中等
“接班人”。本报告证据表明，没有哪座欧洲城市能独自 担此重任，众多机构的欧盟通行权将会出于不同原因分散 到多个不同城市。
一些小城市，尤其是易于跨国公司经商、具备有利的税 收政策以及出色的英语语言能力的小城市，或可成功吸引 国际公司。然而，物业存量足以应对大规模搬迁需求的城 市少之又少，短期之内更是难以满足。一些城市虽然写字 楼供应相对充裕，但企业及个人税收政策会令部分企业望 而却步。
欧洲城市与非常成功的世界城市之间具有很多共同特 征，也正因为这些特征，欧洲城市令那些追寻都市纷繁节 奏以及品质生活方式的求职者心驰神往。本项研究所覆盖 的12座欧洲城市，凭借真实环境、多元文化体验以及高品 质生活，在吸引员工群体的同时也令企业为之驻足。
新的数字产业打破办公惯例，且正以快于传统金融及商 务服务业的速度发展。为在新环境中赢得竞争，各公司纷 纷发布全球人才召集令。这意味着公司的选址决策将日益 取决于人力资源部而非选址部门。公司优先考虑的问题也 将从“哪里的物业成本低，有助于节约财务资本”变成 “哪些城市有助于吸引人才资源”。
全球动力中心
伦敦、巴黎、莫斯科以及马德里的 世界城市地位能否维持？
房地产成本
整体而言，企业的住宅物业租赁 成本或高于办公租赁成本
租赁市场展望
一座城市在租金周期中所处的 阶段，是租户的重要考量因素
城市加速引擎
柏林、都柏林、斯德哥尔摩及米兰 声誉之高，与城市规模不成比例
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不少欧洲城市应可凭借租赁市场的强劲表现，继续吸引 国际投资，而其他尚未得到关注的城市也将开始进入投资 者的视野。长远来看，这些城市的投资吸引力对于企业租 户来说至关重要，因为这将决定企业能否在合适的地点找 到大小、类型均称心如意的办公空间，决定其重要员工能 否负担得起当地的住宅成本。本报告中的多数欧洲城市享 有明显的经济及人口结构优势，应可保证旺盛的租户及投 资者需求。
英国脱欧事件引发了对伦敦作为金融中心之未来走向的 思考，场内人士纷纷猜测哪座欧洲城市可能会成为伦敦的
总租赁成本 低 中 高 低 低 低 低 中 中 中 中 高
短期租金走势 稳 升 稳 稳 升 升 升 稳 升 升
稳/小升 升
整体税收环境 有利 有利 有利 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 不利 不利
庭情况各不相同，居住的地段与房屋类型也有所差别。为衡量写字楼成 本，我们在每个城市设置两组行政单位：一组来自一家小型金融服务公 司，另一组来自一家创意类初创公司，且两家公司均位于与各自产业类 型最匹配的区域。
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图表 1 欧洲城市企业进驻指南速览
华沙
都柏林
重要发现
伦敦 法兰克福 马德里
欧洲主要城市前景维持强劲
在欧洲城市第二梯队，员工的人均物业租赁成本明显降 低。米兰、都柏林、阿姆斯特丹、莫斯科以及布鲁塞尔的 租赁成本目前约为伦敦的一半。
华沙、柏林、法兰克福、马德里以及斯德哥尔摩处于员 工人均物业租赁成本的最低区间。其中，华沙的成本仅略 微超出伦敦的四分之一。
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斯德哥尔摩
柏林
莫斯科
阿姆斯特丹
米兰
布鲁塞尔
金融聚焦
金融危机后传统银行及投资业的 衰退，是否对欧洲金融中心形成
威胁？
实力竞争小将
阿姆斯特丹、布鲁塞尔、法兰克福 与华沙或属小城，能否与第一联盟
竞争？
企业税收成本
一座城市的税收机制对企业利润 有着巨大影响
欧洲下一个金融中心
随着英国脱欧进程推进，为您揭秘欧洲 金融中心候选城市
研究方法
我们用第一太平戴维斯行政单位（SEU）来衡量同一组人在不同国际城 市所需承担的居住与工作成本，从而真实反映并比较世界城市的住宅与 写字楼成本。每组行政单位由七名成员组成，含一名外籍中年CEO、 一名外籍高级董事、一名本地董事和四名本地行政管理人员。他们的家
巴黎
来源：第一太平戴维斯世界研究部
部分城市的租赁成本排名可能会发生变化。预期阿姆斯 特丹、都柏林、巴黎、马德里、米兰以及斯德哥尔摩的写 字楼租金会在未来一年内上涨。布鲁塞尔、法兰克福、伦 敦以及华沙则呈现稳定基调，降低了房地产成本的不确定 性。
说到房地产成本，很有必要在考察商业物业成本时同步 衡量住宅物业的经济可承受性。年轻的创意工作者无力承 担全球金融城市的高昂租金，愈发为高品质的宜居小城所 吸引。柏林、都柏林、阿姆斯特丹等欧洲小城之所以极其 成功，能够取得与城市规模不成比例的经济成就，其中部 分原因正在于其对人才的吸引力。这些城市的国际声誉之 高，容易让人忽略其规模之小的事实。
从多维度综合考量，伦敦依然是对金融业最具吸引力的 欧洲城市。我们认为伦敦将继续扮演全球金融中心的角 色，但同时会与几个规模较小的欧洲城市合作以行使欧盟 通行权。
整体而言，有充足的理由相信许多欧洲城市的经济与房 地产市场会迎来进一步增长。通常情况下，这类城市能够 凭借自身实力，顶着来自国家层面的经济发展压力逆流而 上，因此相比国家之间的横向比较，城市之间的横向比较 更具参考意义。