房地产市场价格变化的逻辑

房地产市场价格变化的逻辑

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这个标题的直接含义就是房地产价格的下降之路。这会是一个很多人感兴趣的话题，当然也是一个让一部分人感到愉悦的话题,但本文并不准备说明房产什么时候下降,或者下降幅度会有多大，以及采取什么样的政策可以促使房价下降这些命题。本文仅从逻辑上分析,房产市场通胀结束的逻辑路径和支撑。

一

本文的第一个观点是房价的上涨，取决与双供求市场。第一个供求市场是货币的供求市场；第二个供求市场是房地产产品的供求市场。这两个市场之间的关系是前者为后者的充要条件。也即货币供求关系一定会影响到产品供求关系；但产品供求关系也一定会影响到货币的供求关系。

这里的逻辑路径是同等产品供求关系,货币增加将导致产品价格上涨;而货币供应减少,将导致产品价格下跌。在同等货币供求关系下,产品供求关系上涨，将导致产品价格下跌,产品供求关系下降将导致上涨。

这里有点混淆和混乱，因为这里包含了两组双向辩证关系。一是产品供求关系内部会存在供求对应变化；二是货币供求关系会存在货币供求的对应变化。从这个角度来说,房地产行业是一个双层思维变化关系。因为每层供求关系都会有3个结果，这个逻辑推理下来，整个市场就会出现９种运行的可能。但这里面会存在5种供求关系的单向化,即货币市场供求关系相等情况下的产品供求关系会简单的归结为产品市场内部市场;而在供大于求与供小于求的情况下均分别存在产品供求关系相等的情况，这种情况可以归结为货币市场的内部市场。这五种市场关系中，排除货币供求市场平衡和产品供求市场平衡的双平衡市场(这是一个静止的市场)前两者的关系为，货币市场不变,产品市场供大于求，价格下跌;产品市场供小于求,价格上涨;后两者的关系为：产品市场供求平衡，货币市场供大于求，价格上涨;供小于求,价格下跌。

排开这五层关系以后，剩下四层较为复杂的关系，即货币市场供大于求，产品市场供大于求,这里会存在一个供大于求的程度导致的价格变异问题;第二层是货币市场供大于求，产品市场供小于求,这个结论最明显,即产品价格显著上涨;第三层是货币市场供小于求,产品市场供大于求,这里的变化总体趋势确定性的产品价格下降；第四层关系为货币市场供不应求，产品市场供不应求,这里产品价格变化也会随两者程度不同而产生变异。

从确定性的情况来说,产品价格上涨会在以下几种逻辑关系上成立：货币供求平衡;产品供不应求；货币供大于求，产品供求平衡和供不应求。确定产品价格会下跌的有:货币供求平衡,产品供大于求；货币供不应求，产品供大于求和供求平衡。两者情况下价格不确定：即货币供大于求,产品供大于求;货币供不应求，产品供不应求。

二

如果我们把这些逻辑弄清楚以后，那么再回过来看今天房地产市场是否能够得到有效解释。当然我们紧紧想解释当前市场。因为货币市场供应是一个确定性的市场,即货币当前供过于求，因此我们的推论实际上少了很多假设条件而变得更加简单和清晰。

关于货币供大于求可以从两个角度来分析,第一，近两年中国投放的货币总量多了，因此房地产行业的货币供应量相应会增多,这是个普遍性的优势分析；其次是房地产行业近两年行业比较优势明显,一方面是行业平均利润率大大高出其他行业，导致外行业资金涌入,这在供应方面表现为吸收了其他行业的投入资金,在需求方面表现为购房金额积压了消费金额;另一方面是房地产行业的对资金吸纳的规模优势，这个条件会强化房地产行业第一个优势,两者共同导致行业相对优势的扩大化。

如果用事实来证明，相对来说比较容易,在供应方面是这两年所有做眼镜的,做火锅的，做网络的,做医药的，做电器的都有进入房地产行业的大量案例的存在；从需求方面来说，压缩其他一切消费来购房的行为比比皆是。

关于房地产行业货币供过于求的另一个明显的通路是行业内金融杠杆放大，导致货币内生性供应激增，一方面0８年以后，开发企业的自有资本金从35%下降到20％，另一方面整个市场多层次的分次付款体系与多层抵押体系，又将整个市场金融杠杆极大化;而需求方面则是2008、2009年与2010年的贷款比例放大与贷款规模放大,导致的房地产行业资金激增。

三

我们刚才已经证明的是，当前房地产行业的行业状态是货币供过于求的市场前提。接下来我们要分析的是，在这种假设条件下，产品市场的三种关系，即产品供大于求,供求平衡,供小于求。

货币供大于求,产品供不应求的情况是价格出现显著上涨,行业的情况是,少量的产品生产对应了大量的货币供应，这样导致产品价格大幅度上涨。这里的上涨呈现出两者累加的态

势，即产品价格的上涨幅度超过了任何单一要素形成的价格上涨极限。货币供大于求，产品供求平衡情况下,价格的上涨为货币供应量上涨的比例的反应

很显然，我们200９年与2０１0年市场基本处于这两个市场之间，严格来说基本处于货币供大于求而产品供不应求的市场环境当中,因为产品供求均衡是个静态概念，在动态的市场过程中，整个市场持续处于货币供大于求产品供不应求的饥渴市场,因此这两年房地产市场价格上涨幅度几乎超过100%（０９年1月到10年１2月月度价格）。没有一个产品市场能够形成这样的疯狂,除了房地产市场。

四

2011年的房地产市场，会迎来一个什么样的市场环境。关于货币市场,其实我们还是可以很轻易得到一个结论，或者相信一个结论,即货币市场供大于求,一方面人民币升值和美元贬值同时进行,导致今年的FDI大量增加;另一方面中国外储持续增加,外汇占款导致的人民币供应量增加在持续进行;三方面是套利热钱的涌入；四是外行业资本的持续涌入，人民币升值恶化的外贸企业导致不能持续经营的外贸企业资金流入楼市；五是0９年贷款和10年贷款进入第二轮循环周期,还没到最后结算周期，依然在市场上流通,加上今年新增贷款依然较大，整个经济货币供应量依然过剩。

但货币市场也有结构性的萎缩,萎缩最为厉害的是需求类资金进入,主要原因在于货币杠杆被压缩，二套房的5成按揭,４成按揭大大压缩了货币杠杆;另一方面货币成本的提高,导致了货币周转速度的下降与货币效率的下降,这两者共同抑制了今年需求市场的货币供应量。供应市场尽管有一定的影响，但供应市场更多的影响仅仅是货币供应的方式的变化，即原来的银行贷款，证券市场融资变成其他的方式,由于房地产行业的比较优势存在,其他行业资本总会绕过各种壁垒，流进房地产市场。

今年产品市场呢?目前来看,产品市场正走向供大于求的局面,这里主要是两方面因素导致,一是高房价对需求市场的隔阻作用体现，导致需求量的减少；二是政策限制导致的需求减少；三是供应量受到2０0９年５月以来土地市场激增,以及2０10年以来房地产开工量的激增，市场供应量无法抑制的持续增长。这点从今年统计局公布的供应量数据与去年供应量数据对比可以看出(这里还不能明显显示，在各大城市还存在着政府抑制供应量的释放问题,更为科学的数据应该是开工量的累积增加存量的持续增长)。