xxxx营销总案1515465623

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————————【【x x x x x x x x x x x x 】】

策略整合、创意突破、市场攻击战略

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x x x x 年x 月x 日

目录

一一产产品品构构架架与与定定位位p3 二二目目标标市市场场定定位位p3

1、支持项目的终端人群

2、项目的房产购买者

3、商业街经营户

三三实实效效行行销销策策略略p4

1、市场策略

2、产品策略

3、销售策略

4、推广策略

四四主主要要营营销销工工具具策策划划主主体体p10

1、围墙及现场

2、楼书（DM单）

3、新闻发布会

4、平面广告

5、SP公共活动

6、媒介策略

五五推推广广计计划划//预预算算p11 六六行行销销//招招商商工工作作进进度度安安排排p11

一一 产产品品构构架架与与定定位位

二二 目目标标市市场场定定位位

商业步行街

70%为：区域内为主体的商业物业投资者 区域内拆迁的临时门面经营者

区域内部分政府官员及灰色收入阶层 30%为：区域外商业物业投资群体 区域外个人投资经营户

区域外各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买 支持项目的终端人群

商业步行街：区域内大众消费群、外区流动消费者； 商业街经营户

城区的品牌经营者 /区域内商业经营户 / 连锁经营机构 / 外地品牌经营户 /时尚品牌为主的经营者。 三三 实实效效行行销销策策略略

1 市场策略（政府导向）

（1）全新规划商业格局填补xx 商业空白，引领高校经济 （2

）开创高校商业新天地，引导城市消费潮流

2 产品策略（抢占第一高度,成为城市高校商业领袖） （1）区域的购物中心，区域经济的核心点

（2）夜生活风情的文化注入，塑造原区域特征和人文特点 （3）专业产品的不可替代性，区域标志性建筑

（4）主题广场+主力店，多条风情步行街青春商业，因势能动 （5）购物、休闲、餐饮、娱乐各种业态优化重组，更显庞大人气 3 销售策略

【项目销售工作要求】

目的和要求：

1、变不足为有利，对产品进行深度包装，极大的挖掘提升项目附加值，构造客户对项目

升值的想象空间；

2、合理解决好销售与招商面积的操作矛盾，发现并最大化地挖掘投资客户的购买欲望，

寻找适合项目消费商圈特性的品牌经营大户，力争在短时间内达到租、售营销目标；

3、用创新与系统营销思想和科学行为，确定好各阶段租、售营销重点和目标，安排好租、

售营销工作内容；找好最有效的传播渠道，找准诉求点和对象；选准有效租、售目标客户群实施立体交叉攻击。

【销售总体原则】

（一）、销售总体原则

1、“短平快，强冲击”的原则，考虑从正式销售到交房时间不超过120天。

2、销售方式、采取多形式、多利益点。

3、销售节奏紧扣策划推广进度，正式销售前蓄势充分，放盘时集中到引爆，形成席卷之势。

4、先进行销售，同时启动以促销售

5、好口岸带动一般性商铺（特别是口岸较差的商铺），巧妙实施套餐优惠式捆绑组合销售优惠措施。

6、运用阶段性推盘形式，投石问路，营造气氛。

7、按分期分批进行销售的策略进行，分阶段发售，造成一种供不应求的局面，直至销售工作的全面完成。

8、销售中贯彻两种思路：先推两边、再推中间；先推下边、再推上边。

9、内部认购期可不限量。

10、根据销售具体情况，及时调整销售方式。

（二）、目前项目重启销售需要解决的主要问题

重塑市场信心和塑造项目品牌形象，构造产品和价格升值空间

规范操作流程，有效整合销售资源，调整价格体系，消除负面影响。

一）、销售计划

1、实现销售计划的条件：

——工期按时、保质完成，概念诉求与工程建设同步；

——宣传推广工作的正常进行；

——价格系统的完整性与机动性。

2、销售技巧：

——会员金卡和摇号抽签；

——分期支付首期款；

——一次性付款包租；

——特价销售日。

3、PR-SP计划：

——确立“xx”形象代表；

——有计划、系统地举办系列活动。

二）、销售策略

销售前奏气氛

关闸蓄势，充分做好重新销售前的一切准备。聚集销售势能；压迫式引爆市场。

开盘前十天开始造势，频率逐步加快。再用特惠权申购活动调动目标投资客户，“压迫”客户集中于开盘前后到现场看房，造成热销场面。

三）、三大营销利器

1、采取多形式，多种优惠措施促销（利器之一）

2、采取买铺送二装，送空调促销（利器之二）

3、采取买铺送现形式，兑现投资回报促销（利器之三）

四）、操作层面销售方式

本案着重对销售执行过程的策略进行以下设计，在实际操作中视项目的进展与销售态势选择性运用：

A方式一：租售两条线，边卖铺面边招商，投资回报保收益。

运用指数：（★★★★）

运用时机：在正式销售全过程运用

B方式二：买铺送装修，赠空调

运用指数：（★★★★）

运用时机：销售进入中盘后运用较好

C方式三：组合套餐与大户优惠方式

运用指数：（★★★）

运用时机：在捆绑销售或购买二间以上铺面时运用

D方式四：以活动营造气氛，积极销售

运用指数（★★★）

运用时机：在开盘前，交房前，开业时运用

投资回报盈利模式

以周边租金为参考，以年期递增租金年回报率（ %）返现来促使投资业主下单。

由xxx酒店物业经营管理公司实行统一业态、业种分类规划管理，原则上不包租，由物业经营公司制定指导租金。或由物业经营公司与业主商定最低租金。商铺资源整合招商执行由销售代理公司一并执行。

1、正常条件下付款方式优惠折扣率

（1）、一次性付款优惠8%

A、开盘一个月内购房优惠8%

B、开盘后第二个月内购房的优惠6%

C、开盘后第三个月内购房优惠5%

（2）、分期付款优惠4%

（3）、按揭付款优惠2%

2、销售权限优惠折扣率（针对特殊客户，现场灵活掌握）

销售经理权限优惠（2%）