【房地产项目业态落位】达利盛道-金帝银泰城业态落位方案

大铺摊、自营差、风险管控不足，导致经营困难，最终撤店关门
商铺研判二：新珠城鱼坊（亏本撤场）
店铺面积：395㎡
店铺租金：3.01元/㎡/日
店铺品牌属性：加盟品牌
店铺位置：4#204
经营人：俞先生
客户来源：商业街内流动客户，周边地缘客户 日均营业额：2000-3000元/天 经营难点： 1.店面过大，但营收能力不足，每月亏损5-7万（当事人） 2.昭示不足，位居二楼，流动客户进店困难（当事人） 3.口味不差，但没有独特性，客户缺少进店理由（捉鱼评价） 4.安徽品牌，绍兴人知道较少（捉鱼评价） 最高：10000元/天（活动日）
惠坊街冷热区表现明显，而在冷点设置目的消费型业态、在热点区域 提档店家档次、丰富消费选择，是商业提冷固热的最有效办法。
在现有基础上明确功能分区，让业态落位更有目的
#分区建议# 街区的功能分区该如何打造？
功 能 区 原 则
1.坚持与银泰互补，从功能上与银泰区隔。 2. 引导商街落位时尚艺术拾趣街区的定位。 3.在已有的业态布局上进行调整，进行强化性招商。 4.在冷点区域增设目的消费，吸引人气聚集。
未租 7
美容 1
金融 0
零售 1
6#楼业态占比 餐饮 18
教育 5
娱乐 1
配套服务 1
总计 34
7#楼业态占比
未租 1 美容 0 金融 0 零售 3 餐饮 4 教育 0 娱乐 1 配套服务 5 总计 14
未租 1
美容 1
金融 0
零售 5
8#楼业态占比 餐饮 5
教育 0
娱乐 3
配套服务 0
总计 15
商铺研判四：潮童星（撤场）
店铺面积：377㎡ 店铺位置：6#203/6#204
店铺租金：2.21元/㎡/日 经营人：周连娟
店铺品牌属性：加盟品牌
经营情况：经营情况不错、学生众多（当事人） 经营难点： 1.扶持力度不足，主要不满在活动场地收费（当事人） 2.对金帝物业表示不满，环境清理带来更多成本（当事人） 3.对金帝、银泰分开表示事先不知情，同时表示如若知情， 绝对不会过来。（当事人） 4.惠坊街与潮童星的加盟条件不符（加盟条件） 租金是调查店铺中最低，存活情况也不错，但是同 样会被更优惠的条件带走，无法长期存在。 转场别处，免租期更长、包装修。 经营结果：
G o l d E m p e r o r I n t i m e C i t y
②品牌不大店大很危险
在惠坊街中，经营不良的店家多以大店为主，和其对营收预想及品牌影响力错误理解有很大关系。
③自营能力在惠坊街中很关键
拥有自我研发能力和口碑自营能力，是店铺立足惠坊街的关键。
④优惠带来的店铺，会被优惠带走
人气指数：（店铺面积—100）/100+经营情况系数
好：5
一般：3
差及其他：1
人气总数：以所有店铺经营良好，加所有空置商铺作为单店产出为理想状况计算。
未计算作为办公使用、展厅使用的功能空间。
Байду номын сангаас 热点区域
冷点区域 一般区域
Gold Emperor Intime City
银泰惠坊街现状总结
惠坊街的业态格局已经成型，升级和调整必须在这个基础上进行。
商家建议——前言后记
建议理由： 1.新华书店旗下非传统型书店。 2.优秀的店铺管理能力。 3.良好的店铺形象和经营能力。
4.咖啡书店，很好的提供驻留型商业类别。
商家建议——慢时光·甜品工坊
建议理由： 1.依托于网络的港式甜品，以创意产品为主业，线下 产品为载体的文化餐饮集合型店铺。 2.自有强大的网络社区。 3.良好的店铺形象和经营能力。 4.有效的提升区域的文化品质感，形成吸引力。
餐饮行业发展的聚集区域。
功能区介绍——文化业态区
作为项目冷点区域，这里设立目的性更强的文化业态区域， 打造项目特色业态，区隔银泰标识。
功能区介绍——儿童培训区
6#楼作为一个冷点区域，主要以儿童教育业态为主，
业态基本定性，所以加强丰富这里的消费特性，以此带动区域人气。
功能区介绍——青年文娱区
7#8#楼，作为惠坊街较封闭的区域。拥有自成一体的业态格局，其中以青年 文娱类的业态存活最好，所以依据这个特性，将这里打造成青年文娱区， 旨在形成惠坊街商业的另一个特色区域。
未租 2
美容 0
金融 0
零售 2
9#楼业态占比 餐饮 5
教育 1
娱乐 0
配套服务 0
总计 10
未租 8
美容 0
金融 0
零售 9
10#楼业态占比 餐饮 13
教育 2
娱乐 0
配套服务 0
总计 32
餐饮业态占据半壁江山 且总体上，业态呈现聚集的情况
#经营状况#
银泰城惠坊街的店铺经营如何？
好 一般
差
惠坊街功能分区建议
规划目的
强化自然人流消费——丰富餐饮区、打造逛乐区，保证项目， 和巩固现在有的人流动线，形成固有的消费习惯，提升项目形象。 打造目的性人流消费——设置文化业态区、培训业态区、青年文娱区，
利用目的性消费业态，增加项目冷点区域人气，提高项目总人气。
功能区介绍——餐饮区
以各式餐饮为主，丰富餐饮项目，提高餐饮档次。形成一个适合
商铺研判五：科蒂（保本经营）
店铺面积：430㎡
店铺租金：2.58元/㎡/日 经营人：王晓燕
店铺位置：6#202/6#211-213
店铺品牌属性：加盟品牌
经营情况：保本经营，未来盈利能力受限（当事人） 经营难点： 1.扶持力度不足，对场租费表示很难接受（当事人） 2.对金帝物业表示不满（当事人）
3.急需商业摆点位，否则会影响生源。（当事人）
商家建议——味千拉面
建议理由： 1.口碑型品牌，消费者广泛。 2.投资门槛低，招入难度较低。
3.品牌方统一把控质量及营销，对加盟人管理
较严，招入风险低。 4.补足日式快餐空白，提供快速就餐选择。
#商家落位建议——文化业态区#
引进特色、扶持经营、打造特点
商家建议——猫的天空之城
建议理由： 1.口碑型品牌，消费者广泛。 2.拥有很好的自营能力，销售产品主要在网络。 3.品牌形象管理十分到位，对街区形象提升可以起 到很好的带动作用。 4.品牌和年轻人互动十足，拥有极强的带动能力。
对于不符合招商条件的商家，以优惠和特权的方式吸引，最终还是会走掉。
Gold Emperor Intime City
⑤成本控制能力很关键
在惠坊街经营，客源总量有限，所以对于经营成本的管控，决定了商家在惠坊街的经营情况和未来。
总结：是否拥有自我营销能力、产品研发能力、独有的产品区隔、 本土或全国的品牌号召力，是其在惠坊街能否存活的关键。
研判当下，布局未来
商 业 街 区 业 态 落 位 方 案
金 帝 银 泰 城 惠 坊 街 /
2 0 1 6 1 1 0 9 达 利 盛 道
目录
C O N T E N T S
1
现状 研判
银泰惠坊街经营现状及建议 案例商家研判及启示
具体业态落位及推荐商家
2
3
落位
目录
C O N T E N T S
1
现状 研判
目录
C O N T E N T S
1
现状 研判
银泰惠坊街经营现状及建议 案例商家研判及启示
具体业态落位及推荐商家
2
3
启示
#商家落位建议——餐饮区#
丰富类别、提升档次、引进品牌
商家建议——廻鲜家回转寿司
建议理由： 1.品牌直营店铺，管理相对科学，经营风险较低。 2.人均消费要求不高，匹配惠坊街消费预期。 3.日料类别，丰富惠坊街餐饮类别。
品牌基础不足、自营能力不足、产品特色不足，导致营业额不足负担房租和人工，最终关门撤店。
商铺研判三：捉鱼（转型经营）
店铺面积：150㎡
店铺租金：4.6元/㎡/日
店铺品牌属性：自营品牌
店铺位置：10#115
经营人：彭店长
客户来源：街区流动客户、品牌维护的老客户 经营情况：日均13-14桌 经营难点： 1.昭示导视不足，导致客户容易容易找不到店铺（当事人） 2.陈列、氛围摆放空间不足，档次提升困难（当事人） 经营优点： 1.单品改造，从阿煲哥到捉鱼，从全品到单品，专注经营优势产品。 经营情况一般，相较于世茂捉鱼，不过在绍兴有 品牌力，所以生存不是问题，未来存在扩店可能。 2.自营能力较强，绍兴E网、老客户维护，都在使劲做。 3.研发产品特色，做柴火鱼，形成独特的竞争力。 周末：20余桌
商家建议——关东造北方菜
建议理由： 1.绿茶团队的第二品牌。 2.装修标准和菜品质量，均可提升区域档次。 3.人均消费50元，符合商业街的现有消费水平。 4.集团形象监管，店长、厨师长派遣制。
商家建议——汉堡王
建议理由： 1. 快餐行业新兴品牌，且口碑优秀。 2.菜品质量相较于传统快餐，更为优越。 3.店铺公司直接监管制，对经营状况有管控。 4.补足街区快餐空白，为逛闲人群提供去处。
4.可以为未来商业活动提供资源。
商家建议——东游记陶艺坊
建议理由： 1兴趣型店铺，以兴趣培育和产品售卖为主。 2.丰富区域培训业态类别。 3.强化区域主题感。
4.拥有良好的观赏性和趣味性。
#商家落位建议——青年文娱区#
潮流文化、青年社交、目的消费
商家建议——火星工厂
建议理由： 1.杭州新兴起的青年娱乐社交目的地。 2.聚合多种青年娱乐形态，辐射面极强。 3.杭州拥有三家分店，经营情况良好。 4.可以成为青文区域的主力业态，形成区域特色。
具体业态落位及推荐商家
2
3
启示
#案例剖析# 惠坊商家的个案研判
商铺研判一：棒约翰（亏本撤场）
店铺面积：467㎡
店铺租金：4.7元/㎡/日
店铺品牌属性：加盟品牌 店铺位置：3#105/3#204 经营人：陈宇
客户来源：老客户为主、远至柯桥都会慕名而来 经营难点： 1.店面过大，房租过高，经营压力过大（当事人） 2.周边人流较少，并且转化困难（当事人） 3.昭示不足，消费者进店难（当事人） 4.自营销不足，导致知晓度不足。
功能区介绍——逛乐街区
10#楼外侧，6#楼内侧，以及9#楼1F，均是各色业态均有，同时经营情况 也各有优劣，所以将这里打造成一个零售、轻餐、服务业态集合的逛乐区， 旨在形成一个逗留逛街的区域，打造惠坊街的人气中心。
目录
C O N T E N T S
1
现状 研判
银泰惠坊街经营现状及建议 案例商家研判及启示
好 一般
差
好
一般
差
金帝银泰城惠坊街楼栋人气指数
楼栋数
人气指数 人气总数
2# 48
3# 74
4# 74
5# 66
6# 102
7# 31
8# 84
9# 38
10# 86
总计 603
81
59%
104
71%
106
70%
156
42%
190
54%
59
53%
144
58%
64
59%
204
42%
1107
54%
占比
银泰惠坊街经营现状及建议 案例商家研判及启示
具体业态落位及推荐商家
2
3
启示
#读懂当下#
惠坊街现在是什么样的？
金帝银泰城惠坊街业态占比
业态 店铺数 店铺数占比 面积 面积占比 未租 22 12.02% 5781 14% 美容 5 2.73% 594 1% 金融 2 1.09% 1610 4% 零售 37 20.22% 6127 14% 餐饮 87 47.54% 12815 30% 教育 16 8.74% 4520 11% 娱乐 8 4.37% 7862 19% 配套服务 6 3.28% 1242 3% 总计 183 100.00% 42348 100%
4.客多不赚钱，经营成本挤占盈利空间。
自盈利能力不足，成本挤压利润，导致在保本线上 挣扎，对营销活动费用支付意愿低，陷入经营的不 良循环。
经营结果： 持续经营中，但是对未来情况表示观望。
#案例启示# 未来招商的注意事项
①品牌加盟店自有其短
品牌加盟店的水平由加盟人决定，所以经营水平良莠不齐，风险意识管理水平较低，在惠坊街中立足存在诸多隐患。
未租
0
美容 0
金融 0
零售 9
2#楼业态占比 餐饮 2
教育 3
娱乐 0
配套服务 0
总计 14
未租
0
美容 3
金融 1
零售 3
3#楼业态占比 餐饮 9
教育 0
娱乐 2
配套服务 0
总计 18
未租 0
美容 0
金融 1
零售 4
4#楼业态占比 餐饮 11
教育 0
娱乐 1
配套服务 0
总计 18
5#楼业态占比 未租 3 美容 0 金融 0 零售 1 餐饮 14 教育 2 娱乐 1 配套服务 0 总计 21
#商家落位建议——培训教育区#
扶持大店铺、引进兴趣店、强化区域功能性
商家建议——科蒂
建议扶持理由： 1.商街已有品牌，经营情况不错。 2.区域已有培训业态已不少，不建议再多引进。 3.良好的目标客群吸纳能力。 4.相对不错的承租能力。
商家建议——单色舞蹈
建议理由： 1.全国性连锁舞蹈培训机构。 2.不仅针对儿童，对成人亦有培训课程。 3.课程内容较为丰富，吸引人群较广。