三四线城市商业中心业态与招商特点

合集下载

深入分析三四线城市商业市场

深入分析三四线城市商业市场近年来，中国的三四线城市商业市场呈现出极大的发展潜力和活力。

随着城市化进程的不断推进，更多的资源和投资开始涌入这些城市，使得它们的商业市场逐渐成长起来，吸引了大量的消费者和商家。

下面将从消费需求、商业机会和发展趋势三个方面进行深入分析。

首先，消费需求的增长是三四线城市商业市场蓬勃发展的重要原因之一、随着经济的快速发展，三四线城市的居民收入逐渐提高，消费能力也有所增强。

他们对品质生活、时尚新潮的追求也越来越强烈，对各类商品和服务的需求也日益多样化。

例如，家庭电器、家居装饰、汽车、化妆品等产品的需求量逐年增加。

同时，随着人们生活质量的提高，对于休闲娱乐、文化体验等方面的需求也越来越高。

因此，三四线城市商业市场面临着丰富多样的消费需求，为商家提供了广阔的发展机会。

其次，三四线城市商业市场的发展带来了丰富多样的商业机会。

三四线城市的商业市场起步相对较晚，相比一线城市，商业市场饱和度相对较低，市场空间较大。

因此，许多跨行业的企业和品牌开始进入三四线城市，通过开设门店或合作模式来拓展市场份额。

不仅如此，三四线城市商业市场还出现了许多新兴的商业模式和业态。

例如，各类特色美食店、主题咖啡馆、文创产品店等新兴商业形式的涌现，吸引了大量的年轻消费者。

此外，随着电商的快速发展，三四线城市的网络消费也呈现出爆发式增长，为线下商业带来新的机遇。

最后，三四线城市商业市场的发展趋势是多元化、创新化和智能化。

随着消费者需求的日益多元化，商家需要不断创新和提升，以满足消费者的个性化需求。

许多三四线城市商业区也纷纷进行品质提升和建设，引进更多的国际品牌和高端商业项目，提升商业形象和品牌价值。

与此同时，智能化也成为三四线城市商业市场的重要发展方向。

通过技术手段的应用，商家可以提供更便捷、高效的消费体验，例如自助收银、无人便利店等。

这些创新和智能化的举措将进一步提升三四线城市商业市场的竞争力和吸引力。

综上所述，三四线城市商业市场具有巨大的发展潜力和商机。

三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用

三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。

一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。

同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。

同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。

这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。

二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。

▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。

三四线城市商业地产招商策略

三四线城市商业地产招商策略三、四线城市在商业地产招商有这么几个方面需要注意:1）定位不宜过高。

三、四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“万达广场”、万象城之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。

地产商和前期策划团队总是喜欢给这些项目提出一个当地最高的市场定位，对于给拿地前给政府讲故事来说是可以的。

但是在实际项目操作中要切合实际，接地气。

三、四线城市经济有很大发展，居民生活水平也有很快提升。

但是和一二线城市居民无论是经济实力还是欣赏水平、时尚化程度，都有一定差距。

商业这一块定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，招来了高端大牌商户也因为缺乏消费，留不住。

即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。

2）规模不宜过大。

现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜，以大吃小。

没有考虑的当地市场承载力有多大。

有的可以将当地未来10~20年的消费潜力都吃掉。

很多地级城市城区不过百万人口，县级城市城区不过10万人口。

内蒙有个富裕的资源县，县城人口不过4万人口，一下子就上了几个购物中心。

每个都是几万平米，结果很快差不多死完了。

考虑商业地产规模大小，不仅要看自己，看未来，还要看现在，看别人，要做扎实的市场调研和务实的规划，不要过分超前。

从经验看，县城里10000-15000平米的的单体购物中心生意是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过20000平米。

地级市20000-30000平米的单体购物中心比较合适。

再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不住。

不要考虑10年以后的事情，最多考虑5年以后的事情就可以了。

一个项目搞好了，地还可以再拿，房还可以再盖。

搞不好，以后什么机会都没有了。

3）招商方式要非常灵活。

按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。

但是这里面就有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意来小城市，即使招来了，条件开的很高，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修。

三四线城商业中心业态与招商特点

1、跑：蹲踞式起跑——2、小篮球：原地运球三四线城市商业特点一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。

开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。

特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。

这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。

特殊性二：要适当控制体量规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。

若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。

同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。

因此，要适当控制体量。

特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。

一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。

通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，页脚内容近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。

虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。

本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。

购物中心同质化现象严重三、四线城市连锁化管理模式显现

购物中心同质化现象严重三、四线城市连锁化管理模式显现核心提示：购物中心同质化现象严重，一方面是规划设计缺乏创新突破，没有对产品进行定位区分，一方面是品牌合作资源匮乏，业态业种组合传统单一。

目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。

同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。

房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费正在与时俱进齐步国际。

房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长？带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景的未知数，精心策划了本月商业地产板块的专题报道，希望为广大网友和业内人士剖析中国商业地产发展模式和现状。

这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。

借此了解目前商业综合体在国内的发展，以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。

当然众所周知，银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。

目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个，希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。

武斌先生也是我们搜狐焦点网的老朋友了，作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身，在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。

在北京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。

在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。

并多次受邀MALLCHINA中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。

为什么各地购物中心发展迅速？地区消费力能否支撑？只有不断引领生活才能激发消费增量武斌先生介绍：“关于你说到中国零售业的增长，我想不仅仅在一线城市，现在二三线城市的消费增幅也是很大的，尤其是经济发达的东部沿海城市。

对于零售业发展思路，我认为，零售商业是要引领消费的，这样才能激发出新的销售增长点，这种增量是从无到有的，而非消费转移。

三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别

三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别三四线城市购物中心与一二线城市购物中心有什么区别：1、项目定位：跨城镇、四线城市、兼具百货购物中心功能、中端全覆盖；2、建筑形态：均采用外立面和中庭看起来像购物中心，满足三四线城市消费者喜欢国际都市的虚荣心；3、项目形象：公建化、外立面采用石材、玻璃等凸显高档次的材料；4、交通导向：均以非机动车为导向、机动车和非机动车比例约为4:6，可按照1:0.5左右设置，满足停车要求，设置部分地上停车场方便消费者；5、辐射范围：自设公家线路等形式辐射其他城镇（新都汇、天佑城、金盛隆）6、层数限制：消费者对层数的接受程度低于5层，4层是极限；天佑城3层+夹层设计、新都汇4层+夹层、三角镇壹加壹超市4层设计、金盛隆等基本采用2层设计；7、内部动线：采用百货形式划分铺位，控制过道尺度6-7米，得铺率在购物中心和百货之间，约为60-70%，控制中庭面积300-400平米8、主力店：比例高于城市型购物中心占比50-60%，但小榄镇新都汇比例高于容桂；主力店选择包括：超市、电影院、电器、KTV、网吧、电玩城、百货（可选择）9、餐饮业态：比例低于城市型购物中心，占10-15%，低于城市型20-30%比例；大型餐饮店在四线城市购物中心基本没有；以简餐和快餐为主；10、娱乐业态：进驻项目比城市型购物中心多，电影院、KTV、网吧和电玩城；电影院：厅数和座位数可适度增加，可采用多厅少座模式，新都汇6个厅，800个位，同时考虑中高档次的设置；11、超市：超市是三四线城市购物中心的定海神针，要有品牌超市，超市一般设置在2楼、3楼设置可接受，但必须做好超市进出的便捷性12、铺位价值：考虑如何最大化一楼商铺价值，均采用一楼零售，二楼超市等做法；项目均未最大化利用负一楼商业价值——商户和经济测算验证；13、室内街区设计：为最大化利用接地的楼层，新都汇1楼街区、天佑城2楼均采用街区设计，增加逛街感觉；14、三四线购物中心案例：佛山容桂天佑城（12.5万平米，年销售额8亿元）、中山小榄镇和石岐新都汇（10万平米，拓展3个），中山金盛隆（3万平米，中山有7个）。

三线城市综合体招商及定位思路

三线城市的新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来，因为三线城市的CPI，人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味，一线城市做品牌和口碑，二线城市做利润和未来，三线城市做规模，三线城市好的话可以垄断市场；本人工作一年多来都是在前期策划方面的，对招商只是略懂皮毛，所以招商方面的思路恐怕给不了什么比较有实际意义的建议，只能对定位规划发表个人观点：近年来不少城市掀起了一股发展商业地产风，一二线城市成为先锋队员，三四线城市也紧跟其后，但是三线城市及三线以外地区发展城市综合体而言，其需要考虑的因素与承担的风险都要比一二线要多：首先，城市综合体发展的类型选择，目前全国发展城市综合体主要有四大类别：模式一（商业、写字楼、酒店等综合协调发展），如北京华茂中心；模式二（以写字楼为核心，商业、酒店等为辅），如深圳信兴广场；模式三（以酒店为核心，带动写字楼、商业等共同发展），如上海商城；模式四（以商业味核心，其他为辅）如深圳华润。

不同的发展模式需要支撑的因素不同，如消费人流、产业群、未来城市规划等，具体还需要根据项目所在城市的具体情况而定；其次，目标消费群体的消费习惯特征及未来增长态势，三线城市居民消费特征与一线城市不同，主要体现在消费规模、消费档次、消费业态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定位不清晰，不了解目标消费群体的消费需求，未来想要提高业绩恐怕比较困难；再次，招商！招商已成为决定商业是否成功的重要环节！三线城市经济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因素，以及城市未来发展规划，直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一，也是项目区别于其他超市、百货的重要因素！最后，开发商的投资收益预期！城市综合体开发的特点：投资大、开发周期长、经营风险大以及投资回报的不确定性！从以往的城市综合体案例中不难发现，开发商为了保证投资者的信心以及培育市场，都会持有不同程度的物业，开发投资成本比一般的商业要大得多。

三四线市场调研报告

三四线市场调研报告一、引言随着我国经济不断发展和城市化进程的加快，三四线城市的市场潜力逐渐受到关注。

本报告旨在深入分析三四线市场的特点、消费行为和发展趋势，为企业找到适合在三四线城市发展的机遇。

二、市场概况1. 三四线市场概述三四线城市指规模较小、居民收入较低的城市，通常分布在中西部地区。

这些城市的经济发展水平与一二线城市有较大差距，但随着国家政策的扶持和城市基础设施的完善，三四线市场逐渐被重视起来。

2. 消费行为特点三四线市场的消费者主要以中低收入群体为主，他们注重性价比、喜欢传统产品和服务，并受地方文化影响较大。

此外，三四线市场的消费者更注重产品的实用性和功能性，对于新奇的科技产品需求相对较弱。

三、市场调研分析1. 竞争格局分析三四线市场的竞争格局主要以本地企业和一些外来企业为主，尚未形成明显的领先者。

本地企业具有地域优势和了解当地消费者需求的优势，但在品牌知名度和营销能力方面相对欠缺。

2. 潜在机会分析随着三四线城市的经济发展和市民收入的提升，消费需求逐渐增长。

此外，三四线市场的市场容量大、竞争激烈度低，对于一些新兴行业和产品具有较大的发展空间。

四、发展趋势展望1. 产业升级与转型随着三四线城市的城市化进程加快，传统产业将逐渐面临转型升级的挑战。

未来，三四线市场将更加重视服务业和高新技术产业的发展，培育新的经济增长点。

2. 全面消费时代到来随着消费者消费观念的改变和购买力的提升，三四线市场逐渐步入全面消费时代。

消费者将更加注重品质、个性化和体验感，对于高品质、有特色的产品和服务需求增长迅速。

五、结论三四线市场作为我国经济发展的重要一环，具有巨大的市场潜力和发展空间。

企业应当深入了解当地市场特点和消费者需求，灵活运用营销策略，切实抓住机遇，实现在三四线市场的长期稳定发展。

以上为三四线市场调研报告的内容，希望对企业拓展三四线市场提供参考和指导。

三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现

三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现第一篇：三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。

三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。

我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。

目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。

此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。

价格通常能上冲15-20%。

众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。

2、以商业为主要赢利点。

一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。

赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。

有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。

第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。

注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。

3、规模制胜。

15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。

三线城市社区商业业态现状及对策研究

三线城市社区商业业态现状及对策研究三线城市是我国经济社会发展的重要组成部分，也是我国城市化进程中的重要支撑力量。

相对于一、二线城市来说，三线城市在商业业态的发展上还存在一定的差距和困难。

本文将围绕三线城市社区商业业态现状及对策展开研究。

1.商业业态的单一性相对于一、二线城市来说，三线城市的商业业态相对较为单一。

传统的购物中心和百货公司林立，同质化竞争现象严重，导致商家之间争夺市场份额，无法真正满足居民的多样化需求。

2.缺乏高品质的商业设施相比于一、二线城市，三线城市的商业设施相对较差，缺乏高品质的购物场所和休闲娱乐设施。

不少三线城市的社区商业环境陈旧、设施简陋，无法吸引消费者在本地消费。

消费需求大多通过网购或驱车到一、二线城市消费，导致消费流失。

3.居民购物观念的变化随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，居民的购物观念也发生了变化。

从简单满足生活需求转变为追求个性化、品质化的消费体验。

三线城市的商业业态没有及时跟上这一变化，无法满足居民的新型消费需求。

1.加强商业设施建设三线城市应加大对商业设施的投入，建设更加高品质的购物中心、百货公司和超市。

要注重商业设施的多元化，引入高端品牌、时尚潮流品牌和特色小吃。

通过提升商业设施的品质和服务水平，吸引消费者在三线城市消费。

2.推动线上线下融合三线城市可以推动线上线下融合发展，通过建设电子商务平台，为居民提供线上购物、线下取货服务。

可以引进新零售模式，将线上商品导入线下体验店，通过线下体验店的尝鲜、试用，促使消费者在本地购买。

3.培养本土商业品牌三线城市可以通过培养本土商业品牌，打造具有地方特色和品牌效应的商业业态。

可以通过引导和扶持本地商家创新，推动本土特色商品和服务的发展，提升本地商家的竞争力。

4.拓展消费空间三线城市可以通过拓展消费空间，提升消费体验。

可以建设休闲娱乐场所，如电影院、酒吧、咖啡馆等，为居民提供丰富多样的休闲娱乐选择。

可以加强文化旅游产业的发展，举办文化活动和节庆活动，吸引外地游客前来消费。

三四线城市商铺调研报告

三四线城市商铺调研报告三四线城市商铺调研报告一、引言随着国家政策的不断推动，三四线城市的经济发展迅速，商业发展也取得了显著进展。

本报告旨在通过对三四线城市商铺的调研，了解商铺的规模、位置、租金等情况，以及商铺所面临的机遇和挑战，从而为商铺从业者、投资者和政府相关部门提供参考。

二、调研背景随着经济高速发展，三四线城市商铺的需求与日俱增。

而商铺的规模、位置、租金等情况直接关系到商业发展的稳定与强大。

因此，本次调研对商铺的规模、位置、租金等方面进行了调查和分析。

三、调研方法1. 调研对象：选择三四线城市的商铺进行调研，包括购物中心、商场、街边商铺等不同类型的商铺。

2. 调研方式：采用问卷调查和实地走访相结合的方法，对商铺的经营者和消费者进行问卷调查，并实地走访商铺，了解商铺的实际情况。

3. 数据分析：将调研获得的数据进行整理和分析，得出相应的结论和建议。

四、调研结果1. 商铺规模：根据调研结果，三四线城市的商铺规模相对较小，平均面积约为200平方米。

购物中心的商铺规模相对较大，商场和街边商铺规模较小。

2. 商铺位置：三四线城市商铺的位置多集中在城市中心或繁华地段，约占调研商铺总数的60%。

其余40%的商铺位于城市的边缘地带或新兴开发区。

3. 商铺租金：调研结果显示，三四线城市商铺的租金相对较低，与一线城市相比，商铺租金可降低至30%左右。

商铺租金的高低主要受到城市发展水平、商铺位置、商业氛围等因素的影响。

4. 商铺经营：调研结果显示，三四线城市商铺主要经营餐饮、零售和娱乐等行业。

其中，餐饮行业在三四线城市的商铺中占比最大，约占调研商铺总数的40%。

5. 商铺消费者特点：调研结果显示，三四线城市商铺的消费者主要是本地居民，占比超过80%。

他们注重商品的价廉物美和服务的质量。

另外，随着城市发展的提升，外来人口也成为商铺的重要消费群体之一。

五、机遇与挑战1. 机遇：三四线城市商铺的发展潜力巨大，随着城市经济的快速发展和人口的增加，商铺需求将持续增长。

三四线城市商业运营现状与特点以及风险规避

三四线城市商业运营现状与特点以及风险规避三四线城市商业地产运营第一章三四线城市商业地产实际操作介绍许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。

却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。

却是空荡荡的商业地产项目。

在今天的国内商业地产项目是随处可见！郊区、新开发区或三线城市的商业地产项目可能缺乏人气、低购买力或缺乏时尚感。

这些商业项目应该如何运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。

往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是开发商最头疼的问题之一，尤其是项目市场培育和运营推广方面的资金短缺。

如何融资？在哪里融资？如何最大限度地降低融资成本和风险？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的叶子。

三、四线城市与一、二线城市的市场环境和业务存在较大差异。

在三四线城市的项目管理中，往往会使一线和二线城市久经考验的商业项目管理技能失败。

因此，如果你想攻城略地，占领三四线城市商业地产市场的土地，首先必须从三四线城市的客观存在入手。

一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资者对商业地产开发没有明确的概念，或对商业地产项目缺乏基本了解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产的目的是什么？我们如何通过发展获得利润回报？追求的投资回报目标是否合理？风险是什么？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。

三四线城市商业地产发展的要点解析

三四线城市商业地产发展的要点解析三四线城市商业地产发展的前提取决于城市规划中是否有科学的零售规划，这个根本问题不解决，商业永远将是无序的发展，势必存在着挑战与风险。

现在二线某些城市，如成都和沈阳等所出现的商业过剩的局面也会出现在三四线城市。

至于有人问三四线城市是开发商和投资商的机会还是陷阱？我认为如果没有合理的城市零售规划，现在看似的机会，未来随着竞争对手的涌入，恐怕机会也会变成陷阱。

如何规避潜在的风险？还是要有城市的零售规划，合理的商业布局，即邻里、社区、区域、都市等类型购物中心的布局，以避免出现局部商业过剩，而又局部商业匮乏的局面。

至于三四线城市的开发商模式能否复制一二线城市？我认为成功的模式是可以复制的，但其填充的内容既定位、业种组合、品牌级次等肯定要根据三四线城市的消费能力而有所不同。

例如万象城、来福士等模式在一二线城市的成功，说明他们能迎合和满足一二线城市消费需求，如要原样不变地复制到三四线城市，要取决于那里是否也有一二线城市同样的消费能力。

三四线城市与一二线城市商业房地产发展的环境差异要根据市场调查，即当地的人口、人口结构、收入水平、消费习惯、零售资源、竞争对手分析等来决定。

项目操盘需要注意市场调查结果来定位自己的项目，进行适合自己的业种组合，现实的零售商家资源等诸多因素。

三四线城市的商业地产项目操作需要注意当地的消费能力及习惯，市政规划中对未来商业的布局规划，与其他竞争对手的错位等问题。

三四线城市的购物中心的发展虽晚一二线城市半拍，则可吸取一二线城市开发中的一些经验教训，如没有规划，一窝蜂做烂市场为止。

太多购物中心开在人流稀少的区域，为了规避这一风险，区域型购物中心应考虑与市政功能配套，如图书馆、社保机构、税务所、汽车驾照车管所等相结合，与公交地铁站等相连接以增加购物中心的人流，以及易达性、便利性。

三四线城市的商业房地产亟需升级，前期定位要根据详细认真的市场调查来决定，切不可照搬一二线城市的某某购物中心，并且要有充分的心理准备，对购物中心不断地根据消费者需求变化而调整，使其更加贴近市场的需求，要做到四赢，即消费者赢，消费者需要得到满足，客流才有保障；零售商赢，零售商组合有客流才能有钱赚才会长久经营下去；团队赢，专业稳定的团队有利可图；最后才是业主赢，业主的收益才有保障。

三四线城市购物中心行业分析报告文案

三四线城市购物中心行业分析报告一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分31、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市32、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显53、网络普与率和消费习惯限制下网购冲击在低线城市并不突出7二、从需求看：对新型商业综合体的需求迅速增长101、低线城市居民的绝对购买力水平在快速增长102、低线城市居民享有低房价带来的高消费率123、低线城市居民消费升级显著，滋生品牌消费需求13一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分根据调研以与各地区统计局信息整理，我们发现，国目前地级市、县级市的商业中心供给量并不大，商业业态以超市、百货、沿街专卖店以与批发市场为主，此外，受限于老城区的道路狭窄以与居住环境拥挤，大多数城市都拟定新城开发计划，而新城区建设环境可以充分满足大型购物中心、综合体项目等苛刻的物业条件。

因此，在城镇化浪潮下，地县城市的老城区改造和新城区建设或将为一站式购物中心提供快速发展的机遇。

1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市根据购物中心产业资讯中心统计，选取北上广深四个一线城市，36 个城市为二三线城市样本，截止2011 年底我国购物中心区域分布为：一线城市购物中心数量为821 家，占比29%，二线城市为1440 家，占比为50%，三线城市为588 家，占比仅20%。

而最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》显示，按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10 仅为10.8%，成熟市场国家，购物中心行业集中度一般在50%以上。

我们认为国购物中心市场具备两大特点：第一、目前依然集中于一二线城市；第二、行业集中度偏低。

国购物中心行业集中度不高我们统计了主要的连锁购物中心品牌，包括万达广场、世纪金源、恒隆地产、凯德置地、中航地产、中粮集团、华润万象城等等超过150 家购物中心数据，用此样本局部呈现全国连锁型的购物中心企业目前的区域分布格局，并根据2012 年最新公布的城市级别划分标准对旗下门店所属区域进行分类。

三四线城市购物中心调研

三四线城市购物中心调研作者：张金光摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。

关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理一、定义（一）三四线城市定义所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。

常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。

中国地产市场分为四个层次一线市场：北京、上海、广州、深圳。

二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。

三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。

四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。

例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。

消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。

综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。

（二）购物中心的定义中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。

购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。

我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。

1、国际购物中心协会的定义购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。

三四线城市商业地产成功招商全攻略

三四线城市商业地产成功招商全攻略一、招商难究竟难在哪里？招商难，已是业内不争的事实。

招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。

而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。

更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。

这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。

二、招揽什么样的商家进店？“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。

具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。

这是购物中心招商运作的基本要求。

其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。

打算强化购物中心中高档商品，应以知名品牌为招商重点；以休闲娱乐为特色的购物中心，则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。

不能见别人上什么，你就上什么。

“跟风”往往造成与他人的雷同，抹煞自身特色。

其三，项目自身的建筑特点有哪些？建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。

有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。

其四，购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。

对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。

比如，国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉，但在许多地区，国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香；地方品牌虽不大，可具有独特性和顾客忠诚度。

三四线城市商业

三四线城市商业那点事我首先要说的是，三四线城市是一个相对的概念，而且也要区别对待，我们这里所说的三线城市泛指的是地级市，四线城市泛指县级市，那么有的省份经济比较发达，可能一个镇的经济总量能抵得上有的地方的一个县甚至超出，这是特例，暂不做探讨，我们现在只说普遍性，不谈特殊性。

下面就来说一说三四线城市商业地产那点事：三四线城市商业现状是怎样的呢？历史上三四线的商业普遍都是本土化运营，外来从业者很少，其经营业种也主要以满足本地群众日常生产生活需要为主，规模一般都比较小，不会形成连锁化经营的局面，当然，少部分特别因稀缺资源形成垄断的行业除外，这些地区的商业发展到现在，也出现了一些新的变化，随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，原有的老旧商业市场已越来越难满足市场的需要，以及各大全国连锁品牌商的诉求，于是，各个地方城市纷纷开始了打造城市新城的造城运动，这种变化在三线城市表现的尤为明显，而且没有一个科学合理的调研，不管需求多少，造成了三线城市商业设施的严重过剩；而对于四线城市来说，由于当地居民消费力相对不足，许多资本都不愿意投入其中，而光靠政府也显得有心无力，所以对于国内的四线城市来说，则存在着商业设施老旧和商业体量不足的窘境，而且由于品牌商家不愿意进驻，造成当地的商家服务水平十分落后，消费层次也提不上去。

随着城市化进程的加快以及国家开展小城镇建设，给三四线城市商业地产的发展带来很大的机遇，同时也有很多的困惑。

由于房地产市场的快速发展，许多三四线城市的人口也快速增加，消费需求也随之快速增长，这就为这些地方的商业发展带来了有效的客流消费支撑，为商业地产的发展提供了强有力的保障，而且由于国家对于住宅市场的不断调控以及一二线城市的拿地成本越来越高，各大品牌房企也纷纷将目光瞄准了三四线城市的商业地产领域，资本的涌入，给这些城市带来了很好的发展机会，同时也带来了一系列的困惑，比如说：规划问题、人才瓶颈、各个项目的招商以及后期的运营管理，而且这些地方的商业格局形成往往不是市场的力量，而是政府主导型的，所以专业性相对于专业的智库机构往往显得薄弱，规划理念也相对落后，同时也缺少超前意识，这往往会给商业项目的后期带来许多意想不到的麻烦，有时甚至是无法补救的，给这个城市造成一道硬伤。

三四线城市购物中心怎么做？

三四线城市购物中心怎么做？随着一二线城市的日趋饱和与互联网流量红利的逐渐衰减，人们猛然间发现：未来的增长动力与无限商机已在不经意间从一二线城市转移到了三线城市以下。

事实上，大量企业已经开启了向三线以下城市渗透的步伐，比如苏宁、阿里等线下实体店的下沉，以及不少国内外高端品牌的入驻，都在宣告商家正日渐重视三四线城市。

1.三四线城市购买力正在崛起那么为何购物中心下沉三四线城市的速度如此之快？我们来看看这几点原因：第一、低线城市居民收入持续提高。

根据麦肯锡的有关预测，我国中产阶层占比将大幅度提升，预计2022 年达到81%，成为中国消费升级的最主要力量；其中，三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体，预计2022 年达40%。

收入的提高让低线城市居民消费信心比以往有了显著提高。

尼尔森的消费信心指数调查显示，2017年三线城市消费信心指数为 113，增速为 4.63%，高于一二线城市增速。

第二、低线城市网络设备渗透率不断提高。

随着互联网覆盖率的提高和移动互联网的持续下沉，三四五线城市的网络设备渗透率有了显著改善，这也为低线城市居民的网络娱乐和消费行为提供了硬件上的保障，前文所说的 OPPO 和 vivo 手机的逆袭便是最好的例证。

而基于较大的人口基数，低线城市网民规模仍有较大的增长空间，这也预示着低线城市未来的巨大潜力。

第三、低线居民休闲娱乐时间充裕。

相比于一二线城市的居民，三四五线居民的闲暇时间相对较多。

根据北京大学社会调查研究中心联合智联招聘推出的《中国职场人平衡指数调研报告》，31~40 小时是三线以下城市居民一周工作时间占比最高的时间长度（占比35％），低于一线城（56％）和二线城市（47％）；在工作时间大于41 小时的区间，三线以下城市同样低于一二线城市；相反，三线以下城市居民工作时间在 21~30 小时的占比，高于一二线城市。

因此，他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费。

第四、80 后与 90 后的成熟，促成了小镇青年经济的繁荣。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

三四线城市商业特点
近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。

本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。

一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？
一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。

特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价
一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。

这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。

特殊性二：要适当控制体量
规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。

若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。

因此，要适当控制体量。

特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小
消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。

一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消
特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式
国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。

通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，
费者，营造特色购物中心才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，需要便利的“全”、“一站式”购物空间。

但在体量控制的情况下，无法容纳大型综合购物中心，可采用大型主题卖场代替。

大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。

总而言之，三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。

所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。

同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。

二、三四线城市商业之开发现状与基本思路
1、存在的问题与基本准则
存在的问题：
三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？
这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业
地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，
对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才
士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；
④商业地产运营服务伙伴不专业。

操盘基本准则：
①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规
模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前
和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。

2、业态分布、组合与开发模式
一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售
性定位。

主要经营业态
地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐
四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、
娱乐的需求。

一般业态分布特征
①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般
分布在1层；
②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层；
④超市主要分布在2、3层或负1层。

业态组合模式
①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱
乐配套
②超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套
三大开发模式
①购物中心+街区；②单体购物中心；③小型购物广场。

三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。

（二）合理的建筑规划流程二）主力店组合模式研究
模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式
该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。

模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式
该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。

模式三：大型超市+大规模店中店组合模式
在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市+大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。

但在一般的地级市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。

五、三四线城市购物中心之招商、营销指导
1、招商
1）招商流程
2）超市主力店招商谈判标准流程
初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的CAD图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同
3）招商存在的主要问题及解决之道
a.地级市购物中心招商运营困难重重4）三四线城市购物中心招商攻坚策略
a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞
b.店中店招商，多管齐下，迎难而上
难点一：上等店中店首次进入本地市场，脚步谨慎；
难点二：龙头品牌客大欺店，合作条件低；
难点三：招商周期长，隐性风险大；
难点四：面临本地百货商场封杀。

店中店招商攻坚策略——多管齐下，迎难而上
策略一：引进厂家直营；策略二：引进代理商直营；策略三：引进本地加盟商经营；策略四：有条件要招，没有条件创造条件都要招。

c.打好大型餐饮招商的组合拳
b.地级市购物中心招商的三大困局
困局一：百货主力店资源严重缺失；
困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱；困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营。

购物中心操盘全流程第一阶段：市场调查及研究第二阶段：项目多向定位
1）项目基本情况研究：项目具体位置描述，项目的地块及四至，周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT 分析。

2）城市综合情况调研：城市综合情况调研，城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。

3）类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。

1）项目多向定位思路
2）业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算
3）主力店初步访谈分析
4）项目多向定位收益测算
5）项目多向定位对比分析
第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议
1）项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，商圈半径定位，消费群定位，唯一性方案业态布局; 2）项目定位收益初步分析; 3）建筑规划设计建议。