三四线城市商业中心业态与招商特点

三四线城市商业特点

近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。

一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？

一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。

特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价

一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。

特殊性二：要适当控制体量

规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。

同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。

特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小

消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消

特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式

国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，

费者，营造特色购物中心才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，需要便利的“全”、“一站式”购物空间。但在体量控制的情况下，无法容纳大型综合购物中心，可采用大型主题卖场代替。大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。总而言之，三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。

所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。

二、三四线城市商业之开发现状与基本思路

1、存在的问题与基本准则

存在的问题：

三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？

这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业

地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，

对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才

士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；

④商业地产运营服务伙伴不专业。

操盘基本准则：

①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规

模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前

和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。

2、业态分布、组合与开发模式

一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售

性定位。

主要经营业态

地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐

四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、

娱乐的需求。

一般业态分布特征

①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般

分布在1层；

②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层；

④超市主要分布在2、3层或负1层。

业态组合模式

①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱

乐配套

②超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套

三大开发模式

①购物中心+街区；②单体购物中心；③小型购物广场。

三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。

（二）合理的建筑规划流程二）主力店组合模式研究

模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式

该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式

该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。

模式三：大型超市+大规模店中店组合模式

在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市+大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。但在一般的地级市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。