物业税对中国房地产市场的影响

物业税对中国房地产市场的影响

摘要：以经济学理论和权威的统计数据为基本依据全面梳理当前不动产税制领

域的相关理论，客观阐述关于开征物业税的诸多相关问题，从中国国情出发提出

了确保房地产经济健康发展的主要策略和基本原则。

关键词：物业税；房地产市场；需求；供给

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1673-0992（2010）08A-0120-01 国务院5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作

的意见》，其中财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地

产税制改革，研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论也持续了四五年。现在看来，物业税离我们

越来越近了。但是作为一种新税种，物业税到底对房地产市场和我国税制改革有

什么样的影响，仍然没有形成统一意见。各界对物业税开征的争议越来越多，有

人从税制改革的角度说明物业税对现行财税体制的完善也有人从宏观调控的角度，主张物业税可以大幅降低房价，抑制过度投机行为不过反对者强调物业税对房价

没有影响，认为房价不但不会因为物业税而下降，而且税负最终将转嫁给消费者。

1 物业税对房地产市场需求的影响

1.1 物业税的开征对市场需求的总体影响不大

对于购房者而言，物业税出台带来的最大变化，是购入物业时的初始税费负

担减轻，但未来须对超过基本居住需要的部分纳税。而需要交纳物业税的购房者

则由于未来每年都需要交纳一定额度的物业税，可能会选择将一部分收入储蓄起

来用以支付未来的税收负担，而不是增大对购房的投入，从而使得购房需求与物

业税开征之前没有明显的变化。

1.2 物业税的开征有利于自住性需求的实现

物业税制度设计的一项重要考虑是，体现国家保障居民基本居住需求的政策

导向，各地方处于平均居水平以下的居民无需纳税或只需要交很少的税。同时，

在市场供求关系相对宽松的条件下，过去由开发商承担而在房价中转嫁给购房者

的那部分税费负担也有望得以减轻。这样的制度设计，特别对于中等以下收入水

平的居民而言，将在一定程度上有利于其自住性需求的实现。

1.3 物业税的开征抑制投资性需求

房地产作为一种特殊的商品，本身就兼具消费品和投资品的双重属性。首先，物业税的开征减弱了投资人对物业区位升值的分享。如若房产价值提升，则相应

的物业税负加重，持有成本增加，投资回收期延长。若房屋价值稳定或下滑，则

物业税负平稳或偏低，但投资处于失利状态。

1.4 物业税的开征抑制奢侈性需求

开征物业税的重要目标之一，是促进社会财富的再分配，起到对财富差距的

调节功能，减少整个社会财富分配的不平等程度。物业税开征初期，别墅等高档

物业有可能首当其冲被列入征税范，高端物业作为社会调节政策之外的财富蓄水

池功能将人打折扣。同时，税负的增加也会在一定程度上抑制过分奢华的居住需求。也就是说，物业税的开征一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，

特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多的资源，通过完善住房保障

体系来帮助低收入阶层和住房困难群体获得住房及改善住房条件。

2 物业税对房地产市场供给的影响

2.1 住宅用地的有效供给得以保证

在现行财税体制之下，城市政府出于吸引投资和支持产业发展，从而实现财

政收入最大化的目的，经常采用的做法是对投资者减免包括房地产税在内的各类

税收，同时将大量工业用地廉价，甚至免费出让，由此造成的损失用垄断住宅用

地供应的方式，来拉高住宅用地价格，用住宅用地收益来维持“经营城市”的收支

平衡。这既造成了各地区在房地产税收领域减免税的无序竞争，也畸化了土地用

途结构，企业用地的粗放与住宅用地的紧张并存。

2.2 提升地产开发理性，缩短产品供给周期

房地产业的利润来源上要是在开发期内，建筑物所占土地区位的升值。物业

税的征收降低了未来收益的贴现值，不仅使得消费者对物业的心理估价降低，也

使得开发商持有地的成本上升。这些都会降低房地产行业的利润率。

2.3 增加二手房供给，提高住宅利用效率

从流动性的角度考虑，开征物业税可增加投资者的持房成本，加快将房产投

入市场的速度，有助于抑制房地产泡沫，促进房地产业的健康发展。以北京为例，目前北京二手房的总存量大约有500万套，按照6%的正常流转量来算的话，北

京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但是实际的情况是北京市场上的二

手房交易量远远低于这个数字，2009年的交易量仅为75000套。保有环节无负担以及房价的快速上涨是造成这种情况的根本原因。根据国家发改委和国家统计局

的调查显示，2009年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，同比下

降2.1个百分点，但仍有少数城市房价涨幅在两位数。一旦开征物业税，这将增

大业主的持有成本，能激活二手房市场，而供应量的增加对稳定房价具有十分积

极的意义。

2.4 税费的整合具有减税效应，成为扩大供给的一种动力

虽然物业税统一的不是房地产在建期间的税费，而是购房者在保有期间要缴

纳的税费，即将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税合并，然后借鉴国外

房地产保有税的做法，转化为物业保有阶段统一收取的物业税。但是，物业税征

收的法理依据却可以成为规范中国房地产税费体系的重要支撑。

结论

在本文中，我们分析了2009年以前房价高涨形势和此后的房价走势及其原因，探讨了开征物业税对房地产市场的影响，阐述了开征物业税的意义、条件和

难点，并进而提出了相关建议。我们认为，物业税改革是保障房地产业健康发展

的重要措施，科学把握物业税开征的意义，建立健全物业税制度至为重要。

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