北京中体奥林匹克花园叠拼08年入市策略报告中广信200
2008年北京房地产投资及商业模式分析报告
2008年北京房地产投资及商业模式分析报告全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。
2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。
2007年北京全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。
其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。
而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。
预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成同时房地产商业模式的选择是房地产企业获取可持续发展首要面临的一个问题。
随着中国房地产市场的逐步走向成熟，通过创新商业模式获得差异化的竞争优势显得日益重要。
本研究报告的目的就是要通过对房地产行业商业模式理论研究和实例分析，为地产业务提供一个可供选择的商业模式框架。
报告目录第一章2007年地产行业总体分析81.1 北京地产总体分析81.2 宏观经济影响分析9第二章北京土地市场分析132.1 08年土地供应情况132.2 土地供应变化142.3 05-07年北京土地供应情况162.4 土地购置与开发的动态变化172.5 土地供应政策分析182.6 土地供应的调控措施19第三章北京房地产开发市场分析233.1 开发市场概况233.1.1 房地产开发市场的总体情况243.1.2 房地产开发市场的主要特点253.1.3 现存问题及建议263.2 环境分析273.2.1 商品房供应283.2.2 商品房需求293.3 区域分析343.4 价格分析363.4.1 房地产市场景气周期与价格历史走势分析363.4.2 房地产价格现状403.5 宏观调控政策423.6 政策性住房概述453.7 房地产市场影响因素46第四章北京地产信贷市场分析484.1 个人信贷市场简述484.2 信贷宏观调控政策49第五章北京二手房市场分析525.1 二手房市场现状525.2 市场细分535.3 热点区域分析575.3.1 总体情况575.3.2 朝阳区585.3.3 海淀区605.3.4 丰台区615.4 近郊区域分析625.4.1 总体情况625.4.2 回龙观635.4.3 亦庄645.5 市场数据分析655.5.1 北京成交量前十大片区分析655.5.2 北京成交均价前十大片区分析675.5.3 北京成交量前十大楼盘分析685.5.4 北京成交均价前十大楼盘分析705.5.5 北京二手房市场成交面积比重构成分析71 5.5.6 北京二手房市场成交均价比重构成分析72 5.5.7 北京二手房市场付款方式比重分析735.6 购房人群年龄结构分析745.7 购房人群户籍结构分析76第六章2008年房地产发展趋势776.1 未来房价走势分析776.1.1 供给在近期难以快速提高776.1.2 需求仍将保持旺盛786.2 2008年房地产市场政策走势分析796.2.1 宏观调控措施继续出台796.2.2 保障性住房比例加大806.3 2008年房地产市场展望816.4 2008年北京房地产市场预测826.4.1 奥运前后难现市场拐点826.4.2 全年政策性住房供应约5万套836.4.3 住宅市场三足鼎立趋势形成836.4.4 商品住宅成交量随供应增加而上涨846.4.5 二手房成交总量保持在8-9万套之间84 6.4.6 2008年土地供应力度加大846.4.7 市场策略更加理性856.5 房地产投资建议85第七章房地产价值链与联动链分析877.1 土地开发价值链897.2 房产价值链模型907.3 资产管理价值链927.4 价值链内部联动977.5 价值链扩展产业联动：1007.6 价值链整合策略分析1037.6.1 业务外包1047.6.2 战略联盟1077.6.3 战略联盟与“房地产价值网” 111第八章房地产企业组织结构分析1138.1 控股型组织结构1148.2 项目事业部制1158.3 专业事业部制1158.4 产品事业部制1168.5 事业部的优缺点1168.6 矩阵制1178.7 多维制119第九章房地产企业商业模式实例分析120 9.1 万科企业股份有限公司1219.2 顺驰中国控股有限公司1299.3 万达集团股份有限公司1349.4 中体奥林匹克花园管理集团有限公司137 9.5 北京万通地产股份有限公司1419.6 凯德置地（中国）控股集团144附：海外地产基金145第十章2007年重点上市公司经营分析147 10.1张江高科14710.2万科14810.3招商地产14810.4金地集团14910.5外高桥15010.6新潮实业15010.7 北京北辰实业股份151图表目录略---。
中体奥林匹克花园VIP认购方案
VIP认购方案建议一、活动目的：1.提前造势，尽早的吸引市场的关注，以抢占市场份额同时防止前期积累客户资源的流失。
2.提前进入市场，在销售旺季尽可能多地强得客户资源，为项目后期的签约释放部分风险。
二、认购原则1.市场认购日期初定为2006年6月24日至2006年8月18日止。
2.根据营销中心近期的客户积累情况，初定于2006年6月24日开始二期市场认购，其认购采用登记排号、收取订金购买VIP卡的组织形式。
3.每张vjip卡仅能使用一次，每次限购房一套，且两张卡不能同时使用。
4.如非购卡人直系亲属，所有vip卡不得更名使用。
5.所有vip卡认购金均可退，认购金承诺在客户提出退卡申请一周内退还。
6.活动最终解释权归北京创世愿景房地产开发有限公司所有。
三、方案设定方案一：市场借鉴项目有“万年花城”、“原生墅”1.Vip卡分不限量发售：2万/张。
2.正式签约时选房顺序按vip卡编号确定，其vip卡编号按其购买时间顺序确定。
3.所有持卡客户在项目正式签约时享有总价98折优惠。
4.持vip卡客户若未能选到其意向房源，可在下次开盘中享受优先选房权，其选房顺序仍按vip卡编号确定。
5.所有持卡客户在项目正式签约时，可同时享受开盘活动时所制定的优惠措施。
⏹方案二：市场借鉴项目有“合生国际花园”1.Vip卡分为A卡和B卡两类，2万/张；均为不限量发售。
2.需购买vip卡才具有项目选房权。
3.两类卡均无编号，开盘当日仍采取先到先选房的顺序。
4.A类卡只接受前期填写“认购客户登记表”客户购买，可享受总房款99折优惠。
5.所有持卡客户在项目正式签约时，可同时享受开盘活动时所制定的优惠措施。
⏹方案三：1.Vip卡分为贵宾卡（金卡）和普通卡（银卡）两类；金卡限量50张：50万/张，并限定只对联排别墅购房客户使用；银卡不限量：5万/张。
2.金卡具有优先选房权，其选房顺序按金卡编号确定，正式签约时享受8万元优惠（即正式签约时50万元认购金冲抵58万元购房款），并赠送价值5000元的中体倍力健身年卡或价值5000元的购物抵扣券。
北京奥林匹克花园国际化定位专题报告奥林匹克花园价格
北京奥林匹克花园国际化定位专题报告_奥林匹克花园价格北京奥林匹克花园国际化定位专题报告目录一.北京部分国际化社区特点 1.基本特点 2.共同特点 3.普遍优势 4.普遍劣势二.北京奥园国际化市场定位的解读三．国际化特征的营造一）社区硬件建设形成国际化形象 1．规划设计 2．外环境1）奥林匹克大厦 2）运动夜广场 3）主题广场与主题大道4）园林艺术小品 2．室内设计 1）主卧双房 2）大容量的储藏室与功能分区的储藏柜 3）多功能的客厅 4）家庭内部网络系统 5）预留网络端口的厨房、卫生间 6）家庭内部小总机系统 7）没有生活垃圾的厨房 8）样板房二) 社区服务、商业设施及文化活动丰富国际化内涵 1．教育服务 1）儿童托管服务 2）远程教育服务 3）健康促进学校 4）社区终生教育课堂 5）其他课堂教育 2．社区运动健康服务1）健康代理人 2）运动指导员与社区全民健身服务网络 3）宠物保健与托管·宠物俱乐部 3．社区社团及俱乐部 1）绿色家园志愿者组织 2）社区俱乐部或爱好者协会 4.商业服务及设施 1）时尚吧一条街 2）文化酒吧与文化茶馆 3）健康食品专卖店 4）天然食品专卖店 5）体育用品专卖店 6）国际名店廊 7）旅游用品专卖店 8）汽车俱乐部 9）青年旅馆 10）旅游服务社(旅游代办点) 5.社区商务服务 6.社区文化活动 1）区内业主活动 2）区外交流或联合活动 7．物业管理错误！未定义书签。
三) 整合营销传播手段对国际化观念进行引导和诠释四．结论一.北京部分国际化社区特点 1.基本特点 1) 集中于CBD、燕莎商圈等高档写字楼、高档购物中心云集的商圈之内。
多为外销房，吸引外籍人士入住。
2) 高档公寓为多，可商住两用。
3) 富升值潜力，投资功能较强。
2.共同特点由以上基本特点，形成物业软硬件方面的如下共同特点：1) 多启用境外设计师设计，建筑物外观气派，现代风格为多。
2) 建筑物内部公共空间多以星级酒店式装修为标准，以豪华彰显身份。
中体奥林匹克花园开发模式
中体奥林匹克花园开发模式以体育塑造品牌、以特许扩张品牌——中体奥林匹克花园商业模式自从1999年启动广州奥林匹克花园以来，中体奥林匹克花园倡导“科学运动、健康生活”的开发理念，创建运动型、健康型生活小区，并形成了全国连锁的发展格局，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌，取得了非常好的成绩。
目前中体奥林匹克花园在全国覆盖18省，44个城市，共有56个项目，累计销售面积达240万平米，销售额达到110亿元。
一、中体奥林匹克花园商业模式介绍中体奥林匹克花园将体育精神与房地产相结合，提出“运动就在家门口”的口号，为小区居民提供参与各类运动的便利，倡导健康的生活方式，同时通过各类体育活动进行品牌宣传推广，使“奥林匹克花园”成为中国最知名的“体育＋地产”复合地产品牌。
然后，中体奥林匹克花园利用独一无二的品牌资源，在国内房地产界率先提出“连锁特许经营”模式，即由中体输出奥林匹克花园的品牌、管理方法、技术支持和经营模式，加盟者利用自有资金或资源优势结合奥林匹克花园的资源投资盈利，使奥林匹克花园的品牌得到进一步的扩大与增值。
1、独特的定位、独特的产品、独特的宣传推广，塑造独特的品牌形象奥林匹克花园不仅是住宅的供应者，更是健康生活方式的营造者，奥林匹克花园提供给居民的不仅仅是以钢筋水泥为代表的物质环境，而是倡导现代人居住观念，注重提高以健康、文化为主题的精神生活品质。
奥林匹克花园旨在将奥林匹克文化及体育运动融入社区之中，以体育运动为主要沟通交流方式，从而实现创造新健康生活方式的构想。
在这种健康生活理念的带动下，奥林匹克花园的规划设计往往将运动和园林景观完整地结合起来，形成了其独特的运动、健康、绿色、生态自然的园林景观。
园林景观的设计元素中，水、草、树、花卉、道路、园林小品以及运动设施有机结合，创造休闲的生活方式和理想的人居环境。
在突出园林景观的观赏性的前提下，体现其使用的参与性，居住者从物质使用和精神享受两个层面都可以得到乐趣。
2008年12月北京中信城市场研究策略研究报告-121PPT
经济面
宏观经济现状及走势分析
宏观经济现状
现状 美国 对策
走势
现状 欧元区 对策 走势 现状
世界主要经济体现状
宏 观 经 济 现 状
中国宏观经济现状
日本
对策 走势 现状
新兴经济体
对策 走势
金融 贸易 房地产 工业 走势 对策
世界宏观经济现状
2008年前三季度，世界经济增长全面放缓，通胀压力仍挥之不去，美国次贷危机不断深化，全球金融持续动荡。受此影 响，全球经济增长动力减弱，复苏乏力，表现为如下特征：
2007年夏 次贷危机全面爆发，金融 机构惜贷，市场流动性不 足，消费和投资受抑制， 经济运营受阻。
2008年
注：美经济现状（美国）
美国经济发展循环图：
住房危机、 信贷危机、 金融危机
金融机构惜贷 市场流动性不足
•
注：每一次的政策调整都是为了解决当前经 济问题，每一次的政策也都能收到一定的成 效，然而不可避免地又带来新的问题，美国
第二轮救市： 随着次贷危机的发酵，迫使美联储从去年8月放弃了实施两年之久的货币紧缩政策，进入“降息周期”阶段，此为“第二 轮救市”。2007年9月18日，美联储把基本利率下调50个基本点；2008年1月21日与22日，面对美国股市接连爆发“黑色星 期一”和“黑色星期二”，迫使美联储主席伯南克在1月22日-30日十天内，连续两次大幅度降息125个基本点。
第三轮救市： 2008年2月13日，布什签署减税1680亿美元的经济刺激法案，刺激消费避免经济陷入衰退，此为“第三轮救市”。由于减 税的真正实施拖到了5月，大部分退税对象在7月才收到退税支票，减税对刺激经济的正面影响，至此并未显现出来。
世界宏观经济现状（美国）
中体奥林匹克花园开盘活动分析报告
中体奥林匹克花园开盘活动总结分析报告2005年11月26日，在中体奥林匹克花园销售中心进行了中体奥林匹克花园开盘认购活动。
此次开盘活动的认购的结果不仅是前段时间客户积累厚积薄发的体现，也是对营销策略、销售组织工作和策划活动组织工作的一次检查。
通过此次认购，我们能进一步了解市场，了解客户的消费特征，对后续楼座的定价与推广，我们将更有计划性、针对性；对于销售组织和策划推广工作中存在的问题和不足，我们做出总结分析，准备面对以后的工作。
一、开盘阶段市场背景北京房产市场虽然从9月份开始回暖复苏，但购房者和开发商之间的心理博弈仍未结束，北京房地产市场需求呈现出一定的观望等待态势。
西南版块属于正在崛起的版块，但相比其它成熟的别墅市场，西南现在不是热土，对比周边竞争楼盘，翡翠城珠玉在前，热销持续，靠山居最近开盘以惨淡收场，只销售出4套，加州水郡开盘后销售并未创造出“神话”，提香草堂，大宁山庄销售也是不温不火。
在这样的市场环境中，中体奥林匹克花园开盘处于11月末，北京市场走入了传统的销售淡季，而且客户积累的时间不长，本项目却在传统的售房淡季中完成了85%的销售业绩，不能堪比创造奇迹，但也是一份可圈可点的答卷。
二、开盘认购活动的整体总结在这种市场背景下，我们这次的开盘认购工作还是基本如预期计划顺利完成，开盘活动的举行也是较为成功，这些是对我们开盘的销售组织工作和策划活动组织工作的肯定，也是见证了奥林匹克花园品牌的魅力。
第一，尽管项目在2005年下半年面临市场价格压力，但初步检验中体奥林匹克花园项目市场战略、市场策略是科学的，同时也验证了我们对本期开盘认购策略及放号组织是正确的。
第二，是对创世愿景营销中心工作的肯定。
创世愿景公司在项目市场战略及策略的制定过程中给予了极大的支持。
在后期组织实施过程中，开发公司领导等在项目工作推广、疏通等方面，最主要的在保证工程进度方面，给予了极大的支持。
第三，是对营销推广团队配合的肯定。
世联--2008奥运会对北京房地产市场的影响专题研究_48p
奥运会对主办城市的影响
➢奥运会对主办城市经济的影响 ➢奥运会主办城市形象的影响 ➢奥运会对主办城市房地产市场的影响
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1600
比例 9% 27% 7% 9% 9% 8% 31%
100%
第23~28届奥 运会直接盈利
额
雅典 悉尼 亚特兰大 巴塞罗那 汉城 3 洛杉矶 2.5
0.1 0.05
17.56
35.29
雅典奥运会收 支预算平衡表 (单位：百万
美元）
0
10
20
30
40
单位：亿美元
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悉尼奥运会的举办地原来是河岸荒地，包 括一个砖厂、一个屠宰场和一个军需库。 奥运会使那里成为了悉尼最大、服务最好 的新型住宅社区之一。
研究思路
奥运会对主办城市的 影响
北京奥运筹备工作
潜在风险
2008奥运会对北京 房地产市场的影响
建议
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奥 运 会 的 召 开 一 般 会 带来城市大规模的基础 设施建设、比赛场馆的 建设、奥运村的建设、 酒店的建设以及相关服 务行业的发展，相应的， 城市的就业岗位就会大 大增加。
据统计，1984 年洛杉 矶奥运会以来，几乎每 届奥运会都会给主办城 市带来10万个左右的就 业机会。就业机会的增 加有利于城市经济的发 展。
世联北京奥林匹克花园项目营销策略方案
学习改变命运,知 识创造未来
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迎奥运“北奥”奥运词典知识竞赛暨北京 奥林匹克花园形象大使选拔活动。
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世联北京奥林匹克花园项目营销策略方案
迎奥运“北奥”奥运词典知识竞赛暨北京 奥林匹克花园形象大使选拔活动。
•5月中旬，活动第五阶段： •进行最后的决战，邀请王小丫为主持人，进行最后的比赛，决出三名 选手，成为奥园的形象大使，代表奥园参加08年奥运会的开幕式和闭 幕式。 •推广主题：软宣的形式报道活动进程中的相关新闻。 •1、电视台进行现场直播。 •2、报纸：北青、北晚、新京报。 •3、网络：
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京奥林匹克花园项目营销策略方案
迎奥运“北奥”奥运词典知识竞赛暨北京 奥林匹克花园形象大使选拔活动。
•4月，活动第三阶段： •问卷结果公布，在正确的问卷中，抽出50名参加随后的现场比赛阶段 。 •目的：奥园再次聚焦，将活动推向高潮。 •媒体配合： •推广主题： 公布答案，并公布抽取的结果，引起市场的关注和兴趣 。 •1、报纸：北青、北晚、新京报。 •2、网络：
➢ 邀请王小丫进行现场主持， 各大网络主流媒体现场直播。
➢场地为奥林匹克运动城。
➢以开心词典形式进行比赛。
➢从8名选手中选出最终获胜者 三名作为奥园“社区奥林匹克文 化”形象大使，代表奥园参加08 年北京奥运会开幕式。
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•重大公共事件营销是解决距离的好方法，能够迅速形成社会舆论效应，带动整个 项目的知名度，让客户不得不关注世项联目北京。奥林匹克花园项目营销策略方案
奥林匹克花园AC地块市场定位及营销
中体奥林匹克花园A/C地块市场定位及营销推广策划报告上册市场研究及背景分析第一部分总体市场研究一、经济、房地产行业以及政策背景要素点评及对项目的影响二、北京低密度别墅市场研究及2006年别墅市场预期三、北京经济型别墅市场对比分析（竞争区域分析）第二部分区域市场研究一、区域市场价值分析（板块发展、交通、配套、环境等要素）二、区域房地产市场分析1.区域房地产市场供应量分析2.区域房地产市场供应格局3.区域房地产市场价格走势分析4.区域市场目标客群分析（客户深度访谈）5.区域市场项目总体销售情况三、区域项目深度竞争分析1.总体规划对比分析额和2.产品对比分析3.价格对比分析4.销售情况对比分析5.广告推广思路对比分析四、区域市场研究总结下册项目定位、产品概念设计建议及营销推广策略第三部分项目本体条件分析一、项目A、C地块区位及地块价值条件分析二、项目SWOT分析及应对策略第四部分项目定位一、项目A、C地块市场方向键以及发展战略二、目标市场定位三、目标客群定位四、项目产品定位建议及概念性设计建议五、A、C地块价格定位建议第五部分项目营销推广策略一、项目市场价值及机会点挖掘二、项目总体推盘思路三、项目营销推广策略四、项目广告推广策略第一部分总体市场研究一、宏观市场背景要素点评及对项目的影响（一）2005年宏观经济运行情况分析根据国家统计局发布信息，2005年1-8月份，我国经济平稳运行，工业继续保持稳定增长态势，全社会固定资产投资快速增长，消费市场保持稳定，物价涨幅稳中趋降。
由于国家统计局没有公布2005年1-8月居民人均可支配收入的同期增长幅度，所以没有此指标走势图。
详细情况见下图。
[数据来源：国家统计局] 根据北京统计局发布信息，北京市1-8月份经济稳步增长，生产、投资、消费、居民收入和财政收入平稳增长，对外经济发展继续强势增长。
2005年1-9月全国宏观经济指标走势宏观经济指标增长幅度工业增加值16.3%全社会固定资产投资27.7%房地产开发投资23.6%社会消费品总额一三.0%（数据来源：国家统计局）[数据来源：北京市统计局] 与全国1-8月宏观经济指标的相对比，北京宏观经济有个明显的特征：全社会固定资产投资和房地产开发投资增长的幅度远赶不上全国的增长幅度。
北京中体奥林匹克花园别墅项目营销回顾
从08年底的“拼价格打促销”的市场漩 涡中突围,且项目进入准现房阶段, 要支撑快速 的价格成长,提升项目形象是必要手段,同时改 变诉求点.
原报纸广告稿
原报纸广告稿
报纸广告稿(园区实景拍摄)
网络广告:通栏三翻
对点渠道利用是基于对目标客群的精确把
握，否则石沉大海。我们根据二期和已售三期 联排客户资料进行透彻分析和一期和二期洋房 客户的情况作为参考，充分掌握了目标客群的 来源和特征，使得推广工作有的放矢。
2009年中体奥林匹克花园 两大捷报:
1、销售业绩屡突目标； 2、品牌形象扎根市场。
2009年截至11月销售完成3.78亿,全线飘红!!
2 3 77 88 1155 1166 2233
2244
1
4
66 99 1144
55 1100
1133
1111 12
1177
18
19
22
21
26
25
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32 28
预验房工作程序方案
预验房所发现的问题汇总并及时进行整改处理
周密的交房流程示意图
交房工作分区平面图(一层)
交房工作分区平面图(二层)
人员定岗及职责划分 特设应急处理小组
工作人员培训应对问题的统一说辞
将每个区域客户可能提出的问题, 提前模拟出应对办法和说辞,及时 化解问题.
客户签到区正在办理签到登记
2009年6月25日，在搜房网别墅节活动上，中体奥林匹克花园荣获中国指数研究院颁发的
“2009中国城市典型别墅样本项目”荣誉；
2009年6月25日，在“2009年上半年领袖地产”鉴赏活动上，中体奥林匹克花园荣获法制晚报，北京青年报 《广厦时代》，新浪乐居联合颁发的
(2008)全民健身与奥运同行系列活动
四、2008年活动具体内容 b）展示区——“运动· 中国”
所有相关的展示活动将在这个区域内进行。 “运动· 中国”又会分为三个区域： 公益性展示区——“运动和中国” 商业性展示区——“运动在中国”
混合性展示区——“运动的中国”
四、2008年活动具体内容
c）互动区——“强健· 中国”
观众可以参与的互动体育游戏区域。 通过一系列竞技体育项目的模拟试验让现场参与者感受高水平竞技赛 场上的力量之美。
“竞技· 中国” 区域
“强健· 中国” 区域
“强健· 中国” 区域 “精彩· 中国” 区域
“风采· 中国” 区域 “和谐· 中国” 区域 “竞技· 中国” 区域
“爱· 中国” 区域
“风采· 中国” 区域
“我来了· 中国” 区域
“精彩· 中国” 区域
“竞技· 中国” 区域
四、2008年活动具体内容 4、活动具体内容
（2008）全民健身与奥运同行系列活动
之北京奥体全民健身总动员
主办单位：国家体育总局 北京市人民政府 北京奥组委
目
录
一、项目概述
二、项目背景
三、项目特点 四、活动内容 五、媒体宣传 六、招商方案
一、项目概述
一、项目概述 1、启动仪式举办时间：
2008年4月18日至 4月20日
2、举办地点：国家奥林匹克体育中心
四、活动具体内容
四、2008年活动具体内容 1、总体时间规划
a）时间规划方案一
等待总局和奥组委批复 与意向广告客户继续保 持联系 与希望邀请的 外国表演团体联系
活动落地（4月18日至4月20日）
体育节前期 筹划阶段
与广告客户继续 签订合同 媒体 合作栏目开始制 播出 场地摊位 开始规划调整
中广信-北京慢城26岛别墅项目2008年营销推广方案-62页
第二阶段：5月份 一期销售封盘，提前释放惜售、提价信 息，
第三阶段：6-12月份 二期作为全年营销重点进行强势营销推 广，一期借势持续销售，随二期同步提升 价格
பைடு நூலகம்
平稳销售
封盘 在二期销售带动下持续销售
对外释放二期开盘信息，一期不做重点推 介
三月客户活动
活动目的：市场回暖后，项目经过营销环境的改善，刷新形 象，借机邀请
总体营销思路
1、把握北京市总体房地产市场脉搏，顺势而为，结合季节性变 动特点合理安排销售排期
2、抓住别墅市场稀缺性的最大特点，炒热区域市场，突出项目 特点
3、重建项目价值体系，提升项目品质，确立“岛屿墅”独特竞 争优势
4、以二期差异化、优质产品打入市场，辅以强势推广，占据区 域领导者地位
5、以二期销售为主导，高调热销带动一期借势销售
的要求比较重视
一期未售房源 41套，占总量的75%，主要集中于16、19岛
价格合理性分析
结合各个因素对价格进行合理调整，价格的差异体现产品的价值差异，利于对客 户选择进行引导 客户对价格的考虑因素不在于单价高，而是总价高 总价高不是客户决定购买的最关键因素，产品综合品质影响客户对总价的接受度
北京整体别墅市场
营销计划
一期平稳销售
以二期销售为主导
起蓄
造
势势
势
预积
强
热累
销
借
造
借
势
势
势
持
强
持
续
销
续
一期持 续销售
6.15盛大开盘 受奥运 利用楼市 淡季销
实现开盘热 会影响 黄金季 售以维
释
积 销，后期根据
市场关
中体奥林匹克花园开盘仪式
2005年中体奥林匹克花园开盘仪式
整体思路
——作为活动的开始，必须热闹而隆重，可以吸引参与者 的关注
——树立开发商的形象，加深所有参与者对开发商的印象 ——将活动顺利推进至下一环节
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2005年中体奥林匹克花园开盘仪式
开盘亮点
-大型武术演出开场/舞龙舞狮表演 -火炬传递开盘 -点燃烽火台结束
2005年中体奥林匹克花园开盘仪式
游戏二 —— MINI 高尔夫竟争赛
G: GREEN，代表绿色. O: OXYGEN，代表氧气. L: LIGHT，代表阳光. F: FOOT，代表步履
脚力自由的呼吸郊外新鲜空气，沐 浴明媚的阳光，迈着稳健的步伐的一项 有氧运动。也有人说它代表友谊，这是 说球手们在打球的过程中各自遵守高尔 夫的礼貌和礼仪，在彼此竞争的过程中 建立起高尚的人际关系。
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2005年中体奥林匹克花园开盘仪式
游戏一 —— 极限运动
极限运动约二十世纪六十年代起源于欧美， 经过几十年的发展演变使之成为一个包含有几 十个竞赛项目的新兴运动种类。极限运动所倡 导的理念是“追求自我、挑战自我”，发展到 今天极限运动已不仅仅是一项体育运动，它所 涵盖的文化已影响并成为今天年轻人的一种生 活理念“追求自由的空间、探索未知的世界、 创造自身的价值”。
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2005年中体奥林匹克花园开盘仪式
开盘篇——开场设计
主持人推荐 主持人的选用，是奥林匹克花园形象的象征。主持人应具备 高雅的气质和言谈举止，同时具备出众主持能力和应变能力。
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主持人 张路 曾在中央电视台、北京电
研究与策划决定产品的命运——北京奥林匹克花园的启示
研究与策划决定产品的命运——北京奥林匹克花园的启示朱一原;徐岩;张亚夫;范睿
【期刊名称】《百年建筑》
【年(卷),期】2003(000)009
【摘要】作为北京低密度住宅市场中惟一的3A 级住宅,北京奥林匹克花园不仅屡创千人排队认购的销售奇迹,更为难能可贵的是,这个项目还创造了业内普遍认可和业内人士踊跃购买的奇迹。
该项目一期即将入住,二期2003年7月12日开盘,一个月后即告售罄。
业内外普遍的评价是,产品品质高,性能价格比合理。
但是,研究一下该项目设计和开发的过程,我们就会发现,其获得成功的奥秘可以追溯到四个字——产品策划。
我们希望通过本文的初步探讨,引导业界对北京奥林匹克花园的设计和开发经验从学术的高度进行总结和推广。
【总页数】4页(P40-43)
【作者】朱一原;徐岩;张亚夫;范睿
【作者单位】《百年建筑》;北京奥林匹克置业投资有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.12
【相关文献】
1.房地产项目策划——决定命运的第一步 [J], 卢纯;
2.品牌决定命运——著名品牌策划人、清华美院教授刘欣欣谈品牌 [J], 胡芳
3.用科技武装的人才决定农村的命运──八峰村由穷变富的启示 [J], 章孟林
4.师傅在决定自己的命运——《大长今》励志启示 [J], 王阳;沿河
5.心态决定环境和命运——《大长今》励志启示 [J], 王阳;沿河
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西单（3人） 金融街商圈（16人） 亚运村商圈（6人） 安定门商圈（1人）
朝阳门商圈（9人）
上地商圈（3人）
25
其他（22人）
最有价值房产策划2000案
5% 1% 55%
30 25 20 15 10
5
0
建筑 及房
金融 保险
IT通 讯
商贸 物流
科研 科贸
医药 医疗
餐饮
文化 传播
机关 事业
教育 事业
军人
农业
其他
行业人数
15
17
12
15
9
9
4
6
24
5
5
6
26
行业：建筑及房地产（15人） 金融保险（17人） IT通讯（12人）
商贸物流（15人） 科研科贸（9人） 医药医疗（9人）
餐饮（4人）
文化传播（6人） 机关事业单位（24人）
教育事业单位（5人） 军人（5人） 农业（6人） 其它（26人）
22
最有价值房产策划2000案
7% 2% 7% 13%
39%
公务员
32% 一般职员
中层管理 高层管理 私企业主 退休
23
工作职务： 公务员（6人） 一般职员（22人） 中层管理人员（34 人） 高层管理人员（11 人） 私企业主（6 人） 退休（2人）
3
最有价值房产策划2000案
— 市场—
4
金九银十
最有价值房产策划2000案
截至10月30日，9、10两个月商品住宅销售20139套，同比去年 下降33.6%。 其中10月成交量更是继续下挫，截至10月30日，商品住 宅销售8854套，同比去年下降31.17%，环比9月份下降17.96%。
5
从紧缩到放松
最有价值房产策划2000案
29日，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。自9月15日央 行4年来首次宣布下调贷款基准利率以来，央行在短短一个半月时间 内已经三次宣布下调利率。
6
结语
最有价值房产策划2000案
国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩 大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始 相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前 的局面。
LOGO
中体奥林匹克花园2008年叠拼入市 策略报告
最有价值房产策划2000案
2
目录
最有价值房产策划2000案
1、市场------------------------------------------3 2、市调------------------------------------------9 3、客户-----------------------------------------20 4、产品-----------------------------------------30 5、下一阶段策略---------------------------------35 6、解决之道-------------------------------------42 7、无理由退房-----------------------------------46 8、推广-----------------------------------------51 9、平面表现-------------------------------------57
最有价值房产策划2000案
— 市调—
10
市调—汤House
最有价值房产策划2000案
11
市调—园墅
最有价值房产策划2000案
12
市调—龙城花园
最有价值房产策划2000案
13
最有价值房产策划2000案
市调 —天恒乐活城
18
最有价值房产策划2000案 19
结语
最有价值房产策划2000案
我司基本上把北京市场上现售的一些叠拼项目到实地看了一遍，销售 价格在8500—13600元/平米。
市场在售的项目基本上都属于有价无量的状态，销售卖场冷清，监控 数据迟迟无法更新。
市调—百旺 杏林湾
14
市调—北辰香麓
最有价值房产策划2000案
15
市调 —北潞尚界
最有价值房产策划2000案
16
最有价值房产策划2000案
市调 —靠山居艺墅
17
最有价值房产策划2000案
传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没 有出现期盼已久的井喷或回升。
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地块鸟瞰图
最有价值房产策划2000案
8
联排 叠拼
最有价值房产策划2000案
老客户
自身的品质 回笼现金流
加大暗折
热销叠拼带动联排的销售
增强品牌的影响力度
9
最有价值房产策划2000案
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40
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0
宣武
西城
石景 山
海淀
丰台
东城
崇文
朝阳
大兴
房山
怀柔
其他
居住区域
7
9
4
48
41
4
5
5
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4
4Байду номын сангаас
5
居住区域：宣武（7人） 西城（9人） 石景山（4人） 海淀（48人） 丰台（41人） 东城（4人） 崇文（5人） 朝阳（5人） 大兴（17人） 房山（4人） 怀柔（4人） 其他（5人）
在区域上对本案最有参考意义的三个项目分别是天恒乐活城：8500 元、靠山居：9500元、北潞尚界：9800元。
从产品的附加值上来看，本案带电梯成为唯一的一个突出特性。
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最有价值房产策划2000案
— 客户—
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1、已成交客户分析
最有价值房产策划2000案
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最有价值房产策划2000案
25
20
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10
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工作区域
0 丽都
商圈
2
国贸 商圈
8
中关 村商
18
金融 街商
16
CBD 2
西单 3
朝阳 门商
9
公主 坟
7
亚运 村商
6
安定 门商
1
上地 商圈
3
其他 22
工作区域：丽都商圈（2人） 国贸商圈（8人） 中关村商圈（18他）
CBD（2人） 公主坟（7人）