回顾2001-02年上海房地产市场的分析报告
上海房价历史变化趋势及人民币币值深度分析
上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。
1999年底，房价企稳，并在2000年中开始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。
2002年，房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。
一、近年来房价走高的原因促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。
（一）需求因素90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。
随之而来的，是市民收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。
政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。
这些措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。
外来人口的购房需求不容忽视。
据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，并有继续上扬的趋势。
由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的商品房会进一步增值。
不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。
（二）供给因素为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控制了房地产的供给量。
上海房地产发展历程
上海房地产发展历程
上海房地产的发展历程可以概括为以下几个阶段：
上世纪20年代至40年代：
这一时期，上海房地产市场经历了快速的发展。
上海成为了商业和经济中心，大量的外商和本地企业涌入市场，导致了房地产需求的增加。
同时，上海的地价也开始快速上涨，使得土地成为了炙手可热的投资对象。
1949年至1978年：
在新中国成立后的几十年里，上海的房地产市场经历了国有化和集中管理的阶段。
国家对房地产的控制程度比较大，市场交易活动相对较少。
房地产的发展主要集中在国有企事业单位的住房建设，以满足人民的基本居住需求。
1978年至1990年代：
改革开放以后，上海的房地产市场逐渐开始活跃起来。
1988年，上海成立了第一家外资房地产企业，这标志着上海房地产市场开放的开始。
此时，房地产市场开始出现供需紧张的现象，房价开始上涨。
同时，上海开始引进了一些先进的国外房地产管理模式和技术。
1990年代至今：
进入20世纪90年代，上海房地产市场的发展进入了一个高速发展的时期。
上海迅速崛起为全国最重要的经济中心之一，吸引了大量的外来投资和人才流入。
这导致了房地产市场的供需矛盾日益加剧，房价持续上涨。
同时，上海政府也实施了一系
列的政策措施，以控制市场，并引导房地产市场向可持续发展的方向发展。
近年来，上海还积极推进城市更新，提升城市品质，改善人居环境，努力打造“宜居、宜业、宜游”的国际化大都市。
总体来看，上海房地产的发展经历了从市场不发达到逐渐完善的过程。
伴随着城市发展和经济进步，上海的房地产市场将继续朝着更加规范、可持续的方向发展。
2001-2005熊市回顾
2001-2005熊市回顾综观上海股市15年历史，我们发现有一个明显的5年波段的规律，刚过去的5年(2001年--2005年)经历了一个惨烈的熊市，但头看，这5年有很多的经验、教训和规律值得总结。
2001年上海股市走势全景图：悲喜交加2001年影响证券市场的主要事件①经国务院批准，中国证监会决定：允许境内居民以合法持有的外汇开立B 股账户。
随着2月19日B股市场对境内投资者开放,大量资金涌入B股市场,B 股指数连续4日涨停,并引发一波大牛市行情直至6月见顶。
②6月14日，国务院发布《减持国有股筹集社会保障基金管理暂行办法》。
办法规定，国有股减持主要采取国有股存量发行的方式。
凡国家拥有股份的股份有限公司(包括境外上市的公司)向公共投资者首次发行和增发股票时，均应按融资额的10%出售国有股。
③8月2日，银广夏造假案曝光。
银广夏从1999年开始在市场上散布的“利润神话”全系子虚乌有的编造，过去两年间创造的“巨额利润”完全是一个骗局。
证监会为此立案稽查，其不仅对大盘构成了拖累，也使投资者对绩优股的信心开始产生动摇。
④10月23日，证监会宣布停止执行国有股减持暂行办法。
从而使得股市呈暴涨行情，A、B股几近全线涨停。
⑤经批准，财政部决定从11月26日起下调股票交易印花税税率。
A、B股转让分别按2‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。
当日股指跳空高开百余点，但由于市场人气较为匮乏，股指呈高开低走至收盘仅微升1.57%。
2001年走势综述2001年是沪深股市悲喜交加的一年，特别是沪市B股投资人，经历了对境内开放前后的暴涨与暴跌。
A股也像过山车，股市泡沫破灭和减持国有股政策出台影响了市场，可以说是中国证券市场由牛转熊的一年。
从走势上来看，2001年上证指数以2077.08点开盘，亿安科技违规被查处、中国股市赌场论的辩驳等消息短暂影响了市场，但2月19日沪市B股市场对境内投资者开放,B股大幅走牛，也带动了上证指数再度转强，并于6月14日创出上证指数的历史新高2245.44点。
2001年沪深股市行情回顾
2001年沪深股市行情回顾2001年是中国股市发展的重要一年，也是沪深股市的重要里程碑。
在这一年，沪深股市经历了许多波折和挑战，但也取得了一些进展。
本文将回顾2001年沪深股市的行情，并分析其影响和意义。
2001年初，中国经济进入了调整期，国内股市也受到了一定的影响。
尽管如此，沪深股市在一些政策的推动下仍然保持了相对稳定的发展态势。
截至2001年底，上证指数和深证成指分别收于2065点和6791点，相比于2000年末的3040点和9759点有所下跌，但整体仍保持了较高水平。
2001年沪深股市的行情表现可以分为几个阶段。
首先，在年初至二季度，股市呈现出相对平稳的态势。
此时，许多投资者对于股市的前景持观望态度，市场交投较为冷清。
政府出台了一系列鼓励投资的政策，但由于市场情绪低迷，投资者信心并未完全恢复。
因此，股市在这个阶段并没有出现大幅波动。
随着年中的到来，股市开始出现一些变化。
在三季度，沪深股市逐渐回暖，市场情绪有所改善。
一方面，国内宏观经济形势有所好转，政策面的稳定也为股市提供了支持。
另一方面，一些新兴产业如信息技术、通信等也成为了投资热点，吸引了一大批投资者。
这些因素共同推动了股市的上涨，市场交投活跃度明显增加。
然而，好景不长，股市在年末再度遭遇了一些困境。
在四季度，国际经济形势出现了较大波动，恐怖袭击事件和全球经济放缓等因素对中国股市造成了一定的冲击。
此外，部分上市公司的业绩也未能达到预期，导致投资者信心再度受挫。
因此，沪深股市在年末出现了一定的下跌。
尽管2001年沪深股市经历了一些波折，但这一年也取得了一些重要的进展。
首先，中国证券市场的体制改革进一步推进，市场化程度有所提高。
其次，一些新兴产业的崛起为股市注入了新的活力，推动了中国经济的转型升级。
此外，投资者教育和监管力度的加强也为沪深股市的长期发展奠定了基础。
总的来说，2001年是沪深股市发展的关键一年。
尽管股市在这一年经历了一些起伏，但整体上保持了相对稳定的态势。
上海市房地产交易中心 上海市统计局 2002年房地产市场开发交易数据汇总
上海市房地产交易中心上海市统计局 2002年房地产市场开
发交易数据汇总
佚名
【期刊名称】《上海住宅》
【年(卷),期】2003(000)003
【总页数】1页(P35)
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233.5
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1.2002年房地产市场交易数据汇总 [J],
2.2003年上半年房地产市场开发交易数据汇总 [J],
3.上海市房地产交易中心上海市统计局今年上半年房地产市场信息数据汇总 [J],
4.上海市房地产交易中心、上海市统计局2000年1-8月上海市房地产市场信息数据汇总 [J],
5.上海市质量技术监督局、上海市经济委员会、上海市发展和改革委员会、上海市统计局文件上海市质量技术监督局、上海市经济委员会、上海市发展和改革委员会、上海市统计局文件上海市质量技术监督局、上海市经济委员会、上海市发展和改革委员会、上海市统计局文件——关于加强本市能源计量工作的通知 [J],
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盘点2001年浦东楼市
盘点2001年浦东楼市一．前言过去的一年，浦东楼市以其前所未有的业绩在中国房地产业发展史上写下了辉煌的一页。
无论是傲视群雄的世茂滨江花园，亦还是沉思冥想的联洋新社区，无一不以绰约的风姿，崭新的面貌现诸世人。
大到房展会的人头攒动，小到现场售楼处的应该不暇，到处都可以感受到浦东楼市炽热的市场氛围。
2001年，浦东楼市的确有着太多令人兴奋的话题。
1．三大政策的相继出台（土地招投标拍卖、内外销住宅并轨、房屋拆迁管理办法）无疑是浦东房地产业进一步升温的催化剂；2．新一轮桥隧工程的全面启动；3．APEC会议的成功召开，中国入世的顺利通过更是让众多的国内外投资置业者对浦东楼市情有独钟。
与之对应，浦东去年增量房、存量房市场创下了全年历史新高。
商品房预、销售面积分别高达353.6万平方米和436.7万平方米。
较2000年同比增长27%和34%，继续保持全市“领头羊”的位置。
存量房交易面积达162.8万平方米，较2000年增长137%，稳居全市榜首。
数据虽略显枯燥，但其折射出的市场热度却无可非议。
在惊叹这些骄人业绩的同时，进一步总结分析2001年浦东楼市的市场特征对我们深入了解浦东楼市的发展会有所裨益。
在此仅以有限的文字飧谈者。
二．住宅价格全线上扬，花木、上南尤为明显2001年，浦东商品房交易市场的持续升温，为物业价格的全线上扬奠定了基础。
据统计，全年内、外销商品房（这里仍按原先的政策分类）预售均价分别高出2000年14.9%和20%。
其中9--12月的涨幅最高。
引起整个新区物业价格大幅上升的因素主要有三点：1.首先，住宅品质的提升增加了房产开发的单位面积投入。
由于新建物业在容积率、景观环境设计、社区配套、绿化、物业管理等多方面的投入加大，价格上升理所当然。
2.其次，高价位物业交易比例的大幅上升，带动了整个新区交易均价的上扬（仅此因素并不能反映出楼市价格的实际涨跌）。
3.再次，上半年供求比例和阶段性失衡，推动了房价上涨。
2000～2008年上海市房地产价格指数
2000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100）本条内容在以下年鉴中被提到新闻发布：中国年鉴网发布日期：2009年8月23日浏览量：1552000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100）资料来源：《上海统计年鉴2009》类别2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房屋销售价格指数 98.6 104.4 107.3 120.1 115.9 109.7 98.7 103.4 105.9 新建房 98.5 101.8 108.2 120.5 115.8 109.2 97.0 103.1 105.3 住宅 98.5 102.1 108.7 121.4 115.8 109.2 96.8 103.4 105.7 非住宅 98.2 98.3 103.8 111.7 116.1 108.5 98.6 102.1 103.9 二手房 99.1 110.8 105.7 121.6 117.5 110.6 101.8 103.8 106.8 房屋租赁价格指数 95.8 104.9 99.0 102.1 105.5 103.6 104.0 105.1 104.6 住宅 104.1 107.4 100.0 101.2 101.3 103.3 102.3 106.5 104.2 办公楼 87.6 98.6 99.3 105.2 106.9 106.4 103.8 104.5 105.6 商业营业用房 103.6 107.2 97.0 98.9 107.3 101.0 106.1 105.8 104.9 其他 92.3 118.8 102.0 103.6 105.0 101.4 101.1 101.5 100.0 土地交易价格指数 91.9 97.2 106.3 115.1 120.3 106.9 101.2 107.8 107.9 # 居住用地 86.3 92.2 111.0 122.2 129.4 105.4 99.5 104.4 106.9 工业用地 93.3 91.6 90.3 101.5 101.4 103.7 102.9 113.8 107.3 注：本表数据由国家统计局上海调查总队提供。
2001年上海市国民经济和社会发展统计公报
2001年上海市国民经济和社会发展统计公报文章属性•【制定机关】上海市统计局•【公布日期】2001.02.03•【字号】•【施行日期】2001.02.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】统计正文2001年上海市国民经济和社会发展统计公报（上海市统计局2001年2月3日）2001年是实施“十五”计划的开局之年。
一年来，全市人民在中共上海市委、市人民政府的领导下，认真贯彻党中央、国务院的各项方针和政策，以“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕增强城市综合竞争力，积极应对国际国内形势的新变化，团结奋斗，努力拼搏，保持了国民经济持续快速健康发展，改革开放进一步深化，城市现代化建设和管理不断推进，各项社会事业全面进步，人民生活质量继续提高，实现了为“十五”计划开好局的基本目标。
一、经济发展经济总量国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。
全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2％，增长幅度连续第10年保持两位数水平。
产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。
全年第一产业增加值85.5亿元，比上年增长3％；第二产业增加值2355.53亿元，增长12％；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7％。
城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7％。
财政收入保持快速增长。
全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9％。
全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6％，完成年度预算的111.2％。
其中，增值税111.95亿元，增长19.7％；营业税191.12亿元，增长24.3％；个人所得税78.44亿元，增长30.2％；房产税14.66亿元，增长10.7％。
全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6％。
固定资产投资投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。
全年完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1％，增幅比上年提高5.4个百分点。
中国2001-2002年宏观经济政策回顾
2001/08 3日财政部通过中央国债登记结算有限责任公司债券发行系统，以招标方式在全国银行间债券市场发行了2001年记帐式（八期）国债。本期国债为2年期固定利率附息国债，发行总额200亿元。经招标确定的本期国债票面利率为2.46%，利息按年支付。——中国财政年鉴2002年（733页）
2001/03 29日中国人民银行公布调整美元等小额外币存款利率，一年期美元存款利率由年利率3.8125%下调到3.4375%。——中国金融年鉴2002年（760页）
2001/02 27日财政部发布第2号公告，就发行2001年凭证式（一期）国债600亿元的有关事宜作出通知。本期国债发行总额600亿元，其中三年期480亿元，票面年利率2.89%；五年期120亿元，票面年利率3.14%。——中国财政年鉴2002年（729页）
2001/06 6日财政部在全国银行间债券市场发行2001年记帐式（四期）国债。本期国债为15年期固定利率国债，发行总额120亿元。本次发行采取票面利率招标方式，经招标确定的本期国债票面年利率为4.69%，利息每半年支付一次。本期发行的国债是财政部首次在国内发行15年期长期固定利率国债，对国债市场建设和资本市场发展将会起到积极作用。——中国财政年鉴2002年（732页）
2001/05 17日中国政府15亿美元等值欧洲债券发行签字仪式在伦敦举行。这是时隔两年半以后中国政府在国际资本市场上的又一次成功发行，也是迄今为止发行规模最大的一次。这次发行的欧洲债券由欧洲美元债券和欧元债券组成，其中欧洲美元债券的发行额为10亿美元，期限为10年期，票面利率为6.8%；欧元债券的发行额为5.5亿欧元，期限为5年期，票面利率为5.25%。——中国财政年鉴2002年（731页）
上海烟草集团的地产项目
⊙征标案☉“锦上海”项目营销策划报告重点问题提示委托单位：上海烟草集团房地产开发经营公司报告单位：报告日期：2002年1月问题综述项目的立项、开发建设及营销推广，需要考虑的问题千头万绪。
“锦上海”项目的成功开发与营销，应该结合实际情况的现状与动态变化解决自己的问题。
这些问题如果能够得以顺利有效的解决，将是本项目成功的关键所在。
问题一：现在的市场是怎样的？市场的现状将对本案产生哪些方面的影响？我是要迎合市场还是要创造需求？问题二：我的竞争对手是谁？这些竞争对手的市场表现如何？他们的开发、营销情况对我们的借鉴意义何在？问题三：当前的消费市场现状如何？如何根据市场与产品确定我们的目标消费群？目标消费群的消费习惯与偏好又是怎样的？问题四：我们是否对项目地块环境进行了详尽有效的分析？区域动态与市政规划情况我们都清楚吗？问题五：对于项目及产品，我们是否清楚了他的优势与劣势、机会与威胁？产品的切入点在哪？问题六：对于产品的规划、建筑类型、建筑风格、户型比例、环境设计我们是否已经做好了准备？问题七：针对项目实际情况与市场现状和发展趋势，对我们的产品该进行怎样的定位？这样的定位有支撑吗？问题八：怎样的产品和营销概念才能让我们的消费群更能接受？我们的营销总精神、营销概念、推广策略如何确立？问题九：我们应该制定怎样的价格策略、销售策略来去化我们的产品？销售的组织与体系又该如何？销售周期如何安排？问题十：怎样的广告媒介和手段对项目的销售能产生最大效益？我们的广告策略、广告计划、广告风格与主题应该如何来定？问题十一：公关活动和SP活动如何与销售与推广巧妙结合？问题细化细化一：市场概况与动态研究解决问题：1、当前的房地产市场现状与发展趋势是怎样的？市场的现状和趋势将对本案产生哪些方面的影响？我们是要迎合市场需求还是要创造市场需求？2、区域的竞争格局如何？我的竞争对手是谁？这些竞争对手的市场表现如何？他们的开发、营销情况对我们的借鉴意义何在？3、当前的消费市场现状如何？如何根据市场与产品确定我们的目标消费群？目标消费群的消费习惯与偏好又是怎样的？一、上海房地产市场2001年前三季度分析（数据来源：上海市房地产交易中心）上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
2002年上海别墅市场分析
2002年上海别墅市场分析李庄洪曦从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，今天，上海成了不容置疑的别墅年。
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，上海上海别墅供应过大，但需求有限。
别墅市场已由几年前的供就不庆求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢》安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
1．别墅价格50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%；其中，50-80万元人民币的占37.3%，81至120万元人民币的占33.7%。
150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品。
随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，在上海别墅市场的高端性产品中：◆151——200万元人民币的占6.60%，◆201——300万元人民币的占7.40%，◆301至500万元人民币的占2.1%。
◆而介于两者之间的别墅121至150万元人民币的占10.60%。
2．别墅区域上海别墅区域排名前三位的浦东金桥地区（占21.30%）、康桥地区（占20.60%）和虹桥别墅区（占17.40%）。
2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区（各占11.60%、11.40%）正在趋于饱和。
还有沪青平别墅区（占9.60%）和其它别墅区（只占8.10%）。
3．别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。
在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。
02年全国四大城市别墅市场分析
全国四大城市别墅市场简析90年代初，上海外销花园别墅的建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅市场发展的序幕。
1991年至1993年各地别墅普遍热销。
由于受到1993年国务院下发了限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场发展从1993年底至1997年陷入了低谷。
1998年下半年始，随着各大城市经济普遍回暖，在交通便捷的地区兴建了以排屋、联体别墅等经济型别墅为主的内销别墅，新一轮中国别墅市场的发展又启动了。
2001年以来以上海、北京为首的全国各大城市别墅市场均呈现出供需两旺的趋势。
2001年至2002年两年的时间，全国别墅市场快速发展，全国各大主要城市纷纷出现别墅热的现象，别墅的容积率越来越低，在上海竟然出现了一幢别墅占地8亩，售价达1.2亿元/套的上海紫园。
别墅市场愈演愈烈，较多的旅游城市纷纷以经济效益为先导，在国家禁止开发的旅游区纷纷圈出地块进行别墅开发。
2003年2月国土资源部门下达明文规定，停止别墅市场的土地供应，2003年中国的别墅市场将走向何方？一、别墅类型别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。
表1－别墅分类按照别墅户型建造情况分类别墅类型简单定义主力面积（平方米）总价（万）基本配套独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右150以上独立花园车位，且将向双车位发展联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200～22060～80独立花园车位多联四至六户连在一起18050左右有车位联排别墅（已淘汰）多户连在一起两面有窗170～18050以下按照别墅的景观设施分类类型特征人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的的水系、山系等，比如上海的汤臣高尔夫别墅、云润绿大地、深圳的观澜豪园等自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，如深圳的半山海景别墅、御海湾山庄、上海的佘山银湖别墅-帝涛湾按照别墅的品质及价格分类豪宅型别墅 设计、施工、环境、管理等品质较高，比如上海庄园经济型别墅 价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 比如上海康桥半岛、番禺锦绣香江排屋式别墅低层联排住宅，或低层联排城市公寓（Townhouse ），如上海加州锦秋花园二、别墅市场的区域分布全国的别墅市场的发展主要集中在上海、北京、广州、深圳几个大城市。
2004年上半年上海房地产市场形势分析报告
今年上半年上海房地产市场形势分析报告今年以来，本市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的趋势，防止大起大落，使房价的增幅与GDP的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近，使房地产业的发展与上海国际化大都市的目标相一致，与上海社会经济发展相协调，并取得了初步成效。
一、近阶段市场调控工作的进展情况1、继续加大土地供应的调控力度。
按照“优化结构、控制增量、盘活存量”的原则，着力于优化土地供应的结构。
重点是土地招投标中增加普通商品房的供地量，控制高档商品住房的供地，停止别墅项目供地。
今年以来，在开展土地市场秩序整顿、基本没有安排土地招标出让的情况下，对配套商品房继续供地。
1-6月，已完成配套商品房项目招标487公顷（包括去年结转项目），其中，四高“配套商品房示范居住区用地119公顷，各区配套商品房项目用地368公顷。
2、进一步优化市场供应结构。
一是适度控制中心城区拆迁总量。
在确保市重大工程、市政基础设施基地拆迁工作的基础上，进一步压缩中心城区商品房项目用地的拆迁量。
今年1-5月，批准拆迁居民5705户，拆除居住房屋54.7万平方米，同比分别下降72.2%、73.9%；实际动迁居民1.5万户，拆迁居住房屋85.1万平方米，同比分别下降53.7%、60.8%。
同时，严格拆迁审批制度，提高拆迁许可标准，拆迁许可指标下达数与可安置房源等挂钩，除市政项目外，用于动迁安置的房源，必须达到被拆迁量的50%。
二是加快配套商品房建设和上市进度。
去年开工的300万平方米配套商品房年内要全面竣工，今年以来已竣工126万平方米；今年再新开工350万平方米。
降低了配套商品房的上市预售标准，截至6月底上市供应量已达260万平方米。
同时，着力于完善配套商品房的建设、供应和租赁等具体管理办法和实施细则。
上海房地产研究报告-中国上海房地产市场深度分析及发展趋势研究预测报告
随着土地资源的日益稀缺，上海土地成交价格不 断攀升，尤其是市中心及热门区域的地块更是备 受追捧。
土地竞拍方式
上海土地竞拍方式多样，包括招标、拍卖、挂牌 等，吸引了众多国内外知名开发商的积极参与。
住宅市场分析
住宅供应情况
01
上海住宅市场供应相对充足，涵盖了从高端豪宅到普通商品房
等各类住宅产品。
住宅销售价格
02
受政策调控和市场需求等多重因素影响，上海住宅销售价格波
动较大，但总体呈上涨趋势。
购房政策与限制
03
上海市政府出台了一系列购房政策和限制措施，以遏制房价过
快上涨和保障居民合理住房需求。
商业地产市场分析
商业地产类型
上海商业地产类型丰富，包括购 物中心、写字楼、酒店等，满足 了不同商业业态的需求。
06
结论与展望
研究结论总结
上海房地产市场持续繁荣，但增速有所放缓。近年来，上海房地产市场规模不断扩大，交易量保持稳 定增长，但受到政策调控和市场供需关系的影响，增速有所放缓。
多元化住房供应体系逐步完善。上海市政府积极推进租赁住房、共有产权房等多元化住房供应体系建设 ，以满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
产品竞争
在市场需求多样化的背景下，房地产产品的差异化竞争将更加重要，房企需要不断创新 产品以满足不同客户的需求。
区域竞争
不同区域的房地产市场将呈现差异化的发展态势，核心城区和郊区新城的竞争将更加激 烈。
技术创新和应用趋势预测
01
智能化技术
02
绿色建筑技术
随着人工智能、物联网等技术的不断 发展，智能化将成为未来上海房地产 市场的一个重要趋势，智能家居、智 慧社区等应用将更加普及。
金融形势2001年回顾与2002年展望
金融形势2001年回顾与2002年展望一 2001年金融运行的宏观经济背景2001年的中国经济依然承续了通货紧缩的趋势。
全年共实现国内生产总值95800亿元，实际增长7.3%，较2000年回落了0.7个百分点。
而且，全年的经济增长率变动呈现出前高后低的特点，说明全球经济增长趋缓的不利影响进一步扩大。
在买方市场条件下，消费是拉动经济增长的重要力量。
在最终消费中，居民消费起主导作用，政府消费只占20%左右。
“八五”期间，我国的消费需求年均增长率达25.3%。
但是，自1996年以来，居民消费增长率大幅下降。
1996～2000年，居民消费增长率分别为20.1%、11.1%、6.8%、6.8%和9.7%。
在扩大内需政策的刺激下，2001年我国居民的消费增长了10%，增幅略高于上年。
消费增长的主要推动因素依次为：金融机构扩大消费贷款、住房销售稳定、提高行政事业单位工作人员工资和离退休人员的离退休金、农民收入出现恢复性增长、城市最低保障面扩大，等等。
住房、汽车等领域正在取代家电而成为主要的消费热点。
城镇居民对住房的需求已转向改善居住条件，住宅消费市场仍有较大的空间，旅游也在加速发展。
但是，消费增长也面临挑战。
在入世的背景下，我国结构调整力度加大，就业前景不确定、股市不振、价格预期下降（特别是入世后一些进口商品，如汽车等价格下降等因素）等，均将对居民消费产生不利影响；此外，农村居民收入偏低，依然是制约农村消费增长的主要因素。
从投资来看，2001年完成固定资产投资27800亿元，比2000年增长了14.5%。
其中房地产投资和更新改造投资保持高速增长，全年分别增长了29%和20%。
我们可以清楚地看到，房地产投资已经成为拉动我国经济的重要力量。
受世界经济增长趋缓和贸易增长放慢影响，进出口贸易增长明显放慢。
全年对外贸易增长7%，保持稳定增长，在出口市场不景气和出口竞争加剧的情况下，全年出口2661.5亿美元，增长6.8%，进口2436.13亿美元，增长8.2%。
2001-2005熊市回顾
2001-2005熊市回顾综观上海股市15年历史，我们发现有一个明显的5年波段的规律，刚过去的5年(2001年--2005年)经历了一个惨烈的熊市，但头看，这5年有很多的经验、教训和规律值得总结。
2001年上海股市走势全景图：悲喜交加2001年影响证券市场的主要事件①经国务院批准，中国证监会决定：允许境内居民以合法持有的外汇开立B 股账户。
随着2月19日B股市场对境内投资者开放,大量资金涌入B股市场,B 股指数连续4日涨停,并引发一波大牛市行情直至6月见顶。
②6月14日，国务院发布《减持国有股筹集社会保障基金管理暂行办法》。
办法规定，国有股减持主要采取国有股存量发行的方式。
凡国家拥有股份的股份有限公司(包括境外上市的公司)向公共投资者首次发行和增发股票时，均应按融资额的10%出售国有股。
③8月2日，银广夏造假案曝光。
银广夏从1999年开始在市场上散布的“利润神话”全系子虚乌有的编造，过去两年间创造的“巨额利润”完全是一个骗局。
证监会为此立案稽查，其不仅对大盘构成了拖累，也使投资者对绩优股的信心开始产生动摇。
④10月23日，证监会宣布停止执行国有股减持暂行办法。
从而使得股市呈暴涨行情，A、B股几近全线涨停。
⑤经批准，财政部决定从11月26日起下调股票交易印花税税率。
A、B股转让分别按2‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。
当日股指跳空高开百余点，但由于市场人气较为匮乏，股指呈高开低走至收盘仅微升1.57%。
2001年走势综述2001年是沪深股市悲喜交加的一年，特别是沪市B股投资人，经历了对境内开放前后的暴涨与暴跌。
A股也像过山车，股市泡沫破灭和减持国有股政策出台影响了市场，可以说是中国证券市场由牛转熊的一年。
从走势上来看，2001年上证指数以2077.08点开盘，亿安科技违规被查处、中国股市赌场论的辩驳等消息短暂影响了市场，但2月19日沪市B股市场对境内投资者开放,B股大幅走牛，也带动了上证指数再度转强，并于6月14日创出上证指数的历史新高2245.44点。
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高档别墅的售价较上个季度的 2076 美元/平方米下降了 5% 别墅物业的供需关系没 有发生大的变化
高档公寓 高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓 平均租金下降了近 10%
别墅 本季别墅的平均租金下降了 5%左右 降幅在合理的波动范围内 这主要是由于多数 别墅租金的小幅下调导致的 而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争 力 其租金的提升 是最具说服力的
美元/平方米/月
上海高档住宅市场租金走势 (98Q3-02Q1)
与只租不卖的高档别墅比 可售高档别墅仍占少数 本季度几乎未见有新高档别墅 进入市场
价格
2001 2000 1999
价 格 分 布 结 构 分 析 (1 9 9 9 -2 0 0 1 )
元 /平 方 米
7 5 .6 %
1 3 .1 %
1 1 .4 %
7 7 .8 %
1 0 .5 % 1 1 .7 %
8 2 .9 %
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
36.1% 7.1%
56.8%
2002年一季度 7000-10000 10000-15000 15000以上
资料来源 泛城研究及开发顾问
2002 年 1 季度 均价在 15000 元/平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长 究 其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上 扬 比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价 上升为 11470 元/平方米
上海高档住宅入住率走势
(98Q3-02Q1)
100%
80%
60%
40%
20% 98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1
服务式公寓
高档公寓
高档别墅
资料来源 戴德梁行 研究部
销售市场
供应
• 新增供应量(单位 万平米)
高档住宅不同区域供应比较
2000年
2001年
2002年一季度
长宁 徐汇 浦东 黄浦 静安 卢湾 虹口 普陀
资料来源 泛城研究及开发顾问
2002 年 1 季度的新盘主要集中在浦东和徐汇两区 长宁和黄浦也有一定供应量 受 新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响 预计未来高档住宅的开发将主要集中
在黄浦 静安 长宁 卢湾等改造力度较大的区域 而沿江沿河等具独特景观资源的区 域 例如黄浦江两岸 北外滩等区域 也将成为豪宅的主要集中区
别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同---租金略有下跌 入住率积极上扬 本季 度别墅的平均租金为 21.1 美元/平方米/月 较上季度的 22 美元/平方米/月有微微下挫 入 住率在一定程度上 受平均租金降低的影响 从上季的 81.5%上升到 87%
销售市场1 一级市场 实行了招标拍卖政策 土地供应市场更加透明 规范 2001 年新增经营性土
3 30 400 87-140
2003.7 均价 8800
• 区域分布特征
全市高档住宅供应量相对集中 从 1999 年至今各区域高档住宅累计供应量来看 主要集中在浦东 徐汇和长宁三个区域 占到全市高档住宅累计总量的 67%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
号 可见 在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业 几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况 这主要是缘
于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金 以为他们提供高品质的生活 本 季度中 低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长
高档公寓 尽管高档公寓的平均租金有所下跌 但该类物业的入住率有相应上升 在激烈的市场 竞争中 物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一 别墅 本季度别墅的平均入住率高达 85% 较上季飙升 5 个百分点 平均租金方面与上季基 本持平 该入住率反映出较旺盛的市场需求
方米 较 2000 年涨幅为 6.5%
从价格分布结构来看 均价 7000-10000 元/平方米的物业供应占高档住宅市场主
流 但其比例逐年减少 均价在 15000 元/平方米以上的高档住宅比例在 2000 年有较大
幅度上升 于 2001 年这个比例稳定在 11%左右
2002年1季度价格结构分析 元/平方米
苑和长宁区的园林天下也将于 2 季度进行软性推广 预计今年高档住宅上市面积仍将突
破 200 万平方米
世茂滨江花园 二
期
区域
浦东
地址
潍坊西路 1 号
建筑面积(万平方 10.2
米)
栋数
1
楼层数
48单元数430源自单位面积 平方 85-900米
入伙日期
2003.12
销售价格 元/平 13000~19000
方米
服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月 攀升到了本季度的 17.28 美 元/平方米/月 同时 在入住率上也有小幅上升 从上季度的 83%升至 84% 物业的平均 租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度
相比服务式公寓的节节攀升 高档公寓在租赁市场较为沉寂 物业的平均租金由上季 度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月 这已是半年来的再次下滑 降幅约 13.9% 在租金下滑的情况下 入住率在这个季度上升到了 82.7% 租金下调 入住率上 升这是一个市场自我调整的结果
租赁市场
供应
在高档住宅市场中 大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式 供出售的别墅所占市
场份额较少 以下列表为本季的新上市楼盘 其中有服务式公寓 高档公寓 别墅三种不
同物业类型
柏华丽豪华公寓
西郊宾馆花园公寓 伯爵山庄
区域
长宁
长宁
闵行
地址
长宁路 833 号
虹桥路 2065 号
程家桥路 299 弄
类型 楼层数 单元数 单位面积
服务式公寓 32 261 65-180
公寓 3-4 34 150-330
别墅 2 21 280-350
平方米/套
入伙日期
02 年 3 月
02 年 3 月
02 年 5 月
销售价格
只租不卖
只租不卖
只租不卖
(美元/平方米)
租赁价格
1 100-5 000
3 000-5 800
4 500-6 000
(美元/平方米)
临天下 中凯城市之光 汤臣怡园等一系列楼盘的上市推出 高档住宅市场竞争更为激
烈
在 2002 年第 1 季度共有 10 个新盘推出 上市面积总计 42.1 万平方米 据经验分
析 住宅物业主要集中在后三季度上市 2002 年 2 季度将会有长宁区的春天花园 以及
徐汇区的亚都国际花园三期和虹桥乐庭二期等高档楼盘推向市场 另外浦东的家化滨江
经济回顾 上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康 稳定的发展势头 至今年一月份 本市的国内 生产总值增长率达到了 10.3% 合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长 分别 为 10.2%和 13.2% 房地产作为支柱产业也保持了相应的健康 快速发展势头
市场回顾 租赁市场
2002 年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静 在租金与入住率上都没有明 显的波动 其中服务式公寓的租赁形式看好 而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹 跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求 因此 服务式公寓的需求趋旺
高档住宅市场不仅总量放大 且其所占市场份额也保持了同步的快速增长 从 1999 年 7.0%上涨为 2001 年的 13.9% 升幅将近 1 倍
2000 1500 1000
500 0
1394
7.0% 98.17
1999
高档住宅供应量分析(1999~2001) (万平方米)
1440 12.9%
1659 13.9%
26.1% 供需比达到 1 1.02 2002 年 1 月份登记预售面积为 177.65 万平方 米 三级市场2 存量房交易过户面积达到 1422.4 万平方米 同比增长 82.7% 已达到同年商 品房交易过户量的 64.1% 这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明 显 市场结构正逐步趋于合理
2一级市场 是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者 二级市场 又称增量房地产市场 是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售 出租或转让房屋建设工程 三级市场 是指(1)存量房地产转让 (2)存量房屋出租
30 25 20 15 10
5 0
98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1
服务式公寓
高档公寓
高档别墅
入住率 服务式公寓 本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到 84% 这无疑是需求强劲的讯
地出让面积 1050 万平方米 比 2000 年增长 20.2% 二级市场 在预售标准提高 内外销并轨制度实行后 2001 年批准预售面积 1659.2 万
平方米 同比增长 7.1% 登记预售面积 1831.8 万平方米 同比增长
1 研究范围扩大至 起价 6 0 0 0 元 / 平 方 米 以 上 且 均 价 在 7 0 0 0 元 / 平 方 米 以 上 的 可 售 住 宅 和 售 价 高 于 1500 美元/平方米的可售别墅