2022年安徽省房地产市场现状及2022年走势预测分析

2022年安徽省房地产市场现状及2022年走

势预测分析

2022年，安徽省房地产市场总体有序进展，开发投资先抑后扬，商品房销售成交逐步活跃。但市场运行中仍存在一些不容忽视的问题，要保持目前良好进展势头，仍需连续实行有效措施加以巩固和连续。

一、2022年房地产市场运行基本状况

（一）房地产开发投资增幅触底回升

从全年走势看，由于受新开工项目削减及企业资金紧急等因素影响，房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%，随后在销售持续回暖以及降息降准等乐观因素的刺激下，增幅渐渐企稳回升。全年房地产开发企业共完成开发投资3151.6亿元，比上年增长20.7%，增幅比上年回落7.2个百分点，与上半年和前三季度比，分别回升2.8个和6.2个百分点。其中，商品住宅投资2059.3亿元，增长10.1%；商业地产增幅较快，办公楼投资132亿元，增长96.5%，商业营业用房投资564.9亿元，增长46.2%，增幅分别比住宅投资增幅高86.4个和36.1个百分点。

（二）新开工面积降幅持续减小，施工、竣工面积平稳增长

全年安徽省商品房新开工面积7874.2万平方米，比上年下降9.1%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小15.1个和5.3个百分点。其中商品住宅新开工面积5468.4万平方米，下降19%，下降幅

度较上半年和前三季度分别减小14.3个和5个百分点。全省商品房施工面积24836.1万平方米，增长19.5%，其中商品住宅施工面积18182.6万平方米，增长13.4%。商品房竣工面积3965.4万平方米，增长9.3%，其中商品住宅竣工面积3123.2万平方米，增长8.2%。

（三）商品房销售面积超上年水平

在一系列房地产调控政策的作用下，2022年前5个月商品房销售面积持续下降。此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下，刚性需求开头释放，成交回升，销售降幅自6月份起逐月收窄，11月份开头扭转下降态势。全年商品房销售面积4828.8万平方米，增长4.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、11.1和8.7个百分点，其中商品住宅销售面积4275.4万平方米，增长7.1%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高21、14和11.2个百分点。

（四）资金到位状况略有好转

销售回暖，资金逐步回笼，企业资金状况略有好转，国内贷款和个人按揭贷款增长较快。全省房地产开发企业当年共到位资金3835.3亿元，增长12.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高7.5、5.6和0.6个百分点，但仍低于同期开发投资增幅7.9个百分点。其中，国内贷款、个人按揭贷款合计949亿元，增长22.7%，所占比重由上年的22.8%提高至24.7%。

二、存在的问题

（一）房地产市场不确定因素仍旧较多

一是存量房去库存化压力依旧存在。随着近两年开发投资项目的逐步竣工，商品房待售面积持续处于高位。截至2022年底，全省商品房待售面积944.8万平方米，分别比2022年和2022年扩大263.5万平方米和423.5万平方米。其中，住宅待售面积620.5万平方米，按每套100平方米计算，当年有近6.2万套住宅未售，说明开发商销售压力依旧存在，库存积压给房地产企业带来较大资金周转问题。

二是部分开发企业投资意愿不强。从2022年各月新开工状况来看，基本始终处于下降状态，全年新开工面积降幅为9.1%，其中住宅下降19%，表明部分开发企业对市场缺乏信念，投资意愿不强。

三是企业拖欠款现象有增无减。2022年，全省房地产开发企业各项应付款达764亿元，增长51.8%，增幅比上年扩大8.4个百分点，其中工程款394.1亿元，增长63.6%，增幅扩大18.3个百分点，均大大高于同期开发投资增速。

（二）区域进展不平衡现象比较突出，省会合肥的拉动作用呈减弱态势

2022年，全省房地产开发投资增速最高的三个市分别是蚌埠（73.5%）、淮北（64%）、马鞍山（56.5%），增速较低的三个市分别是安庆市（1.5%）、合肥（2.7%）、淮南（11.6%），最高和最低的差距达72个百分点。合肥市开发投资完成913.8亿元，占全省投资的比重为29%，比上年下降5.1个百分点，比2022年下降7.4个百分点。

（三）商业地产开发比重上升偏快

由于此前出台的一系列宏观调控政策，指向的调控目标是住宅

市场，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资凹地。2022年，办公楼、商业营业用房投资合计比重为22.1%，比上年提高4.7个百分点；新开工面积二者合计比重为21.3%，提高6.4个百分点。因此，应亲密关注办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，防止非理性投资过热。

三、房地产市场展望

展望2022年，房地产调控政策仍将保持相对稳定，房地产资金面会进一步改善，合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持，投资投机性住房需求将被进一步抑制。

中央经济工作会议提出，2022年将连续实施乐观的财政政策和稳健的货币政策，特殊提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2022年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和较强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求将会随着支持力度提高而加快释放，将有效激活市场，促进市场加快复苏。

同时近期“国五条”的出台，表明国家房地产调控政策将连续坚持适度从紧的取向，抑制房地产的投资投机性需求的政策不会转变。“国五条”提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，将可能转变市场预期，引发投资投机者和多套房持有者的抛售，从而减弱市场快速上涨的基础和动力。

依据上述分析，对2022年市场初步猜测如下：

1、成交量：在合理自住和改善性需求入市的推动下，市场成交可能会连续活跃。

2、成交价：在增量资金的推动下，成交价格可能会温柔回升，房地产企业的盈利力量将得到有效提升。

3、供应量：商品房供应总量近期不会有较大幅度的增加，市场仍将表现出去库存化的特点。