房地产开发成本核算指导书(完整版,年度不详)
房地产开发企业成本核算指导
房地产开发企业成本核算指导背景介绍房地产行业是中国经济中的关键产业之一，对于推动城市经济和促进社会发展具有重要作用。
然而，房地产开发过程中，企业需要面临一系列的成本，如土地成本、建筑成本、管理成本等。
因此，为了更好的管理成本，提高企业经营效益，下面我们就来详细了解一下房地产开发企业成本核算指导。
什么是成本核算？成本核算是指企业对生产过程中所发生的各项费用进行核算以及管理的过程。
对于房地产开发企业来说，成本核算主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
成本核算对于企业的经营管理和决策具有较大的影响，因此，必须加强成本的核算和分析，以更好地掌握企业的经营状况。
成本核算的重要性1.为企业开展精细化管理提供基础成本核算是企业进行精细化管理的前提，只有对各项成本进行全面核算和分析，才能够精确地了解企业的生产成本、管理成本等情况，并有针对性地开展管理工作。
2.评估企业的盈利能力通过对各项成本的核算，可以了解企业的盈利状况，避免企业投资过度或经营不畅导致亏损的情况发生。
3.指导企业经营决策成本核算可以帮助企业掌握生产和经营的费用状况，并在此基础上开展有针对性的经营决策，从而更好地推动企业的发展。
房地产开发企业成本核算指导1.土地成本的核算房地产开发企业的土地成本通常包括土地使用费和土地增值税等，因此在进行土地成本核算时，需要根据实际情况进行分析和计算，将土地成本纳入到企业的成本中，以便更好地掌握经营状况。
2.建筑成本的核算建筑成本是房地产开发企业的主要成本之一，需要包括建筑材料、施工工具和人工等费用，因此在进行建筑成本核算时，需要计算各项费用，并根据实际情况进行分析。
同时，要注意与建筑质量的关系，经常进行质量检测工作，以确保建筑的质量。
3.管理成本的核算管理成本通常包括人员工资、办公费用和差旅费用等，对于房地产开发企业来说也是不可忽视的，因此在进行管理成本核算时，需要对各项费用进行细致的分析，以更好地掌握管理成本的变化和趋势。
《房地产开发项目成本核算指引》
房地产开发项目成本核算指引第一章总则第二章管理职责第三章成本核算的基本程序第四章成本核算对象的确定第五章成本的归集与分摊第六章附则1．总则第一章为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的第一条、公司《财务会计制度》成本核算，统一成本分摊原则，根据《企业会计准则-基本准则》，结合公司实际情况，制定本指引。
本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公第二条司）房地产开发项目的成本核算。
管理职责第二章本部财务管理部职责第三条制订和完善本指引；（一）指导所属公司财务部依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成（二）本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；第四条本部成本管理部职责（一）配合本部财务管理部制订和完善本指引；（二）指导所属公司成本职能部门对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作；第五条所属公司财务部职责（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批；（二）依据本指引按照经审批的《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本核算账务处理。
第六条所属公司成本职能部门（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。
2．第三章成本核算的基本程序第七条成本核算的基本程序如下：（一）确定成本核算对象在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
（二）成本归集及动态成本调整及成本归集所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。
（三）项目成本分摊及核算所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。
房地产会计核算指导书
房地产会计核算指导书1. 引言本指导书旨在为房地产公司的会计人员提供有关房地产会计核算的指导和说明。
房地产行业的特殊性要求会计人员掌握一系列专业知识和技能，以确保公司的财务信息准确、完整和可靠。
本指导书将介绍房地产会计的基本原理、会计核算方法、报告要求等内容，帮助会计人员更好地履行职责。
2. 概述房地产会计是指在房地产开发、销售和租赁等业务活动中进行的会计核算工作。
房地产公司的会计核算工作与其他行业存在一些差异，在规范和要求上更加严格。
以下是房地产会计核算的几个关键要点：•房地产开发成本的核算•房地产投资属性的确认•投资性房地产和经营性房地产的会计处理•租赁收入和租赁成本的核算•房地产销售收入和成本的核算3. 房地产开发成本的核算房地产开发成本包括土地购置费、建筑物和设备的投资、施工费用等。
房地产公司应按照确定的会计政策和准则进行成本核算，确保开发成本的准确计量和及时确认。
具体的核算方法包括：•将土地购置费用分摊到各个项目中•建筑物和设备的投资按照成本模型进行核算•施工费用的核算要符合相关的会计准则•其他与开发活动相关的成本要严格按照会计政策进行确认4. 房地产投资属性的确认房地产公司在投资性房地产上要确认其投资属性，即将其作为长期持有的资产。
投资性房地产应按照公允价值模型进行核算，包括公允价值的确定和变动的会计处理等。
在确认投资性房地产时，需要注意以下几个要点：•确定投资性房地产的公允价值•公允价值的变动要及时计入损益•投资性房地产的折旧、摊销和减值要按照相关准则进行处理5. 投资性房地产和经营性房地产的会计处理投资性房地产和经营性房地产是房地产行业的两个重要概念，其会计处理方法有所区别：•投资性房地产的会计处理要按照公允价值模型进行•经营性房地产的会计处理要按照成本模型进行会计人员应根据实际情况准确判断房地产的属性，并按照相应的会计处理规定进行核算。
6. 租赁收入和租赁成本的核算房地产公司在进行租赁业务时，需要核算租赁收入和租赁成本。
房地产公司工程项目成本结算总结报告编制指导书
房地产公司工程项目成本结算总结报告编制指导书一、背景和目的随着经济发展和城市化进程加快，房地产行业成为国民经济中的支柱产业。
在房地产开发过程中，工程项目成本结算是一个十分关键的环节，因此编制一份结算总结报告非常必要。
本指导书旨在指导房地产公司编制工程项目成本结算总结报告，做到真实、准确、规范。
同时，也可以提高公司的管理水平，帮助公司更好地进行经济决策，并为房地产行业的发展做出贡献。
二、编制步骤1.汇总数据编制工程项目成本结算总结报告，首先要收集相关数据，包括工程项目的投资额、开发周期、工程量和工程质量等信息。
合理、准确的数据汇总是保证报告真实性的关键。
2.计算费用将收集的数据按照一定的计算方法进行处理，包括直接费用、间接费用以及效益分析等。
其中，直接费用包括各项实际支出的费用，如材料、劳动力、机械租赁费用等；间接费用则包括管理费、税金等，而效益分析则是对工程项目的投入、产出进行评估和比较。
3.制作报告将计算得出的数据按照一定的格式和结构进行组织，制作一份符合规范、完整、清晰的工程项目成本结算总结报告。
三、报告内容1.概述报告的概述部分应该对工程项目进行简要的介绍和概述，包括项目背景、目的、投资额、开发周期等。
2.费用明细该部分是对项目投入的直接费用、间接费用提供具体的细节和明细，包括各项支出的费用以及引入的税费等，同时需将各项费用分类，方便读者理解和比较。
3.效益分析本部分通过对工程项目的投入和产出进行比较，分析项目的经济效益和投资回报，具体内容包括预算效益、比较效益分析和灵敏度分析等。
4.结论和建议该部分总结前面的分析和评估，并根据分析结果提出相应的管理建议和改进措施，以促进房地产公司的可持续发展。
四、注意事项1.确保数据真实准确，合理汇总和处理数据，以保证结果的准确性和有效性；2.注意报告的可读性和可理解性，注重用语准确规范，以便于读者理解；3.尽可能地将报告结构化、分类、统一，以达到易于比较和查询的效果。
某地产房地产开发企业成本核算指导DOC
万科房地产开发企业本钱核算指导1、总则（1）为了增强本钱治理，范例团体房地产开发企业本钱核算，正确盘算开发产物本钱，便于本钱资料的比力和阐发，凭据《股份有限公司管帐制度—管帐科目和管帐报表》及其附件三“房地产开发业务管帐处置惩罚划定”与我国具体管帐准则等有关划定，以及团体《财政治理规矩》和《管帐治理规矩》的要求，制定本指导。
（2）团体房地产开发企业本钱核算的任务是：创建和完善本钱核算底子事情，严格遵守本钱开支范畴，公道确定本钱盘算工具，正确归集和分派开发本钱及用度，实时、准确、完整地提供本钱核算资料，实时发明本钱治理中存在的问题，以便寻求低落本钱的途径。
（3）各房地产开发企业，创建本钱核算责任制，不停完善本钱核算底子事情，革新本钱核算步伐，严格凭据国度以及团体本钱治理的要求，正确组织本钱核算事情，并自觉担当团体的监督。
2、本钱核算的根本步伐本钱核算的一般步调：第一步：凭据本钱核算工具简直定原则和项目特点，确定本钱核算工具。
第二步：按本钱核算及治理的要求，设置有关本钱核算管帐科目和帐簿，按本钱核算工具归集开发本钱用度。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算工具之间的分派要领、尺度。
第四步：将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算工具之间进行分派。
第五步：体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算工具的开发总本钱。
第六步：正确分别完工和在建开发产物之间的开发本钱，分别结转完工开发产物本钱，按修建面积盘算完工产物单元本钱。
第七步：正确分别可售面积、不可售面积(由主管部分分别提供)，凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产物的销售本钱。
第八步：体例本钱报表，凭据本钱治理和核算要求，总括反应各本钱核算工具的本钱情况。
3、本钱核算工具简直定（1）本钱核算工具简直定原则：应满足本钱盘算的需要；便于本钱用度的归集；利于本钱的实时结算；适应本钱监控的要求。
地产房地产公司成本核算指导
地产房地产公司成本核算指导1. 引言地产房地产行业作为一个重要的经济支柱在国家经济发展中起着重要的作用。
为了能够有效地进行经营管理，地产房地产公司需要对其成本进行核算和管理，以便实现经济效益的最大化。
本指导旨在为地产房地产公司提供成本核算方面的指导，帮助其开展有效的成本控制和管理。
2. 成本核算的基本概念和原则2.1 成本核算的定义成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项成本按照一定的方法进行分类、计量、登记和报告的过程。
2.2 成本核算的目的成本核算的主要目的是为了帮助企业了解和掌握自身的经营成本情况，为经营决策提供准确的数据支持，同时也是对成本进行合理分摊和分配的依据。
2.3 成本核算的原则成本核算应遵循以下原则：•实时性原则：成本核算应当及时进行，及时记录和登记各项成本。
•全面性原则：成本核算应包括企业生产经营所有的成本项目。
•独立性原则：成本核算应根据各个成本项目的特点进行分别核算，确保各项成本之间的独立性。
•直接成本与间接成本的区分原则：成本核算应将直接成本和间接成本进行区分，并分别计算和核算。
•正确认定成本原则：成本核算应基于准确和客观的数据进行，确保成本的正确确定。
3. 地产房地产公司的成本核算方法3.1 直接成本的核算方法地产房地产公司的直接成本通常包括项目开发、土地成本、建筑材料成本等。
对于这些直接成本，可以采用以下核算方法：•直接成本分摊法：按照成本发生的时间和发生的阶段对直接成本进行分摊核算。
•直接成本分割法：将直接成本分割为可变成本和固定成本，并进行分别核算。
3.2 间接成本的核算方法地产房地产公司的间接成本通常包括管理费用、销售费用、研发费用等。
对于这些间接成本，可以采用以下核算方法：•分配法：根据各项间接成本的发生原因和成本分配基础进行成本分配。
•比例法：根据各项间接成本所占比例进行成本核算。
4. 地产房地产公司成本核算的注意事项4.1 成本预测和控制地产房地产公司应根据历史数据和市场信息进行成本预测，以便及时采取措施进行成本控制。
房地产管理房地产成本核算指导
第一章总则第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：依据成本核算对象的确定原则和项目特色，确立成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置相关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本开支。
第三步：按得益原则和配比原则，确立应分摊成本开支在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本开支按确立的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确区分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确区分可售面积、不可以售面积 (由主管部门区分供给 )，依据相关规定分别计算可售面积、不可以售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，依据成本管理和核算要求，总括反响各成本核算对象的成本状况。
第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本开支的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可依据上述原则，参照以下条件，联合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构种类、装修品位、层高、施工队伍等要素和管理需要等当地实际状况，确立详细成本核算对象。
(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图估计所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构种类同样、开完工时间周边、由同一施工单位施工或总包的集体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3)关于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以联合项目特色和成本管理的需要，按开发项目的必定地域或部位或周期区分成本核算对象。
▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期 (区 )为成本核算对象。
▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同样功能的，在按期 (区)区分成本核算对象的基础上，还应按功能区分成本核算对象。
万科集团房地产开发成本核算指导
4.1成本核算地基本程序
成本核算地一般步骤依次如下：
4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点，确定成本核算对象.
4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用.
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对 象之间地分配方法、标准.
4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象
B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地
房屋成本和相应税金等.
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造
费、管线铺设费、接口补偿费.
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支
出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等.
4.322开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、工程开发前期地水文地质勘察、测绘、
结构划分成本核算对象.
4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立地设计概算或施工图预算地配套 设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核 算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工 程成本且造价较低地配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生地 开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.
万科集团房地产开发成本核算指导
字体：小中大|打印发表于：2018-9-0110:14作者：鑫艺坊 来源：房地
产会计网
盒I更1•目地：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确 计算开发产品成本，便于成本资料地比较和分析.
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发 企业.
3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执 行情况；
房地产成本核算指导
房地产成本核算指导第二章成本核算的全然法度榜样成本核算的一样步调：第一步：依照成本核算对象切实事实上定原则和项目特点，确信成本核算对象。
第二步：按成本核算及治理的要求，设置有关成本核算管帐科目和帐簿，按成本核算对象归集开创成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确信应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派方法、标准。
第四步：将归集的开创成本费用按确信的方法、标准在各成本核算对象之间进行分派。
第五步：编制项目开创成本运算表，运算各成本核算对象的开创总成本。
第六步：精确划分落成和在建开创产品之间的开创成本，分别结转落成开创产品成本，按建筑面积运算落成产品单位成本。
第七步：精确划分可售面积、弗成售面积(由主管部分划分供给)，依照有关规定分别运算可售面积、弗成售面积应包袱的成本，按与结算发卖收入配比的原则精确结转落成开创产品的发卖成本。
第八步：编制成本报表，依照成本治理和核算要求，总括反应各成本核算对象的成本情形。
第三章成本核算对象切实事实上定3-1 成本核算对象切实事实上定原则：应知足成本运算的须要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可依照上述原则，参照下列前提，结合项目开创地点、范畴、周期、方法、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工部队等身分和治理须要等本地实际情形，确信具体成本核算对象。
(1) 单体开创项目，一样以每一自力编制设计概算或施工图预算所列的单项开创工程为成本核算对象。
(2) 在同一开创地点、构造类型雷同、开落成时刻邻近、由同一施工单位施工或总包的群体开创项目，能够归并为一个成本核算对象。
(3) 关于开创范畴较大年夜、工期较长的开创项目，能够结合项目特点和成本治理的须要，按开创项目标必定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲成片分期（区）开创的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。
▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不合功能的，在按期(区)划分成本核算对象的差不多上，还应按功能划分成本核算对象。
地产集团房地产开发成本核算指导书
地产集团房地产开发成本核算指导书1. 引言本指导书旨在为地产集团的房地产开发项目提供成本核算的指导，帮助地产集团合理估算和控制项目开发成本，以确保项目的盈利能力和可持续发展。
2. 成本核算的重要性成本核算是房地产开发项目管理中非常重要的一环。
合理估算和控制项目开发成本可以降低项目风险，确保项目的盈利能力。
成本核算还可以帮助地产集团优化资源配置，提高项目管理效率。
3. 成本核算的基本原则成本核算应遵循以下基本原则：•全过程性：成本核算应贯穿项目的整个生命周期，从土地开发阶段到项目竣工及运营阶段。
•透明度：成本核算应透明，确保各方利益相关者对项目成本有清晰的了解。
•准确性：成本核算数据应准确可靠，可以依据进行决策和评估。
•沟通和协作：各部门应密切沟通和协作，在成本核算过程中提供及时的信息和支持。
•可比性：成本核算应设计统一的计量单位和分类标准，以便不同项目之间进行比较和评估。
4. 成本核算的步骤4.1 确定成本项目首先，需要确定项目的成本项目，包括但不限于土地成本、建筑物和设备成本、劳动力成本、物料和设备成本等。
4.2 成本估算在成本项目确定后，需要进行成本估算。
成本估算可以根据过往项目数据、市场行情和专家评估等方法进行。
对于不同的项目阶段，成本估算的具体方法会有所不同。
4.3 成本控制一旦成本估算完成，需要进行成本控制。
成本控制包括但不限于对成本预算的编制、成本的监控和控制、成本的调整等工作。
成本控制旨在确保项目的成本在预算范围内，并及时发现和解决成本偏离预算的问题。
4.4 成本分析和评估成本分析和评估可以帮助地产集团了解项目成本的构成和分布情况，以便进行决策和优化。
成本分析和评估可以对不同成本项目进行比较分析，找出成本不合理的地方并提出改进措施。
5. 成本核算的工具和技术在成本核算的过程中，可以借助一些工具和技术，例如：•电子表格软件：用来编制成本预算表、记录成本数据和生成报表。
•成本核算软件：专门用于成本核算和管理的软件，可以提高成本核算的效率和准确性。
房地产成本核算指导
房地产成本核算指导1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱行业，它的盈利能力与成本核算密切相关。
准确地计算和控制房地产项目的成本，对企业的经营决策和盈利能力具有重要意义。
本文将介绍房地产成本核算的基本概念、方法和指导原则，帮助企业进行准确的成本核算。
2. 房地产成本的基本概念2.1 建设成本建设成本是指房地产项目从规划到竣工所发生的各项费用，包括土地购置费、建设施工费、工程设备费、工程勘察设计费、规划设计费等。
建设成本是房地产项目最主要的成本项目，对企业的盈利能力影响较大。
2.2 运营成本运营成本是指房地产项目投入使用后，维持日常运营所需的费用，包括物业管理费、维修保养费、人工成本、水电费、物业税等。
运营成本在项目销售前后都会存在，对企业的经营状况和盈利能力具有重要影响。
3. 房地产成本核算的方法3.1 分项核算法分项核算法是指将房地产项目的建设成本和运营成本按照不同的成本项目进行细分核算。
通过对每个成本项目进行详细核算，可以更加准确地掌握项目的成本结构和项目阶段性的成本支出情况。
分项核算法的基本步骤包括确定核算项目、收集相关数据、计算和核对成本、编制成本报告等。
3.2 期间核算法期间核算法是指将房地产项目的建设成本和运营成本按照项目的建设周期或运营周期进行核算。
通过将成本按照不同的期间进行核算，可以更好地掌握项目的成本变化和成本分布情况。
期间核算法的基本步骤包括确定核算期间、收集相关数据、计算和核对成本、编制成本报告等。
4. 房地产成本核算的指导原则4.1 可比性原则房地产项目的成本核算应该具有可比性，即在不同的项目和不同的时期之间进行比较时具有可比性。
为了满足可比性原则，应确保在核算过程中使用相同的核算方法、标准和计量单位，并进行正确的成本分类和归集。
4.2 全面性原则房地产项目的成本核算应该全面、完整地反映项目的全部成本，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指直接与项目相关的成本，如材料费、人工费等；间接成本是指间接与项目相关的成本，如管理费、折旧费等。
万科集团房地产成本核算指导
万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科集团房地产开发成本核算指导书1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.3 成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：A、勘察设计费(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2)规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3 主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4.3.2.4 主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；(2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；(3) 室内燃气系统费；(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电梯及其安装费；(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2) 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4) 小区门禁系统费用；(5) 电子巡更系统费用；(6) 电子公告屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
4.3.2.7 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施。
4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。