酒店定位报告.pptx
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泰豪酒店定位报告
3
目录
一、区域酒店市场 二、项目基本情况 三、项目定位分析
四、规划设计建议
4
一、区域酒店市场
惠城区酒店餐饮业的总体情况
二十年来，惠城区酒店餐饮业迅速发展壮大，引进了一批国内 外知名的连锁餐饮企业和星级酒店，如麦当劳、肯德基、必胜客等 连锁餐饮，康帝、金华悦、涛景、天悦、鲁惠国际饭店星级酒店。
营收：1200万 /月左右（优） 餐饮优势
营收：400万/ 月左右（优） 餐饮外招
营收：300万/ 月左右（差） 设施陈旧
筹建中
富力洲际酒店 皇冠假日酒店
★★★★★ ★★★★★
筹建中 筹建中
6
目录
一、区域酒店市场 二、项目基本情况 三、项目定位分析
四、规划设计建议
7
二、项目基本情况
地块基本指标 用地面积： 11117.28 ㎡ 容 积 率：6.38 建筑密度：56% 绿 地 率：27.9% 计容积率总建筑面积：56692.2㎡ 酒店总面积：约2.5万㎡ 用 途：住宅、商业、酒店
餐 饮 用
西餐厅
宴会厅 风味厅 自助餐厅
动
房
清真餐厅
用
酒吧
房
健身房
康
桑拿浴室
健
按摩室
娱
美容室
乐
医务室
用
歌舞厅
房
歌舞厅
网球场
公
用共 房活
动
门 厅 大
堂
客 房
其 它
小件存放 行李小件存放
存衣处 贵重物品存放
邮政服务 外币兑换
书店 商店 标准客房 套房 豪华套房 花房 会议厅 多功能厅 商务中心 停车场 洗衣房 残疾人服务
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目录
一、区域酒店市场 二、项目基本情况 三、项目定位分析
四、规划设计建议
4
一、区域酒店市场
惠城区酒店餐饮业的总体情况
二十年来，惠城区酒店餐饮业迅速发展壮大，引进了一批国内 外知名的连锁餐饮企业和星级酒店，如麦当劳、肯德基、必胜客等 连锁餐饮，康帝、金华悦、涛景、天悦、鲁惠国际饭店星级酒店。
营收：1200万 /月左右（优） 餐饮优势
营收：400万/ 月左右（优） 餐饮外招
营收：300万/ 月左右（差） 设施陈旧
筹建中
富力洲际酒店 皇冠假日酒店
★★★★★ ★★★★★
筹建中 筹建中
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目录
一、区域酒店市场 二、项目基本情况 三、项目定位分析
四、规划设计建议
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二、项目基本情况
地块基本指标 用地面积： 11117.28 ㎡ 容 积 率：6.38 建筑密度：56% 绿 地 率：27.9% 计容积率总建筑面积：56692.2㎡ 酒店总面积：约2.5万㎡ 用 途：住宅、商业、酒店
餐 饮 用
西餐厅
宴会厅 风味厅 自助餐厅
动
房
清真餐厅
用
酒吧
房
健身房
康
桑拿浴室
健
按摩室
娱
美容室
乐
医务室
用
歌舞厅
房
歌舞厅
网球场
公
用共 房活
动
门 厅 大
堂
客 房
其 它
小件存放 行李小件存放
存衣处 贵重物品存放
邮政服务 外币兑换
书店 商店 标准客房 套房 豪华套房 花房 会议厅 多功能厅 商务中心 停车场 洗衣房 残疾人服务
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上海酒店式公定位报告(120p)
本案开发机遇与风险并存
住宅
商办
高端酒店及酒店式公寓聚集预示着片区未来将会导 入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；
酒店及酒店式公寓 信息来源：易居cric系统
但像万豪这样世界级酒店集团大体量产品的介入给 本案开发带来较大的风险，需要关注自身开发节奏。
5 项目前期物业分析
本案大盘效应明显，完善的社区配套、便利的交通资源及高科技环保技术引入使其房价 处于新城绝对高位，区域标杆形象已经建立
• 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 • 松江规划局负责新城规划审批人员 • 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… • 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
2. 我们调研了以下楼盘：
• 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… • 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹
市场现状
新城区域住宅开发早期发展 迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑 战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？
2 项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
•松江新城早期”空城效应 “所带来后遗症如何医治？
3 项目地块现状分析
9号线松江大学城站出站即达本案，项目具备极佳的交通资源和昭示性，周边未来将有 完善配套支撑
会展 及科 技孵 化区
欢乐谷 配套区
本案
9号线站点
市民广场
松江客 运中心
•项目在本片区中位置极佳，9号线出站过天桥即达，嘉松公路沿线，通达性便利。南侧是已建成的市 民广场，无论在视野景观还是风水都属上成；
住宅
商办
高端酒店及酒店式公寓聚集预示着片区未来将会导 入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；
酒店及酒店式公寓 信息来源：易居cric系统
但像万豪这样世界级酒店集团大体量产品的介入给 本案开发带来较大的风险，需要关注自身开发节奏。
5 项目前期物业分析
本案大盘效应明显，完善的社区配套、便利的交通资源及高科技环保技术引入使其房价 处于新城绝对高位，区域标杆形象已经建立
• 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 • 松江规划局负责新城规划审批人员 • 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… • 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
2. 我们调研了以下楼盘：
• 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… • 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹
市场现状
新城区域住宅开发早期发展 迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑 战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？
2 项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
•松江新城早期”空城效应 “所带来后遗症如何医治？
3 项目地块现状分析
9号线松江大学城站出站即达本案，项目具备极佳的交通资源和昭示性，周边未来将有 完善配套支撑
会展 及科 技孵 化区
欢乐谷 配套区
本案
9号线站点
市民广场
松江客 运中心
•项目在本片区中位置极佳，9号线出站过天桥即达，嘉松公路沿线，通达性便利。南侧是已建成的市 民广场，无论在视野景观还是风水都属上成；
定位篇(酒店)
第四部分·项目定位
二、酒店定位 调研回顾
从市场层面看：信阳酒店行业比较红火，入住率也相对较高，但娱乐设施水平普遍较低，经济型酒店基本无娱乐设施。目前 羊山新区高端的项目锦江国际大酒店和中乐百花酒店，也可以说是整个信阳最高端的两个酒店，会议、 餐饮、娱乐等设施较 为齐全。随着信阳旅游业的发展、经济的提高、高铁站的运营、羊山新区的路网完善等因素，羊山新区的酒店行业有进一步 发展空间。
3、依据三：自身条件的启示
项目规模体量巨大，有丰富的业态组合，吃喝玩乐购等应有尽有，会形成新的旅游、商务等消费中心，能吸引大量外来消费人群， 从而促进在酒店方面的就近消费；
第四部分·项目定位
二、酒店楼定位
项目定位：
综合来自市场、区域及项目的条件和信息，很明显——
本项目的定位必须抓住市场空白，发挥区域及自身优势，扬长避短，在市场上形成 错位经营，这个方向就是：
和著名，如柏列吉欧酒店、金字塔酒店、米高梅酒店等。
精品酒店是指位于大型商业圈内，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店服务公司经营和管理， 为城市高端人群提供便捷、高尚和舒适生活居住的高尚物业。
现在，“精品”已经被用滥，连低档商务宾馆也挂上“精品”的头衔！
第四部分·项目定位
二、酒店楼定位
信阳城市面临重要的战略机遇，未来城市形象和实力将进一步提高，需要与之匹配的相关酒店，而目前市场的酒店 供应相对滞后与城市的规划发展。羊山新区是信阳的城市发展方向，未来将是集商务、商业、高端居住、娱乐休闲为一 体的城市核心区域，城市规划的新CBD，从CBD功能完善及未来发展上说也需要高端酒店的产生。
第四部分·项目定位
2、依据二：区域资源的启示
信阳旅游业区主要集中在南部和西部区域，旅游人群多选择就近居住，羊山新区吸纳旅游人群较少，但随着区域内高铁站的运营 带来了交通的便捷和大量的人流，同时区域内酒店档次水平较高，酒店环境好，开始逐渐吸引旅游等人群的就近消费。 项目所在区域有三大资源优势，一是羊山新区的规划发展在火热进行，后期区域发展潜力巨大，二是，外来人群就近居住方便， 三是整个羊山新区的规划及现在高端项目的不断入市，有利于树立本案高档酒店形象。
二、酒店定位 调研回顾
从市场层面看：信阳酒店行业比较红火，入住率也相对较高，但娱乐设施水平普遍较低，经济型酒店基本无娱乐设施。目前 羊山新区高端的项目锦江国际大酒店和中乐百花酒店，也可以说是整个信阳最高端的两个酒店，会议、 餐饮、娱乐等设施较 为齐全。随着信阳旅游业的发展、经济的提高、高铁站的运营、羊山新区的路网完善等因素，羊山新区的酒店行业有进一步 发展空间。
3、依据三：自身条件的启示
项目规模体量巨大，有丰富的业态组合，吃喝玩乐购等应有尽有，会形成新的旅游、商务等消费中心，能吸引大量外来消费人群， 从而促进在酒店方面的就近消费；
第四部分·项目定位
二、酒店楼定位
项目定位：
综合来自市场、区域及项目的条件和信息，很明显——
本项目的定位必须抓住市场空白，发挥区域及自身优势，扬长避短，在市场上形成 错位经营，这个方向就是：
和著名，如柏列吉欧酒店、金字塔酒店、米高梅酒店等。
精品酒店是指位于大型商业圈内，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店服务公司经营和管理， 为城市高端人群提供便捷、高尚和舒适生活居住的高尚物业。
现在，“精品”已经被用滥，连低档商务宾馆也挂上“精品”的头衔！
第四部分·项目定位
二、酒店楼定位
信阳城市面临重要的战略机遇，未来城市形象和实力将进一步提高，需要与之匹配的相关酒店，而目前市场的酒店 供应相对滞后与城市的规划发展。羊山新区是信阳的城市发展方向，未来将是集商务、商业、高端居住、娱乐休闲为一 体的城市核心区域，城市规划的新CBD，从CBD功能完善及未来发展上说也需要高端酒店的产生。
第四部分·项目定位
2、依据二：区域资源的启示
信阳旅游业区主要集中在南部和西部区域，旅游人群多选择就近居住，羊山新区吸纳旅游人群较少，但随着区域内高铁站的运营 带来了交通的便捷和大量的人流，同时区域内酒店档次水平较高，酒店环境好，开始逐渐吸引旅游等人群的就近消费。 项目所在区域有三大资源优势，一是羊山新区的规划发展在火热进行，后期区域发展潜力巨大，二是，外来人群就近居住方便， 三是整个羊山新区的规划及现在高端项目的不断入市，有利于树立本案高档酒店形象。
襄阳精品酒店定位报告
酒店价格
房间 数
地理位 置
开业时间/装 修时间
楼层 高度
万达皇冠 假日酒店
★★★★ ★
高级间： 628
豪华间： 708
行政间： 888
292间
襄阳市 樊城区 长虹北 路11号
2010年/2010 年
22层
襄阳万达 皇冠假日
酒店
襄阳市酒店市场情况
万达皇冠假日酒店
概 况： 襄阳万达皇冠假日酒店位于城市商业、文化、金融、交通中 心地带，毗邻诸葛亮广场，交通便捷，是一家豪华型商务酒 店。层高十八层，地下一层，总建筑面积4万平方米，酒店设 计新颖，造型独特，装饰豪华，功能齐全。 客房： 酒店拥有292间客房。每个房间都有独立的卫生间，独立的超 大花洒淋浴间和舒适的浴缸。透过高大宽阔的落地窗可俯瞰 诸葛亮广场。 餐厅： 中、西餐厅 音乐餐吧 自主餐厅 咖啡厅 会议厅： 襄阳万达皇冠假日酒店拥有总面积达3500平方米的宴会及会 议场地。一个层高8.5的无柱式大宴会厅，可根据需要灵活分 割为三个独立的空间使用，以及9个灵活多变的多功能厅。
内 景 图
康乐健体： 水疗 游泳馆 健身房 网球场 桌球室 乒乓球室 内部超市 商务中心
说 明： 襄阳南湖宾馆于1985年开业，属于政府接待性质的大型政务型高档型酒店，以政务 接待、会议、疗养、休闲于一体的园林庭院式宾馆，后为适应社会发展和使用功能 的需要，酒店于2013年重新装修，升级改造，设施也更为完备齐全。
2010-2017年襄阳人口总数变化趋势
559.1 560.0 561.4 563.9
565
550.0 552.7 555.1
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
酒店定位报告
• 臺北港建設計畫 採BOT或約定興建方式，開放由公私事 業機構投資興建經營
TRANSPORTATION PLANNING 交通計畫
依據各休閒旅館類型中具最高住房率及最高平均房價為選擇標準，分別選定… 溫泉休閒旅館：知本老爺大酒店及礁溪老爺大酒店 海邊休閒旅館：墾丁凱撒大飯店 湖邊休閒旅館：涵碧樓大飯店 做為本次研產品
旅館每個角落的設計、裝修、景觀、燈光及藝術品精緻並獨具匠心，體現創造性的和 以人為本的設計理念，各細微之處都能照顧客戶的感情需要。且旅館的內部環境具有 高度的私密性但又不失新鮮的感覺
個性化的 貼心服務
硬體永遠有被超越的時候，只有貼心服務品質才能恆久流傳。提供高度個性化和專屬 性的服務，使客人在接受服務的過程中感到對自我身份的肯定和精神愉悅
(55.80%) 380,569,664
(50.91%) 513,997,211
(70.27%) 320,437,855
(60.72%) 1,593,649,651
(59.22%)
2,417
3,004,504,629
經營型態
平均住房率 平均房價 成立年份 資本額
50.80%
3,585 1992
6億
客房出租 餐飲消費 休閒育樂
• 管家式服務做到 每一個細節
• 創造許多的不同
• 獨一無二的生活 體驗
• 沉穩的設計，強 調整體質感的樸
實與內斂
• 優雅浪漫、充滿 活力與異國情調
• 提供親密的身心 靈體驗
• 頂級的別墅資產 化
• 將冒險帶到旅行 中。 融合當地時 尚與充滿活力、 充滿樂趣的氛圍
• 打造富有異國情 調及時尚的度假 村
ABBA提供的就是生活體驗
POSITIONING 定位
TRANSPORTATION PLANNING 交通計畫
依據各休閒旅館類型中具最高住房率及最高平均房價為選擇標準，分別選定… 溫泉休閒旅館：知本老爺大酒店及礁溪老爺大酒店 海邊休閒旅館：墾丁凱撒大飯店 湖邊休閒旅館：涵碧樓大飯店 做為本次研產品
旅館每個角落的設計、裝修、景觀、燈光及藝術品精緻並獨具匠心，體現創造性的和 以人為本的設計理念，各細微之處都能照顧客戶的感情需要。且旅館的內部環境具有 高度的私密性但又不失新鮮的感覺
個性化的 貼心服務
硬體永遠有被超越的時候，只有貼心服務品質才能恆久流傳。提供高度個性化和專屬 性的服務，使客人在接受服務的過程中感到對自我身份的肯定和精神愉悅
(55.80%) 380,569,664
(50.91%) 513,997,211
(70.27%) 320,437,855
(60.72%) 1,593,649,651
(59.22%)
2,417
3,004,504,629
經營型態
平均住房率 平均房價 成立年份 資本額
50.80%
3,585 1992
6億
客房出租 餐飲消費 休閒育樂
• 管家式服務做到 每一個細節
• 創造許多的不同
• 獨一無二的生活 體驗
• 沉穩的設計，強 調整體質感的樸
實與內斂
• 優雅浪漫、充滿 活力與異國情調
• 提供親密的身心 靈體驗
• 頂級的別墅資產 化
• 將冒險帶到旅行 中。 融合當地時 尚與充滿活力、 充滿樂趣的氛圍
• 打造富有異國情 調及時尚的度假 村
ABBA提供的就是生活體驗
POSITIONING 定位
酒店市场定位培训ppt课件
市场细分的作用
总结词
市场细分的作用包括帮助酒店识别和定位目标市场、制定更有针对性的营销策略、提高酒店的市场竞 争力和满足消费者需求等。
详细描述
通过市场细分，酒店可以更好地了解不同子市场的消费者需求和行为特征，从而识别出适合自身的目 标市场。在此基础上，酒店可以制定更有针对性的营销策略，提高市场占有率和竞争力。同时，市场 细分也有助于酒店更好地满足消费者需求，提高客户满意度和忠诚度。
制定并调整市场定位策略
根据自身资源和目标市场情况，酒店可以制定初步的市场 定位策略。然后，通过实践和反馈，不断调整和完善市场 定位策略，以提高其可行性和有效性。
05
酒店市场定位的实施与 监控
市场定位的实施步骤
产品定位
根据目标市场的需求和喜好， 设计和提供符合市场需求的产 品或服务。
渠道定位
选择合适的销售和分销渠道， 确保产品能够触达目标市场。
详细描述
市场细分是根据消费者的需求、购买行为和习惯等方面的差异，将整体市场划 分为若干个子市场。每个子市场具有相对同质性的消费者群体，他们在需求、 购买行为和习惯等方面具有相似性。
市场细分的方法
总结词
市场细分的方法包括地理、人口统计、心理和行为等细分维度。
详细描述
地理细分是根据地理位置、国家、地区等因素将市场划分为不同的子市场。人口统计细分则是根据年龄、性别、 家庭结构、收入等因素对市场进行划分。心理细分是依据消费者的生活方式、价值观、个性等因素进行市场划分 ，而行为细分则是根据消费者的购买行为、购买频率、购买偏好等因素进行市场划分。
确定市场定位战略
制定实施计划
根据目标市场的需求和竞争状况，确定酒 店的市场定位战略，包括产品定位、价格 定位、渠道定位和促销定位等。
酒店市场定位ppt课件
酒店市场定位
3、酒店产品定位的方法 (1)根据属性和利益定位
酒店往往只强调竞争对手所没有的产品的一种属性(如：豪华气 派、料或生产工艺及技术，价格往往反映其 定位(优质优价、劣质低价)。
(3)根据产品用途定位
发扬同一个产品项目的各个用途并分析各种用途所适用的市场 (如：大厅可举办大型宴会、自助餐场地；也可接待各种会议； 或成为各种展示、展览场所)。
酒店市场定位
6、酒店市场定位的策略
(3)重新定位
随着市场环境的不断改变，酒店不得不考虑对产品进行重新定 位。出现下列情况要考虑重新定位：竞争者推出的酒店定位在 本酒店产品的附近；消费者偏好发生变化。
是对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。这种重新定位 旨在摆脱困境，重新获得增长与活力。这种困境可能是企业决 策失误引起的，也可能是对手有力反击或出现新的强有力竞争 对手而造成的。不过，也有重新定位并非因为已经陷入困境， 而是因为产品意外地扩大了销售范围引起的。
展示竞争优势
建立 与市 场定 位相 一致
的 形象
巩固 与市 场定 位相 一致 的 形象
酒店市场定位
6、酒店市场定位的策略 (1)避强定位策略 酒店力图避免与目标市场上实力最强或较强的酒店直接对抗，而 将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征 或属性方面与最强或较强酒店有比较显著的区别。 优点：能够迅速地在市场上站稳脚跟，并能在消费者或用户心目 中迅速树立起一种形象。由于这种定位方式市场风险较少，成功 率较高，常常为多数企业所采用 。
酒店市场定位
S&M.dep
Tenger
酒店市场定位
1、酒店市场定位的含义 酒店在对目标市场的需求和行为特征进行充分调查分析的
酒店定位报告
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 b、价格与配套设施对比：
酒店名称
价格构成（元） 配套设施
备注
香格里拉
高级城景单人房610 高级城景双人房644 高级海景单人房748 高级海景双人房782 豪华城景单人房748 豪华城景双人房782 豪华海景单人房920 豪华海景双人房955 豪华阁城景单人932 豪华阁城景双人966 豪华阁海景单人1104 豪华阁海景双人1139
第一部分：项目概况
四、项目定位愿景
项目地理位置以及周边旅游气息浓厚，商务发展潜力巨大，且交通便利。 项目配套设备设施严格按国际四星级酒店标准配备。 项目是由实力雄厚的广西嘉鹏集团投资兴建并且参与运营，是嘉鹏集团扩展品
牌影响力的又一呕心力作。
因此，项目应该定位为：中高端星级酒店,并且往高端标准拔升
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 d、北海酒店入住率估算（以下数据来源于网络）：
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
2、北海酒店市场客群简析 a、旅游度假类：是北海酒店市场的主要客群类型，但受季节影响很大，
淡旺季差异十分明显。而游客基本以性价比高为选择酒店最重要的因素。 b、商务差旅类：随着北部湾经济圈的大力发展，北海引进大量重大企
5、小结 项目优势与机会点都可以大加利用，并且使之成为项目建造经营酒店的最大依托。 项目的威胁点与部分劣势是可以规避的，对项目酒店经营影响也并不大。 但是，项目自身的建筑设计结构、建筑外立面却大大的限制着项目发展高端酒店
的原景，难以规避。所以，如何解决这一冲突问题，将是项目定位与后期经营的 关键性问题之一。
产权式酒店定位操作分析.pptx
学海无 涯
产权式酒店定位（操作）分析报告
一、**市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%% 大酒店、11 宾馆、33 宾馆、22 大酒店、44 大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析：
三、成本分析及定价依据 1.面积计算：①大厅面积 200 平方米
②塔楼面积 800 平方米一层，共 20000 平方米 2.建议销售均价在 3100 元/㎡。 定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价 和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价 ×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照 7：3 分摊（参照产 权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益 ×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的 8% 的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08 ×40)]。
建筑 面积
计算 方式 （经营 状况）
基本 状态
酒店经营状况与定价分析推算表（二）
收
益
收益分摊
管理公 回报
房间 折扣
司毛收 业主
牌价 (折后价) 住房率 毛收益 益
（占
(占 70%) 30%）
可销售价格 总额 单位售价
0.8
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
65% 47450 33215 14235 177937.5 3559
250
(200)
③ ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相 当大的市场。
产权式酒店定位（操作）分析报告
一、**市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%% 大酒店、11 宾馆、33 宾馆、22 大酒店、44 大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析：
三、成本分析及定价依据 1.面积计算：①大厅面积 200 平方米
②塔楼面积 800 平方米一层，共 20000 平方米 2.建议销售均价在 3100 元/㎡。 定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价 和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价 ×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照 7：3 分摊（参照产 权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益 ×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的 8% 的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08 ×40)]。
建筑 面积
计算 方式 （经营 状况）
基本 状态
酒店经营状况与定价分析推算表（二）
收
益
收益分摊
管理公 回报
房间 折扣
司毛收 业主
牌价 (折后价) 住房率 毛收益 益
（占
(占 70%) 30%）
可销售价格 总额 单位售价
0.8
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
65% 47450 33215 14235 177937.5 3559
250
(200)
③ ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相 当大的市场。
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2、项目主体是1栋椭圆形30层 高层现代时尚建筑，配备269间 客房、床位465个，大型多功能 宴会厅、大型会议室各1个，康 体娱乐中心、商务中心各1个， 自助餐厅、中、西餐厅各1个， 366平米游泳池1个。
第一部分：项目概况
二、项目属性
3、从项目的地理位置和基本属性可以知道，项目酒店建筑外观及自身 基础属性符合高端（四星及以上）酒店的基本硬件标准。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
4、威胁点分析（threats） 北海的整体城市商业金融水平偏弱； 区域商业潜力虽大，但就目前城市发展情况而言片区商业氛围较弱； 北海市的旅游季节性较强，旺季较短，淡季较长，严重影响游客数量水平。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
5、小结 项目优势与机会点都可以大加利用，并且使之成为项目建造经营酒店的最大依托。 项目的威胁点与部分劣势是可以规避的，对项目酒店经营影响也并不大。 但是，项目自身的建筑设计结构、建筑外立面却大大的限制着项目发展高端酒店
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
2、劣势分析（Weakness） 项目是后海酒店类型，非一线海景酒店； 项目占地较小，整体规模偏小，外在形象难以突显尊贵大气； 较高档次的酒店经营将提高经营成本，并且会流失部分客户； 项目内部梁柱过多，空间略显窄小，门口太小，难以达到高端品质形象； 项目建造形限制
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 c、北海市酒店经营概况：目前市内酒店的经营类型并没有界定得很明
显，基本都是混合着商务、旅游度假这两大主要功能性。所有的酒店在 旅游旺季都是以旅游度假客源为主要收入来源，高端酒店的经营模式基 本是旺季时靠游客，淡季时靠外地客商、大型会议、各类喜宴，而低端 酒店由于客户群体较大，不管旺季与淡季，入住率都较高。从利益角度 来看，高端酒店由于运营成本较高以及客户群体的面较窄，基本处于亏 损状态；适好低端酒店由于运营成本较低以及客户群体的面较宽，大部 分都处于盈利状态。
嘉鹏酒店定位报告
目录
第一部分：项目概况 第二部分：北海市场分析 第三部分：项目包装策划建议 第四部分：项目定位
第一部分：项目概况
一、地理位置 二、项目属性 三、项目SWOT分析 四、项目定位愿景
第一部分：项目概况
一、地理位置
项目地处北海市四川路与西南 大道交汇处，属主干道十字交 叉路口，交通便利；
四星级酒店标准： 酒店外观独具风格，或具有鲜明的地方民族风格。装修豪华，大厅气
氛高雅，服务设施完善，环境幽雅，提供优质服务，旅客进店后能得 到较高级的物质和精神享受，主要满足经济地位较高的旅客的高消费。 因此必需配置以下基本配套设施： 不低于40间套房、康体中心、中西餐厅、大型会议室、商务中心、娱 乐休闲中心、室外泳池、前台服务人员必需精通中英文、系统的员工 培训系统、中央空调、完善的计算机管理系统……
第二部分：北海酒店市场分析
项目对特色酒店的打造。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
3、机会点分析（Opportunity） 北部湾经济圈的确立，使北海市成为国家政策扶持的重点区域，近年来也确实使
得城市整体经济实力飞速发展，因此而带来大量的外地客商、参观考察团等大批 高档酒店准入住群体； 北海市在全国也属于较为有名的旅游城市，旅游资源丰富，旅游度假客群逐年增 长； 高铁即将建成，四川路与西南在道交汇处的十字交叉路口的创基地产打造的写字 楼与五星级酒店即将建成，区域商业氛围潜力空间巨大； 区域目前尚无高端酒店，因此高端酒店市场竞争力较弱，对项目进驻较有优势。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
1、优势分析（Strength） 旅游氛围浓厚——地处北海市旅游主线路，毗邻四星级旅游景点，距离五星
级旅游胜地北海银滩也仅4公里的路程。 商务配套完善——距离北部湾广场商业圈仅1.5公里，遥望可及；北海最大的
商场大润发超市总店及其分店围绕项目南北两边；地处高铁商圈；毗邻北海 第一娱乐会所——一代佳人；商务、购物、休闲娱乐配套完善。 交通便利——地处北海东西与南北主干道交叉口，多条公交路线直达，甚至 公交车站就在门口。 配套完善——项目配套严格按照国际四星级高端酒店配置。
的原景，难以规避。所以，如何解决这一冲突问题，将是项目定位与后期经营的 关键性问题之一。
第一部分：项目概况
四、项目定位愿景
项目地理位置以及周边旅游气息浓厚，商务发展潜力巨大，且交通便利。 项目配套设备设施严格按国际四星级酒店标准配备。 项目是由实力雄厚的广西嘉鹏集团投资兴建并且参与运营，是嘉鹏集团扩展品
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 a、北海市酒店分布状况：北海市酒店多分布于南北两岸靠海区域，而
高端酒店因其配套标准较高，也多数分布在南北两岸。而多数三星以下 的酒店宾馆即分布于北部湾广场商圈以及北京路、四川路。
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 b、北海酒店分布图：
牌影响力的又一呕心力作。
因此，项目应该定位为：中高端星级酒店,并且往高端标准拔升
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 2、北海酒店市场客群简析 3、小结
二、北海高端酒店市场简述
1、北海高端酒店现状简析 2、北海高端酒店个案对比简析 3、小结
三、区域酒店市场简析 四、结论
临近公交车站与北海市高铁站 （火车站），未来商业形状发 展潜力巨大；
地处北海市旅游线路——四川 路，毗邻4星级旅游景点——海 洋之窗，旅游气息浓厚。
总而言之，项目地理位置优越， 极利于项目融入到北海的商务 发展与旅游文化。
第一部分：项目概况
二、项目属性
1、由广西南宁嘉鹏集团开发项 目，位处北海市中心城区商业 圈且正处于北海市旅游线路— —四川路，毗邻北海高铁站 （火车站），旅游与商务资源 丰富。
第一部分：项目概况
二、项目属性
3、从项目的地理位置和基本属性可以知道，项目酒店建筑外观及自身 基础属性符合高端（四星及以上）酒店的基本硬件标准。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
4、威胁点分析（threats） 北海的整体城市商业金融水平偏弱； 区域商业潜力虽大，但就目前城市发展情况而言片区商业氛围较弱； 北海市的旅游季节性较强，旺季较短，淡季较长，严重影响游客数量水平。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
5、小结 项目优势与机会点都可以大加利用，并且使之成为项目建造经营酒店的最大依托。 项目的威胁点与部分劣势是可以规避的，对项目酒店经营影响也并不大。 但是，项目自身的建筑设计结构、建筑外立面却大大的限制着项目发展高端酒店
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
2、劣势分析（Weakness） 项目是后海酒店类型，非一线海景酒店； 项目占地较小，整体规模偏小，外在形象难以突显尊贵大气； 较高档次的酒店经营将提高经营成本，并且会流失部分客户； 项目内部梁柱过多，空间略显窄小，门口太小，难以达到高端品质形象； 项目建造形限制
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 c、北海市酒店经营概况：目前市内酒店的经营类型并没有界定得很明
显，基本都是混合着商务、旅游度假这两大主要功能性。所有的酒店在 旅游旺季都是以旅游度假客源为主要收入来源，高端酒店的经营模式基 本是旺季时靠游客，淡季时靠外地客商、大型会议、各类喜宴，而低端 酒店由于客户群体较大，不管旺季与淡季，入住率都较高。从利益角度 来看，高端酒店由于运营成本较高以及客户群体的面较窄，基本处于亏 损状态；适好低端酒店由于运营成本较低以及客户群体的面较宽，大部 分都处于盈利状态。
嘉鹏酒店定位报告
目录
第一部分：项目概况 第二部分：北海市场分析 第三部分：项目包装策划建议 第四部分：项目定位
第一部分：项目概况
一、地理位置 二、项目属性 三、项目SWOT分析 四、项目定位愿景
第一部分：项目概况
一、地理位置
项目地处北海市四川路与西南 大道交汇处，属主干道十字交 叉路口，交通便利；
四星级酒店标准： 酒店外观独具风格，或具有鲜明的地方民族风格。装修豪华，大厅气
氛高雅，服务设施完善，环境幽雅，提供优质服务，旅客进店后能得 到较高级的物质和精神享受，主要满足经济地位较高的旅客的高消费。 因此必需配置以下基本配套设施： 不低于40间套房、康体中心、中西餐厅、大型会议室、商务中心、娱 乐休闲中心、室外泳池、前台服务人员必需精通中英文、系统的员工 培训系统、中央空调、完善的计算机管理系统……
第二部分：北海酒店市场分析
项目对特色酒店的打造。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
3、机会点分析（Opportunity） 北部湾经济圈的确立，使北海市成为国家政策扶持的重点区域，近年来也确实使
得城市整体经济实力飞速发展，因此而带来大量的外地客商、参观考察团等大批 高档酒店准入住群体； 北海市在全国也属于较为有名的旅游城市，旅游资源丰富，旅游度假客群逐年增 长； 高铁即将建成，四川路与西南在道交汇处的十字交叉路口的创基地产打造的写字 楼与五星级酒店即将建成，区域商业氛围潜力空间巨大； 区域目前尚无高端酒店，因此高端酒店市场竞争力较弱，对项目进驻较有优势。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
1、优势分析（Strength） 旅游氛围浓厚——地处北海市旅游主线路，毗邻四星级旅游景点，距离五星
级旅游胜地北海银滩也仅4公里的路程。 商务配套完善——距离北部湾广场商业圈仅1.5公里，遥望可及；北海最大的
商场大润发超市总店及其分店围绕项目南北两边；地处高铁商圈；毗邻北海 第一娱乐会所——一代佳人；商务、购物、休闲娱乐配套完善。 交通便利——地处北海东西与南北主干道交叉口，多条公交路线直达，甚至 公交车站就在门口。 配套完善——项目配套严格按照国际四星级高端酒店配置。
的原景，难以规避。所以，如何解决这一冲突问题，将是项目定位与后期经营的 关键性问题之一。
第一部分：项目概况
四、项目定位愿景
项目地理位置以及周边旅游气息浓厚，商务发展潜力巨大，且交通便利。 项目配套设备设施严格按国际四星级酒店标准配备。 项目是由实力雄厚的广西嘉鹏集团投资兴建并且参与运营，是嘉鹏集团扩展品
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 a、北海市酒店分布状况：北海市酒店多分布于南北两岸靠海区域，而
高端酒店因其配套标准较高，也多数分布在南北两岸。而多数三星以下 的酒店宾馆即分布于北部湾广场商圈以及北京路、四川路。
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 b、北海酒店分布图：
牌影响力的又一呕心力作。
因此，项目应该定位为：中高端星级酒店,并且往高端标准拔升
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 2、北海酒店市场客群简析 3、小结
二、北海高端酒店市场简述
1、北海高端酒店现状简析 2、北海高端酒店个案对比简析 3、小结
三、区域酒店市场简析 四、结论
临近公交车站与北海市高铁站 （火车站），未来商业形状发 展潜力巨大；
地处北海市旅游线路——四川 路，毗邻4星级旅游景点——海 洋之窗，旅游气息浓厚。
总而言之，项目地理位置优越， 极利于项目融入到北海的商务 发展与旅游文化。
第一部分：项目概况
二、项目属性
1、由广西南宁嘉鹏集团开发项 目，位处北海市中心城区商业 圈且正处于北海市旅游线路— —四川路，毗邻北海高铁站 （火车站），旅游与商务资源 丰富。