仁寿定位报告

160.17
122.37
28.6
29.4%
2014
160.5
2015
157.04
122.81 122.62
31.4
逐年上升
34.43
31.7% 33.8%
2016
157.4
121.92
40
35.9%
西部百强县排名
省内排名 1
县市 西昌市
西部排名
分项指数
竞争力指数 经济规模指 人民生活指 经济活力指 经济质量指
占地 （亩）
计容建面 （万平米）
住宅最大指 标
（万平米）
商业最小-最大 开发面积
（万平米）
容积率
覆盖率
限高 （米）
57.58
不大于9.6， 大于7.68
9.6
0-0.48
2.0-2.5 15-30% 100
天府大道仁寿段 （2018年底通车）
配建要求
1、建筑面积不低于250平方米的物管用房； 2、用地面积不低于850平方米的室外健身活动场地或建筑面
板块优势
泛湿地公园板块为仁寿县城内的价值高地，是自然资源和 强城市属性的双高区域，价值潜力较大
陵州大 道
兰磨线
天府大道仁寿段 （2018年底通车）
蓉遵高 速
老城板块
商务大道-天府大 道
泛湿地公园板块
城南板块
遂洪高 速
板块
属性
配套/引擎
未来发展方向
老城板块
传统居住、生活配套区
中低端场镇商业、生活配套
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 青白江合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 新津合计
占地（亩）
拍地时间
可开发体量 （万㎡）
156.29 2018/1/23 36.47
197
2018/4/9
32.83
170.12 2017/10/16 34.02
70.22 2017/11/8 14.04
10
1000
0 2012
2013
2014
2015
2016
0 2017
供应面积（万㎡）
去化面积（万㎡）
销售均价（元/㎡）
开发背景
仁寿是品牌房企入驻重点区域，成为未来大城南楼市热点区 但17年后土拍量超250万㎡，存量较大竞争加剧
区域
编号
1
2
3 仁寿 （包含视高） 4
5 6 7 8 9 10 11
远郊热点区域2017-2018年品牌开发商进入情况
发商入驻，竞争加剧
• 小规模中容项目，紧 抓现状利好快速跑量
项 目
紧抓现状人口\区位红利下快速跑量实现现金流，规避后期大体量激烈竞争
策
略
核心聚集市场主流需求，提高项目竞争力
核 心
❶
研 究
市场竞争
❷
客户需求
2 PART●
市场竞争
➢知己知彼了解竞争对手情况，构建多维价值致胜竞争
part2.1
板块竞争
仁寿县城
高层：80-120㎡ 洋房：110-140㎡ 别墅：150-200㎡
高层：8000-10000 洋房：9000-11000 别墅：12000-24000
高层：70-120 洋房：120-150 别墅：200-450
以周边乡镇刚需客和老城区改善 客为主，地缘特征明显。
内围占位
城市受规划、开发聚集度等驱动主力向东北发展，湿地公 园板块将成为仁寿县城楼市热点区，聚焦内部竞争为核心
7% -5% 69% -24% 14% -36% 99% 33% 11% 129% 38%
6599 5716 5678 5793 6139 3841 6356 4325 5365 5272 4714 4256 4255 4027
9031 6777 7298 7411 7478 3996 7077 4869 5796 6326 5705 4638 3989 4475
36.47 32.83 34.02
29.55
29.84
14.26
19.02
31.04 227.03
5.24 9.34 6.61
30.5
9.87 5.95 5.68 15.59 14.4 103.18
仅9.6万㎡小规模项目销售周期短，且区域未来存量较大，抓
本体特征
紧现状红利下做市场主流产品快速跑量，实现高周转现金流
8.3
19
500
仁寿合计
2017/6
约40
40 251.35
区域 青白江
新津
编号
1 2 3
4
5
6
7
8
1 2 3
4
5 6 7 8 9
远郊热点区域2017-2018年品牌开发商进入情况
开发商
恒大 花样年 佳兆业
金科
美的
人居
万科
新城控股
保利 花样年 交大地产
雅居乐
中交地产 中洲控股
融恒 金融街 太行瑞宏
地块数量
板块 老城
概况
传统居住区，生活配套成熟、城市界面较陈旧，新增供应 少
价值属性
【第Ⅲ梯队】 城市价值边缘化区域
城南
城市规划工业集中区域，与城市主力发展方向背离，住宅 少量供应
商务/天府大道
未来商务中心、新城市中心，功能配套齐全，热点区域商 务大道开发进入中后期，板块整体向天府大道外延进入欠 成熟区域，土地储备量高
376.8 359.8 372.6 246.7 276.3 72.6 97.3 52.4 25.1 45.4 50.2 53.2 35.9 62.1
229.6 290.3 321.8 263.1 261.6 122.7 73.9 59.9
16 90.3 66.9 59.3 82.3 86
-39% -19% -14%
37% 19% 29% 28% 22% 4% 11% 13% 8% 20% 21% 9% -6% 11%
仁寿商品住宅情况
100
93
6000
90
5522
81
5000
80 70
4223
4660
4592
71 4219
694510 66
60
59
4000
60
52
48
51
50
3000
40 30
30
2000
20
14
陵州大 道
兰磨线
天府大道仁寿段 （2018年底通车）
蓉遵高 速
老城城市界面一般及大规模开发可能性有限逐步边缘化， 城市受规划、开发聚集度等驱动主力向东北（湿地公园、文化公园等）发展， 湿地公园板块将成为仁寿县城楼市热点区，聚焦内部竞争为核心。
老城板块
商务大道-天府大 道
泛湿地公园板块
城南板块
遂洪高 速
❺ 价值体系
➢ 强落地的项目价值体系构建，保证区域畅销
1 PART●
项目背景
➢项目背景情况扫描导出项目定位核心需要研究的问题
仁寿价值
大天府新区规划辐射、轨道交通直连成都等因素 促进城市化价值快速提升
市 中 心
天 府 新 区 发 展 主 轴
视高
仁寿处于天府新区发展的主轴线延伸段上
是四川天府强新辐区射的范强围辐射范围
数
数
数
数
5
87.31
97.84
69.42
69.38
77.79
2
简阳市
19
77.39
84.24
63.08
75.81
66.42
3
广汉市
20
75.8
78.09
72.82
80.49
63.29
4
金堂县
23
来自百度文库
74.61
77.33
65.44
90.55
60.73
5
都江堰市
24
74.16
74.68
72.9
76.68
72
商务、配套带
市场暴增
成都限购限价对二\三圈层利好明显，仁寿17、18年量价齐 升，提前刺激本地和成都外溢需求释放，本案需紧抓红利
圈层
区域
2016年销 2017年销 量（万㎡） 量（万㎡）
销量差
2016年单 2017年单 价（元/㎡）价（元/㎡）
均价差
二圈层 三圈层
双流区 温江区 龙泉驿区 郫都区 新都区 金堂县 都江堰市 邛崃市 蒲江县 新津县 崇州市 大邑县 彭州市 青白江区
开发商
保利
万科
碧桂园 美的 领地 北辰
新城控股 远大 朗基
川发展 海伦堡
地块数量
占地（亩）
拍地时间
可开发体量 开发商合计 （万㎡） （万㎡）
1
64.16 2017/9/13 7.7
2
81 2017/6/23 13.56
50.36
3
105 2017/5/5 19.5
4
58 2018/4/18 9.6
5
外围价值
视高
成都三绕
黑龙滩
遂洪高速
视高主力吸附成都外溢投资，黑龙滩依靠资源抓取大成都 养老度假，本案竞争市场更多聚焦于仁寿县城
蓉遵高 速
县城
视高重点抓取成都投资客且相对支付力高于仁寿本地客户， 视高区域目前属仁寿价格天花板； 黑龙滩主要依靠生态资源抓取养老度假客户，竞争体系对标三岔湖\龙泉湖旅 游度假体系； 市场竞争更多聚焦于仁寿县城。
6
新津县
26
73.45
71.87
79.68
78.44
65.47
7
江油市
27
73.28
76.39
67.94
71.94
66.6
8
彭州市
30
71.76
74.63
69.46
74.41
56.5
9
仁寿县
34
69.85
77.14
56.27
64.1
60.39
10
崇州市
37
69.37
68.15
70.52
82.2
61.59
老城功能疏散 新增供应少
城南板块
工业集中规划区
多个工业规划园区
工业为主 住宅用地少
价值高地TOP1
泛湿地公园板块
生态居住核心区
总占地5800亩 中央水体公园—仁寿城市湿地公园— 文化公园—响水六坊公园生态水体景
观
生态居住核心 集中高品质住宅
商务-天府大道板 块
未来商务、配套中心
仁寿一中等优质教育 中铁仁禾广场等商业 市政单位、医院配套
成品房要求
1、新建住宅全装修率：100%
装配房要求
1、项目预制装配率：＞25%
规划条例
2017版本
仁寿价值
项 目• 背 景•
规划\轨道交通利好 城市化价值快速提升
人口红利
• 客群需求刺激释放 • 客群容量基础较优
板块优势
开发背景
本体特征
• 板块为仁寿未来价值 • 未来热点板块品牌开
高地，资源+城市双高
积不低于280平方米的室内活动场地； 3、建筑面积不低于200平方米的综合文化室； 4、两处对内公用厕所，每处建筑面积不低于60平方米；
返还要求
无
建设要求
1、宗地范围内的挖填方由竞得方自行负责,弃土需自行运送 至政府指定弃土场内(黑龙滩天桥弃土场),并按规定缴纳相关
费用； 2、每个住宅套型赠送面积一律不得超过15%；
2018/3/20 2018/3/28 2018/3/28 2018/4/19 2018/3/28 2017/8/16 2018/3/20 2018/3/28 2018/4/19 2017/10/24
5.24 9.34 6.61 16.5 14 9.87 5.95 5.68 15.59 14.4
开发商合计 （万㎡）
63.44 2018/3/30 9.3
6
103 2017/9/29 13.73
34.03
7
65 2018/4/18 11
8
63 2018/4/18
5
11.6
9
66 2018/4/18 6.6
10
63 2018/4/18 6.3
13.7
11
74 2018/4/18 7.4
12
86 2018/4/18 14.4
14.4
13
89.89 2017/8/9 14.98
31.6
14
113.31 2017/8/16 16.62
15
105 2017/9/29 13.99
13.99
16
85
2017/10/1 1
11.33
11.33
17
100 2018/1/24 22.04
22.04
18
68.9 2017/7/21 8.3
POLY
天府中轴·中容花园居住样本
《保利仁寿57亩地块定位投标》
本次报告目录
❶ 项目背景
➢ 项目背景情况扫描导出项目定位核心需要研究的问题
❷ 市场竞争
➢ 知己知彼了解竞争对手情况，构建多维价值致胜竞争
❸ 客群需求
➢ 深挖目标客群的本源需求，做最了解客户的城南项目
❹ 项目定位
➢ 根据项目背景、竞争及客群需求，导出本案最优方向
泛湿地公园
城市规划生态居住核心，改善集中区域，销售与土地市场 双热
【第Ⅲ梯队】 工业带动发展区
【第Ⅱ梯队】 高城市化价值区
【第Ⅰ梯队】 高城市化、资源价值区
范围界定：本案销售周期较短，更需聚焦核心竞争—仁寿县城板块
❶视高成都投资客主导，地缘客群难以外溢至视高区域 ❷黑龙潭短期内1居可能性有限，更多凭借资源吸附大成都2居养老度假客户 ❸本案区域居住属性明显，竞争范围更多局限于仁寿县城4个板块：湿地公园、商务\天府大道、老城、城南板块
仁寿县城
天府大道仁寿段 （2018年底通车）
视高
天府大道仁寿段 （2018年底通）
K3轻轨直连地铁1号线
（在建中）
遂资眉高速
（资阳-眉山）
仁寿县城
人口红利
仁寿为人口大县，经济实力名列前茅 客群基础较优
仁寿县历年常驻人口统计
年份
总人口（万人） 常住人口（万人） 县城常住人口（万人） 城镇化率
2013
板块
主力产品/面积段
单价（元/㎡）
视高
高层：80-110㎡ 洋房：100-125㎡
高层：12000 洋房：13500
总价（万元）
客群特征
高层：96-132 洋房：135-168
以大成都范围投资客、品牌追随 者、兴隆湖外溢客户为主，投资 属性强。
黑龙滩 独栋：190-306㎡
15000
285-450
以一线城市、大成都区域性养老 度假客户为主。
77.54 2017/8/16 15.51
108.81 2018/4/9
14.51
76.66 2017/11/8 15.33
85.58 2017/10/16 14.26
60.85 2017/11/8 12.17
34.24 2017/11/8
6.85
186.22 2017/12/6 31.04
65.54 70.03 49.54 99.01 105 98.71 35.69 34.1 93.54 86.7