财税实务营改增后 物业管理公司的增值税如何缴纳
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税第一篇：营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税某市区的甲物业公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年5月发生如下经营业务：（1）、收取物业费106万元，开具增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额合计为100万元，增值税税额合计为6万元；（2）、原价代收电费50万元，发票由电力公司直接开具给业主；（3）、银行支付乙公司园林维护款，乙公司为小规模纳税人，收到乙公司从税务机关代开的3%增值税专用发票价税合计5.15万元，发票注明的销售额为5万元，增值税税额为0.15万元；（4）、因办公需要支付购进固定资产、办公用品价款11.7万元，取得增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额为10万元，增值税税额为1.7万元；（5）、物业公司自用巡逻车辆发生油料费1.17万元，增值税专用发票注明的销售额为1万元，增值税税额为0.17万元；要求：1、做出业务（1）-业务（5）的会计分录。
2、计算甲公司2016年5月份应纳的增值税。
1、案例解析业务（1）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十五条第（1）款规定，纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率；《实施办法》第二十三条规定，销售额=含税销售额÷（1+税率）。
业务（1）销项税额=106÷（1+6%）×6%=6万元。
会计分录为：借：银行存款 106贷：主营业务收入--物业费用100应交税费--应交增值税(销项税额)6业务（2）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率⼀览表世界上最可笑的事情是，我知道了真相，你却还在说谎，还说的那么真，那么深。
营改增后各⾏各业的税率⼤概情况⽹上说了很多，但不够细致，我们最关⼼的物业⾏业的更是还没有。
所以，我们对物业⾏业的税率进⾏了整理，希望能对⼤家有所帮助。
下⾯我们以⼀般纳税⼈举例，最后简单说⼀下⼩规模纳税⼈的区别，供⼤家参考。
类别收⼊名称税率/征收率物业管理收⼊住宅/商业物业服务费6%车位物业服务费6%装修服务费6%门禁卡销售/管理费6%装修垃圾清运费6%灭⽕器租赁17%⼊户维修17%商铺、写字楼消防/强弱电改造收费17%多种经营收⼊产品销售17%提供平台，收取居间费6%房屋租售中介6%业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱⼴告代理6%电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱⼴告位出租、⼩区场地摆展11%或5%全体业主共有的车位出租或临停11%或5%开发委托经营开发商产权车位出租或临停11%或5%物业项⽬前期启动费6%营销案场管理6%代收代垫款项代收⽔费0%代收电费/电梯能耗费/公区电费0%代收城市⽣活垃圾处置费0%押⾦、保证⾦装修押⾦、物管费押⾦、投标保证⾦、履约保证⾦等0%特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适⽤主营业务的6%税率。
装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适⽤6%税率。
2、灭⽕器租赁，业主可租可不租，⾮从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适⽤17%税率。
物业公司需调整价格。
3、⼊户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适⽤17%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于⽔电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件⼀《营业税改征增值税试点实施办法》，第三⼗七条销售额，是指纳税⼈发⽣应税⾏为取得的全部价款和价外费⽤，但不包括以下项⽬：（⼆）以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项不包括以下项⽬：（⼆）以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项。
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？营改增已进入第二个申报期，各财务人员已由从关注增值税的基本政策层面，逐渐过渡到关注增值税筹划层面，财务人员永远都走在学习的道路上。
下面我们来聊聊关于房地产开发公司自持物业的涉税事宜：一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5% 财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税11% 财税[2016]68号小规模无限定简易计税5% 财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
“物业管理”营改增问题解答
物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。
若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。
3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。
（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。
4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增下物业企业涉税风险及税收管理摘要:营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，自2021年5月全面实施以来给劳动密集型的物业企业带来不小的机遇和挑战。
物业企业业务广泛，涉及多种经营，适用不同增值税税率，营改增增加了物业企业的纳税难度，使企业面临税负上升、成本加大、发票管控、人员培训等诸多风险。
税收管理作为物业企业财务管理的重要部分，要审时度势，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。
关键词:营改增;物业企业涉税风险;税收管理为了加快财税体制改革，减轻企业税负，深化供给侧改革，持续为大众创业、万众创新清障搭台，释放中国经济新活力，国家自2021年提出试点，2021年5月全面实施营业税改征增值税政策。
营改增作为企业运营的外部环境，是企业不能改变的约束条件，企业如何减少税费降低涉税风险是财务税收管理的重要课题。
营改增下，物业企业需要认真学习税收法规，熟练掌握财税政策，积极适应变革要求，尽力降低涉税风险，不断提升市场竞争力，努力实现企业价值最大化。
一、营改增财税法规政策自营改增全面推开以来，国家陆续发布了多项营改增财税法规政策，用来规范指导营改增涉税业务，其中需要物业企业着重关注的政策有:1.财税［2021］15号:关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知。
2.财税〔2021〕36号:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。
3.国务院令第691号:关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定;以及修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》。
4.财税〔2021〕47号:关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知。
物业管理费增值税纳税义务
物业管理费增值税纳税义务物业管理费是指由物业管理公司代为收取的，用于维护、管理和改善房地产物业共有部分的费用。
物业管理费是房地产业中的一个重要组成部分，其涉及到税收问题，其中之一就是增值税纳税义务。
本文将对物业管理费增值税纳税义务进行探讨。
一、物业管理费的含义和纳税义务物业管理费是指物业所有人或业主按照一定比例向物业管理公司支付的费用，用于维护物业的公共设施和共有部分的日常管理和运营。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，物业管理费属于服务行业的一种，应纳增值税。
根据增值税的相关法律法规，物业管理公司作为服务提供者，需依法履行纳税义务。
具体而言，物业管理公司需要按照国家规定的增值税税率计算并纳税。
通常情况下，物业管理公司需要在每个纳税期内按照所开具的发票金额计算并缴纳相应的增值税。
二、物业管理费增值税纳税的计算方法物业管理费增值税的计算方法比较复杂，涉及多个环节和因素。
一般而言，物业管理公司需要按照以下步骤计算并缴纳增值税：1. 确定应纳税额：物业管理公司需要根据实际收取的物业管理费总额减去相关可抵扣税款等，计算得出应纳税额。
2. 计算税率：根据国家规定的增值税税率，将应纳税额乘以相应税率，得出纳税金额。
3. 缴纳增值税：物业管理公司需要在规定的时间内向税务机关缴纳相应的增值税款项。
需要注意的是，在计算增值税时，物业管理公司可以根据国家政策进行相应的抵扣。
合规的物业管理公司可以根据国家规定的增值税抵扣办法结合实际情况合理抵扣，以减少增值税的负担。
三、物业管理费增值税纳税的申报流程物业管理公司纳税过程涉及多个环节的申报和缴纳，可以按照以下步骤进行：1. 开具发票：物业管理公司需要按照国家税收规定，向缴纳物业管理费的业主开具增值税发票。
2. 申报税款：物业管理公司需要按照国家税务机关的规定，按期申报增值税款项。
3. 缴纳税款：物业管理公司需要在规定的时间内将申报的增值税款项缴纳给国家税务机关。
3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》
3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》《营改增税制下物业企业会计实务手册》1. 前言随着我国经济的不断发展和改革开放的深入推进，税收制度也在不断变革和完善。
其中，营改增税制的实施，对于物业企业的会计实务管理带来了许多挑战和机遇。
本文将从营改增税制对物业企业会计实务的影响、会计处理方法以及未来发展趋势等方面进行探讨。
2. 营改增税制对物业企业的影响在营改增税制下，原先的营业税、增值税两税制合并为增值税。
这意味着物业企业的税务处理方式发生了根本性的变化。
原先纳税对象繁多、税率复杂的情况得到了改变，税负也得到了一定的缓解。
但是，与此增值税的纳税范围和纳税计算方式也出现了新的变化。
物业企业需要对税收政策的变化有一个清晰的认识，加强税务管理和规划，以应对不断变化的税收政策带来的影响。
3. 会计处理方法在营改增税制下，物业企业的会计处理也需要进行相应调整。
首先是发票管理方面，物业企业需要严格按照税收政策的规定进行发票管理，确保发票的真实性和合规性。
其次是成本和费用的核算和分摊，物业企业需要根据营改增税制的政策，合理地进行成本和费用的核算和分摊，并及时进行会计处理。
另外，还需要加强财务报表的编制和申报工作，确保符合税收政策的要求，避免因税收政策的变化而导致的税务风险。
4. 未来发展趋势随着我国税收制度的不断完善和改革，营改增税制也将继续发展和完善，对物业企业的影响也将持续深化。
物业企业需要不断关注税收政策的变化，加强税收政策的研究和分析，及时调整会计处理方法和管理措施，提高对税收政策的适应能力和应对能力。
还需要加强内部管理，规范会计核算行为，避免因税收政策变化而导致的税务风险和财务风险。
5. 个人观点和理解作为一名财务人员，我深切地感受到营改增税制对物业企业会计实务管理的影哨和挑战。
在实际工作中，我通过不断学习和实践，加强对营改增税制的了解和应用，提高会计处理的准确性和合规性。
也通过加强内部管理和规范会计核算行为，加强对税收政策的适应和应对能力，为物业企业的发展做出了积极的贡献。
营改增对物业管理的影响及对策
营改增对物业管理的影响及对策
营改增是指将原先的营业税和增值税合并为一种税种的改革措施。
对于物业管理行业而言，营改增有以下影响：
1. 税负变化：营改增将原先的营业税转为增值税，对于一些营业税负较重的物业管理企业来说，可能会减轻一部分税负负担。
2. 税收结构调整：营改增将税收重点从销售环节转移到了增值环节，对于物业管理企业来说，需要重点关注增值税的申报和缴纳，并合理安排减税政策的使用。
3. 发票管理：由于增值税具有发票抵扣机制，物业管理企业可以更灵活地使用增值税发票，提高发票管理的效率。
4. 税务风险：营改增对于物业管理企业来说可能也带来了一些税务风险，如纳税义务的界定、税负计算等方面的问题，需要加强对税务政策的了解和学习，防范潜在的税务风险。
针对以上影响，物业管理企业可以采取以下对策：
1. 税负优化：根据营改增后的税负变化情况，制定相应的税负优化策略，合理安排业务结构和经营模式，降低税负负担。
2. 发票管理：加强对增值税发票的管理，规范发票的开具和使用，确保充分合规，提高发票管理的效率和准确性。
3. 税务规划：根据营改增后的税收结构调整，积极寻求合规的减税优惠政策，合理安排申报和缴纳，避免税务风险。
4. 加强税务风险意识培训：组织员工参加税务培训和学习，提高对税务法规和政策的了解和掌握，及时调整经营策略和应对措施。
总之，营改增对物业管理行业带来了一定的影响，物业管理企业需要灵活应对，合理规划税务策略和管理措施，以确保遵纳税法法规，减少税务风险，提高经营效益。
财税实务关于物业企业“营改增”后税负问题解答
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于物业企业“营改增”后税负问题解答问：我是一家物业公司，我们单位营改增后，收取的物业费税负会上升吗？
答：物业公司营改增后收取的物业费税负不会上升，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，收取的物业费适用税率为6%，相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，税率仅上升0.66%。
考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比将下降。
比如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。
在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）
×6%-1.7=4.3万元。
同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。
物业公司如果为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。
比如，某物业公司为增值税小规模纳税人，营改增后物业费当月收入（含税）103万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：
103×5%=5.15万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：103÷（1+3%）×3%=3万元。
同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款2.15万元。
问：我们单位营改增后，出租原有物业项目，收取的房屋租金税。
物业管理费增值税征收方式
物业管理费增值税征收方式物业管理费是指由业主按照一定比例交纳的，用于覆盖物业管理服务费、维修基金等费用的资金。
而增值税是指对商品和劳务的附加税，由销售者收取，并纳入国家财政。
物业管理费作为一种劳务，其增值税征收方式是一个热点、争议的问题。
本文将讨论物业管理费的增值税征收方式及影响因素，并探索合理的解决方案。
一、传统增值税征收方式目前，大部分地区对于物业管理费的增值税征收采用的是传统的方式，即将每月或每季度缴纳的费用按照一定比例加上增值税进行计算。
例如，在某地区物业管理费的税率为5%，若某业主每月物业管理费为1000元，则增值税为1000元×5%=50元。
业主每月需缴纳的费用为1050元。
传统增值税征收方式的优点是简单明确，易于实施。
但也存在一些问题。
首先，该方式缺乏差异化，无法根据不同的物业管理服务，确定不同的税率，并不能充分体现物业管理服务的价值。
其次，该方式把物业管理费整体归入增值税征收体系，对业主而言，增大了负担，可能会影响其对物业管理服务的需求。
二、差额征税方式差额征税方式又称抵扣制度，是相对于传统增值税征收方式的一种改革方案。
在这种方式下，物业管理公司可以根据自身所面临的成本，抵扣相应的增值税。
简单来说，当物业管理费的增值税税额与物业管理公司支出的增值税税额相等时，物业管理公司不再需要缴纳增值税，从而减轻了税负。
差额征税方式的优点在于能够根据不同的物业管理服务，设置不同的增值税税率。
这样做可以更好地反映物业管理服务的价值，并在一定程度上调动物业管理公司的积极性，提高服务质量。
同时，对业主而言，差额征税方式可以有效降低物业管理费的价格，提升其居住环境和居住体验。
然而，差额征税方式的实施也存在一些问题。
首先，该方式需要物业管理公司提供详细的增值税抵扣材料，加大了其行政负担。
其次，差额征税方式依赖于物业管理公司的自律，存在一定的监管难度。
如果物业管理公司在抵扣过程中存在违规行为，将导致国家税收损失。
营改增对物业管理企业的影响及策略
营改增对物业管理企业的影响及策略随着国家的进一步推进营改增政策，物业管理企业也在这一政策的影响下遭遇了一定的冲击。
营改增政策的实施对于物业管理企业的税负、经营模式等多方面产生了一定的影响。
因此，本文将从税负、经营模式两个方面探讨营改增对物业管理企业的影响，并提出相应的应对策略。
1.原“两税合一”税制下的税负情况在之前的“两税合一”税制下，物业管理企业主要缴纳的是营业税，税率一般为5%。
此外，物业管理企业还需要缴纳房产税、资源税等。
其中，房产税一般为房产总值的1.2%，资源税的税率则因企业所在区域而异。
总体来说，物业管理企业在税负方面相对稳定。
2.营改增下的税负变化随着营改增政策的实施，营业税被增值税所取代。
在此背景下，物业管理企业税负发生变化。
增值税税率为10%、13%两档，然而，物业管理企业所涉及的增值税税率均为10%，这也导致了物业管理企业的税负上升。
对于那些不参与增值税专业户选举的物业管理企业，会产生销售额不足50万元但需要交纳增值税的问题。
1.服务收费方式调整营改增政策实施后，物业管理企业的经营模式也发生了改变。
基于此政策，物业管理企业可以享受相应的增值税专用发票，可进行增值税专用发票的开具、税率计算调整等相关操作。
根据此类发票，物业管理企业可以对外提供税后的服务收费，也就是说：税会在业主缴纳服务费用时直接计入单价内，不再单独缴纳税金。
2.服务质量变更营改增政策的实施使得物业管理企业面临了服务质量的新压力。
为了提升税后单价，物业管理企业需要不断提升服务质量，增强服务能力。
此举既可以为业主带来实实在在的实惠，也可以提高物业管理企业在市场的竞争力。
针对上述影响，物业管理企业可以采取如下对策：一、降低成本1.合理控制物业管理企业的经营成本，采用物理治理、信息化等方式提高物业管理效率。
2.通过资源配置和节约，合理利用物业管理资源，缩小可控成本范围。
二、提高服务水平1.贯彻落实质量第一、顾客至尊的服务理念，提高服务质量、满足业主需求；2.推行服务标准化，实现物业管理的标准化、规范化、科学化，为企业提供良好的组织保障。
营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增是指由原来的营业税改为增值税。
对于物业企业来说，营改增带来了一系列的涉税风险和税收管理问题。
1.税负问题：营改增后，物业企业的增值税税率相对较高，可能会导致企业税负的增加。
企业需要对营改增后的税负进行全面评估，做好税务成本控制。
2.发票管理：营改增后，物业企业作为纳税人需要进行发票管理，包括开具、接收、报销等。
企业需要建立健全的发票管理制度，确保合规操作，避免纳税风险。
3.税务申报：物业企业需要按时、准确地进行税务申报，包括增值税申报、销售额申报等。
企业需要了解相关的税务规定，并确保及时申报，避免滞纳金和罚款。
4.税务优惠政策：针对物业企业，税务部门出台了一系列的税收优惠政策，如小规模纳税人增值税减免政策、增值税专用发票使用政策等。
企业需要详细了解相关政策，并合理利用，减少税负。
5.税务合规风险：在税收管理方面，物业企业需要严格遵守相关的税法法规和规定，避免出现逃税、偷税等违法行为。
同时，企业还需防范税务风险，如转型税务风险、避免税务风险等。
总之，营改增给物业企业带来了一系列的涉税风险和税收管理问题，企业需要加强税收管理和合规风险防控，以确保按时、准确地履行税务义务，避免税收风险和不必要的罚款。
营改增后房地产企业物业管理收入税率-会计实务精选文档首发
会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业物业管理收入税率-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业物业管理收入税率
1、融资
金融服务提供商提供贷款、资金，房地产开发商可以取得6%或者11%的增值税进项，但是暂时不能抵扣，增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。
2、从政府取得土地使用权
房产税从政府取得土地使用权，因为政府是不需要缴税的，意味着房产开发商没有办法拿到增值税专用发票进行抵扣。
土地出让金在建造成本中的比重很高（甚至于50%）。
因此，土地出让金如果可以采取某种方法获得进项税抵扣，对降低房地产企业的税负较为有利。
目前，业界就对土地出让金采用虚拟进项税计算抵扣的呼声很高。
但是暂时还没有任何消息表示国家允许抵扣从土地一级市场取得的土地成本。
房地产商从二级市场获得土地的的，即其他的企业转出的，理论上转出土地的企业需要交增值税，相应的，其下家就可以获得发票进行进项抵扣。
3、在房地产开发的整个过程中采购的部分服务
这些服务包括项目设计服务、销售咨询、市场推广等服务、其他服务，例如工程监理等，其中大部分已经纳入到增值税范畴中，税率为6%，原增值税应税服务相关的进项税可以被抵扣。
还有些房地产中介，保险还未纳入，房产中介预计税率为6%。
房地产保险业务在加入营改增后增加的流转税税负将由服务提供方和接受方协商承担。
4、采购各项物业服务
物业管理服务业例如共用部位的运行维护、区域清洁卫生、绿化养护养护。
营改增后物业企业需要关注的几大问题
营改增物业企业需要关注的几大问题由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。
在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
（一）“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。
这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。
但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。
因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。
“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A：进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。
如，一个年物业服务费100万元的物业项目：因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。
与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。
同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(Y-Z)>0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将下降。
浅析“营改增”对物业管理公司的影响
浅析“营改增”对物业管理公司的影响"营改增"即营业税改征增值税，是中国税制改革的重要一步，自2016年5月1日起全面推行。
这项改革对各行各业都产生了深远的影响，物业管理公司作为服务行业的一部分，同样面临着诸多变化。
以下是对"营改增"对物业管理公司影响的浅析：1. 税负变化：物业管理公司由原来的营业税改为增值税，税率从5%变为6%，但增值税具有进项税额抵扣的特点，这可能使得实际税负有所降低，尤其是对于有较大进项税额的物业管理公司。
2. 财务管理：增值税的征收方式要求物业管理公司更加精细化地管理财务，包括对成本和收入的核算，以及对进项税额的合理抵扣，这对公司的财务管理能力提出了更高的要求。
3. 服务定价："营改增"后，物业管理公司在定价服务时需要考虑增值税的影响，可能需要调整服务价格以适应新的税收环境，确保公司的利润水平。
4. 合同管理：由于增值税的引入，物业管理公司需要重新审视和修订现有的合同条款，确保合同中的价格包含或不包含增值税，以及明确税务责任的分配。
5. 发票管理：物业管理公司需要适应新的发票管理规定，包括开具增值税专用发票和普通发票，以及确保发票的合规性。
6. 税收筹划："营改增"为物业管理公司提供了税收筹划的空间，公司可以通过合理选择供应商、优化成本结构等方式，降低税负。
7. 行业竞争：税制改革可能会加剧行业内部的竞争，物业管理公司需要通过提高服务质量、优化管理流程等方式，增强自身的市场竞争力。
8. 政策适应：物业管理公司需要密切关注国家税务总局发布的相关政策和解读，及时调整经营策略，以适应政策变化。
9. 培训与教育：为了适应"营改增"的要求，物业管理公司需要对员工进行相关的培训和教育，提高他们对增值税制度的理解和操作能力。
10. 风险管理："营改增"可能会带来一定的税收风险，如发票违规、税务申报错误等，物业管理公司需要加强内部控制，防范税务风险。
论营改增后物业管理企业纳税筹划对策
论营改增后物业管理企业纳税筹划对策作者：段丽琳来源：《财会学习》 2018年第9期摘要：2016 年的营改增试点工作全面推开，标志着国内开征了67 个年头的营业税彻底告别了税收征管的舞台。
营改增税制改革，对于国内公平税负、通过完善增值税抵扣链条来降低企业税负会起到一定的积极作用。
物业管理企业作为此次营改增范围内的行业，自然也受到了税制改革的影响，其如何能够借助新的流转税征管体制来进行合法、合理的纳税筹划，将成为今后企业日常经营管理中的重要组成部分。
本文将从营改增后，新税制对于物业管理企业纳税方面的影响入手，通过分析新税制给物业管理企业带来的利与弊，最终提出营改增后物业管理企业纳税筹划的相应对策。
关键词：营改增；物业企业；纳税筹划2016 年5 月1 日起，国内原征收营业税行业的企业，全面开始征收增值税。
至此，征收营业税的最后四个行业，亦即建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业开始征收营业税。
物业管理企业作为社会服务业的一个分支行业，需要开始缴纳增值税。
营改增税制改革的初衷是通过降低企业税负，来改善国内的营商环境，从而为国内较为低迷的经济发展注入一定的新鲜血液。
但是，对于物业管理企业来说，因为税制的改革，要面对营业税转向增值税的现实，如何能掌握好新的税收征管体制，并利用新的税收政策进行很好的纳税筹划，从而能够降低纳税成本将是每个物业管理企业的财务人员都要深思熟虑的问题。
一、营改增后对于物业管理企业的纳税影响( 一) 增值税纳税人身份的界定增值税税款的计算是通过销售收入x增值税税率得出，可见决定企业缴纳增值税的多少的决定因素有二，即销售收入、所适用的税率。
这其中企业实现的销售收入越高，自然为其带来的利润也就越高，是企业的经营者及投资者都愿意看到的，因而销售收入属于正相关指标。
但是税率却不尽相同，因为在销售收入一定的前提下，税率越高其缴税也就越多，因此物业管理企业适用的增值税税率是决定其缴纳增值税多少的关键。
物业费的增值税政策如何执行
物业费的增值税政策如何执行在日常生活中，物业费是我们经常会接触到的一项费用。
而对于物业服务企业来说，物业费的增值税政策执行则是一个需要认真对待的问题。
那么，物业费的增值税政策到底是怎样的，又该如何执行呢？首先，我们需要明确什么是增值税。
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从物业服务企业的角度来看，其提供物业服务取得的收入，通常需要按照规定缴纳增值税。
对于物业费的增值税税率，一般情况下，物业服务企业适用的税率为 6%。
但需要注意的是，如果物业服务企业提供的是符合简易计税方法的服务，例如一些特定的老旧小区物业服务，可能会适用 3%的征收率。
在确定增值税的计税依据时，物业服务企业收取的物业费应当全部计入销售额。
但如果存在代收转付的费用，例如代收的水电费等，在符合相关条件的情况下，可以不作为销售额计算增值税。
这就要求物业服务企业在财务管理中，要清晰准确地划分代收转付费用和物业服务收入。
另外，关于增值税的纳税义务发生时间，也是物业服务企业需要关注的重点。
一般来说，物业服务企业提供服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，为纳税义务发生时间；如果先开具发票的，开具发票的当天为纳税义务发生时间。
在实际执行过程中，物业服务企业需要做好以下几个方面的工作。
一是要加强财务核算。
建立健全的财务制度，准确记录物业服务收入、成本费用等相关信息，以便准确计算增值税应纳税额。
同时，要对增值税相关的会计科目进行正确的设置和核算。
二是要规范发票管理。
按照规定开具增值税发票，确保发票的真实性、合法性和准确性。
对于开具的发票，要妥善保存相关的记账联、抵扣联等。
三是要及时进行纳税申报。
根据税务部门的要求，在规定的时间内准确申报增值税，并缴纳应纳税款。
逾期申报或未足额缴纳税款，都可能会导致企业面临税务处罚。
四是要关注税收优惠政策。
国家可能会针对物业服务行业出台一些税收优惠政策，物业服务企业应当密切关注，及时了解并合理利用这些政策，以减轻企业的税收负担。
物业公司预收一年的物业费增值税如何缴纳？
物业公司预收一年的物业费增值税如何缴纳？物业公司一次性预收了一年的物业费，是一次性做收入呢，还是分十二个月做收入呢？增值税和企业所得税应该如何缴纳呢？一、相关法律法规条文（一）增值税《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）企业所得税1、《中华人民共和国企业所得税法》第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。
包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条规定，企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入3、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：1.收入的金额能够可靠地计量；2.交易的完工进度能够可靠地确定；3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：1.已完工作的测量；2.已提供劳务占劳务总量的比例；3.发生成本占总成本的比例。
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【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务营改增后物业管理公司的增值税如何缴纳随着税制改革的不断推进,物业行业作为生活服务业纳入了这次营改增的范围,那么营改增后,物业行业到底该如何缴纳增值税,种种的细节问题又该如何处理?不要着急,下面就为大家整理一下物业管理公司的涉税细节问题.
营改增后物业管理公司的增值税如何缴纳
一、物业公司的小区停车费如何缴纳增值税?
根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附:税目解释的规定,停车服务属于——销售服务/(六)现代服务/5.租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务,所以,物业公司收取的停车费按照不动产租赁服务缴纳增值税,适用的税率为11%.
二、停车费按照不动产租赁核算,有可能申请简易征收吗?
如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元,可以不登记为一般纳税人,并按小规模纳税人计算缴纳增值税.根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定,征收率为5%.
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和《国家税务总局公告2016年第16号》第三条第(一)点规定,一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的,可以选择简易办法,按征收率5%缴纳.
三、物业公司代有关部门收取的水、电费、燃(煤)气费等,营改增后,如何纳税?。