深圳万象城案例解析
深圳万象城平面图及商业业态PPT课件
1F楼层指引图及商业业态
主力店
Gucci 深南 中路
書城路
寶安南路
主力店 REEL
時裝名牌
次主力店ESPRIT 餐飲
嘉賓路
次主力店NOVO
1F平面图 – 国际品牌
2F平面图
2F楼层指引图及商业业态
2F平面图 – 都会风情
主力店 Gucci
餐飲
時裝名牌
主力店 REEL
餐飲 餐飲
時 裝 名 牌
3F 平面图
店。
深圳万象城——购物中心
深圳华润万象城业态比列：
万象城采取
主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
拥有6层商用楼面，300多个大 小不一、功能各异的独立店铺
L5 王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇 L4 顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场 L3Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场 L2 Reel百货、Esprit 、停车场
米兰大道
浑圆天顶
下沉广场
建筑特色
单独建筑，购物 中心上方无常见 的住宅塔楼或写 字楼，最大限度 的保证了购物空 间的灵活性和舒 适性。同时可缩
短 期单商，业利独的于开招建发商周。筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字
楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适
性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。
建筑特色
交通组织
地铁链接（华润） ——本项目商业写字楼与万象城链接
停车场的设计：
万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门。停车场的建设上更巧妙的结合购物区域，负一层到三层皆有停车场，将车流从 负一层引到三层半，人流便会从三层开始上到第六层，为上层带来足够人气。 地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层嵌入式停车场及底层和二层的停车区，为人们 前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。同时改善了楼上商业的人流走向。 廊桥连接 北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系， 而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程，实操性极强！一、商业定位确定整体档次和主要功能•商业定位：与宏观环境的关系▲分析1）如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；2）在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒；3）如在区位及竞争环境都无优势，则可考虑从中至中高端定位开始，预留日后往上调整的空间。
•商业定位：与目标客户群的关系▲分析1）5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群，为中高档定位提供了基础；2）制定商业定位时，还应充分考虑目标租户，尤其是代表性租户（如国际一线品牌）的拓展意愿和市场空间。
•商业定位：与项目自身设计的关系▲分析1）5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间，属于大中型购物中心。
该体量一方面拉大了档次定位的宽度，另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件；2）如体量不足，则须在业态选择上有所取舍，着重考虑体现万象城定位的关键业态；3）如体量过小，则万象城功能定位的丰富性未能满足，建议不做万象城；4）建筑面积方面，都以室内购物中心为主，符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求，风险相对较小。
5）万象城的定位较为集中，即在实现中高至高端定位的基础上，适当兼顾中档消费的多样化需求，以丰富的功能定位打造一站式消费模式。
•商业定位：各地万象城及主要标杆项目定位图•商业定位：定位齐整性▲分析1）购物中心的整体定位一方面取决于关键业态（如服装、配饰、皮具等）的定位高度，另一方面取决于其他业态的定位齐整性；2）如出现定位断档，容易使得购物中心整体定位模糊，不利于后期的经营；3）购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响；4）在条件成熟的情况下可考虑一步到位，在开业初期实现相对理想的商业定位，如杭州、沈阳和南宁；5）如开业初期市场条件不许可，亦可考虑从较低定位开始，结合后期市场变化，逐步通过调整而实现理想的商业定位。
深圳布吉万象汇案例分析报告
深圳布吉万象汇目录1. 项目简介2. 项目十大看点1 项目简介1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。
• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。
建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站交通1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。
•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服事业部探索新商业模式具有里程碑意义；•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。
项目开发背景1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。
信义金御半山（项目相连）金稻田学校（项目附近）资料来源： U retail 研究项目相 连住宅旧改楼盘、 生活配套 、学校万科 楼盘万象汇住宅区住宅区、 生活配套百鸽笼地铁站科技 园区1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。
华润万象城：专业化成就国际级购物中心范文
华润万象城：专业化成就国际级购物中心让我们先看一组最新数据：据中国购物中心协会调查，截止2003年底全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。
而2004年初的一份权威调查数据显示，全国已建成和正在规划、建设中的购物中心数量在400家以上，投资总额2000多亿元。
购物中心正在中国各地兴起，北京、上海、广州、深圳等地都在大规模建设购物中心。
然而，截至目前，中国购物中心行业发展已经形成了一个怪圈：参与者众，得益者鲜，运营很成功的购物中心目前很少。
但在美国等西方国家，购物中心已经成为主流零售业态，销售额已占据其社会零售总额的一半左右。
是什么让中国的购物中心陷入“怪圈”？有专家指出，这里面的原因主客观都有，但能否以专业化的眼光、专业化的手法来开发，确是决定购物中心能否成功的主要因素。
本文以华润集团在深圳投资开发的大型购物中心——华润中心·万象城为案例，以其在几个核心环节的实践说明专业化对于成就一个国际级购物中心的重要性。
专业化：一个根本性的问题由于横跨商业与地产，购物中心行业无论从商业角度，还是从地产角度看，都是一种“生产”难度极高的产品。
从商业角度看，商业业态的发展历经了街铺、底商、百货商店、超市，而购物中心是目前发展的最高级别；从地产角度看，开发购物中心对土地、资金的要求，对长期经营的要求，及其需要面对租户和最终消费者这两类“客户”的要求，都使其相对于开发一般的住宅、写字楼而言，难度极高。
尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。
在购物中心行业发展成熟的国家和地区，由于有市场发展成熟，在资金融通方面，可以通过资本市场、信托市场、证券市场等筹集资金；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面；发展商以及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来管理……这样，整个合作团队各司其职，共同为购物中心的成功发挥各自专业作用，从而实现政府、开发商、零售商、消费者多赢。
上海新天地 南京1912 深圳万象城案例研究
本报告是严格保密的。
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案例研究
上海新天地业态分布和组成
估算的业态比例 零售：餐饮：休闲娱乐 38％：42％：20％
北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平
餐饮 22家，其中11家 为欧美风味
35－40％ 1.2－1.4万
零售/服务
24家，主要为工 艺品、饰品、家 居用品
35－40％
本报告是严格保密的。
酒吧 24家 35－40％
餐饮 13家 35－40％
休闲娱乐 14家 20－25％
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案例研究
深圳益田假日广场： 打造体验特色的国际购物中心
项目位置：深圳华侨城 人文主题社区的核心地段
占地面积：3.5万㎡
建筑面积: 13万㎡，其 中商业面积8万㎡，写字 楼1万平方米，公寓酒店2 万平方米，地下停车场2 万平方米。
➢D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等
➢E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
本报告是严格保密的。
2
案例研究
上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、 娱乐中心
功能构成
客户定位
具有 shoppingmall功能
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客
餐饮 37％ 0.82万平
本报告是严格保密的。
零售/服务 45％ 1万平
艺术休闲娱乐 18％ 0.4万平
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现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑 具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力
本报告是严格保密的。
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案例研究
新天地北里主要以石库门建筑表现手法， 以临街式商铺为主；
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析
华润万象城是中国一家知名的商业综合体，总建筑面积约为200,000
平方米。
它位于中国深圳市福田区中心区域，周边是繁华的商业中心和高
楼大厦。
华润万象城于2024年开业，由华润置地集团投资建设。
它融合
了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能，通过引入国内外知名品牌商家，
为消费者提供了丰富多样的选择。
首先，华润万象城在设计上注重用户体验。
它采用了现代化的建筑设
计和内部布局，以提供更加舒适和便利的购物环境。
商业综合体的内部空
间宽敞明亮，设有舒适的休息区、室内植物和艺术装饰，为顾客提供了愉
悦的购物体验。
其次，华润万象城在商家选择上非常注重品牌和质量。
它引入了众多
国际一线品牌，如GAP、ZARA、H&M等，也有一些本地著名的品牌。
华润
万象城餐饮区也有各类中西餐厅，提供多种口味的选择。
商业综合体积极
吸引高品质商家入驻，为消费者提供了多元化的购物和餐饮选择。
再次，华润万象城注重娱乐和社交功能。
商业综合体内设有大型电影院、儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为消费者提供休闲和娱乐的场所。
此外，它还定期举办各种文化活动和展览，吸引了大量的观众和参与者。
华润万象城成为人们放松和社交的重要场所。
总体而言，华润万象城是一家成功的商业综合体。
它在设计、品牌选择、娱乐和社交功能等方面下足了功夫，为消费者提供了优质的购物和社
交体验。
它的成功经验可以为其他商业综合体提供借鉴，使它们能够更好
地满足人们不断增长的需求。
深圳万象城招商策略解读(掘金锦囊)
深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）提要：深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个，一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下更多资讯深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。
深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。
一、组织特点：三种角色、矩阵管理深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。
华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。
华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。
华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。
不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。
虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。
华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。
深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。
华润中心万象城规划运营案例
华润中心“万象城”规划运营案例在零售业中，ShoppingMall是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心”。
在西方国家，ShoppingMall与百货店和超市一样是一种常见的业态形式，属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特征，ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。
ShoppingMall发端于20世纪50年代的美国，现已成为西方国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。
ShoppingMall进入中国时间不长，由于其本身需要投入巨大的资金和对经营有很高的要求，因此这一新兴的业态进入中国后出现了很多问题，一些地方出现一哄而上的局面，消费能力难以满足巨大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，出现资金漏洞，不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使勉强开业但却利用率很低，难以达到设计规模，造成了资源的巨大浪费。
本期我们将关注华润集团的华润中心“万象城”项目的整体规划和运营模式，希望对国内方兴未艾的ShoppingMall市场带来新的思路。
请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例”。
市场：对区域购买力是一个真实的考验★ShoppingMall在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中心，据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等城市都有不少已经建成、和正在规划中的ShoppingMall 项目，例如已经建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信城市广场等，正在建设当中的还包括深圳的华润中心“万象城”、北京的世纪金源时代购物中心、华贸中心购物广场、中关村国际商城、春天Mall和广州正佳广场等一大批超级购物中心。
这些在建的ShoppingMall普遍的规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。
万象城案例
万象城案例万象城案例是一个充满创意和创新的文化创意购物中心。
它位于中国上海，是这个城市的一个标志性建筑。
万象城的设计理念是打破传统购物中心的束缚，创造一个充满活力和创意的空间。
首先，万象城的外观设计非常独特。
它采用了流线型的建筑风格，外墙覆盖着金属板和玻璃幕墙，犹如一艘飞行中的宇宙飞船。
这种 futurism 风格的设计给人一种未来感，吸引了众多游客和顾客前来参观和购物。
其次，在万象城内部的设计上，也非常注重创意和多样性。
购物中心的内部布局采用了开放式设计，没有围墙或者障碍物，给人一种宽敞和舒适的感觉。
此外，万象城还设有许多艺术装置和装饰品，如雕塑、壁画等，为顾客提供了一个艺术浸润的购物环境。
另外，万象城也是一个聚集了许多创意和时尚品牌的地方。
在这里，你可以找到各种各样的品牌和设计师店铺，从服装、饰品到家居用品等，涵盖了各个领域。
这些品牌和设计师都非常注重创意和品质，他们的产品都具有独特的设计和高品质的制作工艺，深受消费者的喜欢。
此外，万象城还设有许多音乐、文化和艺术活动。
购物中心的中央舞台上经常有各式各样的演出，包括音乐会、舞蹈表演、时装秀等，给顾客带来了丰富多彩的娱乐体验。
此外，万象城还定期举办各种艺术展览和文化活动，吸引了许多艺术爱好者和文化志趣相投的人们前来参观和参与。
总的来说，万象城是一个充满创意和创新的文化创意购物中心。
它提供了一个独特而多样化的购物和文化体验，吸引了众多游客和顾客前来参观和购物。
万象城的成功得益于其独特的外观设计、创意的内部布局、多样化的品牌和活动，以及丰富多彩的文化和艺术活动。
它不仅仅是一个购物中心，更是一个引领潮流和文化发展的地标建筑。
深圳万象城案例
负一层
【建筑规划】
完全抛弃了传统的规划模式，将“万象城” 作为一个独立的建筑主体进行设计，给予 其设计规划的较大自由空间。
“有品位场所” “高贵、典雅、活泼、欢快、友好。”
第四部分 项目招商
【招商目标】
“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的建 筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念， 精心挑选建设团队和品牌商家。
【招商策略】
制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略
“万象城”的四家主力店均是经过多方考察并最终敲定的。 1.Réel时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它 的购物环境、商品组合和服务极具个性化； 2.香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝 无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位； 3.华润自营olé 超市将采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市， 避免商品组合与竞争对手同质化； 4.“缤纷万象”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥 运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰 上运动。
【招商推广】
提出了“整合推广策略”，联合国际 4A广告公司、公关 公 司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动。 主要招商活动有：
1.深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式。 2. 2004年4月26日深圳华润中心万象城发布第二次招商成果。 3.在中国台北召开的亚洲滑冰协会（ ISIA ）年度董事会议 上，华润（深圳）有限公司旗下华润万象城“冰纷万象”滑冰 场 成功获得 2006 年亚洲滑冰运动会（ Skate Asia 2006 ）的 承办权 。 4. 2004年9月12日隆重举行第三次招商成果发布会。 5. “华润万象城” 2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深 圳 电视中心举行。 6.2004年11月4日 RÉEL百货开业
商场数字化案例
商场数字化案例咱今天就来说说万象城这个商场的数字化超酷玩法。
以前呢，大家去商场逛街，就跟没头苍蝇似的到处乱转找店。
现在万象城可不一样啦。
一、智能导览，逛街不再迷茫。
你一进万象城，就有那种超方便的智能导览系统。
在商场的入口处或者手机APP 上就能找到它。
比如说你想去一家超火的网红餐厅，只要在导览系统里输入餐厅名字，它就像个贴心小导游一样，给你画出最佳路线，还能告诉你路上有啥好玩的小店或者正在进行的促销活动呢。
有一次我朋友想去万象城买双运动鞋，在导览上搜了下耐克店，不仅知道了具体位置在几楼哪个区，还看到旁边就有一家卖运动护具的小店，顺带就把护膝啥的一起买了，这多方便啊。
二、会员数字化，优惠福利一手抓。
万象城的会员系统也变得超级数字化。
注册会员简单得很，在手机上填点信息就行。
成为会员后，那福利就像雪花一样多。
每次消费都会有积分，这些积分可不像以前只能换点小礼品啥的。
现在积分能当钱花，直接在买单的时候抵现金呢。
而且商场会根据你的消费记录分析你的喜好。
如果你经常买化妆品，那它就会给你推送化妆品的专属优惠券。
我认识一个小姐姐，她就是万象城的忠实会员。
有一回她收到了商场推送的雅诗兰黛的满减优惠券，刚好她的眼霜快用完了，就跑去买，结果省了不少钱呢。
而且会员还能享受免费停车时长，根据你的会员等级，等级越高，免费停车时间越长。
这对开车去逛商场的人来说，可太实用了。
三、线上线下融合的营销活动。
万象城经常搞一些线上线下融合的营销活动。
比如说有个大型的购物节，在线上，它会在社交媒体上提前预热，推出各种互动游戏。
像猜商品价格赢优惠券的小游戏，吸引了好多人参与。
线下呢，商场里到处都是和线上活动对应的打卡点。
你在游戏里获得的优惠券可以在线下店铺使用。
而且在购物节当天，商场里还有一些只有线下才有的惊喜活动，像明星快闪店啊之类的。
有一次购物节，我看到商场里有个很大的区域被布置成了动漫主题，好多动漫周边的商品都在打折。
同时，线上也有动漫角色的投票活动，参与投票就能再领优惠券。
深圳万象天地考察案例分析
深圳万象天地
外街尺度
Mall与商业街之间 约1:2高宽比
1:1~1:2的街区尺度高宽比比较容易营造舒适的步行尺度环境
商业街内街 约1:1 高宽比
深圳万象天地
立面元素
综合mall
深圳万象天地
立面元
立面元素
综合mall
深圳万象天地
立面元素
独栋旗舰店
深圳万象天地
LG
LG层：国际精品/轻奢 LG层引进了大量国际精品服饰其中不乏ISSEY MIYAKE、KENZO、McQ、Neil Barrett、CK CALVIN KLEIN、sandro、maje等设计师品牌时尚度比较高此外还引进了MICHAEL KORS、MOSCHINO、G Givenchy等轻奢品牌
深圳万象天地
华润万象天地
项目位于深圳市南山区高新园地铁站旁南临深南大道北接大冲都市花园东侧沙河
深南大道
深南大道
地铁站
项目区位
深圳万象天地
总平面图
深圳万象天地
人行流线
人流来向
人行流线
人流节点
市政流线
住宅人流
地铁人流
其他人流
住宅人流
深圳万象天地
业态分区
综合mall
独栋旗舰店
办公大楼
商业街
餐饮
生活
配饰
负一层平面 一条主街构成从地铁站引入人流流线明细清楚
深圳万象天地
平面功能
LG
深圳万象天地
平面功能
深圳万象天地
B1
B1层：潮流时尚+生活用品+超市美食 这层聚集了一批时下流行的潮流、设计师品牌比如：Fiona Chen、MO&Co.、N-ONE、MOUSSY/SLY其中还不乏首次进入深圳的品牌