北京凤凰汇购物中心案例研究
合集下载
北京主要商业商场案例分析2012
返回目录
Page 22
商业 类型 位臵 开发商 占地面积 层数和层高 档次定位 特色 主力商户 消费群特征 成功之处
总建筑面积 约3万平方米 停车位 中高档
是新中国历史上第一座由国家投资建设的大型百货商场，因此有“新中国第一店”的美誉，目前有更 多的国际一线品牌和国际大众品牌时装进驻王府井百货 卡地亚、爱马仕、梵克雅宝、兰姿、蔻弛、都彭、TUMI、施华洛世奇、宝马、宝姿1961、GANT、布 克兄弟等一大批国际一、二线品牌 白领、国内外游客购物 王府井百货具有悠久的历史，品牌知名度高，并依托成熟的商圈
奥北商圈
龙德广场 北方明珠
丽泽商圈
金泰城•西街 万博汇商业中心
上地商圈
硅谷亮城 万霖购物广场
朝青商圈
朝阳大悦城 阳光新城市广场
双井商圈
富力购物中心 优士阁商街 双井家乐福 百安居
望京商圈
新世界百货 嘉茂购物中心& 华联商场 望京商业中心& 方恒购物中心 华彩国际中心
方庄商圈
家乐福 方庄购物中心 贵友 方庄美食街
连接商业二层边坡车道
商业二层车道
商业首层临街商铺 返回目录
Page 17
北京东方新天地项目——图片
返回目录
Page 18
北京王府井百货项目——基础资料
项目名称 项目简介 北京王府井百货 始建于1955年的百货大楼，是新中国历史上第一座由国家投资建设的大型百货商场，因此有“新中国 第一店”的美誉。当时开业时的营业面积是12000平方米，1984年进行改造后，将原办公区扩建为卖 场，使面积扩大为17900平方米，2007年新开的“青春馆”将主要面向年轻消费群体，面积达到了 17000平方米，这使得百货大楼比以前扩容近一倍加上原有营业面积，总营业面积超过30000平方米。 商业楼宇 东城区王府井大街255号 北京王府井百货（集团） 股份有限公司 -商场地上六层、地下二层 开业时间 所在商圈 物业管理 1955年 王府井商圈 --
北京凤凰汇购物中心案例分析(业态、动线)
6
5.0 项目业态规划
`
零 售
餐 饮
娱 乐
B1楼层平面及业态布局
7
5.0 项目业态规划
1F楼层平面及业态布局
F1层汇聚品位优雅的国际二线品牌及时尚个性的潮流服饰，为消费者打造了精品时尚的购物 空间。
H&M：L103-L106、500㎡ 浮士德：L101、500㎡ IZZUE：L102、120㎡ 空铺 Lacoste：L125A、150㎡ GUESS：L130、200㎡ Calvin Klein Jeans：L128-L129、300㎡ Calvin Klein Underwear：L127、80㎡ Ete：L126、80㎡ 太平洋咖啡：L125B、150㎡
Ochirly.TRENDIANO：L107-L108、300㎡ 天工阁：L113、80㎡
i.T：L109-L112、350㎡ 优衣库：L114-L116、850㎡ DKNY JEANS：L121-L123、150㎡ Calvin Klein Jeans 配件店：L117、50㎡
Salad：L118、200㎡ HOLLISTER：L119-L120、350㎡
1.0 项目概况
项目位于北京朝阳区三元桥核心区域位置，商 业体量较小并于地铁10号线和机场快轨相联通； 项目通过舒适的购物空间和优质的服务营造了 一个可以满足都市白领、商务精英和国际中产人 士消费需求的精致购物空间； 项目主力店涵盖精品超市、大型餐饮、精品影
院及国际时尚精品旗舰店。
项目名称 项目位置 开发商 物业类型雅Fra bibliotek酒店 5A写字楼
雅高酒店
5A写字楼 5A写字楼
凤凰汇
服务式公寓
5A写字楼
5A写字楼
北京凤凰汇购物中心案例研究
北京凤凰汇购物中心案例研究北京凤凰汇购物中心是位于北京市朝阳区的一座大型购物中心。
它坐落在北京的商业繁华区域，拥有优越的地理位置和交通条件，吸引了许多消费者和品牌商家。
本文将对北京凤凰汇购物中心进行案例研究，从设计理念、商业模式和市场表现等方面进行分析。
北京凤凰汇购物中心的设计理念是“文化、艺术、时尚、世界城市”。
购物中心占地面积大约为60,000平方米，建筑设计融合了欧美风格和中国传统元素，建筑外观别具一格，给人一种和谐而时尚的感觉。
购物中心内部设计精美，分为多个主题区域，包括时尚品牌区、美食区、娱乐区和艺术展示区。
购物中心还定期举办艺术展览、时装表演等活动，为消费者提供与众不同的购物体验。
在商业模式方面，北京凤凰汇购物中心采用了多元化的经营策略。
购物中心引进了大量国际知名品牌商家，如ZARA、H&M、HMV等，吸引了众多消费者前来购物。
同时，购物中心还注重培养本土品牌商家，提供展示和销售平台。
购物中心还特别针对年轻消费者需求，引进了一些年轻时尚品牌，如Uniqlo、Forever 21等，以迎合他们的购物需求。
此外，购物中心还设有餐饮区域，提供各种美食选择，满足消费者多元化的需求。
北京凤凰汇购物中心的市场表现非常出色。
购物中心于2024年开业以来，迅速成为北京市吸引消费者的热门地点之一、购物中心每天都有大量消费者前来购物、用餐和娱乐。
尤其是在节假日和周末，人流量更是络绎不绝。
购物中心的商户经营状况也非常良好，各品牌商家的销售额不断攀升。
许多消费者选择在购物中心购物是因为它的商家众多，品牌种类多样，同时购物中心还有大型停车场，提供便捷的停车服务。
总体而言，北京凤凰汇购物中心是一座非常成功的购物中心。
它的独特设计理念、多元化的商业模式和出色的市场表现，使其吸引了大量消费者和品牌商家。
购物中心不仅满足了消费者的购物需求，而且还通过各种活动和展览，为消费者提供了更丰富的购物体验。
未来，北京凤凰汇购物中心有望进一步发展壮大，在北京市乃至全国范围内树立更多成功的实体商业案例。
大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析
大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析(2013-12-108:33:05)[发送到微博]分类：未分类标签：大型商业综合体商业综合体入口形式经典案例分析 |商业综合体入口典型形式归纳入口空间对于商业建筑消费人流的贡献作用不可估量，将建筑入口形式处理和建筑整体的关系作为出发点，分类探讨具有代表性的商业建筑综合体入口设计方法，总结归纳出三种主要形式即：焦点式、局部式、整体式，下文即从这个三个方面展开论述。
1.焦点式“焦点式”建筑入口形式顾名思义就是将入口设计为建筑立面的突出性要素。
常采用“解构”设计手法，以入口雨棚、立柱等功能性构成要素为载体，采用精致化、艺术化或适度夸张的处理形式，结合结构、构造和材料方面的技术通过建筑手法，并结合夜景照明以及其他装饰性元素，凸显建筑主题及商业业态特性。
焦点式建筑入口有以简驭繁、以简胜繁、以少胜多之妙。
典型的案例如：西单大悦城购物中心（图1.1-1.3）。
本案例中入口采用了比较大尺度的雨棚，并精心的设计和雕琢，辅以醒目的主题LOGO本身形成了极具广告效应的建筑个性语言，夜景环境下配合多种形式的照明效果，更是锦上添花成为西单商圈醒目的建筑名片。
此类入口具体表现形式不一而足，图1.4-1.5为国外商业建筑入口形式实例，其手法是通过打破雨棚和立柱的常规组合形式，巧妙的变异，使之具有了鲜明的形式美，形成了建筑立面的视觉焦点。
2.局部式“局部式”是针对整个建筑形体的某一部分形体，通过建筑构成元素或建筑形体间的刻意性组合和夸大性表现形成视觉中心，从而明确地提示建筑入口。
局部式第一种常见形式为构成要素组合法，可以凭借柱子、遮阳板、挑梁、异形屋面板、异形女儿墙等元素，运用穿插、搭接、悬挑、支撑、形变等手法或混搭组合。
此类案例如：华润凤凰汇购物中心入口（图2.1-2.3）。
建筑师在沿街的室内步行街主入口刻意通过通高的柱子与贯穿建筑立面的挑板在主入口上方的屋面形成冲撞，并运用醒目的色彩加强冲撞的结合面，实体建筑外幕墙后退，将这个建筑构件冲撞的矛盾点扩大成为室内外过渡的灰空间，建筑入口空间浑然天成而趣味回荡，给顾客留下深刻的印象。
北京华润凤凰置广场购物中心招商策划(54页)PPT课件
预计奥运经济将为北京带来——
北京城市基础设施水平提高20年—50年； 每年拉动中国经济增长0.3—0.4个百分点
后奥运经济增长预期
年份 2008
2008年7月-8月
人数
来京的海外旅游者将达到470万人次，旅游外 汇收入可达44.5亿美元。
外省市来京旅游者将新增至9100万人次，国 内旅游收入将达678亿元至850亿元。
凤凰置地广场 购物中心招商策划
Phoenix Place Shopping Center
Welcome to
Phoenix Place Shopping Center
国门- 广阔前景 涉外- 强劲消费 规划- 复合价值 游购- 空间特色 商管- 管理保障 华润- 品牌实力
Part 1
国门- 广阔前景
核心商圈 次级商圈
合计
居住人口（万人） 共计 现有 新增 29.7 24.8 4.9 69.6 53.4 16.2
99.3
办公人口（万人）
共计 现有 新增
18.5
15
3.5
21 12.6 8.4
39.5
三元桥区域内高质量消费人口数量超过15万
人口 特征
社会 经济 特征
办公人口
居住人口
多集中在25-34，男女比例均衡
燕莎中心
盛福大厦
第
三
使
馆
区 国
凤凰置地广场 购物中心
韩国住区
际 氛 围
日本企业 区加拿大
日本 美国 韩国 新加坡 以色列
德国
第三使馆区
双铁经济
第一地点、第一时间畅达各处
双轨交汇金点
地铁十号线
机铁线
凤凰置地广场
东
北京城市基础设施水平提高20年—50年； 每年拉动中国经济增长0.3—0.4个百分点
后奥运经济增长预期
年份 2008
2008年7月-8月
人数
来京的海外旅游者将达到470万人次，旅游外 汇收入可达44.5亿美元。
外省市来京旅游者将新增至9100万人次，国 内旅游收入将达678亿元至850亿元。
凤凰置地广场 购物中心招商策划
Phoenix Place Shopping Center
Welcome to
Phoenix Place Shopping Center
国门- 广阔前景 涉外- 强劲消费 规划- 复合价值 游购- 空间特色 商管- 管理保障 华润- 品牌实力
Part 1
国门- 广阔前景
核心商圈 次级商圈
合计
居住人口（万人） 共计 现有 新增 29.7 24.8 4.9 69.6 53.4 16.2
99.3
办公人口（万人）
共计 现有 新增
18.5
15
3.5
21 12.6 8.4
39.5
三元桥区域内高质量消费人口数量超过15万
人口 特征
社会 经济 特征
办公人口
居住人口
多集中在25-34，男女比例均衡
燕莎中心
盛福大厦
第
三
使
馆
区 国
凤凰置地广场 购物中心
韩国住区
际 氛 围
日本企业 区加拿大
日本 美国 韩国 新加坡 以色列
德国
第三使馆区
双铁经济
第一地点、第一时间畅达各处
双轨交汇金点
地铁十号线
机铁线
凤凰置地广场
东
北京几个大型商场案例总结
新光天地
项目概况
位置：位于长安路东沿线大望桥东北角 开发商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资 商业形态：购物中心 停车位：2700个 建筑面积：18万平，地上六层，地下四层 交通：与京通快速路、势，主打经营世界 顶级名品，国内精致商品和全国特色产品以独特“高感 度国际百货”打造全新购物中心概念。 品牌 新光天地购物中心独揽包括CHANEL、GUCCI、PRADA、 S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等世界一线品牌旗舰店
整体总结 1. 精准的项目定位，代表整个商业的精髓和本质
客户定位结合本地化市场需求 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 交通方便，动线清楚 充足的车场停车和人性化的设施 丰富的宣传手段
2.优越的地理位置。 3.舒适的购物环境。 4.丰富的业态，多样化品牌引进。 5.稳定的客流。 6.人性化的建筑设计。 7.丰富多彩的宣传与销售活动。
西单大悦城
总结
1.时尚展示： 通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综吅性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想，多层次的体验。 2.差异化的定位： 涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。 3.时尚、潮流的建筑设计： 全国最大LED屏幕外墙; 27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性不通达性强。购物中心沿着主 动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。 4.品牌展示： 每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在丌 同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。 缺点： 1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。 2. 材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。 3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。
北京某大型商场案例分析
28
Ories
护理
编号
商户
02
星巴克
29
浮士德
31
LA PaleTa
餐饮
1F
02
03
04
06
14
15
16
17
19
20
23
24
25
01
29
PAL
XXXX(XXXX) 1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范, 保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，XXXX 就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，XXXX 最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。 作为意大利顶级男装品牌的XXXX/XXXX，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流 行动态。
1F
02
03
04
06
14
15
16
17
19
20
23
24
25
01
29
XXX
XXX诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。XXX带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。 XXX的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到XXX第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得XXX很快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，XXX发展迅速，它的系列品牌XXX、OldNavy、XXXkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。 XXX 1969,XXX中最昂贵的系列.
Ories
护理
编号
商户
02
星巴克
29
浮士德
31
LA PaleTa
餐饮
1F
02
03
04
06
14
15
16
17
19
20
23
24
25
01
29
PAL
XXXX(XXXX) 1970年创立，欧洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男装的典范, 保持意大利服装一贯享誉国际的品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶层男士着装典范。从诞生之日起，XXXX 就走高级然而低调的行事风格，即使在面向今天世界范围的市场时，XXXX 最吸引人的还是那种自然而然并能轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的风范。 作为意大利顶级男装品牌的XXXX/XXXX，服装质量上乘，延承着始终如一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品质放在首位，并集时尚与创新于一身，体现了当今意大利的服装流 行动态。
1F
02
03
04
06
14
15
16
17
19
20
23
24
25
01
29
XXX
XXX诞生在美国，成为美国青少年的时尚选择。XXX带给人们的是一种休闲的气质，它让无拘无束的美国青年，能够尽情的享受自然、舒适的生活。 XXX的第一家店，采用的是牛仔裤和录音带并肩销售的方式，可是结果并不理想。直到XXX第二家店开张时，当劳·费雪将重点转向年轻人，着重强调一种年轻化的购物氛围。所销售的商品也只包括服装，比如圆领T恤、短而精干的纯棉质上衣、牛仔裤等。这种全新的销售方式，使得XXX很快在美国本土小有名气。 在20世纪八、九十年代，XXX发展迅速，它的系列品牌XXX、OldNavy、XXXkid等相继上市，并在最短的时间内占领了美国休闲品牌市场，并得到了美国及海外的认可。 XXX 1969,XXX中最昂贵的系列.
北京市凤凰置地广场写字楼推广策略
媒体1：媒体资源
网络媒体 –搜房网写字楼频道 –焦点写字楼网 –北京写字楼信息网
•合作形式
论坛合作+广告发布+软文发布 •新浪，作为权威的门户网站，拥有庞大的日访问量 •专业写字楼网站可更好的缩小传播范围，有效传播
•推荐理由
媒体2：搜索引擎策略
• 搜索广告，可使受键词竞价推广
渠道2：商会合作
• 形式：硬广、更深入的活动合作 • 目的：从商会的渠道增加项目影响力， 促进租赁
渠道3：礼品定制（现已购买）
精致 商务 艺术 气质
低碳 节能
备注：请各位同事在领取礼品时向郭梦瑶处登记，以便后期及时补充。
推广执行
销售工具
媒体推广 公关活动
户外包装
渠道推广
户外包装
1.
2. 3.
推广手段
销售工具
媒体推广
将定位深入人心
公关活动
户外包装
渠道推广
推广执行
销售工具
媒体推广
公关活动
户外包装
渠道推广
销售工具
1. 楼书（纸质、电子版）、折页
2. 楼层单页 3. 网站
4. 形象片
5. EDM 6. 手机报
1.楼书(纸质版、电子版）、楼层平面图、折页
• 主要内容： • 开发商背景、项目概况、位臵交通、项目定位、目标客户分Leabharlann 、项目 特点及优势介绍、合作伙伴介绍等
2.网站
• 利用现有网站平台，在首页标注F/H座信息 • 网站产品部分介绍中加入F/H座写字楼内容 • 依据新版纸质楼书，制作电子楼书
3. 形象片（以现有video为主，丰富几个小片）
• 执行时间： 因短片是以体验角度进行内容拍摄，所以建议在竣工之后拍摄 2011年10月
典型项目研究报告——华润凤凰汇购物中心
妇
普通员工月均收入6000元，中层 员工月均收入12000元，高层员工 月均收入23000元。家庨月收入平 均值为1.5万元；大学本科以上学
家庨年收入10万以上癿卙72%， 30万以上癿卙32%；私家车拥有 率51%；家庨平均居住面积119平 米
历卙72%
商圈内综合商场有：燕莎友谊商城、昆仑贩物中心、丐界家俱汇展中心、家乐福大 型超市、南洋莱太花卉市场、国际展览中心、太阳宫凣德 Mall 等，但是定位中高端如 凤凰汇癿没有，丌对其形成威胁。
项目区位：北京朝阳区三元桥 卙地面积：25 万平斱米
总建筑面积：70 万平斱米 贩物中心：约 7 万平米 开业时间：2011 年 12 月 2 日 贩物中心营业时间：10：00—21：30 贩物中心楼层：地上 3 层、地下 1 层 主力店：H&M，优衣库，HOLLISTER，BLT 超市，粮呈吉时，嘉禾影院 配套：扶梯 2 处，直升梯 2 处，AMT2 处 开发/运营商：华润置地
典型项目研究
三、 项目定位
项目定位中高端，精心打造成为商务精英癿社交首选，国际中产亰士癿生活广场， 写字楼都市白领癿第三穸间。
社交：浮士德 Firstar、太平洋咖啡、仙踪枃咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔铁板烧、 亍海肴等高档商务餐厅为商务精英洽谈、朊友聚餐、情侣约会等提供了各种价位、档次 和环境癿场所。
七、 业态规划
21
成系统的为行业内企业服务。
1. 业态组合
21
2. 品牌落位分枂
22
3. 入驻自有品牌
26
八、 项目运营
28
九、 项目 SWOT 分析
31
典型项目研究
一、 关于华润集团
1. 华润集团的地产业务 华润集团前身是香港联合行，成立二 1938 年。1983 年，华润公司改组幵注册为
凤凰汇案例分析
八、客群信息
八、客群信息
区域型购物中心，客群明确
• 定位范围：区域型购物中心 • 面对人群：写字楼白领、中高档住宅居民 • 时段性：午间一般以商务人士居多，夜间一般以附近居民居多 • 比例：
客群
30%
70%
上班人群 其他
九、推广运营
九、推广运营
凤凰汇会定期举办活动和线下推广来进行引流
十、项目小结
地铁三元桥公交站 三元桥地铁站入站口，出站即到凤凰汇
三、项目定位
三、项目定位
3.1 整体定位 满足周边商务人士日常餐饮、购物需求的综合性SHOPPING MALL 。拥有独有品牌，对客户具 有独特性的吸引力。
• 总体定位:综合性SHOPPING MALL • 主题定位:时尚、独有 • 客群定位:以时尚青年为主题，针对16-30岁年
万象城
五彩城
凤凰汇
一、基本信息
1.2 开发团队 建筑设计：美国LLA
美国Laguarda.Low Architects (LLA） 是一家享誉国际的美国建筑设计公司，成立于 2000年，LLA设计的项目遍布世界各主要 地区，包括北美、欧洲、亚洲及南美洲。主要业务范围为：购物中心、酒店、办公楼。 代表作：北京华润凤凰城、北京金地广场、深圳益田假日广场、凯德Mall
H&M
次主力店 个人时尚购物 1400
然数量不少，但在面积上
hollister
次主力店 个人时尚购物 700
也仅占了小部分 • 就主力店而言，零售购物
占比最大
五、建筑设计
五、建筑设计
5.1 外立面 灰色建筑加入橙色元素，简单时尚。但凤凰汇logo字体太细，且道路两边有成排的植被，远 距离不方便辨认，可视性差。
2019年北京凤凰汇购物中心市调报告
基本信息
➢ 地理位置：北京市朝阳区三元桥，位于市区东北部北三环和四环之间 ➢ 交通：连接三元桥地铁站B出口
基本信息
➢ 4公里内竞对商场： 凯德MALL（3.5 km） 方恒购物中心（3.7 km） 爱琴海购物公园（2km） 天虹商场（1.3km）
户外次入口
➢ 外部人形通道宽敞，设外摆咖啡/轻餐租户
直梯
业态分类
➢ 商户数量共102家 ➢ 餐饮业态数量占比最高，为47%，其次为零售占比32%
楼层
餐饮
B1
31
L1
4
L2
2
L3
11
总计 （按业态）
48
精品零售 生活配套
-
12
19
-
17
3
-
1
36
16
主力店
总计 （按楼层）
1
44
-
23
-
22
1
13
2
102
主/次力店 5%
生活配套 16%
精品零售 32%
柱体设计
➢ 柱体简约装饰，与公区整体色调及风格统一
中庭扶手
➢ 木质扶手，工艺精细
后勤通道
➢ 门板底部设防撞钢板
后勤通道
➢ 进入后勤区域拐角设置防护钢板 ➢ 后勤区内部整洁
卫生间设置——标识
➢ 侧立式发光标识
➢ 通道墙面贴纸
卫生间设置——入口处
家庭卫
男女卫 母婴室
卫生间设置——厕位区
➢ 4坐便+3蹲便+1儿童专用卫生间 ➢ 坐便门内开，蹲便门外开
卫生间设置——厕位区
➢ 坐便
✓ 壁挂式坐便 ✓ 感应+触摸面板 ✓ 放包台 ✓ 卫生卷纸 ✓ 坐便消毒液
大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析
一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
朝阳大悦城（图2.7）和太阳宫凯德Mall（图2.9）以及成都华润万象城（图2.11 ）则采用了另一种常见的手法，即“局部形体组合法”，同样具有很好的设计效果， 国外此种入口形式也多有涉及（图2.12）。
商业建筑由于其建筑空间组合相对自由，建筑形体限制较少，通过建筑形体的 组合变化实现灵动的商业建筑立面。此种设计手法还常常辅以景观小品、广告位、主 题LOGO、显示屏、隐喻性浮雕等等。具体到个案，处理手法具有共性又各具特点， 共性是都塑造了门的意向，形成了过渡空间，并集成了广告位和主体LOGO等元素， 朝阳大悦城入口借助景观柱形成了空间序列（图2.8），太阳宫凯德Mall入口则借用 “鱼贯而入”的艺术浮雕形成隐喻（图2.10），两者都起到了对消费者视觉和心理的 有效诱导。
一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
此类入口形式的在深圳华润万象城（图2.4-2.5）也得以运用，但根本 的设计出发点具有一致性。新加坡ION Orchard广场入口更是将此类入口 形式的表现力发挥到了极致，并在一定程度上融合了“焦点式”入口的设 计手法，形成了极强的视觉冲击力和多义性过渡空间，可谓此类入口形式 的经典之作。
一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
2.整体式
“整体式”建筑入口处理手法是新趋势。当前大型商业综合体更多层 面着意于建筑风格的整体营造和建筑形体处理手法的大开大合，避免了形 体的过分分散和碎片化处理。因此建筑入口也更多的具有了谦虚性和内向 型。万达广场作为商业综合体的标杆性产品，越来越多的采用此种处理手 法，彰显高端和大气的整体品质定位。案例如：泰安万达广场立面中标方 案（图3.1—3.2）
一、商业综合体入口典型形式归纳
凤凰汇购物中心考察报告
业种
超市 洗护超市 洗护超市 健康品 集合店 书店 礼品零售 日用品零售 厨房用品零售 家居零售 女鞋零售 饰品零售 数码 美容美甲 眼镜
3.商业规划-业态业种分析-1F
1F业态业种分析
细分业种 服装零售 数量（家） 20 11
内衣零售
鞋零售 家居零售 化妆品零售
1
2 1 2
餐饮
咖啡 音响零售
1
1 1
90%
--
零售 2F 零售
94 % 休 15 闲 % 娱 乐
--
--
3F
零售
8 %
15 %
嘉禾影院 云海肴
3.商业规划-业态业种分析-B1F
细分业种 中餐 日式料理 西餐 咖啡 甜品 食品 超市 化妆品超市 数码生活馆 零售 书店 生活配套 数量（家） 31 5 1 1 2 5 2 1 2 1 8 1 2
◆负2层业态以餐饮为主，零售为辅。 ◆下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。 ◆有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营， 商场参与到品牌的经营活动中，与品牌共 同承担风险和分享利润。 面积15000㎡。
3.商业规划-业态业种分析-B1F
B1F品牌列表
品牌
COSTA COFFEE 太平洋咖啡 西树泡芙 面包新语 仙踪林 爱蒂宝 水果花束（美国）EDIBLE ARRANGEMENTS cocobay巧克力（比利时） KFC 粮呈吉时 太兴餐厅 台湾食尚 金鼎轩 祥兴记 鲜品萃®Mini回转寿司 竹叶青茶 优之良品 A JI ICHIBAN
■劣势： 1，仅南侧一面临城市道路—京顺路，且京顺路为双向 6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。 2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、 太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。 3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的 出入口，随机人流少
211171951_北京凤凰汇_打造都市第三生活场
在天时、地北京凤凰汇紧跟时代步的新型社交生活空的独特组合方式打造都市生活第三还是三五成群的社打造都市第三生活场
超越了传统商业空间的刻板有序和一成不变，北京凤凰汇巧妙利用并打造市区内稀缺的户外资源—里巷，为高品质人群定义都市新生活方式，突破传统的商业模式，创造全新的商业体验场景，构建了一个生机勃勃的城市生活共同体。
这里是国际高阶潮流和品质生活的栖息地，是鲜活城市的精神归所，这里有稀缺多元的社交空间，是都市生活的“第三生活场”。
顺应城市更新大势所趋并积极探索商业街区的创新改造模式，北京凤凰汇凭借前瞻性的商业经营嗅觉，通过品牌更迭和服务升级，打造系列创意新场景，引领潮流消费观念及生活方式，引入多个“颜值特色餐饮”“深夜high聚圣地”“极奢盛宴”生活方式品牌，呈现新鲜有趣的沉
未来已来，凤凰翱翔
消费唤醒了城市的热情与活力，北京
凤凰汇在新场景、新业态、新模式的蓬勃
发展下，融合独特地缘优势，以区域化、圈
层化、多元化和场景化的运营模式，不断梦幻后花园
作为凤凰汇购物中心的户外下沉式优雅街区，里巷场。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
次主力店
个人时尚购物
700
资料来源：实地调研，九洲远景分析
26
重点租户
凤凰汇在招商上充分考虑到目标客群的特点，丰富的业态组合密切联系 定位主题，满足目标客群的需求（1/3）
凤凰汇部分重点品牌描述
重点品牌 品牌LOGO 所属行业 位置 简介
嘉禾影院
文化娱乐/家庭 娱乐
3F
• 橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融 资发行及影院营运于一身，是全球最具有影响力 的华语电影娱乐集团之一 • 截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾 及新加坡已经营30家影院共234块银幕
资料来源：实地调研，九洲远景分析
商圈范围
凤凰汇核心商圈约5公里，主要向北辐射，辐射商圈包括整个东部城区
商圈范围及周边人群
项目所在区位概况
核心商圈
约5公里范围内，主要向北拓展，南至三里屯，北至 亚运村、望京等地区
辐射商圈
整个北京东部城区
资料来源：实地调研,九洲远景分析
8
A. 案例基础资料 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
购物中心 定位：
• 时尚青年主题购物中心
开业时间： • 2012年2月
资料来源：实地调研,九洲远景分析
3
背景情况
凤凰汇强强联手的团队组合，为项目的成功开业及后期运营提供了有力 保障
• 团队介绍
• 华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合 型地产开发商之一 ，总资产超过1581亿港元，土地储备面积超过2600万平方米 • 华润置地业务包括住宅和商业地产，已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个 • 持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式 • 代表作：深圳万象城、杭州万象城、北京五彩城 • Laguarda.Low Architects (LLA)建筑师事务所创立于2000年，总部位于美国得克萨斯州达拉斯 市 ，设计作品遍及欧洲、亚洲、北美和南美等地区， • 项目类型包括从总体规划到规模各异的综合体开发项目、商业/娱乐中心、办公楼、度假村、住 宅开发和公共建筑项目 • 商业代表作品：东京啦啦宝都丰洲、 墨西哥zona vitro、north gate budacest等
开发商： 华润置地
建筑设计： 美国LLA
招商运营： 凤凰商街招商办 北京华润物业管 理有限公司
• 隶属于华润置地，有丰富的招商和运营经验
资料来源：internet，九洲远景分析
项目区位
凤凰汇临近北三环，紧邻CBD，位于太阳宫等多个商圈交集处，具有一 定的商业氛围，竞争激烈
项目区位示意图
项目区位概况 区位：
凤凰汇的餐饮类子行业中正餐比例最高，达46.8%，餐饮品类丰富，其中 美食广场品类占比最高，达21.2%，其次是亚洲餐和中餐
凤凰汇餐饮行业占比概况
餐饮类行业面积占比[%]
餐饮类各品类面积占比 [%]
创意菜 美食广场
9.50%
10.6%
其他餐饮 21.2%
12.5%
面包糕点 西餐
正餐, 46.80%
9.5%
凤凰汇购物中心
1
A. 案例基础信息 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
2
凤凰汇概况
凤凰汇购物中心由华润置地开发，位于三元桥东北角，建筑面积3万平方 米，定位于时尚青年主题购物中心
凤凰汇基础资料
凤凰汇购物中心概况 地理位置： • 北京市朝阳区三元桥东北角 •项目总建筑面积约26万平方米，其中凤凰 汇购物中心体量3万平方米，地下1层，地 上3层 项目规模： •项目由5栋独立国际甲级写字楼、1栋大型 购物中心、1栋服务式公寓、2栋法国雅高 国际品牌酒店构成 •项目停车位共951个，其中地上约60个
目标消费群体定位
独特性导向
生活方式导 向
价值导向
价格导向
家庭
资料来源：实地调研，九洲远景分析
青年
女性
商务
旅游
11
支持
根据不同客群的消费特征和行为研究，青年客群追求时尚、个性，以服 装服饰、年轻娱乐和主题活动为主要驱动因素
年龄 家庭构成
• 夫妻2年以上 • 夫妻携子（未成 年） • 子孙三代同堂
• 独自一人 • 成年与父母同住 • 同居或已婚2年内
餐饮
购物
备注：其他指空铺部分 资料来源：实地调研，九洲远景分析
16
购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（1/3）
子行业 品类
时装 鞋 皮具 箱包 个人时尚购物 饰品 化妆品 珠宝 手表
业态
综合百货（CDS） 专业百货（SDS）
基础时尚（全品类店） 运动时尚
女性
23岁以上
• 含以上青年、家 庭中的女性
时尚/潮流/美 丽
5-10公里
价值—独特性
商务
23岁以上
• 含以上青年、家 庭
商务/礼节
3-5公里
>价值/生活方式
旅游
23岁以上
• 等于以上青年、 家庭客群
放松/休闲
＞3公里
价值/生活方式— 生活方式
注：以上客群划分不计入极端消费行为或个例
核心驱动
凤凰汇以时尚购物品牌组团、特色餐饮聚集和独有品牌优势为核心驱动 ，对目标客群形成吸引
业态
现代快餐 传统小吃 地方特色
亚洲快餐 西式快餐
其他快餐
饮品及甜品 休闲餐饮
其他快餐
咖啡店 果汁吧 冰淇淋 甜品
茶坊
中式简餐/茶餐厅 中式简餐
其他
茶餐厅
其他
其他
西式简餐/餐吧
面包糕点 美食广场
西式简餐
西式甜点店 面包店
餐吧 亚洲甜点店 其他
火锅 其他
品牌店
其他餐饮
自助餐
资料来源：九洲远景分析
22
餐饮类占比
礼品
其它
资料来源：九洲远景分析
19
购物类占比
凤凰汇的购物类行业中个人时尚购物面积占比较大，其中时装类的占比 最大，达69.2%，其次是杂货和健康保健
凤凰汇购物类各子行业、品类占比概况
购物类各子行业面积占比[%]
儿童母婴 文化体育
11.5%
购物类各品类面积占比 [%]
4.6% 0.7% 0.4% 1.0%
凤凰汇主次力店概况 主力店面积占比情况
品牌名
嘉禾影院 主力店
21%
主次力店
主力店
所属行业
家庭娱乐
面积（㎡）
2500
粮呈吉时
次主力店
其他餐饮
1000
Blt精品超市
51% 34%
次主力店
食品杂货
1000
优衣库
次主力店个人时尚Biblioteka 物1400一般租户
次主力店
H&M
次主力店
个人时尚购物
1400
hollister
1% 2% 12%
食品杂货
2.6% 2.8%
7.2%
化妆品 健康保健 礼品 母婴用品 时装 饰品 文化用品 箱包
个人时尚 购物
84%
69.2%
杂货
资料来源：实地调研，九洲远景分析
20
餐饮类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
餐饮类业态覆盖率（1/2）
子行业 品类 业态
本帮江浙菜
快速时尚（全品类店） 设计时尚
顶级时尚
其它
专业百货（SDS） 顶级时尚 设计时尚 基础时尚
个人数码
其他
资料来源：九洲远景分析
17
购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（2/3）
子行业 品类 业态
大卖场（含仓储式） GMS
精品超市
超市（含生鲜超市）
杂货 外卖食品 食品杂货
便利店 菜场
休闲食品 烟酒茶
健康保健（HBA）
其他
药妆店 药店
保健品
其他
资料来源：九洲远景分析
18
购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（3/3）
子行业 品类
母婴用品 儿童母婴用品
业态
童装
文玩用品 体育用品 文化用品
专业百货（CK） 品牌店
文化体育
办公用品
特色餐饮娱 乐聚集
独有品牌优 势
时尚购物 品牌组团
时尚购物、特色餐饮以及独有品牌组合的联动冲击力为核心驱动
资料来源：实地调研，九洲远景分析
13
支持
凤凰汇通过引入大量符合目标消费者需求的时尚、特色品牌，吸引消费 者
• 驱动品牌示意
•时尚购物品牌 组团
• …
•特色餐饮娱乐 聚集
• …
•独有品牌优势
• …
• Hennes & Mauritz的简称，由Erling Persson于 1947年在瑞典创立，主要经营服装和化妆品 • 目前，H&M的发展惊人，拥有超过1,400 家专卖 店，足迹遍布 28 个国家
机场高速 京顺路
• 公交： ‒三元桥站：离项目约100米，仅847、852两趟公交经过 ‒三元桥东站：离项目约300米，847、131、359、401 、403、404、641七趟公交经过 • 地铁： ‒三元桥站：离项目约50米，地铁十号线和机场快轨的换 乘站
机场快轨 公交站
‒离项目最近的B口主要是机场快轨的出入口，随机人流 少
5
人文/教育
6