不一样的江湖.,商业地产三大产品线。

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商业地产的分类

商业地产的分类有哪些？商业地产中包括：购物中心、商业街、步行街、商业广场、社区商业中心、休闲娱乐中心、大型商铺、专业市场（按商业形态分）商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、高楼底层商铺、百货中心购物商场商铺、商务楼写字楼商铺、交通设施商铺（按开发形式分）。

商业地产企业的界定和发展方向商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业。

它通过优秀而持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。

租金是商业地产企业的主要收入来源。

商业地产企业中最为重要的是商业地产开发企业，它是开发建造并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。

目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

商业地产企业所具备的特点1.雄厚的资金实力多为资金密集型企业，因为只有持续的现金流，才抵抗住长的回报周期。

2.商业复合型人才商业地产界本是一个多行业多学科支撑的平台，理当由具备商业经营理念、懂得房地产经营策略和规划的复合型人才参与其中。

3.较高的经营管理水平同业竞争激烈，风险较大，所以需要培养自身的商业经营水平，以求市场的长期稳定发展。

朱姐公司10:00:06商业地产企业发展中存在的问题1.房地产开发、商业地产经营与物业管理三者严重脱节商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程，如果三方不能有效合作，势必造成收益不佳，导致投资方信心丧失等。

比方shopping mall是只租不售的，而在国内许多mall的开发商出于资金短缺不得不出售部分商铺，使得shopping mall没有统一的所有者，在缺乏统一管理的前提下，使得大型的购物中心退化成小商品市场，这种以卖为主，分割经营的模式，造成了物价偏高，服务不统一，进而限制了消费和企业的进一步扩张。

2.建设的商业项目同质化严重，缺乏精细化分类管理商业项目缺少前期市场调查和策划许多项目没有按不同商业形态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，没有考虑商家的意见，脱离消费者的实际需求，精细化特色化程度不够，服务质量和管理水平较低，因而缺乏市场竞争力。

商业地产三重境界

在经过了几年的发展之后，大规模获得商业地产性质土地的潮流在逝去，地产“养”商业的理念已经过时，面对电商的冲击、同行的竞争，中国商业地产的经营思路正在发生巨大改变。

半年来，先是万达做出了“2013年4季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年前把已开业的72个广场二楼业态调整完”的部署，接着是大悦城爆出“大数据显威力”的独特竞争力，而万通戏剧节则以别样的文化艺术气息塑造自己的品牌形象……随着经营思路的改变，商业地产营销手段也在不断更新。

演唱会、歌剧表演、“都市农场”搬进了购物中心；雕塑、名画、多媒体艺术作品装点购物中心的各个角落；读书沙龙、观影、糕点制作、陶笛吹奏、万圣节的鬼怪屋等互动活动充斥着空间。

“这样下去，以后购物中心不就成为娱乐场所和酒楼了吗？”这句话虽然表达的不甚准确，却清楚地道明了一场围绕“增强体验，聚集人气，带来收入”核心思维的持久战已然拉开帷幕。

大幕拉开，中国商业地产不同的经营状态一点点呈现在人们面前。

仔细分析，可以发现：而今的商业地产初步形成了3种境界：一小部分企业经过多年的沉淀或者依托特殊位置，形成了独特文化和意境；一些品牌房地产企业靠着不断创新和对新技术、新媒体的领悟，独辟蹊径，展现出一个个精彩案例；而更多的则是还处于摸索的路上。

路上的困惑打开中国商业地产的版图，首先我们看到的是中国商业地产项目风起云涌的开发。

5万多项目，这个出自易铺网的数据，显示出中国商业地产发展的如火如荼。

虽然其中不乏好的案例，但大多数项目还在路上，有的刚刚开发，有的刚刚步入运营期，有的则已经深陷困局。

由于北上广深这样的一线城市土地有限，一些新的商业地产项目大多处于二三线城市，且大多位于新兴商圈。

据世邦魏理仕的数据显示，二线城市2013～2016年的零售物业供应中，有接近50%位于新兴商圈。

对于商业地产项目的衣食父母——品牌商而言，这本该是个好事——大量的新增零售面积的确提供了更多的选择空间，也符合快时尚品牌目前快速扩张的特点。

优秀商业地产slogan

优秀地产项目SLOGAN东方新世界：凝聚梦想的传奇波尔多：生活就在不远处旭景家园：70年代家园时代玫瑰园：新解构生活白云高尔夫荷塘月色：自然生活哲学保利百合：爱家的男人住百合珠江帝景：每天的水岸心情汇景新城：新亚洲之魅历德雅舍：国际典范超然生活伊顿十八：居优越之上江鑫花园：深港两地生活无边界创世纪海滨花园：超前30年美丽家园观澜-----观山，观水，观天下君临天下，独享优美湖景尊品水乡，梦幻人生一样天地，别样生活窗外，是风景更是成就有的风景，专为成功人士度身打造一个看得见风景的房间尊者，自会高瞻远瞩一套坐拥风景的住宅居住品质的空中革命高人自有高见。

江北香格里拉——家景甲天下皇朝御景苑------水城的香格里拉傍湖祥品，湖畔福宅尊品水乡，梦幻人生左岸，我的收藏室左岸，我的冥想室左岸，我的视听室相互依靠着，日子是温暖而甜蜜的街道上，没有喧哗，没有烦嚣，亦没有陌生人人总需一些时间去享受，但你藉享受花时间呼吸是每个人的权利，而选择呼吸则是你的专利在蔚蓝海岸生活，亲水将是你的生活方式，是你和邻里情感沟通的方式高贵的生活总是因为水的濡染到蔚蓝海岸去，享受极品生活极品的生活，就是挥霍得起阳光与空气的亲水生活大隐隐于市，小隐隐于野物以类聚人以群分实在自然不过一栋别墅不足以改变世界，却能改变你对世界的看法生活的剪影，在纯水岸，幻变成经典的生活享受纯水岸-----联排別墅，多层豪宅回归质朴享受单纯浪漫是一种经典的生活质朴的浪漫，自在的优雅品味有湖的生活国际商业城富贵黄金铺坐享高于银行利息3倍的获利租金富贵干德路，商业黄金铺亲亲你的家，问问你的心自古繁华锦绣地魅力新加坡，灵感新生活九月森林：树是回家的方向翔名园：关注环境，关爱孩子鸿荣苑：状元地段，状元楼盘新世界山月居：尊贵只因罕有翠海花园：把公园搬回家招商海：成熟海滨园林社区金洲绿韵：看看自然淳翠的绿动人听半山天簌之音龙园山庄：别墅山庄依山造势美丽家园绿茵环抱泰华豪园：好山、好水、好人家桂芳园：发放动人生活色彩画意居：点彩人家圆龙园：品味园岭，品味生活中城康桥花园：阳光灿烂的日子风和日丽：和谐的民风，亮丽的日子新亚洲花园：大亚洲，大花园星活名城：80万平方米超大规模南方明珠花园---东部大规模温馨家园裕龙大厦：青岛市高科园至尊楼盘奥林花园：健康生活从运动开始汇海山庄：坚持每一细节完美国际版高尚社区山水名园：大地之最美，在山海相拥处蔚蓝海岸：蔚蓝青岛力海岸澳门花园：海景电梯洋房丽都国际：期待城市新贵州时代鲁信未央花园：现代版滨海豪宅东海路上交运山庄：等你回家锦绣钱塘：走近湖畔森林，品味诗意生活新湖香格里拉：心中的香格里拉锦昌文华：公园边上的家中凯城市之光：未来之城，梦想之城山水人家：生活在现代的山水中信义坊：东情西韵伴河而居中豪晴园：让心情品尝阳光的味道水印城：超越江的想象公园大厦：德国制造三水一生：有爱，还要有家金都华府：居住可以让人如此骄傲吴越山庄：绿山绿水绿风醉跟醉心醉翁东海水漾人家：守候家的温馨现代领地：LOFT，不只是艺术家的天堂广利佳苑：沐浴城市的阳光享受浪漫的生活天寓：尺度改变视野，改变生活钱塘泌园：城市的童话，时尚的沁园林水山居：聆天籁之音，闻学院书香国立山水苑：生活就在山水间和源：一幢洋房一江春水一种人生名仕家园：非常格调家华盛星洲翠谷：趣味山谷坡居生活进退之道贺田尚城：与风景同居，与风尚同居华立逸城：风景小镇，心灵原乡紫竹人家：享受生活每一天丁香公寓：享受优雅的自由黄龙恒励大厦：让工作健康起来白马公寓：一个时代的开始名城左岸花园：人生是河，幸福是岸畅海园：一线海景绝版豪宅碧海花园：在您事业成功的喜悦中，应拥有这样的自豪桐安雅居：梧桐树下健康人家悦泉公寓：位尊书城后，奥运一尺连五月香山：山花烂漫的日子富春山居：把家轻轻放在大自然中金都华府：人文的月光照庭院金都佳苑：专业构筑品质生活泉水湾:你是我今生的守候钱江时代：核心时代，核心生活美之园：真的在乎你，真的美之园棕榈园：森海相拥处，连接起世界的梦想左手是世界，右手是家园给我一个家，掌控世界的风景（美丽）森海相拥处，掌控世界的居住梦想。

一线房企商业产品线分析

一线房企商业产品线分析随着中国城市化进程的不断加快，一线城市房地产市场的竞争日益激烈，一线房企纷纷通过开发商业项目来获取更多的利润和竞争优势。

商业产品线是房企在商业领域的产品组合，通常包括商业物业和商业服务两部分。

本文将对一线房企商业产品线进行分析。

一、商业物业商业物业是指房企在一线城市开发的商业项目，通常包括购物中心、写字楼、酒店、住宅、娱乐场所等类别。

1.购物中心购物中心是商业物业的重要组成部分，也是房企商业产品线中的主力项目。

购物中心通常具有较大规模的商业空间，集合了众多品牌商家，提供了购物、餐饮、娱乐等多种服务。

一线房企通过与各大品牌商家签约合作，为购物中心吸引消费者，提升商业竞争力。

2.写字楼写字楼是商业物业的另一个重要组成部分，主要面向企业机构提供办公空间。

一线房企通过设计先进、舒适的办公环境，提供一站式服务，如会议室、商务中心、健身房等，吸引企业租户并提升写字楼的竞争力。

3.酒店酒店是房企商业产品线中的一项重要业务，通过提供舒适、便捷的住宿服务来吸引客户。

一线房企通过打造高品质的酒店设施和服务，与知名酒店管理公司合作，提高酒店服务质量和竞争优势。

4.住宅在商业物业中，住宅项目是房企的传统业务。

一线房企通过开发智能住宅、豪华住宅等不同类型的住宅产品，满足消费者对高品质住宅的需求，并通过开展配套服务，如社区设施和物业管理，提升住宅项目的价值。

5.娱乐场所娱乐场所如电影院、儿童乐园、游戏中心等，是房企商业产品线中的补充项目。

一线房企通过开发娱乐场所，为购物中心等商业项目增加吸引力，为消费者提供全方位的娱乐体验。

二、商业服务商业服务是指房企在商业物业运营过程中为商家和消费者提供的增值服务。

1.商业招商商业招商是房企的核心能力之一，通过招募热门品牌入驻商业项目，提高商业项目的知名度和吸引力。

一线房企通过与品牌商家进行合作，提供市场调研、招商策划、租户对接等全方位的商业招商服务。

2.物业管理物业管理是商业物业运营中的重要环节，一线房企通过提供高效、专业的物业管理服务，提升商业项目的价值和竞争力。

深圳华强集团商业地产五大产品系列—-毕业设计论文

芜湖G01
商业地产五大产品系列
四、休闲旅游系列
定位为与政府合作完成项目策划和总体规划，并共同打造集休闲、度假、养生等功能于一体的国际顶级旅游度假区，占地3000亩以上。代表项目为烟台养马岛北方国家海岸公园、沈阳盛京皇城、惠州龙门旅游度假区、安阳华强文化商务区等项目为典型代表。
休闲旅游系列
产业基地
深圳宝龙工业城
沈阳浑南物流园
珠海丰泰名车城
珠海丰泰名车城
商业地产五大产品系列
三、都市娱乐系列
定位为都市商业旅游休闲娱乐集散地，占地面积50万平米
以上，涵盖商业、步行特色街、公寓、写字楼、酒店等多种商业
形态。代表项目为芜湖G01、佛山新城项目、武汉月湖项目。
都市娱乐系列
芜湖G01
佛山新城项目
华强商业产品类型——华强中心
产品形态：以大型购物中心为核心的多建筑集合体。涵盖高端商业、酒店、写字楼、办公、娱乐等高端商务中心。定位ห้องสมุดไป่ตู้城市核心高端商务中心。产品规模：15-30万平方米
华强中心——深圳华强南北项目
总规划面积： 23万㎡项目总定位：国际时尚潮流风向标，开创科技引领潮流生活新方式。与国际大牌风云际会，带来时尚生活方方面面的全新体验。设计概念：居于华强正中、连接南北华强；独特设计使临街面多一倍，无形中增多出入口利于存留客源地理位置：位于广东省深圳市福田区，以深南路为界，项目分为华强南及华强北两地块：南区：东临华强路，南临福华路，西接福虹路，北接深南大道北区：东临华强北路，西接深南大道开业日期：2015年
高端住宅系列
芜湖华强城
安阳华强城
南通华强城
沈阳华强城
华强商业管理公司
华强商业管理公司凭借集团地产投资开发、电子科技、文化科技等优势资源，将商业零售、电子科技、文化娱乐、动漫创意、餐饮休闲等多产业多业态进行有效整合，将打造独具华强特色的商业综合体和商业运营管理模式。公司通过参与商业地产开发前期策划，将商业定位研究，商业规划设计、招商筹建、营销策划、品牌建设和工程物业后期营运需求前置到开发环节，实现了商业地产的订单制造和产业链整合，在提升企业效益的同时，也为商业合作伙伴节省了项目开发周期和运行成本，真正做到华强与合作伙伴共赢。华强商业管理公司秉承“诚信、创新、和谐、共赢”的企业精神，致力于追求企业长远可持续发展和管理效益及经营品质的持续提升。

商业地产主流产品

商业地产主流产品简介商业地产最初的产品模式有裙楼、临街底商、独立商业建筑等，历经较长时间的发展和转变，演变成如今购物中心、商业街、城市综合体、公寓、写字楼、酒店、社区商业、批发市场、地铁商业等多种产品相结合的局面，对这些主流产品的了解和认识有助于我们加深对于商业地产开发的理解。

一、购物中心1、概念：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

2、分类（根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，购物中心分为）：（1）Shopping Mall (停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)；（2）Shopping Center (店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。

3、特征：（1）多功能的消费场所；（2）多业态的综合物；（3）物业管理和商品经营双主体运营。

4、案例：台北101购物中心（1）项目简介：位于台北市信义区的信义商圈，紧邻台北市政府，同时是台北金融大楼，系由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，造价共达580亿元台币，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，台北101购物中心除了底部群楼作为购物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。

（2）楼层介绍：群楼商场地上101层、地下5层、高508米，是目前世界最高楼，其中B2-B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心，5楼则为数家银行与证券服务金融中心进驻服务，6楼至84楼为一般办公大楼，85楼为商务俱乐部，86至88楼为观景餐厅，89楼为室内观景层，91楼为室外观景台。

二、商业街1、概念：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

商业地产的划分标准

商业地产的划分标准
摘要：
1.商业地产的定义与分类标准
2.商业地产的分类类型
3.商业地产的经营模式
4.商业地产的划分方法
5.商业地产的发展趋势
正文：
商业地产，顾名思义，是指用于商业用途的地产。

它与住宅地产和工业地产相区别，主要用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途。

商业地产的划分标准可以多种多样，常见的分类包括：
1.按建筑形态分，商业地产可以分为街铺、街区以及商场物业等。

2.按产品类型划分，商业地产主要有出售物业和持有物业两种类型。

3.按商业业态分类，商业地产可以分为购物中心、百货商场、大型超市、各种商业街、主题商场、市场、折扣店、工厂直销店等类型。

4.按地理位置划分，商业地产可以分为城市综合体、城镇综合体、社区型小型综合体等。

5.按专业市场划分，商业地产可以分为家居、建材、五金、机电、小商品、皮具等专业类市场。

商业地产的经营模式主要有三种：销售、只租不售和不租不售。

发展商通过销售直接出让产权，快速回收资金；保留产权，通过出租物业，收取租金，获得长期经济收益；物业既不出售，也不出租，自己做经营，赚取经营利润。

随着我国经济的快速发展，商业地产的划分方法也在不断更新。

未来，商业地产将更加注重业态的多样性和消费体验的提升，呈现出多元化、个性化的发展趋势。

九州远景-商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位

商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位九洲远景商业管理机构过去两年，转战二三线城市已成为商业地产无法回避的考验。

尽管一线巨型城市也有其另类机会但二三线城市的机会成本是不容忽视的诱惑，二三线城市常被一并提及，但是这两者在未来发展空间，及所面对的进入环境却不尽相同，具体的进入策略和产品定位也有差异。

三线城市面临更好的进入机会人口方面，三线城市人口总量将在相当长时间内保持较二线城市更大的格局。

据麦肯锡相关研究报告，预计到2025年，三线城市的人口数量将达到3.16亿，远超二线城市的1.04亿（图一）。

其次，三线城市中心城区的地块可得性也要高于二线城市。

例如在沈阳2011年经营性用地的供应计划中，中心城区的供应量占比仅为4%；而肇庆市2011年城市中心经营性土地的供应占14%。

九洲远景通过对25个品牌购物中心已开业的103家门店在各城市分布的统计发现，不考虑一线城市，目前二线城市商业项目的集中度非常高（图二）。

另一方面，透过城市竞争指数（图三）可以发现二线城市的竞争非常激烈，部分二线城市的竞争激烈程度甚至已经超过了上海北京等一线城市，所以从竞争的角度来看，三线城市的竞争压力明显小于二线城市。

商业地产扩张空间巨大，首推区域性进入策略商业的核心是消费，而中产阶层是目前带动中国消费增长的主力军，随着中产阶层在越来越多的城市出现并逐步壮大，这将驱动着商业地产向更多城市的扩张。

据BCG中国城市收入数据库资料，预计至2020年若要覆盖80%的中产阶层和富裕阶层就需要进入这546个城市，而2010年这一数字仅为343（图四）。

从城市数量上的差可以看到，商业地产乃至零售的扩张空间相当巨大。

但开发商在向三线城市扩张时将面临与二线城市不同的局面。

二线城市数量少，分布零散，进入选择较少，开发商在进入时策略并不是急需考虑的问题。

然而三线城市由于数量多，分布也更为密集，尤其在华东等经济相对发达的地区，呈现出面状分布的特点。

九洲远景认为开发商在进入三线城市时，应把目标放在密集度较高的地区，尤其是自身品牌已经打入的一二线城市周边。

万达明发宝龙三大地产商运营模式比较

万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。

本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。

1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。

该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。

1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。

该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。

其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。

此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。

1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。

•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。

•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。

2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。

该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。

2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。

该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。

运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。

明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。

2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。

•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。

•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。

3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。

该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。

3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。

该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。

万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总

万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科广场:
万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。

作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯的人文关怀。

万科红:
万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。

作为“精品社区生活全案”的万科红?生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红•生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。

而作为社区底商及街铺的“万科红•新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。

万科大厦:
万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。

目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。

据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。

其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的
旗舰地标。

10大开发商商业地产产品线。

华润商业地产三大产品线运营对比

华润商业地产三大产品线运营对比作者：陈敏来源：《中国房地产·市场版》2014年第04期近年来凡是做商业地产，都要整点标准化的模式，即所谓的产品线。

一旦首个标杆项目开发运营成功，可以此为模板快速复制和扩张。

万达凭借逐渐进化的四代万达广场，一路攻城掠地，目前已经开业布局了超过50座。

其他如万科的万科广场、万科红、万科2049、万科大厦4大产品线；凯德的来福士、凯德广场、龙之梦3大产品线；华润系的万象城、五彩城、欢乐颂3大产品线，等等不胜枚举。

华润的研究文章颇多，笔者现仅就其产品线略说一二，抛砖引玉。

万象城：城市级一站式高端购物中心9年前横空出世的深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一。

在商业地产方兴未艾，彼时的万达尚在摸索徘徊之时。

一个集顶级购物中心、高端写字楼、公寓、酒店组成的城市综合体在罗湖矗立，其力推的零售、餐饮、休闲娱乐一站式消费和体验式购物环境，为众多后来者所学习借鉴。

即使到现在，依然被模仿，很少被超越。

此后，万象城开启扩张之路，预计到2015年，全国将有16个万象城开业，持有商业面积超过300万平方米。

万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市（杭州、大连、成都、重庆、南宁、沈阳、郑州等）。

万象城一般选址于城市核心区，新城区核心及新CBD核心区。

万象城开发模式，主要以买地自建为主。

目前已知开业及在建的16个万象城中，除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发，其余均为万象城自建，并坚持只租不售，全部持有经营。

万象城商业定位于城市级一站式高端购物中心，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。

但也有例外，从目前刚开业的成都万象城一期购物中心的定位来看，更像是个区域级的购物中心，商业辐射范围有限，品牌档次离深圳万象城有不小的差距。

关于成都万象城的定位，笔者认为成都万象城选址于成都东二环外，在成都很早就有“南富西贵东穷北乱”的说法。

城东基本都是工厂和国营企业聚集区，改革开放以来，这些企业逐渐不景气，因此下岗的工人很多，造成该区域普遍贫穷。

地产江湖四大门派

地产江湖四大门派十年一觉地产梦，江湖风雨十年情。

从策划公司到操盘项目，从住宅到商业地产再到产业地产，从策划到销售到招商到运营，从TCL 集团到华艺国际到金桥国际市场集群到华南城，从深圳、东莞、湖南、广州、佛山，关山万里，走遍大江南北，白山黑水。

十年间见过谈过数百项目，见过数百位开发商，开发商和老板总体归归纳为四大门派：庙堂派、土豪派、江湖派、学院派。

少部分开发商和老板可能是复合型，如“庙堂派” + “学院派”。

庙堂派：“曹操”式的成功者“大树底下好乘凉”、 “近水楼台先得月”，这类企业为国企、央企或国企央企控股，或为地方政府成立的城投、城建公司，生来就是 “天之骄子”，可以“挟天子”以令诸侯。

庙堂派为地产江湖第一大门派，这类企业领导层多为三爷，“少爷”、 “姑爷”、“师爷”,,因为 DNA 屯正受到宠爱，领导者热心、乐观、善于言辞、交游广泛，他们的成功源自有政治地位的亲人，他们希望到一种“优雅”的工作方式。

从容不迫地工作，热情的对待所有人（当然也包括他们的员工），在团体或社群中容易广结善缘、建立知名度。

天生具备乐观与和善的性格，有真诚的同情心和感染他人的能力，即使员工触犯规章，他们也会尽可能平心静气地解决。

他们乐于交游，在任何团体内，都是人缘最好的人和最受欢迎的人，是最能吹起领导号角的人物。

经营特点:韦价拿地二政府关系拿地，大手笔大项目庙堂派代表：保利房地产（集团）股份有限公司、保利（香港）投资有限公司、中国海外发展有限公司、招商局地产控股股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、中铁置业集团有限公司、中冶置业有限责任公司、北京城建投资发展股份有限公司、华侨城集团公司、中信房地产股份有限公司、华润（集团）有限公司、中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国远洋运输（集团）总公司、中粮地产（集团）股份有限公司、越秀地产股份有限公司、鲁能置业集团有限公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海绿地（集团）有限公司、金融街控股股份有限公司、中国海外集团有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司土豪派：“刘项”式的成功土豪派为地产江湖第二大门派，“刘项原来不读书”，这对于号称进入“知本时代”的21世纪，真是一个尴尬。

金地四大产品系列介绍汇总

不冷漠的都市
褐石街区是一个开放的社区，邻里之间的沟通交流在开放的街区里自由进行。
标准组团
标准组团
街心花园
标准组团
标准组团
120~160 M
170~ M
不冷漠的都市
在褐石街区里，人们乐于互相交流，各种文化形式都可以共存。
不冷漠的都市
褐石产品是一种有活力的都市生活的代言，它营造的是适度繁华，是一种便捷的生活方式，是中产阶层对时代进步与自身富足的适度享受，有其所期望的生活便捷，在这里是保留了都市的文化生活氛围的。
品位质感不落伍经典文化享受
+
文化温馨浪漫经典
品味经典自然活力品牌服务
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文化
他们沉稳，内敛，看上去很低调，但他们内涵丰富深远，他们视低调为格调，追求有文化有内涵的品位，他们认为这种文化是他们身份的标签。他们每年观看几次高水平的演出，特别是古典音乐，可以陶冶文化素养。在长周末有时间就一家人开车到附近旅游，踏访古镇，爬山涉水，寻找一个纯天然的地方放松身心，又可以接受祖国文化的熏陶。
褐石系列客户价值观关键词：文化、温馨、浪漫、经典
在PROFILER价值观关键词基础上，根据客户选择出的“理想中居住的小区产品和生活方式”的关键词，并结合我们总结出的客户在访谈时重复出现的一些关键词，我们可以综合出褐石系列客户的价值观关键词为：文化、温馨、浪漫、经典。
浪漫安静经典品位享受温馨
尊崇
彰显时尚和国际，但他们骨子里还是讲求传统和舒适。在真正的成功之前，他们强烈渴望被认同的尊重感。
精致
他们追求品味,对大众追捧的事物习惯性持保留态度，内心更倾向典雅的气质品格。他们真心热爱符合他们的美学原则、有一定文化内涵的事物。

60家商业地产品牌！

60家商业地产品牌！在这个瞬息万变的市场中，创新⽐管控更适合⽣存。

在产品线复制中失败案例⽐⽐皆是，那些对复制条件要求极为苛刻的企业，和在复制中注重创新和差异化的商业地产企业却⼀路稳扎稳打。

在产品线的基础上，少⼀些标准化，多⼀些个性化，少⼀些KPI，多⼀些创新机制培育，对管理者赋能升维，才是对商业价值的最⼤化发掘。

1华润商业预计截⾄2020年，华润置地计划投⼊运营的商业项⽬达54个，2021年及以后开业的项⽬还将有17个，加上华润集团委托管理的项⽬，预计5年后，华润置地投⼊运营的购物中⼼将达到90个。

华润商业产品线⼀览2恒隆地产凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，⾃1992年开始，恒隆地产在上海打造了两项地标式物业，恒隆⼴场和港汇恒隆⼴场，⼤获成功。

恒隆商业产品线⼀览恒隆商业产品线⼀览3万科/印⼒集团⽬前印⼒作为万科旗下商业地产管理平台，在全国持有或管理的商业项⽬数量为126家，管理⾯积约1000万平⽅⽶；年已服务4.2亿客户。

印⼒计划未来三年⽬标管理⾯积达到2000万平⽅⽶。

据了解，万科与印⼒的整合仍在进⾏中，在⼴深区域，万科商业⽬前分为万科⼴深公司和印⼒⼴深公司，产品线相对独⽴。

印⼒商业产品线⼀览万科商业产品线⼀览4万达集团⽬前万达集团的投资重点是商业地产、⽂化旅游和互联⽹⾦融三⼤产业，2016年以后，万达每年将开业轻资产型万达⼴场超过50个。

万达商业产品线⼀览5凯德地产凯德地产凯德商业产品线⼀览6⼤悦城地产⼤悦城商业产品线⼀览7龙湖集团龙湖集团商业产品线⼀览8新鸿基新鸿基规划和在建的项⽬主要集中在华东地区，尤其是上海和南京两⼤城市，诸如上海徐家汇国贸中⼼ITC、南京国⾦中⼼IFC、上海莘庄天荟。

新鸿基在去年的年度财报中表⽰，未来五⾄六年内，集团在内陆投资物业⾯积约1200万平⽅尺。

新鸿基商业产品线⼀览9太古集团2000年后太古集团将太古汇、太古⾥及颐堤港三类产品线落地内陆，⽬前在内陆正运营的商业地产项⽬仅有5座，除北京三⾥屯太古⾥项⽬外，其余4座均为与其他开发商共同持有。

商业地产的分类体系有哪些

商业地产的分类体系有哪些作者：杨凤斌来源：《中国房地产·市场版》2014年第03期01商业地产分类1.传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。

这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。

现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

2.专业市场专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。

电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。

这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。

3.市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。

它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。

但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。

4.社区商业中心以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。

5.休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。

于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

6.商住办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。

商业地产运营管理十强

商业地产运营管理十强商业地产运营管理是指对商业地产项目进行全面管理和运营的工作。

商业地产运营管理的目标是提高项目的价值和盈利能力，实现良好的资产管理和高效的运营策略。

在商业地产行业中，有一些企业以其卓越的运营管理能力而成为行业的佼佼者。

本文将介绍商业地产运营管理十强企业，分析其成功因素和管理特点。

1. 万达集团作为中国最大的商业地产企业之一，万达集团以其强大的综合实力和丰富的运营经验跻身于商业地产运营管理十强。

万达集团在商业地产运营管理上注重市场分析和品牌建设，通过强大的资源整合和创新的运营模式，成功打造了一系列知名商业地产项目。

2. 保利地产保利地产是中国知名的综合性地产开发企业，其在商业地产运营管理领域取得了显著成绩。

保利地产注重商业地产项目的品质和定位，通过不断提升物业管理水平和服务质量，赢得了广大消费者的认可和信赖。

3. 绿地集团绿地集团是中国领先的综合性房地产开发企业之一，其在商业地产运营管理方面具有独特的优势。

绿地集团注重商业地产项目的创新和差异化发展，通过引入国际先进的管理理念和技术手段，提升了项目的竞争力和市场占有率。

4. 中国恒大中国恒大是中国最具影响力的房地产企业之一，其在商业地产运营管理方面表现出色。

中国恒大注重市场研究和产品定位，通过精细化管理和精益求精的服务，成功开发和运营了一系列优质商业地产项目。

5. 龙湖集团龙湖集团是中国知名的房地产开发企业，其在商业地产运营管理领域取得了良好的业绩。

龙湖集团注重创新和品质，通过引入优秀的管理团队和先进的营销策略，成功提升了商业地产项目的价值和竞争力。

6. 融创中国融创中国是中国领先的综合性房地产开发企业，其在商业地产运营管理方面具有突出的表现。

融创中国注重品牌建设和用户体验，通过整合资源和优化运营模式，成功打造了一系列独具特色的商业地产项目。

7. 碧桂园碧桂园是中国著名的房地产企业，其在商业地产运营管理方面积累了丰富的经验。

碧桂园注重商业地产项目的可持续发展和社区服务，通过强化综合管理和提升服务质量，赢得了广大消费者的赞誉。

商业地产项目该复制

商业地产项目该复制商业地产项目该如何复制？当前正处于商业地产爆炸性发展的时代，在万达这个商业地产领头羊的模式引领下，几乎所有品牌企业都在考虑快速复制。

地产业的复制理念可以追溯到工业行业。

20世纪初，现代管理之父泰勒出版了《科学管理原理》，第一次将工业企业的作业流程进行了分解，以用于快速生产。

到了福特T型车时代，复制生产的概念又被发展成大规模制造。

这样的理念在现代电子信息产业和制造业已成为基本生产逻辑。

对于然而单个物件生产总量巨大的商业房地产业，复制的理念是否仍然可行？对于一个复杂的商业地产项目，到底什么可以复制？什么又不可以复制？决定一个项目可复制的基因又有哪些？今天跟大家分享一篇《新地产》的重磅文章，《商业地产的复制艺术》。

该文从解剖一个大悦城的产品复制工作开始，通过业内资深操盘手的总结，为行业同行解答了诸多复制问题的诸多需要注意的环节。

商业地产的复制艺术一般认为，复制曾一炮走红的成功项目模式，是商业地产做大做强的一条捷径。

就商业模式价值来讲，复制是必须的，因为复制的成本和难度小于再造。

但中国商业地产的实践证明，复制并不易为，照抄照搬的结果往往是南橘北枳，甚至是南辕北辙。

决定一个商业地产项目复制成功的关键，既在常量，更在变量。

“必然”由无数的“偶然”铸成。

复制当初的成功，就是要在调整中（偶然）遗传母品牌的基因（必然），或反过来说，要在吸收原成功项目的基因时，如何融进当时当地的“偶然”因素，形成差异化，赢取最终的“必然”成功。

世界上么有两块完全相同的石头当你走进北京朝阳大悦城时，首先引起你注意的或许是它与西单大悦城的不同。

是的，这些不同很重要，甚至是大悦城在这个东四环外新兴地段成功的关键。

“天时、地利、人和”，一个商业项目的成功由诸多因素成就。

比方说地段优势、专业团队、对客群消费偏好的准确把握，以及良好的资金架构，等等。

这些重要的因素却是因时因地而不同的。

中国地大物博，城市、人口和消费都存在巨大的差异，每个商业项目的立地条件也千差万别。

不一样的江湖.,商业地产三大产品线。

不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。

恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。

连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。

更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。

惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。

你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。

产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。

待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。

产品线战略的意义：产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。

推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。

如下公式所示：投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。

举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。

如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.25×2.5=12.5%。

如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。

代表房企的商业产品线一览典型房企商业产品线的演变路径恒隆系华润系万达系万科系商业产品线三大门派分类三大门派的产品线江湖标准派：如果说产品线的核心是标准化，那国内能称得上产品线的，仅万达广场独此一家，其订单式的标准化复制，是建立在对城市和人群的普适性，以及强大的军事化执行力基础上的，全国各地的万达广场无论是规划设计还是业态品牌都能做到七八成相像。