(完整版)龙湖天街系列产品线研究
合集下载
龙湖长楹天街介绍PPT
康悦·
动
B2
营业面积2100㎡。是具备国际赛事标准的剧场式冰场。完善的设施，一流声光效果，让梦幻与浪漫随冰舞飞扬。
LONGFOR CHANGYING PARADISE WALK
龙湖北京长楹天街，您最好的合作伙伴
品牌性会员活动：VIP DAY、拾光沙龙、星座生日会、VIP之夜，跨界获取会员权益，增强会员归属感。黏性、客质
26万+
天街Club活跃粉丝
20%+
会员销售占比
项目物业策略
实现人员在线、设备在线、服务在线、管理在线的物业管理体系
项目智慧策略
项目楼层图
绰约臻品，亮彩丽妆，焕发神奇，秀出我的STYLE。
B1
地铁直达，开启时代快节奏。五谷杂陈，千种滋味，汇聚生活音符。风景广场与你完美邂逅。
身心倍健，动静结合，感受心灵交汇带来的愉悦之感。
永辉超市 快餐：KFC、阿香米线、味千拉面、贝瑞斯塔咖啡、赛百味生活服务：普安药房、万宁、优禾生活、诺宝派宠物零售：美宝莲、雅漾、优禾生活、jins
W健身会所、好利来、7·11便利店、寰亚未来星东方宫
国际潮流：Calvin Klein Jeans、UGG、Hazzys、Miss Sixty、MOUSSY+SLY、ECCO、Stella Luna、American Eagles、CHAPES精品女装：Tanni、Bouthentique、OVV、Blue Erdos、Mo&Co、SIASTELLA、American Eagle、UR快时尚：配饰珠宝：I DO、周生生、Longines、Riotlily 咖啡美食：Starbucks、Cupone、Bruno、喜茶、牛角村、BURGER KING家居生活：INK IVY
动
B2
营业面积2100㎡。是具备国际赛事标准的剧场式冰场。完善的设施，一流声光效果，让梦幻与浪漫随冰舞飞扬。
LONGFOR CHANGYING PARADISE WALK
龙湖北京长楹天街，您最好的合作伙伴
品牌性会员活动：VIP DAY、拾光沙龙、星座生日会、VIP之夜，跨界获取会员权益，增强会员归属感。黏性、客质
26万+
天街Club活跃粉丝
20%+
会员销售占比
项目物业策略
实现人员在线、设备在线、服务在线、管理在线的物业管理体系
项目智慧策略
项目楼层图
绰约臻品，亮彩丽妆，焕发神奇，秀出我的STYLE。
B1
地铁直达，开启时代快节奏。五谷杂陈，千种滋味，汇聚生活音符。风景广场与你完美邂逅。
身心倍健，动静结合，感受心灵交汇带来的愉悦之感。
永辉超市 快餐：KFC、阿香米线、味千拉面、贝瑞斯塔咖啡、赛百味生活服务：普安药房、万宁、优禾生活、诺宝派宠物零售：美宝莲、雅漾、优禾生活、jins
W健身会所、好利来、7·11便利店、寰亚未来星东方宫
国际潮流：Calvin Klein Jeans、UGG、Hazzys、Miss Sixty、MOUSSY+SLY、ECCO、Stella Luna、American Eagles、CHAPES精品女装：Tanni、Bouthentique、OVV、Blue Erdos、Mo&Co、SIASTELLA、American Eagle、UR快时尚：配饰珠宝：I DO、周生生、Longines、Riotlily 咖啡美食：Starbucks、Cupone、Bruno、喜茶、牛角村、BURGER KING家居生活：INK IVY
房地产之重庆高端住宅考察报告调研报告
物管公司 营销代理 广告公司 户 数: 万科物管 思源经纪 高戈广告 总户数 5010户
万科锦程
小区入口
入口第一段 入口第二段
小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的 景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时 增加项目的空间感。
入口第三段
万科锦程
看房通道和园林绿化
看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活
物管公司 营销代理 广告公司 户 数:
万科物管 重庆尚峰 深圳主导 未知
万科悦府
规划理念
从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等 方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规 划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高层（万科悦峰）； 万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气 质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用 了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；
协信公馆
园林理念
•
项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万 平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿 袭Art—decot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三 片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致 中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊 、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块 原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林 荫深宅。
万科锦程
基本户型
户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58—122平米之间，面向 首次臵业人群，装修风格适合中青年人群
3室2厅1卫1厨
79.00㎡
万科锦程
小区入口
入口第一段 入口第二段
小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的 景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时 增加项目的空间感。
入口第三段
万科锦程
看房通道和园林绿化
看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活
物管公司 营销代理 广告公司 户 数:
万科物管 重庆尚峰 深圳主导 未知
万科悦府
规划理念
从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等 方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规 划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高层（万科悦峰）； 万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气 质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用 了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；
协信公馆
园林理念
•
项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万 平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿 袭Art—decot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三 片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致 中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊 、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块 原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林 荫深宅。
万科锦程
基本户型
户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58—122平米之间，面向 首次臵业人群，装修风格适合中青年人群
3室2厅1卫1厨
79.00㎡
龙湖天街商业分析ppt课件
情景商业街商铺
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
杭州龙湖时代天街购物中心介绍(46页)
亮点业务
教育培训 儿童教育、亲子中心、职业培训 绿色文化
影运院动、中电心玩、动漫、数码
室内真冰溜冰场 主题餐厅、茶楼 绿色文化及文化体验
2.5.1 定位元素
年轻活力 活力、时尚、乐于尝试…… 美食中心 年轻活力 健康、运阳光动、中热心爱生活……
品牌旗舰
品质生活 品位、自然、舒适……
2.5.2 定位元素
新生活体验
释义：LIFE+
Fashion/Happyness/Experenice/Freedom/5+2
2.3 业态组合模块
美食中心
休闲娱乐
运动中心
潮流服饰
品牌旗舰
儿童中心
2.4 商业定位
区域购物中心
一般零售 服饰配饰、家居书店、数码
时尚娱乐
品质餐饮 休闲餐饮、商务餐饮、轻便餐饮 运动体验
配套服务 超市、健身会所、SPA、瑜伽
从传统武林、黄龙中心向钱江新城迈向第一步后，杭州正迎来 第二次新城市中心运动的高潮——东部中心
1.1 杭州概况
所在省份：浙江 面积：3068平方公里 常住人口：873.8万人 城市综合竞争力：15 全市生产总值（GDP）：7011.80亿元 常住人口人均GDP：80395元 市区城镇居住人均可支配收入：34065元 市区城镇居民人均住房建筑面积：33.7平方米 每百户居民家庭拥有家用汽车：31辆 人均社会消费零售总额：29290.6元
地上建筑面积 106889M2
地下建筑面积 102926M2
可租赁面积
90379M2
得铺率
59.25%
车位数量
1672个
地铁出入口 地下二层直接与地铁相连
3.2.1 效果图（1）
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
五重垂直绿化
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
54
产品分析—时代金街
55
产品分析—时代金街
56
产品分析—天街SOHO
57
产品分析—天街SOHO
58
产品分析—天街SOHO
59
产品分析—天街LOFT
60
产品分析—天街LOFT
61
产品分析—天街LOFT
21
项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
22
项目优势
23
项目劣势
35
推售节奏及价格走势
36
户型赏析—高层
37
户型赏析—花园洋房
38
户型赏析—花园洋房
39
广告策略-具体形式1
40
广告策略-具体形式2
41
广告策略-具体形式3
42
特色活动
43
总结与启示
44
总结与启示
45
Part 2 龙湖·时代天街
46
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心
城市综合体专题研究
——成都龙湖天街系
策略中心 2014年7月
1
龙湖地产简介
2
龙湖商业发展战略
3
龙湖商业产品线
4
龙湖商业产品线
5
Part 1 龙湖·金楠天街
6
项条城市干线
所处区位：该项目地处外双楠片区，出于 城市西2.5环-3环之间,西邻午后国际新城， 北接光华和外浣花片区，东临双楠片区， 南连红牌楼片区。 交通条件：项目西邻晋阳路，东临晋吉北 路，周边交通十分便利三环路与2.5环近在 咫尺，规划中的地铁七号线依附2.5环，预 计2015年即可开通，届时交通将进一步提 升。 片区配套：教育配套——果晏中星幼儿园、 青苹果幼儿园、太平小学、晋阳小学、晋 阳中学等医疗配套——成都武侯西南医院、 晋阳医院、妇幼保健院、康华骨科医院、 康骨医院；商业配套——千盛百货、伊藤 洋华堂、优品道等。
17
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
18
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
19
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
20
住宅—园林及建筑
住宅组团均采用围合式布局，从而营造了7000平中庭景观，建筑里卖弄采用了经典 的现代主义建筑风格，造型简洁。
区域办公状况
区域写字楼档次及市场认可度均较低，但项目邻近区域存在一定商务办公需求
10
项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
11
项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
12
项目整体规划
总占地145亩，建筑面积55万方，涵盖集中商业、商业街、住宅、SOHO及酒店等
13
集中商业
项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店
14
峡谷式商业
峡谷式风情商业街共3-4层，采用“先招商、后销售”的方式，主打大客户整层出售
15
峡谷式商业
峡谷式风情商业街共采用日本南坡城峡谷式商业理念，注重体验式购物环境的打造
16
SOHO
SOHO产品临晋阳路昭示性较好，日供仅54元，是区域较为稀缺的小户型投资产品
26
项目总体量100万方
30万方商业体量，在成都已启动的购物中心里位列第一； 3000个商业车位，城北最大，成都前茅。
住宅：40万方
持有商业：22万方
SOHO及公寓：8万方
27
项目概况（1）
28
项目概况（2）
29
项目概况（3）
30
项目特色
31
项目特色
32
客户分析
33
形象定位
34
推售节奏（一期）
7
区域住宅状况
区域大型居住社区聚集，人口数量庞大，但档次普遍偏低，消费力有待提升
8
区域商业状况
所在城西商圈以中低档次商业为主，微观区域大型综合商业、品质商业存在较大空白
区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场个社区底层商业，档 次以中低档为主，较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱，该项目与区域互补性较强； 以区域总居住人口75万人计算，目前人均商业面积仅0.26平方米，远低于成都市当前1平方米的人均水平，商业供9 应严 重不足。
24
Part 2 龙湖·北城天街
25
项目简介： 成都龙湖北城天街项目位于政府规划的北改 核心区域——五块石片区，占地近300亩， 70万方的城市综合体拥有30万方的大体量 商业，对城北居住环境、商圈升级推动巨大， 如同“北改”心脏强劲助推城北变革。天街 周边交通动脉疏通也将扩张其商业辐射面， 形成品质集群围聚的城北中心，共赢时代变 革。
区位分析
47
项目概况
48
产品分析
49
产品分析—业态
50
产品分析—天街MALL
51
产品分析—天街MALL
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
天街主力店 整个天街产品线丰富，包括HM、优衣库、zara、Jackjions、only等 52
产品分析—天街MALL
53
产品分析—时代天街
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
54
产品分析—时代金街
55
产品分析—时代金街
56
产品分析—天街SOHO
57
产品分析—天街SOHO
58
产品分析—天街SOHO
59
产品分析—天街LOFT
60
产品分析—天街LOFT
61
产品分析—天街LOFT
21
项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
22
项目优势
23
项目劣势
35
推售节奏及价格走势
36
户型赏析—高层
37
户型赏析—花园洋房
38
户型赏析—花园洋房
39
广告策略-具体形式1
40
广告策略-具体形式2
41
广告策略-具体形式3
42
特色活动
43
总结与启示
44
总结与启示
45
Part 2 龙湖·时代天街
46
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心
城市综合体专题研究
——成都龙湖天街系
策略中心 2014年7月
1
龙湖地产简介
2
龙湖商业发展战略
3
龙湖商业产品线
4
龙湖商业产品线
5
Part 1 龙湖·金楠天街
6
项条城市干线
所处区位：该项目地处外双楠片区，出于 城市西2.5环-3环之间,西邻午后国际新城， 北接光华和外浣花片区，东临双楠片区， 南连红牌楼片区。 交通条件：项目西邻晋阳路，东临晋吉北 路，周边交通十分便利三环路与2.5环近在 咫尺，规划中的地铁七号线依附2.5环，预 计2015年即可开通，届时交通将进一步提 升。 片区配套：教育配套——果晏中星幼儿园、 青苹果幼儿园、太平小学、晋阳小学、晋 阳中学等医疗配套——成都武侯西南医院、 晋阳医院、妇幼保健院、康华骨科医院、 康骨医院；商业配套——千盛百货、伊藤 洋华堂、优品道等。
17
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
18
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
19
住宅—户型
住宅一期售罄，二期在售，主力户型区间70-110米
20
住宅—园林及建筑
住宅组团均采用围合式布局，从而营造了7000平中庭景观，建筑里卖弄采用了经典 的现代主义建筑风格，造型简洁。
区域办公状况
区域写字楼档次及市场认可度均较低，但项目邻近区域存在一定商务办公需求
10
项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
11
项目地块
该项目拿地时间较近，但土地成本较为明显，住宅刚需为主，商业发展有一定硬伤
12
项目整体规划
总占地145亩，建筑面积55万方，涵盖集中商业、商业街、住宅、SOHO及酒店等
13
集中商业
项目集中商业共计13万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店
14
峡谷式商业
峡谷式风情商业街共3-4层，采用“先招商、后销售”的方式，主打大客户整层出售
15
峡谷式商业
峡谷式风情商业街共采用日本南坡城峡谷式商业理念，注重体验式购物环境的打造
16
SOHO
SOHO产品临晋阳路昭示性较好，日供仅54元，是区域较为稀缺的小户型投资产品
26
项目总体量100万方
30万方商业体量，在成都已启动的购物中心里位列第一； 3000个商业车位，城北最大，成都前茅。
住宅：40万方
持有商业：22万方
SOHO及公寓：8万方
27
项目概况（1）
28
项目概况（2）
29
项目概况（3）
30
项目特色
31
项目特色
32
客户分析
33
形象定位
34
推售节奏（一期）
7
区域住宅状况
区域大型居住社区聚集，人口数量庞大，但档次普遍偏低，消费力有待提升
8
区域商业状况
所在城西商圈以中低档次商业为主，微观区域大型综合商业、品质商业存在较大空白
区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场个社区底层商业，档 次以中低档为主，较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱，该项目与区域互补性较强； 以区域总居住人口75万人计算，目前人均商业面积仅0.26平方米，远低于成都市当前1平方米的人均水平，商业供9 应严 重不足。
24
Part 2 龙湖·北城天街
25
项目简介： 成都龙湖北城天街项目位于政府规划的北改 核心区域——五块石片区，占地近300亩， 70万方的城市综合体拥有30万方的大体量 商业，对城北居住环境、商圈升级推动巨大， 如同“北改”心脏强劲助推城北变革。天街 周边交通动脉疏通也将扩张其商业辐射面， 形成品质集群围聚的城北中心，共赢时代变 革。
区位分析
47
项目概况
48
产品分析
49
产品分析—业态
50
产品分析—天街MALL
51
产品分析—天街MALL
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
天街主力店 整个天街产品线丰富，包括HM、优衣库、zara、Jackjions、only等 52
产品分析—天街MALL
53
产品分析—时代天街