地产智库产品研究仁恒产品线年

户型分析 别墅户型C1、 C3 、 C5一层入户的拼接方式
地上一层 c1套198平米
c3 花园 40平米
c5 花园 22平米
C5 C1
C3
C3 C1 C5
产品规划部 20101104 第拾叁回
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户型分析 197平米的平层户型一梯一户设计,户型方正常规；设备阳台大大增加了厨房空间感
2003-2007
仁恒河滨花园
仁恒河滨城、仁恒家园
2005-2010
2010-今
仁恒怡庭
仁恒集团属新加坡开发商，1993进军中国 内陆，2006年新加坡入市
首战选择地上海，至今17年上海置业经验， 从所做的公寓项目看，其主பைடு நூலகம்针对项目-高层公寓项目
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1
Spotlight 周看点
仁恒产品线
2
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仁恒集团 仁恒较早进战中国内陆市场，随中国经济发展，公司发展迅速，06年入市，目前在上海以高端高层公寓开发而出名
仁恒主要 公寓项目
仁恒滨江园
2001-2003
□户型:170-197公寓，208-209复式、325-345叠加别墅 □价格：公寓和复式单价5.4W，公寓总价在800-1200W；别 墅单价5.8W，别墅总价在1600-2300W □装修：精装交付，1W精装标准
□公寓售出：40套--每层差价800 □复式售出：5套--每层差价很小 □叠加售出：10套--下叠（7）2100W-2200W；中叠（1）预 估1600W-1700W，上叠（2）1800W-1900W
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户型分析 别墅户型C1、 C3 、 C5地下二层
c1套128平米
c3套113平米
c3套111平米
地下二层 户均双车位设计，独立电梯厅，并有一个完整的地下休息厅及储藏空间
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上海长泰东郊别墅
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2
Preview 周导视
THE END
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户型分析 别墅户型C1---一二层叠加 342平米
游 泳 池
优点：1，地下全明地下室 2，小型私家游泳池，大幅提高品质感 3，凸出客厅设计，尽享别墅三面采光设计 4，7.9米超大客厅联接前庭院，和餐厅可拆可分
改进：2楼添加一起居室提高家庭私密度
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仁恒规划
仁恒滨江园
非常规规划----建筑围合，景观最优化，小区外围设置主干路，设计大型步行景观带，设计2栋不同功能的会所，室外活动场，
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
亮点1：区位好 亮点2：外部景观优势—苏州河，李嘉诚会所 亮点3：内部大面积主题景观 亮点4：设置大量露天娱乐场地，双会所设计 开发时间段：2003-2007 □区位交通：长宁区天山板块 □户型：主推面积段150-200，楼王面积230-250 □价格：均价4.5W，楼王均价：6.5W □装修：精装交付
仁恒立面 现代主义风格，局部引用中式元素，色彩多采用米色调，整体沉稳大气为主
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
现代主义风格 少量石材，多面砖，玻璃膜墙 黄色为主，米色点缀
现代主义风格（屋顶采用歇山顶中式元素） 石材 米色为主，红黄色屋顶
现代主义风格 石材，少量玻璃膜墙 米色为主
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仁恒景观 仁恒项目绿化率一般在60%左右，有大型中央主题景观，大量运动、休闲、娱乐场地及会所
1,大面积中央主题景观 2，中央景观配合运动、娱乐、休闲设施，很受业主的欢迎
网球场 羽毛球场 弈棋亭 儿童游乐场 家庭散步沙地草坪等
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亮点1：外部景观优势明显(城池式规划) 亮点2：区域幼儿园和双会所设计 亮点3：一二期对称设计、大气中央主轴景观 线 开发时间段：2005-2010 □区位交通：世纪公园板块 □户型:主推面积段150-230，楼王面积270 □价格：均价5.3W,楼王价格6.5W（二手房） □装修：精装交付
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户型分析 复式户型—动静分层，二层设置家庭室，主客彻底分离
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装修部分
美诺电器、劳芬洁具、唯宝洁具、 大金空调、汉莎、高仪等国际一 线品牌联手打造的定制产品 去掉软装，其他硬装甚至连墙纸 都是和交房是统一的
价格（周边）
2.40
60 26-33（少量
11） 130-150
170-180 5.1
2.69
60 26-33 150-200 260-250 4.5（4.0）
2.30
62 30-33 150-230 170 5.3（4.5）
1.20
45 6-7
170-210 325-345 5.8（5.0）
1,近百米建筑，整体容积率才2.5左右；其绿化面积60%可 想栋距和山墙距离之大 2，项目面积段都处于高位段，单价，总价都创区域新高
仁恒定位 上海公寓项目对比表，从表格看，其开发的公寓面积以中高端为主，针对少数高端人群，价格屡创区域新高。
公寓项目 板块
代表楼盘对比表
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
浦东区陆家嘴
长宁区天山
仁恒河滨城 浦东区世纪公园
仁恒怡庭 杨浦区新江湾
占地面
13万
12.9万
31.6万
5.4万
容积率
绿化率
层数
户型
主推面积段 楼王面积段
大型服务下沉会所---4000平方米的超大下沉式景观会所 ；会所以运动为主题，结合数十种运动休闲设施，室外泳池 和室内恒温泳池兼备（在建）
优点1：全明且不计入面积的地下商业；优点2：完美隔离不同物业类型
复式公寓
会所
别墅
复式公寓 平层公寓
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规划分析 不计入总建面积的4000平非集中下沉式景观会所；沿下沉人行步道排布商业会所，体现住宅规划和商业规划思想的完美结合
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项目规划 上海市场上首家叠加别墅引入游泳池概念，户型品质感骤升，效果达到，
私家游泳池，叠加一二层别墅，配置长9米宽3.5米小型游泳池，做足噱头，给客户一种冲击力，并且成功的解决了地下 一层采光，引境等问题；但是其游泳私密性不高
□从连接方式看，本产品应属于叠加联排产品，利用庭院联接，现 在可以说是叠拼产品，有利用户型内部采光
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立面分析 新海派别墅—体现上海“海纳百川，有容乃大”的特点
新海派别墅——由新海派而演变产生的别墅产品，与其他产品最大的区别在于“新海派”。具有其他别墅所无的城市文化、城市精神、城市脉络， 并且这是属于现代，也是属于时代的新海派产物。 特征： □立面元素可以有兼有多种风格的立面元素，多采用英式，法式， □屋顶风格多采用英式风格屋顶 □常有壁炉烟囱 □窗户常采用英式风格--上下成对， 分割成许多小网格（9到12个）， 通常窗户也是5列，为中央对称； □门厅多采用古典或新古典样式
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户型分析 别墅户型342 平米 C5—五六层叠加
优点：1，两种独立入户方式，私密性较高 2，五六层按动静划分，避免了动线的干扰 3，大量储物间，放置物品井然有序 4，角落佣人房套间设置，避免佣人和主人的冲突
改进：无大面积露台，露台可利用率很低
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项目定位 产品定位继续走高端路线，继续强化企业在业主心中高端企业形象
□物业类型户数配比：平层(107)：复式(54)：叠加(108)=40:20:40 □供应户数配比：平层（107）：复式（18）：叠加（48）=62:10:28
小区人行出入口
多层复式6F — 8栋 — 54户 公寓主入口
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仁恒怡庭 开发商首次开发多层项目对项目投入力度也较大；继承一贯规划思想—国际化
亮点1：新江湾城独有的建筑形态，叠墅及怡府 亮点2: 容积率1.2，如何制造别墅的物业特征 亮点3：如何最大，融合了住宅和商业开发思想， 亮点5：豪华装修，装修材料镀金、镀银，仁恒的装修突破
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装修部分
部分产品中采用镀金镀银处理，如客厅天花板、淋浴等，使产品品质又提升了一个层次。 产品规划部 20101104 第拾叁回
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配套部分
大堂入户部分 商业部分
对于游泳池的设置，并没有对其私密性问题进行深入设计，将来游 泳池的实用性值得改进和关注
面宽约4.5米下沉庭院联接 地下一层私家游泳池
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户型分析 别墅户型342 平米 C3—三四层叠加
优点：1，两种独立入户方式，私密性较高 2，三四层按动静划分，避免了动线的干扰 3，八角窗270度引静 4，7.9米超大客厅联接超大景观露台，和餐厅可拆可分 5,上层设置家庭室避免家，客动线交叉
仁恒精装 仁恒必精装交付，装修风格多样，但都以交付标准都在1W以上；室内交付设备多为定制产品，仁恒是应用定制思想较早的开发商
1,装修风格不统一—英式，美式，意大利风格尽有，但装修偏向明显----现代简约装 饰主义 2，装修标准基本在1W左右，使用的电器和装饰物品牌众多，主要配合室内风格的 需求 3，从河滨花园就可以经常看到定制电器，定制服务概念应用较早
叠加别墅6F — 36栋 — 108户
多层平层6-7F — 10栋 — 107户 别墅主出入口
小区整体定位基调：高端 供应总比例：64%
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规划分析 不计入总建面积的4000平非集中下沉式景观会所；沿下沉人行步道排布商业会所，体现住宅规划和商业规划思想的完美结合
亮点1：区位好 亮点2：局部看江景 亮点3：小区内部景观和设施较好，双会所设计 亮点4：相对当时公寓产品设计，引入很多人文思 想和设计
开发时间段：2000-2003 □区位交通：陆家嘴板块 □户型:公寓--主推面积段130-150公寓，楼王面 积170-180 □价格：均价5.1W，楼王8W □装修：精装交付
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
3，其户型设计中必有玄关设计，130平米以上户型必有主 卧套间切面宽都在4.0米以上，客厅面宽通常都在4.4米以 上 4，景观引入设计比作为重点，主要功能间必可观景，客 厅必联接景观阳台
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待改进：会所内配套全，但是层高 4.5米，无挑高，空间感较差；会所 面积大，但不集中
L型下沉中央景观；上下景 观体系立体化视觉感受， 向下阶梯景观步道吸引人 流，有利于为会所聚集人 流。
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项目规划
每节阶梯高差2-2.5米，梯段宽度2-3米，d 的两节向下阶梯，40平米大休息平台，减 缓4.5米高差感受 做法带来一个问题， 下沉会所两边是6层公寓，下沉后楼栋间距 显小，人行其间略显压抑；如果楼栋摆放 非平行布置也许会好很多。