地产智库产品研究仁恒产品线年
成都仁恒置地广场半年度推广思路整理.
时以企业发展背景与实力，作为项目的有力支撑
3、建立推广模式
本土传播与异地传播
本土与异地传播并重，迅速树立高端形象，形成较大的传播面。
线上与线下传播
线下公关活动与线上媒体传播并重。结合公关活动，制作传播话题，在一 轮传播效果递减阶段，不断加入新的话题形成新的传播热点，从而能以较
资料设计
迅速建立项目市场影响力、行业影响 力、社会影响力/完成项目各业态规
范性、规章类、指示类设计
巩固强化市场影响力与社会影响力
强化超甲级写字楼形象定位，巩固市 场影响力、行业影响力，蓄积目标租 户，培养意向租户，签约重点租户 巩固强化行业影响力，促进3-4楼品
牌招商和餐饮休闲类招商。 蓄积终端消费者，保障开业营业额
购物中心局部试营业；
2010年6月
写字楼、购物中心正式运营；
2010年8月
服务式公寓正式营业。
2、推广阶段划分及主要任务安排
阶段
阶段重点
5-7月
推广筹备
8-9月 10-12月
项目整体形象建立 项目整体形象补充建立
写字楼形象建立 购物中心推广筹备
目标
确定项目整体推广策略/确定项目平 面调性/建立项目整体及购物中心前 期VI基础及应用系统/完成相应宣传
低的成本获取最佳的宣传效果。
多层面立体传播
通过不同媒体的结合，形成传播渠道的立体化；通过不同主题的组合， 形成传播话题立体化；通过不同受众的选择，形成传播目标立体化。
主动传播与第三方传播
传播的选择中，既有官方正面的传播推广，媒体报道等，亦考虑包含 借助于第三方展开的民间舆论、话题传播，作为渗透补充。
房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑专题培训课件
楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地 块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招
规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生— —仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
仁恒怡庭
仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项 目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
思考——调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭
郡庭
叠墅
观邸
铭寓
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级
90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到 三代同堂的需求
产品形态升级 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅
电梯配置升级
两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感 私密性不断提升
户型特色升级
【集团】仁恒集团产品线研究PPT课件
数值
95% 73% 1.25 34 4.2 3.1
0
1727 5000 2722 4：6
1164
9607
单位
个
平方米 米 米
平方米 平方米 元/
平方米 元/
平方米
元/ 平方米
元/ 平方米
C 产品样板 棠悦湾
产品线代表：棠悦湾
苏州棠悦湾项目从拿地到开盘12个月时间，从拿地到设 计方案确定2个月，完成启动会报告3个月。
项
项
示范区指标 建筑指标
产品线代表：棠悦湾
23 项 景观指标
产品线代表：棠悦湾
产品线代表：棠悦湾
产品线代表：棠悦湾
20 项 户内精装标准
产品线代表：棠悦湾
10 项 公区精装标准
产品线代表：棠悦湾
14 项 成本经济指标
项目名称
地上可售比 整体可售比 户均停车数 单车位面积 地下室层高 住宅层高 会所配置 售楼处规模 售楼处软硬装标准 室内精装成本 景观软硬景比例 景观单方成本
足，毛坯为主
2 PART 产品线研究一：确立产品标准
产品线研究的阶段
第一阶段
第二阶段
产品总结
产品控制
产品定型
产品线研究 第一阶段
产品积累
产品解析
产品标准
产 品 分 类
产 品 库
产产 品品 对标 比杆
产控 品制 参标 数准
产品线
第一阶段
产品库
产品线研究
第一阶段
产品解析
树立标杆
在对行业内标杆企业万科、绿城、金地、绿地的产品线进行研究基础上，根据仁恒
小高层 高层 高层 高层 独立、联排别墅 别墅、多层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层
【集团】仁恒集团产品线研究
第一阶段
五大模块
40项指标
规划 +
40项指标
建筑
13项指标
示范区 +
23项指标
景观
20项+10项
+ 室内
11
产品线研究
第一阶段
终极居住型 再次改善型 初次改善型 品质刚需型
产品A 产品B 产品C 产品D
江湾城四期 江湾城三期
棠悦湾 峦山美地
12
A 产品样板 江湾城四期
13
产品线代表一：江湾城四期
南京江湾城四期 是江湾城位置最优越的地块，建筑规划以长江景观
为主题，整体规划以高层形式沿长江岸边一字排开，尽享江景美色。项目定
位高端客户人群，总建筑面积18万平方米，户均面积248平方米，属终极改 善的尊贵型产品。
14
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
15
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
16
产品线代表：江湾城四期
景观单方成本
总体成本造价
数值
95% 73% 1.25 34 4.2 3.1
0 1727 5000 2722 4：6 1164
9607
单位
个 平方米
米 米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米
元/平方米 元/平方米
43
C 产品样板 棠悦湾
44
产品线代表：棠悦湾
苏州棠悦湾项目从拿地到开盘12个月时间，从拿地到设 计方案确定2个月，完成启动会报告3个月。
一、3或4人； 公司高层/高级公务员/
二、三代同 80—200万 小企业主
堂
持续改善
功能、品质与舒适兼顾，同 时对配套要求高
【精品报告】房地产产品研究-2019第四代叠墅住宅研发-房地产产品线设计
结合前三代产品优点，强调空间舒适度，豪华感，增加价值点
代表作品：本案
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
研发对象
■ 当前市场已有的成熟产品线
C0 研发背景
RESEARCH BACKGROUND
首置
高层
面积段：50-100 ㎡
研
发 对
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 豪宅感电梯厅
■ 地下层独立电梯厅 ■ 首层挑空豪华电梯厅 ■ 标准层全明豪华电梯厅
■电井：尺寸统一为 1200X400
1.5M
2.1M
■豪华旋转楼梯
■ 9.3 ㎡候梯厅
■空间阔绰 ■楼梯纳入侯梯厅体系
■电梯井道：普通电梯 2200X2200
目录 CONTENTS
C0
研发背景
C1
公共体系优化
C2
首层别墅感体验
研发目的 市场现状 研发对象 客群定位 设计关注点
入户系统升级 豪宅感电梯厅 独立入户玄关
南北私属双花园 客餐一体化豪华厅 首层人性化老人房 二层私密卧室空间 高附加值地下空间
C3
标准层豪宅感体验
C4
顶层空中别院体验
C5
精细化设计
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
独立玄关入户
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 独立玄关入户
C4 顶层空中别墅体验 VILLA EXPERIENCE OF TOP FLOOR
C5 精细化设计
仁恒上海仁恒森兰雅苑项目研究16PPT
一期
350平米叠加别墅
二期
二期
森兰雅苑受制于70~90政策影响，有3栋2梯4户的90平米公寓，其余都是180330平米的复式和平层公寓以及350平米叠加别墅，目前37栋房屋中只有2栋结构 封顶，据销售员透露，8月份能开盘并看样板房，第一批开的有可能是330平米 的复式和350平米的叠加别墅。
碧云路、 红枫路、 内环线、 杨高路、
罗山路
18万平米绿地、 橄榄球场、中欧 国际商学院、家 乐福、百安居、 美格菲休闲运动 中心、妇幼保健 院、金桥公园、
森兰
森兰湖、牡丹园、
湖国 际住 宅社
杨高北路、 张扬北路
文化艺术中心、 高尚体育公园、 瑞可碧橄榄球俱
区
乐部
目前联洋国际社区—森兰国际社区下一个联洋
•
严格要求安全在，松松夸夸事故来。20.10.2720.10.2711:4511:45:1911:45:19Oct- 20
•
安全规程是真经，规章制度血写成。2020年10月27日星期 二11时45分19秒Tues day, October 27, 2020
•
消防法规系生命，自觉遵守是保障。20.10.272020年 10月27日星期 二11时 45分19秒20.10.27
仁恒森兰雅苑（又名仁恒森兰湾）
1、项目区位理解 2、项目产品理解 3、目前销售情况
1、项目区位理解 2、项目产品理解 3、目前销售情况
目前浦东新区成型国际化社区
森兰
名 开工 称 日期
诞生 日期
产业 支撑
主要路段
内部基建
陆家嘴
碧云 联洋
森蓝国际 社区鸟瞰图
联洋、陆家嘴、碧云 因世纪公园、金融贸 易区、金桥公园而成 名，借力于浦东发展 十二五规划，以及生 态森兰湖，森兰一定 能成为下一个联洋。
恒大地产四大产品线全程标准解析
5 阳台设计................................................................................................................... 41 6 空调机及飘窗设计..................................................................................................... 42 7 铝合金门、窗............................................................................................................ 50 8 其他.......................................................................................................................... 52
第三部分 其他
(一) 幼儿园土建装修标准............................................................................................. 54 (二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准 ......................................... 57 1 教学楼...................................................................................................................... 57 2 宿舍.......................................................................................................................... 60 3 食堂.......................................................................................................................... 61 4 风雨操场................................................................................................................... 62 (三) 坡屋面排水方式设计............................................................................................. 64 1 别墅.......................................................................................................................... 64 2 非别墅类住宅与各类公建.......................................................................................... 64 (四) 防水涂料................................................................................................................. 64
当“筑梦”成为一种持之以“恒”的初衷仁恒品牌分析
当“筑梦”成为⼀种持之以“恒”的初衷仁恒品牌分析-Yanlord product upgrade strategyand brand strategy analysis-作为⼀家在新加坡上市的华商房地产企业，仁恒置地集团有限公司⽴⾜中国，选择中国境内⾼增长、战略性重点城市开发⾼端精装修住宅、商业及综合物业项⽬。
仁恒置地审慎⾏事、稳健扩张，⽴⾜长远，追求可持续发展，产品具有溢价⾼的能⼒。
仁恒从1993 年成⽴以来，⼀直专注精品社区开发，“仁恒”品牌深受市场认可，具有较强的品牌溢价能⼒。
01品牌布局核⼼城市战略——Core city strategy仁恒从富庶的上海、南京起步，精⼼布局全国。
⽬前，仁恒置地已在中国六⼤主要经济区内15个重点⾼增长城市扎根，布局长三⾓、珠三⾓、环渤海、中国西部、华中、海南这六⼤区。
从各城市的销售占⽐来看，2017年仁恒置地在上海和南京两地销售额占⽐达76.1%，居领先地位，深耕核⼼城市效果显著。
仁恒销售额主要贡献区域为长三⾓地区，2018年销售⾦额占⽐88.1%，⾯积占⽐82.6%，与仁恒的战略布局相符。
◎仁恒全国战略布局02品牌理念打造⾼端产品——Create high-end products仁恒以“仁信治业、持之以恒”为理念。
⽽仁恒中“仁”字的“⼈”部与恒字的“⼼”部，也鉴证着仁恒的品牌初衷，以⼈为本，⽤⼼造房。
仁恒以“仁信治业、持之以恒”为理念。
⽽仁恒中“仁”字的“⼈”部与恒字的“⼼”部，也鉴证着仁恒的品牌初衷，以⼈为本，⽤⼼造房。
根植于中国的仁恒，所筑项⽬有⼝皆碑，住宅产品多为⼤规模、分期开发项⽬，集国际⼀流建筑师及设计⼈员智慧倾⼒打造。
仁恒秉承“善待⼟地，⽤⼼造好房”的建筑理念，以⾼品质标准和国际化视野，成就中国⾼端精品物业领跑者，成为业界知名品牌与⾼品质的象征。
◎纽约中央公园03产品逻辑“品质”为核⼼的价值观——'Brand quality' as the core values20 多年的积累成就了仁恒在⾼端客户群体中拥有⾼⼈⽓和良好⼝碑，业主重复购买率及⽼业主推荐成交率领跑房地产⾏业。
各品牌开发商产品线总结
百万平米城中城系列
华润置地丌断扩展生活品质，开创了卙有一线资源的极致作品、具有优越景观环境的生态作品，以 及实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑，幵为华润置地赢得 了非凡的赞誉，更重要的是，优越的品质正在改变人们的生活。 北京 翡翠城 近郊低密度代表作品，既享受良好自然生态环境， 又坐拥便捷交通，约两万人的建制规模和低层、 低密度、高绿化的规划创造了一个具备完整功能 的新卫星城镇。 成都 翡翠城 成都翡翠城既拥成都市内罕有的185亩生态湖泊， 又得东湖、沙河、府河合为环抱，是成都市仅有 的生态型湖畔居住社区。 合肥 澜溪镇 地处丽质天成的大蜀山脚下，环湖拥翠，在规 划、建筑和景观设计中充分保留原有的景观资 源，将新的发展融合到建筑不空间序列中，营 造城市生活别境。
绿城产品系列情况
香颂 多层 别墅系列 老街坊系列 新里系列海珀系列 世纪城系列 江桥基地、南翔基地等 万豪、洲际等酒店 绿地的商品 住宅体系中， 四个系列已 趋于成熟， 基本做到了 标准化连锁 开发
住宅
高层 大型住区
绿 地
商业
保障房 酒店
目前拥有已 建成星级酒 “创”系列、科创、同创、和 写字楼 店12家，资 创等 产规模超过 商业中心 新都会、家世界 100亿。计划 到2014年拥 综合体 绿地中心（多个城市超高层） 有自主品牌 酒店100家
厦门 橡树湾 地处集美文教学区，紧邻厦门国际学校和英 才学校，近享园単苑中西园林百态，以北美 校园风格的人文建筑，趣味生动的景观空间 布局，构筑厦门首选学府文化住区。
华润 橡树湾英伦系列
英伦系列作品以其成熟优雅的居住环境，创造了华润置地推广异域的成功口碑。这些建筑延承了新 英格兰艺术和人文传统，把英伦古典的丰美表现纯粹而极致。英伦系列作品现已经成功步入多个城 市，幵将为更多城市带来优越体验。 上海 橡树湾 珍视复旦、同济等百年名校，浸染浓厚文化氛围， 构筑自然意象的人文生活。
(整理)仁恒竞争优势.
仁恒置地竞争优势一、为消费者提供超前及高质量的物业产品上海是中国的经济、金融及航运中心，南京则为沿海大省江苏的省会。
二者同为中国经济引擎、长三角地区的重要城市，拥有巨大的发展空间。
仁恒在上海、南京已耕耘了10多年，拥有牢固的市场地位。
目前在建项目仍是仁恒收入的重要来源。
仁恒一贯秉承高品质的研发标准，追求高尚、完美的产品品质，并注重对新型、环保、绿色生态及节地建筑的研发和实践，关注人与生活、人与环境、人与细节、人与功能的完美和谐与对话，根据客户对产品日益提高的需求，不断研发推出新产品，采用各类先进技术和先进工艺。
在新近研发的项目中，应用了“生态绿墙”、“生态雨水回收系统”、“河道水再利用”等概念；同时充分挖掘地下空间，如小区内的公共下沉广场、私家的下沉庭院、以及建设有独特的下沉式花园的地下车库，使得阳光、自然风和绿化可直接渗透到地下停车场，充分发挥了节地建筑效益；并在所开发的诸多项目中得以推广及应用，如上海仁恒怡庭项目、上海仁恒森兰外高桥项目、珠海仁恒星园项目等，充分体现了自然与生态的绿色居住环境。
在户型研发上，既有继承又有创新，在空间关系、交通流线、私属领地、室内功能布局等方面均有新的突破。
颠覆了传统的横向并列的都市型别墅的概念，研发了竖向的节地型叠加式独立别墅，既保留了传统别墅原有的优点，同时又在其基础上更进一步地提升了舒适度，使业主享受到传统别墅无法企及的生活品质，并应用于上海仁恒怡庭和上海仁恒森兰外高桥项目中。
仁恒的产品研发得到了市场与社会的高度认可。
天津仁恒海河广场一期项目是集团在北方地区首个获得“绿色建筑设计星级标识”的住宅项目；成都仁恒置地广场项目入选2009—2010中国城市建筑新地标TOP10；珠海仁恒星园是当地首个通过了建设部3A住宅性能的认定的住宅项目；苏州星岛仁恒住宅小区项目荣获美国建筑师学会香港协会2009年（建筑组）优异奖；上海仁恒河滨城项目曾多次获得优秀住宅金奖、优秀住宅-规划建筑奖（其代表行业最高水平的奖项）等奖项；2009年上海仁恒河滨城二期荣获国家建设工程鲁班奖（国家优质工程）。
房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑
p起居室21平米，三面围合通透，形成完整而 私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性 及私属性更好
30平米
20平米
p户型亮点：（南向三套房+北向起居 室)，动静区域分割明确、南北通透
p主卧室加入入户门厅设计，户型设 计上强调了过渡空间，提升尊贵感
36平米
郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点
装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡不等，产品价值不同而标准不同
总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取 得了不错的销售成绩
推盘思路：角色划分、紧凑推货
1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象， 2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售， 3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提 升社区品质， 4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注 入动力。
户型特色升级
从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、 挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私 家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求
20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
思考——调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送， 利用率高
p电梯可直达 负二层，储藏 间非常宽敞， 无柱，利用率 高
p地下二层，面积接近80平米，附送空间较 多，且利用率高
p地下私属双车库而非车位，安全性高，电 梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性
苏州仁恒 双湖湾提案
执著于精装修，不仅省却装修的烦劳，还考虑现代人生活习惯： 整合全球资源和技术，运用品牌工厂化定制方式，精选高档原装材料， 并实现设计施工一体化，和一房一卡的施工工艺监督管理， 让家庭室内其乐融融，情趣空间里，一起动手做模型手工， 收纳、地暖、安保系统，细节周到考虑，全面呵护居家品质……
人可以群分，但品位却不约而同： 在双湖核心，独占37万平方米稀贵土地，却不独享， 公寓、洋房、联排、独栋，从60平米的公寓到300多平米的独栋， 创造一个聚合高端人士的生活聚居区，也创造一个类同品位者的归属。
• 慧眼独具的先行实践
早在2004年，仁恒置地就先人一步在独墅湖取地开发，从星岛、星屿到双湖湾，使仁恒跨越 了双湖板块独墅湖东西两侧，形成环绕独墅湖的发展态势，为苏州带来同步国际的生活模式；
洞悉城市未来发展的国际化社区营造商
品牌形象
一个前瞻的专家型伙伴 创新式践行的价值典范
品牌个性
低调的睿智、扎实的创见 很自信，不张扬
仁恒 用心造好房
《城市进程篇》
独具慧眼，先见之行
2500年的苏州，正年轻。 每一座城市的现代化梦想，不为时间左右，始终向前。 亦如19年的我们。 “Come on !”
仁恒 用心造好房
《国际人篇》
独具慧眼 先见之行 今天， 我们的世界已然无限。 我们一边了解世界，一边与世分享。 我们身处苏州、纽约、希腊…… 我们用智慧穿越时空，我们用信念跨越洲际 只为让另一群“我们”，四海一家。 “We are the world!”
>>>从纯美湖景到完美配套
繁华在续，处处风雅
经过近3年，土地、市政规划日益成熟，既连接吴中区和园区，又连接着市区和园 区，独墅湖成为维系着城市繁华与低调自然的最后关系：
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
热点楼盘考察报告—仁恒怡庭个案分析
上海总部营销客服部热 盘 --仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析上海总部营销客服部1目 录项目基础信息 2 小区平面图分解 3 项目主力产品、户型分析 4 项目装修标准分析 9 项目销售情况分析 10 第一批开盘房源具体销售情况 11 项目媒体分析 17上海总部营销客服部2一、项目基础信息项目名称：仁恒怡庭地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南占地面积（㎡）：54208 建筑面积（㎡）：65000 开工时间：2009-8-28竣工时间：2011-8-28 容积率：1.2 建筑类别：多层产品线：叠加、大平层面积段：大平层167-200㎡、小叠200㎡、大叠300-360㎡层高：5F/6F/7F 总户数：269户 绿化率：35% 开盘时间：2010年10月销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元 装修标准：不单独报价，前期据称10000元 开发商：上海仁恒置业发展有限公司 投资商：新加坡仁恒置地集团 建筑单位：龙信建设集团有限公司 建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司 整合推广公司：上海寅虎广告二、小区平面图分解项目特点： ⏹ 仁恒品牌价值 ⏹ 全叠加、大平层产品 ⏹ “私家”概念贯穿; 双车位双大堂 ⏹ 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库 ⏹ 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格仁恒怡庭 玺园祥生御江湾加州水郡橡树湾上海总部营销客服部3整个项目共三种产品类型：⏹ 小叠墅产品（A 类户型）共4幢54套；（200㎡小叠墅36套，18套103⏹ 平层产品（B 类户型）共5幢108套⏹ 大叠墅产品（C 类户型）共9幢108套（300-360㎡）上海总部营销客服部4三、项目主力产品、户型分析1、A 类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）——小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排小叠墅A1户型（200㎡左右）下层 上层⏹ 入户花园半开放空间 ⏹ 独立电梯入户，双卧室全南采光充足上海总部营销客服部52、B 类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼）——大平层产品，集中社区西部近主入口平层公馆B1户型（197㎡左右）平层公馆B2户型（170㎡左右）B1，197㎡B2，170㎡⏹ 独立电梯入户 ⏹ 多角窗、凸窗运用 ⏹ 主卧、次卧均采用套房设计 ⏹ 大开间客厅，面宽5.4-5.8米 ⏹ 房型方正动静分离上海总部营销客服部6C1、1楼02室（1复2）：342㎡，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计；上海总部营销客服部7C3、3.楼02室（3复4）：345㎡ ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部8C5、5.楼02室（5复6）：330㎡， ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部9四、项目装修标准分析（装修标准）装修品牌明细：厨房电器：德国美诺MIELE （燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等） 卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE 花洒等瑞士劳芬洁具LAUFEN 、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH 德国高仪GROHE 空调品牌：大金空调DAIKIN上海总部营销客服部10五、项目销售情况分析1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。
一线房企产品线解析(万科、恒大等)
持续系统的房地产整合解决之道
【万科GOLDEN系列】指金域蓝湾、金色家园、金色城市等金域金色
产品,该系列产品在万科产品线中占据丼足轻重癿核心地位。占有城市繁华 核心、交通便捷、配套完善、并以提供高品质楼盘服务为基本属性。
鸟瞰图
建筑细节 小区实景 装修细节Biblioteka 持续系统的房地产整合解决之道
持续系统的房地产整合解决之道
THE End!
持续系统的房地产整合解决之道
【恒大金碧天下】一般选址于山水资源环境中产品遵循别墅结 合普通住宅癿模式
小区实景
项目景观
建筑细节
持续系统的房地产整合解决之道
【恒大绿洲、恒大城、恒大名都】通常位于城市癿次级中心区 域，甚至是近郊区癿大规模高品质小区
小区实景 精装展示
项目全景
持续系统的房地产整合解决之道
【万科产品线】三大产品线：TOP(高端)、GOLDEN(金色)、CITY(城市)三大品 类,针对丌同生命周期癿客户提供了全产品服务
系列名称 定位
TOP系列
占据稀缺资源,提供一种 游刃有余癿生活格局
万科产品线介绍
城市繁华核心、交通便捷、
GOLDEN系列
配套完善、并以提供高品 质楼盘服务为基本属性。
城市系列
城市非中心、城郊地带癿 大规模高档社区
持续系统的房地产整合解决之道
【万科产品线】 GOLDEN系列产品在万科产品线中占据丼足轻重癿核心地位,它 能在市中心有限癿空间局限下建筑良好癿居住环境，同时也推劢城市中心区癿更 新 产品线名称
1持续系统的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道产品线定义及浅析一一持续系统的房地产整合解决之道产品线定义及一线房企产品解析产品线定义及一线房企产品解析一线房企产品系列情况产品线定义万科恒大产品线解析持续系统的房地产整合解决之道产品线产品线指一群相关的产品这类产品可能功能相似售给同样的客指一群相关的产品这类产品可能功能相似售给同样的客户群或者通过同样的渠道销售很多方面密切相关的一组产品户群或者通过同样的渠道销售很多方面密切相关的一组产品以万科为代表的大型房企同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度
地产产品调研报告(共8篇)
地产产品调研报告（共8篇）第1篇：商业地产调研报告-下水已设计并预留。
写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。
在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。
商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。
项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。
开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、- 12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。
星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。
此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。
地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。
一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。
经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。
销售价格：一层商铺-价格在55000-70000元/平方之间不等。
二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。
三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。
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亮点1：外部景观优势明显(城池式规划) 亮点2：区域幼儿园和双会所设计 亮点3：一二期对称设计、大气中央主轴景观 线 开发时间段：2005-2010 □区位交通：世纪公园板块 □户型:主推面积段150-230，楼王面积270 □价格：均价5.3W,楼王价格6.5W（二手房） □装修：精装交付
Weekly Product Report 产品周报
产品规划部 20101104 第拾叁回
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仁恒怡庭 开发商首次开发多层项目对项目投入力度也较大；继承一贯规划思想—国际化
亮点1：新江湾城独有的建筑形态，叠墅及怡府 亮点2: 容积率1.2，如何制造别墅的物业特征 亮点3：如何最大，融合了住宅和商业开发思想， 亮点5：豪华装修，装修材料镀金、镀银，仁恒的装修突破
大型服务下沉会所---4000平方米的超大下沉式景观会所 ；会所以运动为主题，结合数十种运动休闲设施，室外泳池 和室内恒温泳池兼备（在建）
优点1：全明且不计入面积的地下商业；优点2：完美隔离不同物业类型
复式公寓
会所
别墅
复式公寓 平层公寓
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规划分析 不计入总建面积的4000平非集中下沉式景观会所；沿下沉人行步道排布商业会所，体现住宅规划和商业规划思想的完美结合
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
3，其户型设计中必有玄关设计，130平米以上户型必有主 卧套间切面宽都在4.0米以上，客厅面宽通常都在4.4米以 上 4，景观引入设计比作为重点，主要功能间必可观景，客 厅必联接景观阳台
产品规划部 20101104 第拾叁回
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户型分析 别墅户型C1、 C3 、 C5一层入户的拼接方式
地上一层 c1套198平米
c3 花园 40平米
c5 花园 22平米
C5 C1
C3
C3 C1 C5
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户型分析 197平米的平层户型一梯一户设计,户型方正常规；设备阳台大大增加了厨房空间感
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装修部分
部分产品中采用镀金镀银处理，如客厅天花板、淋浴等，使产品品质又提升了一个层次。 产品规划部 20101104 第拾叁回
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配套部分
大堂入户部分 商业部分
仁恒精装 仁恒必精装交付，装修风格多样，但都以交付标准都在1W以上；室内交付设备多为定制产品，仁恒是应用定制思想较早的开发商
1,装修风格不统一—英式，美式，意大利风格尽有，但装修偏向明显----现代简约装 饰主义 2，装修标准基本在1W左右，使用的电器和装饰物品牌众多，主要配合室内风格的 需求 3，从河滨花园就可以经常看到定制电器，定制服务概念应用较早
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户型分析 别墅户型342 平米 C5—五六层叠加
优点：1，两种独立入户方式，私密性较高 2，五六层按动静划分，避免了动线的干扰 3，大量储物间，放置物品井然有序 4，角落佣人房套间设置，避免佣人和主人的冲突
改进：无大面积露台，露台可利用率很低
对于游泳池的设置，并没有对其私密性问题进行深入设计，将来游 泳池的实用性值得改进和关注
面宽约4.5米下沉庭院联接 地下一层私家游泳池
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户型分析 别墅户型342 平米 C3—三四层叠加
优点：1，两种独立入户方式，私密性较高 2，三四层按动静划分，避免了动线的干扰 3，八角窗270度引静 4，7.9米超大客厅联接超大景观露台，和餐厅可拆可分 5,上层设置家庭室避免家，客动线交叉
仁恒立面 现代主义风格，局部引用中式元素，色彩多采用米色调，整体沉稳大气为主
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
现代主义风格 少量石材，多面砖，玻璃膜墙 黄色为主，米色点缀
现代主义风格（屋顶采用歇山顶中式元素） 石材 米色为主，红黄色屋顶
现代主义风格 石材，少量玻璃膜墙 米色为主
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上海长泰东郊别墅
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1
Spotlight 周看点
2
Preview 周导视TH Nhomakorabea END
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户型分析 复式户型—动静分层，二层设置家庭室，主客彻底分离
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装修部分
美诺电器、劳芬洁具、唯宝洁具、 大金空调、汉莎、高仪等国际一 线品牌联手打造的定制产品 去掉软装，其他硬装甚至连墙纸 都是和交房是统一的
2003-2007
仁恒河滨花园
仁恒河滨城、仁恒家园
2005-2010
2010-今
仁恒怡庭
仁恒集团属新加坡开发商，1993进军中国 内陆，2006年新加坡入市
首战选择地上海，至今17年上海置业经验， 从所做的公寓项目看，其主要针对项目-高层公寓项目
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项目规划 上海市场上首家叠加别墅引入游泳池概念，户型品质感骤升，效果达到，
私家游泳池，叠加一二层别墅，配置长9米宽3.5米小型游泳池，做足噱头，给客户一种冲击力，并且成功的解决了地下 一层采光，引境等问题；但是其游泳私密性不高
□从连接方式看，本产品应属于叠加联排产品，利用庭院联接，现 在可以说是叠拼产品，有利用户型内部采光
仁恒定位 上海公寓项目对比表，从表格看，其开发的公寓面积以中高端为主，针对少数高端人群，价格屡创区域新高。
公寓项目 板块
代表楼盘对比表
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
浦东区陆家嘴
长宁区天山
仁恒河滨城 浦东区世纪公园
仁恒怡庭 杨浦区新江湾
占地面
13万
12.9万
31.6万
5.4万
容积率
绿化率
层数
户型
主推面积段 楼王面积段
价格（周边）
2.40
60 26-33（少量
11） 130-150
170-180 5.1
2.69
60 26-33 150-200 260-250 4.5（4.0）
2.30
62 30-33 150-230 170 5.3（4.5）
1.20
45 6-7
170-210 325-345 5.8（5.0）
1,近百米建筑，整体容积率才2.5左右；其绿化面积60%可 想栋距和山墙距离之大 2，项目面积段都处于高位段，单价，总价都创区域新高
亮点1：区位好 亮点2：局部看江景 亮点3：小区内部景观和设施较好，双会所设计 亮点4：相对当时公寓产品设计，引入很多人文思 想和设计
开发时间段：2000-2003 □区位交通：陆家嘴板块 □户型:公寓--主推面积段130-150公寓，楼王面 积170-180 □价格：均价5.1W，楼王8W □装修：精装交付
□户型:170-197公寓，208-209复式、325-345叠加别墅 □价格：公寓和复式单价5.4W，公寓总价在800-1200W；别 墅单价5.8W，别墅总价在1600-2300W □装修：精装交付，1W精装标准
□公寓售出：40套--每层差价800 □复式售出：5套--每层差价很小 □叠加售出：10套--下叠（7）2100W-2200W；中叠（1）预 估1600W-1700W，上叠（2）1800W-1900W
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项目定位 产品定位继续走高端路线，继续强化企业在业主心中高端企业形象
□物业类型户数配比：平层(107)：复式(54)：叠加(108)=40:20:40 □供应户数配比：平层（107）：复式（18）：叠加（48）=62:10:28
小区人行出入口
多层复式6F — 8栋 — 54户 公寓主入口
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立面分析 新海派别墅—体现上海“海纳百川，有容乃大”的特点
新海派别墅——由新海派而演变产生的别墅产品，与其他产品最大的区别在于“新海派”。具有其他别墅所无的城市文化、城市精神、城市脉络， 并且这是属于现代，也是属于时代的新海派产物。 特征： □立面元素可以有兼有多种风格的立面元素，多采用英式，法式， □屋顶风格多采用英式风格屋顶 □常有壁炉烟囱 □窗户常采用英式风格--上下成对， 分割成许多小网格（9到12个）， 通常窗户也是5列，为中央对称； □门厅多采用古典或新古典样式
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仁恒产品线
2
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仁恒集团 仁恒较早进战中国内陆市场，随中国经济发展，公司发展迅速，06年入市，目前在上海以高端高层公寓开发而出名
仁恒主要 公寓项目
仁恒滨江园
2001-2003
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仁恒景观 仁恒项目绿化率一般在60%左右，有大型中央主题景观，大量运动、休闲、娱乐场地及会所
1,大面积中央主题景观 2，中央景观配合运动、娱乐、休闲设施，很受业主的欢迎